Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего
Суховой И.Б.,
Судей
Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "ТЕТ": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕТ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 по делу N А48-6686/2016 (судья Аксенова Т.В.),
по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (ИНН 5752033932, ОГРН 1045752001393) о взыскании основного долга по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 088 207 руб. 10 коп. и пени за период с 25.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 068 310 руб. 75 коп., всего 4 156 517 руб. 85 коп.,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784),
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - истец, УМИЗ г. Орла) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (далее - заявитель жалобы, ответчик, ООО "ТЕТ") о взыскании основного долга по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 088 207 руб. 10 коп. и пени за период с 25.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 068 310 руб. 75 коп., всего 4 156 517 руб. 85 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 с ООО "ТЕТ" в пользу УМИЗ администрации взыскан основной долг по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 1 250 484 руб. 50 коп. и пени за период с 25.12.2013 по 26.02.2016 в сумме 14 712 руб., всего 1 265 196 руб. 50 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 755 025 руб., ООО "ТЕТ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 с него подлежит взысканию арендная плата в размере 367 278 руб. 60 коп.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 27.04.2017 представители лиц, участвующих в деле, не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют возражения участников процесса по поводу проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного акта только в части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Орла от 16.03.2006 N 1108 утверждены границы земельного участка площадью 2502,58 кв. м из земель поселений в кадастровом квартале 57:25:0040202, расположенного по ул. Силикатной в Северном районе г. Орла, для проведения проектно-изыскательских работ под строительство станции технического обслуживания автомобилей, предварительно согласовано место размещения станции технического обслуживания автомобилей, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 09.03.2006 (том 1, л.д. 22).
На основании постановления Администрации г. Орла от 16.03.2006 N 1108 между УМИЗ г. Орла (арендодатель) и ООО "ТЕТ" (арендатор) заключен договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2502,580 кв. м, кадастровый номер 57:25:0040202:0039, адрес участка: ул. Силикатная. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (том 1, л.д. 34).
В соответствии с п. 1.5 договора участок предоставляется для проведения проектно-изыскательских работ под строительство станции технического обслуживания.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2016 подтверждается отсутствие сведений о правообладателе земельного участка площадью 2502,58 кв. м, кадастровый номер 57:25:0040202:39, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Силикатная. Следовательно, указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу п. 2.8 договора аренды 03.07.2006 N 8212, указанный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Согласно п. 2.1 договора 03.07.2006 N 8212, срок аренды установлен с 01.04.2006 по 31.03.2007.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2016 подтверждается государственная регистрация ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:39 в пользу ООО "ТЕТ" на основании договора аренды земельного участка N 8212 от 03.07.2006 в соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 Закона Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле осуществлялось органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.
Закон Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ вступил в силу через 10 дней после его официального опубликования, т.е. с 17.07.2006.
Соглашением от 13.04.2007 стороны внесли изменения в договор аренды земли N 8212 от 03.07.2006, указав, что в соответствии с Законом Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле", Порядком распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, утвержденным постановлением Коллегии Орловской области от 11.07.2006 N 126, арендодателем по договору является Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области.
Соглашением от 13.04.2007 Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ООО "ТЕТ" внесли изменения в договор аренды от 03.07.2006 N 8212, изложив его в новой редакции.
Как следует из п. 1.1 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007, арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040202:0039, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Северный район, ул. Силикатная, для строительства станции технического обслуживания в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 2502,58 кв. м.
На основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 13.04.2007 N 396 соглашением от 13.04.2007 к договору аренды N 8212 от 03.07.2006 срок аренды продлен на три года с 01.04.2007 по 30.04.2010 (п. 2.1 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007).
В п. 4.4.3 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007 стороны предусмотрели, что строительство станции технического обслуживания необходимо осуществить до 30.04.2010 в установленном законом порядке.
На основании заявления ООО "ТЕТ" о продлении срока действия договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212, приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 04.10.2011 N 1514 срок действия указанного договора возобновлен на два года по 30.04.2013 в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Соглашением от 04.10.2011 стороны внесли изменения в договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212, изложив предмет договора в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 57:25:0040202:39, местоположение: Орловская область, г. Орел, ул. Силикатная, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания автомобилей, площадь 2502,58 кв. м. Пунктом 2.1 договора аренды в редакции соглашения от 04.10.2011 предусмотрено, что срок действия договора возобновляется по 30.04.2013.
По результатам рассмотрения заявления ответчика в письме от 05.07.2013 N 256/з Управление государственного имущества Орловской области разъяснило ООО "ТЕТ", что правовые основания для продления срока действия договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212 отсутствуют. Вместе с тем, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду до вступления в силу Постановления Правительства Орловской области от 02.06.2011 N 168, которым предусмотрен перечень случаев предоставления земельных участков для строительства исключительно на торгах, принимая во внимание, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Управление государственного имущества Орловской области указало, что договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
27.02.2015 принят Закон Орловской области N 1764-ОЗ о признании утратившим силу Закона Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ (в соответствии с которым, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжался Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области). Указанный закон вступил в силу с 01 марта 2015 г.
В соответствии с п. 2.1. решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 г. N 62/1113-ГС "О внесении изменении в Положение "О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле", принято решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 г. N 49/0935-ГС - администрация г. Орла осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории г. Орла, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 5.22 Положения об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - УМИЗ), утвержденного постановлением администрации г. Орла от 27.06.2006 г. N 1156 - УМИЗ осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Истец указывает, что на основании изложенного, распорядителем земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39. расположенного по ул. Силикатной, используемого ООО "ТЕТ" для строительства станции технического обслуживания, стало Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла.
В соответствии с п. 3.5 соглашения к договору аренды земли от 13.04.2007. арендодатель может изменять размер годовой арендной платы на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа.
С 08.09.2012 г. вступило в силу Постановление Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области" (далее - Постановление Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302).
ООО "ТЕТ" не в полном размере осуществляло платежи по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39, расположенного по ул. Силикатной в г. Орле.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт в обжалуемой части, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд области правомерно указал, что поскольку договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 заключен до вступления в силу постановления Правительства Орловской области от 02.06.2011 N 168, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд считает указанный договор возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.
С 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Орла, перешло от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В предупреждении от 26.11.2015 N 7/7465 УМИЗ г. Орла в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ отказалось от договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212, указало, что по истечении трех месяцев с момента направления настоящего предупреждения договор аренды земельного участка будет считаться прекращенным (том 1, л.д. 64).
Предупреждение об отказе от договора и приложенный к уведомлению расчет земельных платежей за 2015 года получены ответчиком 03.12.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового уведомления (том 1, л.д. 67-68).
На основании изложенного, УМИЗ г. Орла считает договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 расторгнутым с 27.02.2016 (по истечении трех месяцев с момента направления предупреждения от 26.11.2015 N 7/7465).
Вместе с тем, 27.04.2016, то есть после истечения трехмесячного срока с момента направления предупреждения об отказе от договора от 26.11.2015 N 7/7465, истец направил в адрес ответчика уведомление к договору от 03.07.2006 N 8212, в котором сообщил об одностороннем изменении размера арендной платы в 2016 году (том 1, л.д. 70). Согласно указанному уведомлению, годовая арендная плата по договору от 03.07.2006 N 8212 составляет 1 521 857 руб. 14 коп. В уведомлении изложен график внесения арендных платежей (по 126 821 руб. 43 коп. ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца). УМИЗ г. Орла также указало, что настоящее уведомление является неотъемлемой частью договора аренды, при том что согласно вышеизложенным доводам истца, на дату направления уведомления - 27.04.2016 - договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 уже прекратил свое действие.
В претензиях о взыскании задолженности от 27.04.2016, от 18.08.2016 (том 1, л.д. 50, 69) арендодатель не заявлял требований об освобождении земельного участка в связи с расторжением договора аренды, а также иных возражений относительно пользования ООО "ТЕТ" земельным участком с кадастровым номером 57:25:0040202:39.
При изложенных обстоятельствах направление истцом ответчику уведомления от 27.04.2016 к договору аренды от 03.07.2006 N 8212, в котором установлен размер арендной платы по договору на 2016 год, порядок ее уплаты, и, кроме того, указано, что уведомление является неотъемлемой частью договора, суд расценивает как выражение УМИЗ г. Орла воли на продолжение договорных отношений с ООО "ТЕТ" по поводу земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39.
Если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу N А40-4569/12-113-40, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, в Определении ВАС РФ от 12.10.2012 N ВАС-10646/12 по делу N А53-14927/2011.
Следовательно, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что договор аренды от 03.07.2006 N 8212 прекратил свое действие с 27.02.2016. То обстоятельство, что уведомление от 27.04.2016 не содержит условия о продлении срока действия договора, не имеет правового значения, поскольку, как видно из материалов дела, данный договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст. 432 ГК РФ доводы и доказательства по делу, в том числе содержание договора от 03.07.2006 N 8212, последующее поведение сторон, содержание документов, оформленных сторонами при исполнении обязательств, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон регулируются положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае заявитель оспаривает взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 755 025 руб. и полагает, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 с него подлежит взысканию арендная плата в размере 367 278 руб. 60 коп.
За период с 01.01.2015 по 09.01.2015 истец производил расчет арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 - в соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области".
Как следует из п. 5 Постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, указанное постановление вступило в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования, то есть с 10.01.2015.
Пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, предусмотрено, что годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле:
А = КС x Ка x И, где:
- А - арендная плата;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка;
- Ка - коэффициент категорий арендаторов;
- И - индекс инфляции.
С учетом изложенного, за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 расчет арендной платы по договору от 03.07.2006 правомерно производить по формуле, предусмотренной Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302, а именно: 9 708 333 руб. 67 коп. x 0,0075 x 1 / 365 дней x 9 дней = 1795 руб. 40 коп.
В соответствии с п. 14 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, размер ежегодной арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, внесения изменений в настоящий Порядок, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка. В случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата подлежит пересчету на дату внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Пунктом 8 вышеуказанного Порядка установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, орган исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, уполномоченный в сфере государственного имущества, предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В пункте 12 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443 (в редакции Постановления Правительства Орловской области от 14.08.2015 N 373) указано, что при расчете годовой арендной платы за земельные участки в 2015 году применяется индекс инфляции, равный 1,127.
В ответ на запрос суда от 21.12.2016 Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Орловской области письмом от 11.01.2017 N 42 сообщил, что 30.01.2015 на основании Результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Орловской области, утвержденных Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 N 419, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39 была изменена и составила 12 860 583 руб. 44 коп.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка была изменена 30.01.2015, исходя из буквального толкования п. 8 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, арендная плата исходя из кадастровой стоимости земельного участка 12 860 583 руб. 44 коп. подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, то есть по состоянию на 01.01.2016.
Следовательно, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 размер арендной платы по договору от 03.07.2006 следует исчислять исходя из кадастровой стоимости земельного участка 9 708 333 руб. 67 коп., а также с учетом коэффициента категории арендаторов, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 N 419, в размере 0,105, согласно следующей формуле: 9 708 333 руб. 67 коп. x 0,105 x 1,127 / 365 дней x 356 дней = 1 120 508 руб. 20 коп.
Согласно произведенному судом области расчету, всего за 2015 год подлежит начислению арендная плата в размере 1 122 303 руб. 60 коп. (1795 руб. 40 коп. за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 плюс 1 120 508 руб. 20 коп. за период с 10.01.2015 по 31.12.2015).
Возражения истца относительно начисленного размера арендных платежей за 2015 год со ссылкой на п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" правомерно отклонены судом области ввиду следующего.
В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъясняется, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Вместе с тем, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку договор аренды от 03.07.2006 был заключен без проведения торгов после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, суд пришел к выводу, что арендная плата по договору является регулируемой, ввиду чего положения п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не подлежат применению.
В письме от 11.01.2017 N 42 Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Орловской области сообщил суду, что на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.12.2016 N 397 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39 была изменена 09.12.2016 и составила 2 127 600 руб.
Вместе с тем, специальной нормой, закрепленной в абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ) установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъясняется, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 127 600 руб. применяется для определения размера арендной платы по договору от 03.07.2006 с 01.01.2016, поскольку заявление ООО "ТЕТ" о пересмотре кадастровой стоимости по дано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18.11.2016.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 по делу N А48-6686/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (ИНН 5752033932, ОГРН 1045752001393) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 19АП-1448/2017 ПО ДЕЛУ N А48-6686/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N А48-6686/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего
Суховой И.Б.,
Судей
Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "ТЕТ": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕТ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 по делу N А48-6686/2016 (судья Аксенова Т.В.),
по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (ИНН 5752033932, ОГРН 1045752001393) о взыскании основного долга по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 088 207 руб. 10 коп. и пени за период с 25.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 068 310 руб. 75 коп., всего 4 156 517 руб. 85 коп.,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784),
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - истец, УМИЗ г. Орла) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (далее - заявитель жалобы, ответчик, ООО "ТЕТ") о взыскании основного долга по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 088 207 руб. 10 коп. и пени за период с 25.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 2 068 310 руб. 75 коп., всего 4 156 517 руб. 85 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 с ООО "ТЕТ" в пользу УМИЗ администрации взыскан основной долг по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 12.10.2013 по 26.02.2016 в сумме 1 250 484 руб. 50 коп. и пени за период с 25.12.2013 по 26.02.2016 в сумме 14 712 руб., всего 1 265 196 руб. 50 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 755 025 руб., ООО "ТЕТ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы полагает, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 с него подлежит взысканию арендная плата в размере 367 278 руб. 60 коп.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 27.04.2017 представители лиц, участвующих в деле, не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют возражения участников процесса по поводу проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного акта только в части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Орла от 16.03.2006 N 1108 утверждены границы земельного участка площадью 2502,58 кв. м из земель поселений в кадастровом квартале 57:25:0040202, расположенного по ул. Силикатной в Северном районе г. Орла, для проведения проектно-изыскательских работ под строительство станции технического обслуживания автомобилей, предварительно согласовано место размещения станции технического обслуживания автомобилей, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 09.03.2006 (том 1, л.д. 22).
На основании постановления Администрации г. Орла от 16.03.2006 N 1108 между УМИЗ г. Орла (арендодатель) и ООО "ТЕТ" (арендатор) заключен договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2502,580 кв. м, кадастровый номер 57:25:0040202:0039, адрес участка: ул. Силикатная. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (том 1, л.д. 34).
В соответствии с п. 1.5 договора участок предоставляется для проведения проектно-изыскательских работ под строительство станции технического обслуживания.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2016 подтверждается отсутствие сведений о правообладателе земельного участка площадью 2502,58 кв. м, кадастровый номер 57:25:0040202:39, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Силикатная. Следовательно, указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу п. 2.8 договора аренды 03.07.2006 N 8212, указанный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Согласно п. 2.1 договора 03.07.2006 N 8212, срок аренды установлен с 01.04.2006 по 31.03.2007.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2016 подтверждается государственная регистрация ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040202:39 в пользу ООО "ТЕТ" на основании договора аренды земельного участка N 8212 от 03.07.2006 в соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 Закона Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле осуществлялось органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.
Закон Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ вступил в силу через 10 дней после его официального опубликования, т.е. с 17.07.2006.
Соглашением от 13.04.2007 стороны внесли изменения в договор аренды земли N 8212 от 03.07.2006, указав, что в соответствии с Законом Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле", Порядком распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, утвержденным постановлением Коллегии Орловской области от 11.07.2006 N 126, арендодателем по договору является Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области.
Соглашением от 13.04.2007 Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ООО "ТЕТ" внесли изменения в договор аренды от 03.07.2006 N 8212, изложив его в новой редакции.
Как следует из п. 1.1 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007, арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040202:0039, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, Северный район, ул. Силикатная, для строительства станции технического обслуживания в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 2502,58 кв. м.
На основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 13.04.2007 N 396 соглашением от 13.04.2007 к договору аренды N 8212 от 03.07.2006 срок аренды продлен на три года с 01.04.2007 по 30.04.2010 (п. 2.1 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007).
В п. 4.4.3 договора аренды от 03.07.2006 N 8212 в редакции дополнительного соглашения от 13.04.2007 стороны предусмотрели, что строительство станции технического обслуживания необходимо осуществить до 30.04.2010 в установленном законом порядке.
На основании заявления ООО "ТЕТ" о продлении срока действия договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212, приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 04.10.2011 N 1514 срок действия указанного договора возобновлен на два года по 30.04.2013 в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Соглашением от 04.10.2011 стороны внесли изменения в договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212, изложив предмет договора в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 57:25:0040202:39, местоположение: Орловская область, г. Орел, ул. Силикатная, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания автомобилей, площадь 2502,58 кв. м. Пунктом 2.1 договора аренды в редакции соглашения от 04.10.2011 предусмотрено, что срок действия договора возобновляется по 30.04.2013.
По результатам рассмотрения заявления ответчика в письме от 05.07.2013 N 256/з Управление государственного имущества Орловской области разъяснило ООО "ТЕТ", что правовые основания для продления срока действия договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212 отсутствуют. Вместе с тем, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду до вступления в силу Постановления Правительства Орловской области от 02.06.2011 N 168, которым предусмотрен перечень случаев предоставления земельных участков для строительства исключительно на торгах, принимая во внимание, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Управление государственного имущества Орловской области указало, что договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
27.02.2015 принят Закон Орловской области N 1764-ОЗ о признании утратившим силу Закона Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ (в соответствии с которым, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжался Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области). Указанный закон вступил в силу с 01 марта 2015 г.
В соответствии с п. 2.1. решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 г. N 62/1113-ГС "О внесении изменении в Положение "О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле", принято решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 г. N 49/0935-ГС - администрация г. Орла осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории г. Орла, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 5.22 Положения об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - УМИЗ), утвержденного постановлением администрации г. Орла от 27.06.2006 г. N 1156 - УМИЗ осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Истец указывает, что на основании изложенного, распорядителем земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39. расположенного по ул. Силикатной, используемого ООО "ТЕТ" для строительства станции технического обслуживания, стало Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла.
В соответствии с п. 3.5 соглашения к договору аренды земли от 13.04.2007. арендодатель может изменять размер годовой арендной платы на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа.
С 08.09.2012 г. вступило в силу Постановление Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области" (далее - Постановление Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302).
ООО "ТЕТ" не в полном размере осуществляло платежи по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39, расположенного по ул. Силикатной в г. Орле.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт в обжалуемой части, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд области правомерно указал, что поскольку договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 заключен до вступления в силу постановления Правительства Орловской области от 02.06.2011 N 168, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд считает указанный договор возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.
С 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Орла, перешло от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В предупреждении от 26.11.2015 N 7/7465 УМИЗ г. Орла в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ отказалось от договора аренды земли от 03.07.2006 N 8212, указало, что по истечении трех месяцев с момента направления настоящего предупреждения договор аренды земельного участка будет считаться прекращенным (том 1, л.д. 64).
Предупреждение об отказе от договора и приложенный к уведомлению расчет земельных платежей за 2015 года получены ответчиком 03.12.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового уведомления (том 1, л.д. 67-68).
На основании изложенного, УМИЗ г. Орла считает договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 расторгнутым с 27.02.2016 (по истечении трех месяцев с момента направления предупреждения от 26.11.2015 N 7/7465).
Вместе с тем, 27.04.2016, то есть после истечения трехмесячного срока с момента направления предупреждения об отказе от договора от 26.11.2015 N 7/7465, истец направил в адрес ответчика уведомление к договору от 03.07.2006 N 8212, в котором сообщил об одностороннем изменении размера арендной платы в 2016 году (том 1, л.д. 70). Согласно указанному уведомлению, годовая арендная плата по договору от 03.07.2006 N 8212 составляет 1 521 857 руб. 14 коп. В уведомлении изложен график внесения арендных платежей (по 126 821 руб. 43 коп. ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца). УМИЗ г. Орла также указало, что настоящее уведомление является неотъемлемой частью договора аренды, при том что согласно вышеизложенным доводам истца, на дату направления уведомления - 27.04.2016 - договор аренды земли от 03.07.2006 N 8212 уже прекратил свое действие.
В претензиях о взыскании задолженности от 27.04.2016, от 18.08.2016 (том 1, л.д. 50, 69) арендодатель не заявлял требований об освобождении земельного участка в связи с расторжением договора аренды, а также иных возражений относительно пользования ООО "ТЕТ" земельным участком с кадастровым номером 57:25:0040202:39.
При изложенных обстоятельствах направление истцом ответчику уведомления от 27.04.2016 к договору аренды от 03.07.2006 N 8212, в котором установлен размер арендной платы по договору на 2016 год, порядок ее уплаты, и, кроме того, указано, что уведомление является неотъемлемой частью договора, суд расценивает как выражение УМИЗ г. Орла воли на продолжение договорных отношений с ООО "ТЕТ" по поводу земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39.
Если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу N А40-4569/12-113-40, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, в Определении ВАС РФ от 12.10.2012 N ВАС-10646/12 по делу N А53-14927/2011.
Следовательно, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что договор аренды от 03.07.2006 N 8212 прекратил свое действие с 27.02.2016. То обстоятельство, что уведомление от 27.04.2016 не содержит условия о продлении срока действия договора, не имеет правового значения, поскольку, как видно из материалов дела, данный договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст. 432 ГК РФ доводы и доказательства по делу, в том числе содержание договора от 03.07.2006 N 8212, последующее поведение сторон, содержание документов, оформленных сторонами при исполнении обязательств, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон регулируются положениями главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае заявитель оспаривает взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 8212 от 03.07.2006 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 755 025 руб. и полагает, что за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 с него подлежит взысканию арендная плата в размере 367 278 руб. 60 коп.
За период с 01.01.2015 по 09.01.2015 истец производил расчет арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 - в соответствии с Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области".
Как следует из п. 5 Постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, указанное постановление вступило в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования, то есть с 10.01.2015.
Пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, предусмотрено, что годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле:
А = КС x Ка x И, где:
- А - арендная плата;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка;
- Ка - коэффициент категорий арендаторов;
- И - индекс инфляции.
С учетом изложенного, за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 расчет арендной платы по договору от 03.07.2006 правомерно производить по формуле, предусмотренной Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302, а именно: 9 708 333 руб. 67 коп. x 0,0075 x 1 / 365 дней x 9 дней = 1795 руб. 40 коп.
В соответствии с п. 14 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, размер ежегодной арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, внесения изменений в настоящий Порядок, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка. В случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата подлежит пересчету на дату внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Пунктом 8 вышеуказанного Порядка установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, орган исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, уполномоченный в сфере государственного имущества, предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В пункте 12 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443 (в редакции Постановления Правительства Орловской области от 14.08.2015 N 373) указано, что при расчете годовой арендной платы за земельные участки в 2015 году применяется индекс инфляции, равный 1,127.
В ответ на запрос суда от 21.12.2016 Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Орловской области письмом от 11.01.2017 N 42 сообщил, что 30.01.2015 на основании Результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Орловской области, утвержденных Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 N 419, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39 была изменена и составила 12 860 583 руб. 44 коп.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка была изменена 30.01.2015, исходя из буквального толкования п. 8 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, арендная плата исходя из кадастровой стоимости земельного участка 12 860 583 руб. 44 коп. подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, то есть по состоянию на 01.01.2016.
Следовательно, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 размер арендной платы по договору от 03.07.2006 следует исчислять исходя из кадастровой стоимости земельного участка 9 708 333 руб. 67 коп., а также с учетом коэффициента категории арендаторов, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 N 419, в размере 0,105, согласно следующей формуле: 9 708 333 руб. 67 коп. x 0,105 x 1,127 / 365 дней x 356 дней = 1 120 508 руб. 20 коп.
Согласно произведенному судом области расчету, всего за 2015 год подлежит начислению арендная плата в размере 1 122 303 руб. 60 коп. (1795 руб. 40 коп. за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 плюс 1 120 508 руб. 20 коп. за период с 10.01.2015 по 31.12.2015).
Возражения истца относительно начисленного размера арендных платежей за 2015 год со ссылкой на п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" правомерно отклонены судом области ввиду следующего.
В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъясняется, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Вместе с тем, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку договор аренды от 03.07.2006 был заключен без проведения торгов после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, суд пришел к выводу, что арендная плата по договору является регулируемой, ввиду чего положения п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не подлежат применению.
В письме от 11.01.2017 N 42 Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Орловской области сообщил суду, что на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.12.2016 N 397 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040202:39 была изменена 09.12.2016 и составила 2 127 600 руб.
Вместе с тем, специальной нормой, закрепленной в абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ) установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъясняется, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 127 600 руб. применяется для определения размера арендной платы по договору от 03.07.2006 с 01.01.2016, поскольку заявление ООО "ТЕТ" о пересмотре кадастровой стоимости по дано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18.11.2016.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2017 по делу N А48-6686/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "ТЕТ" (ИНН 5752033932, ОГРН 1045752001393) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)