Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мечта" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 (суд первой инстанции - Антонова С.Н.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска (ИНН 3803201800, ОГРН 1023800841382, место нахождения: 665708, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Центральный. Проспект Ленина, 37, далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Мечта" (ИНН 3805707366, ОГРН 1073805002512, место нахождения: 665732, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Центральный, ул. Рябикова, 35, далее - ответчик, ООО "Мечта") о взыскании суммы 395 857 руб. 06 коп., составляющей неосновательное обогащение, сбереженное ответчиком за период с 23.10.2008 года по 30.09.2015 года за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации нежилого здания, используемого по договору аренды муниципального имущества N 513 от 30.06.2008 года, и суммы 115 174 руб. 27 коп., составляющей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2008 года по 30.09.2015 года.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 исковые требования удовлетворены частично.
С Общества с ограниченной ответственностью "Мечта" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска взыскана сумма 171075 руб. 84 коп. - неосновательное обогащение, и сумма 21931 руб. 27 коп. - проценты. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет с доводами жалобы не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 31.12.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 30.06.2008 заключен договор аренды муниципального имущества N 513, в соответствии с п. 1.1.3. которого, арендатору передано в пользование муниципальное имущество, в том числе, одноэтажное крупнопанельное нежилое здание общей площадью 250,90 кв. м, расположенное: г. Братск. жилой район Центральный, ул. Южная, дом N 63А.
Срок договора аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав н недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2015 (л.д. 23), переданное в аренду здание кафе принадлежит на праве собственности муниципальному образованию города Братска с 09.12.2003, договор аренды N 513 от 30.06.2008 зарегистрирован 23.10.2008.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи 30.06.2008.
Размер арендной платы по договору согласован сторонами с п. 1.2. договора: 5097408 руб. в год, или 424784 руб. в месяц.
Пунктом 3.2.13. договора установлена обязанность арендатора оформить право аренды на земельный участок для размещения (и, или) обслуживания имущества.
Данную обязанность ответчик не исполнил, договор аренды земельного участка не заключил. При этом, пользуясь зданием кафе общей площадью 250,90 кв. м, расположенным по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, дом N 63А, пользуется земельным участком, на котором оно расположено.
Данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер: 38:34:015101:60, площадь 495 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 11.09.2015, адрес (описание местоположения) земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская обл., г. Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, N 63А. Разрешенное использование земельного участка: для размещения здания кафе.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 38-АД 351245 от 03.03.2011, земельный участок с кадастровым номером 38:34:015101:60 находится в собственности муниципального образования города Братска.
Поскольку ответчик не вносит плату за пользование земельным участком, по мнению истца, он сберег неосновательное обогащение в размере арендной платы за земельный участок.
Так, за период с 23.10.2008 по 30.09.2015 размер неосновательного обогащения, по расчету истца, составил 395857 руб. 06 коп.
Расчет составлен истцом по формуле, утвержденной постановлением администрации МО г. Братск N 1987 от 08.10.2008 "Об определении размера арендной платы, порядка, условий и сроков в внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности МО г. Братска": Ап = Кс х Ст х S, где:
- Ап - размер арендной платы за использование земельного участка в год;
- Кс - кадастровая стоимость единицы площади земельного участка (руб./кв. м);
- Ст - базовая ставка арендной платы за использование земельного участка (%), которая определяется согласно приложению N 2 к настоящему постановлению;
- S - площадь земельного участка (кв. м).
Согласно Постановлению Правительства Иркутской области N 517-пп от 15.11.2013, кадастровая стоимость 1 кв. м земельного участка в кадастровом квартале 38:34:015101 составляет с учетом вида разрешенного использования 3600 руб. 08 коп.
Приложением N 2 к постановлению администрации МО г. Братск N 1987 от 08.10.2008, базовая ставка при разрешенном использовании земельного участка - под объекты общественного питания, установлена в размере 3,2%.
Таким образом, размер неосновательного обогащения составил: 3600,08 х 3,2% х 495 кв. м= 57025 руб. 29 коп. в год. За спорный период с 23.10.2008 по 30.09.2015 размер неосновательного обогащения равен 395857 руб. 06 коп.
Истец просил взыскать неосновательное обогащение в сумме 395857 руб. 06 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2008 по 30.09.2015 в сумме 115174 руб. 27 коп.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
На основании ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исходя из положений названных норм права, доказыванию в рассматриваемом деле подлежат следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком, размер неосновательного обогащения, отсутствие законных оснований пользования земельным участком.
Из материалов дела следует, что в спорный период ответчик пользовался зданием, расположенным на спорном земельном участке, следовательно, пользовался земельным участком, однако, без оформления законных оснований такого пользования. Пункт 3.2.13. договора N 513 от 30.06.2008, обязывающий арендатора оформить право аренды на земельный участок, ответчиком не исполнен.
Пунктом 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, ответчик сберег неосновательное обогащение в размере арендной платы за земельный участок.
Расчет стоимости неосновательного обогащения судом проверен, признан верным.
Доказательств внесения платы за пользование земельным участком в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик не представил.
Ссылку ответчика на тот факт, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору N 513 от 30.06.2008, суд первой инстанции отклонил обоснованно.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 652 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемом случае, исходя из прямого смысла слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса РФ), содержащихся в п. 3.2.13. договора аренды N 513 от 30.06.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленная договором N 513 от 30.06.2008 арендная плата за пользование зданием не включает в себя плату за используемый земельный участок. Воля сторон при заключении названного договора однозначно направлена на осуществление отдельной платы за земельный участок.
Заявитель жалобы полагает, что соглашение, определяющее порядок уплаты арендатором арендной платы за землю, стороны не заключали, при заключении договора аренды в 2008 году общество не могло объективно заключить договор аренды в отношении земельного участка, который как объект права не существовал (участок сформирован и право муниципальной собственности на него оформлено в 2011 году); ни в период с 2008 года по 2011 год, ни после 2011 года до настоящего времени истец не обращался к ООО "Мечта" с предложением либо требованием о заключении договора аренды в отношении земельного участка.
Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 38 АД 351245, права на спорный земельный участок зарегистрировано за МО г. Братска 03.03.2011.
Согласно кадастровому паспорта от 11.09.2015 спорный земельный участок прошел кадастровый учет в результате чего приобрел характерные признаки объекта гражданских прав, которые позволяют индивидуализировать его среди других объектов недвижимости, в частности такие как площадь, конфигурация границ, координаты характерных точек и др. Сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.01.2008 года.
До регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, истец распоряжался данным земельным участком на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не являлось препятствием для осуществления распоряжения ими.
Таким образом, доводы ответчика о том, что он объективно не мог заключить договор аренды земельного участка, ввиду отсутствия земельного участка как объекта гражданских прав, а также относительно полномочий истца на распоряжение земельным участком, следует признать несостоятельными.
Согласно пункту 1.1. договора N 513 аренды муниципального имущества от 30.06.2008, арендодатель передает в аренду муниципальное имущество, согласно техническим паспортам, по адресу: ул. Южная, дом N 63 А, одноэтажное крупнопанельное нежилое здание - кафе, общей площадью 250,90 кв. м.
Размер арендной платы исчислен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество и составляет 225064,53 руб. - пункт 1.2. договора.
Согласно методике расчета арендной платы за муниципальное имущество, находящееся в собственности муниципального образования города Братска, утвержденной постановлением мэра города Братска от 07.11.2007 N 3191, при исчислении размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в размер арендной платы не включается плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.
По условиям договора N 513 арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка, с определением в нем порядка, сроков и иных существенных условий землепользования.
С учетом положений пункта 4 статьи 421, статьи 431 ГК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что согласно пункту 1.1. договора N 513 в аренду передается конкретное муниципальное имущество без указания на одновременную передачу земельных участков.
Расчет арендной платы (п. 1.2. договора, Приложение 4) произведен в соответствии с Методикой, где формула расчета цены аренды, не содержит такой компонент как земля. Спорный земельный участок в пользование ответчику по акту приема-передачи не передавался.
Согласно п. 3.2.13 договора, арендатор обязан оформить право аренды на земельный участок для размещения и обслуживания имущества. В силу пунктов 5.2., 5.2.3. договора, невыполнение этой обязанности арендатором, может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что свидетельствует о существенном характере данного условия договора аренды.
Следовательно, размер арендной платы установлен сторонами в отношении имущества - нежилого здания, и не содержит сведений о стоимости пользовании земельным участком.
При таких обстоятельствах апелляционный суд отклоняет ссылку заявителя жалобы на постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2014 по делу N А19-2814/2013. Указанное дело рассмотрено арбитражными суда при иных фактических обстоятельствах.
Несостоятельным является и довод ответчика о том, что истец не обращался к нему с предложением о заключении договора аренды в отношении земельного участка.
Истец в порядке абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ представил в материалы дела доказательства для обоснования возражений относительно доводов апелляционной жалобы, которые ранее не заявлялись ответчиком.
Так, письмом от 27.02.2015 N Ис-3607/11/15 ответчик был уведомлен о необходимости надлежащего оформления прав на земельные участки, в том числе спорный земельный участок, а также о наличии задолженности за фактическое использование земельного участка. Согласно реестру заказных писем КУМИ г. Братска от 27.02.2015, почтовое отправление с почтовым идентификатором 66570883049220 направлено в адрес ООО "Мечта" г. Братск, ул. Рябикова, д. 35-27 января 2015 года. Согласно информации, размещенной на официальном сайте "Почты России" в сети "Интернет" от 24.09.2015, почтовое отправление с почтовым идентификатором 66570883049220, направленное в адрес ООО "Мечта", вручено адресату 03.03.2015 года.
Вместе с тем, ответчик оставил письмо без внимания, доказательств обратного ответчик в материалы дела не представил. Каких-либо действий по оформлению прав на земельный участок со стороны ответчика не последовало.
При обжаловании решения суда в полном объеме выводы суда в части обоснованности заявления ответчика о применении срока исковой давности по иску, а также неправильном исчислении процентов за пользование денежными средствами апеллянтом не оспариваются, судом апелляционной инстанции оснований для их переоценки не установлено.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2016 N 04АП-7533/2015 ПО ДЕЛУ N А19-16421/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу N А19-16421/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мечта" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 (суд первой инстанции - Антонова С.Н.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска (ИНН 3803201800, ОГРН 1023800841382, место нахождения: 665708, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Центральный. Проспект Ленина, 37, далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Мечта" (ИНН 3805707366, ОГРН 1073805002512, место нахождения: 665732, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Центральный, ул. Рябикова, 35, далее - ответчик, ООО "Мечта") о взыскании суммы 395 857 руб. 06 коп., составляющей неосновательное обогащение, сбереженное ответчиком за период с 23.10.2008 года по 30.09.2015 года за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации нежилого здания, используемого по договору аренды муниципального имущества N 513 от 30.06.2008 года, и суммы 115 174 руб. 27 коп., составляющей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2008 года по 30.09.2015 года.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 исковые требования удовлетворены частично.
С Общества с ограниченной ответственностью "Мечта" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска взыскана сумма 171075 руб. 84 коп. - неосновательное обогащение, и сумма 21931 руб. 27 коп. - проценты. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет с доводами жалобы не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 31.12.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 30.06.2008 заключен договор аренды муниципального имущества N 513, в соответствии с п. 1.1.3. которого, арендатору передано в пользование муниципальное имущество, в том числе, одноэтажное крупнопанельное нежилое здание общей площадью 250,90 кв. м, расположенное: г. Братск. жилой район Центральный, ул. Южная, дом N 63А.
Срок договора аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав н недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2015 (л.д. 23), переданное в аренду здание кафе принадлежит на праве собственности муниципальному образованию города Братска с 09.12.2003, договор аренды N 513 от 30.06.2008 зарегистрирован 23.10.2008.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи 30.06.2008.
Размер арендной платы по договору согласован сторонами с п. 1.2. договора: 5097408 руб. в год, или 424784 руб. в месяц.
Пунктом 3.2.13. договора установлена обязанность арендатора оформить право аренды на земельный участок для размещения (и, или) обслуживания имущества.
Данную обязанность ответчик не исполнил, договор аренды земельного участка не заключил. При этом, пользуясь зданием кафе общей площадью 250,90 кв. м, расположенным по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, дом N 63А, пользуется земельным участком, на котором оно расположено.
Данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер: 38:34:015101:60, площадь 495 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 11.09.2015, адрес (описание местоположения) земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская обл., г. Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, N 63А. Разрешенное использование земельного участка: для размещения здания кафе.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 38-АД 351245 от 03.03.2011, земельный участок с кадастровым номером 38:34:015101:60 находится в собственности муниципального образования города Братска.
Поскольку ответчик не вносит плату за пользование земельным участком, по мнению истца, он сберег неосновательное обогащение в размере арендной платы за земельный участок.
Так, за период с 23.10.2008 по 30.09.2015 размер неосновательного обогащения, по расчету истца, составил 395857 руб. 06 коп.
Расчет составлен истцом по формуле, утвержденной постановлением администрации МО г. Братск N 1987 от 08.10.2008 "Об определении размера арендной платы, порядка, условий и сроков в внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности МО г. Братска": Ап = Кс х Ст х S, где:
- Ап - размер арендной платы за использование земельного участка в год;
- Кс - кадастровая стоимость единицы площади земельного участка (руб./кв. м);
- Ст - базовая ставка арендной платы за использование земельного участка (%), которая определяется согласно приложению N 2 к настоящему постановлению;
- S - площадь земельного участка (кв. м).
Согласно Постановлению Правительства Иркутской области N 517-пп от 15.11.2013, кадастровая стоимость 1 кв. м земельного участка в кадастровом квартале 38:34:015101 составляет с учетом вида разрешенного использования 3600 руб. 08 коп.
Приложением N 2 к постановлению администрации МО г. Братск N 1987 от 08.10.2008, базовая ставка при разрешенном использовании земельного участка - под объекты общественного питания, установлена в размере 3,2%.
Таким образом, размер неосновательного обогащения составил: 3600,08 х 3,2% х 495 кв. м= 57025 руб. 29 коп. в год. За спорный период с 23.10.2008 по 30.09.2015 размер неосновательного обогащения равен 395857 руб. 06 коп.
Истец просил взыскать неосновательное обогащение в сумме 395857 руб. 06 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2008 по 30.09.2015 в сумме 115174 руб. 27 коп.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
На основании ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исходя из положений названных норм права, доказыванию в рассматриваемом деле подлежат следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком, размер неосновательного обогащения, отсутствие законных оснований пользования земельным участком.
Из материалов дела следует, что в спорный период ответчик пользовался зданием, расположенным на спорном земельном участке, следовательно, пользовался земельным участком, однако, без оформления законных оснований такого пользования. Пункт 3.2.13. договора N 513 от 30.06.2008, обязывающий арендатора оформить право аренды на земельный участок, ответчиком не исполнен.
Пунктом 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, ответчик сберег неосновательное обогащение в размере арендной платы за земельный участок.
Расчет стоимости неосновательного обогащения судом проверен, признан верным.
Доказательств внесения платы за пользование земельным участком в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик не представил.
Ссылку ответчика на тот факт, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору N 513 от 30.06.2008, суд первой инстанции отклонил обоснованно.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 652 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемом случае, исходя из прямого смысла слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса РФ), содержащихся в п. 3.2.13. договора аренды N 513 от 30.06.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленная договором N 513 от 30.06.2008 арендная плата за пользование зданием не включает в себя плату за используемый земельный участок. Воля сторон при заключении названного договора однозначно направлена на осуществление отдельной платы за земельный участок.
Заявитель жалобы полагает, что соглашение, определяющее порядок уплаты арендатором арендной платы за землю, стороны не заключали, при заключении договора аренды в 2008 году общество не могло объективно заключить договор аренды в отношении земельного участка, который как объект права не существовал (участок сформирован и право муниципальной собственности на него оформлено в 2011 году); ни в период с 2008 года по 2011 год, ни после 2011 года до настоящего времени истец не обращался к ООО "Мечта" с предложением либо требованием о заключении договора аренды в отношении земельного участка.
Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 38 АД 351245, права на спорный земельный участок зарегистрировано за МО г. Братска 03.03.2011.
Согласно кадастровому паспорта от 11.09.2015 спорный земельный участок прошел кадастровый учет в результате чего приобрел характерные признаки объекта гражданских прав, которые позволяют индивидуализировать его среди других объектов недвижимости, в частности такие как площадь, конфигурация границ, координаты характерных точек и др. Сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.01.2008 года.
До регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, истец распоряжался данным земельным участком на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не являлось препятствием для осуществления распоряжения ими.
Таким образом, доводы ответчика о том, что он объективно не мог заключить договор аренды земельного участка, ввиду отсутствия земельного участка как объекта гражданских прав, а также относительно полномочий истца на распоряжение земельным участком, следует признать несостоятельными.
Согласно пункту 1.1. договора N 513 аренды муниципального имущества от 30.06.2008, арендодатель передает в аренду муниципальное имущество, согласно техническим паспортам, по адресу: ул. Южная, дом N 63 А, одноэтажное крупнопанельное нежилое здание - кафе, общей площадью 250,90 кв. м.
Размер арендной платы исчислен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество и составляет 225064,53 руб. - пункт 1.2. договора.
Согласно методике расчета арендной платы за муниципальное имущество, находящееся в собственности муниципального образования города Братска, утвержденной постановлением мэра города Братска от 07.11.2007 N 3191, при исчислении размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в размер арендной платы не включается плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.
По условиям договора N 513 арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка, с определением в нем порядка, сроков и иных существенных условий землепользования.
С учетом положений пункта 4 статьи 421, статьи 431 ГК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что согласно пункту 1.1. договора N 513 в аренду передается конкретное муниципальное имущество без указания на одновременную передачу земельных участков.
Расчет арендной платы (п. 1.2. договора, Приложение 4) произведен в соответствии с Методикой, где формула расчета цены аренды, не содержит такой компонент как земля. Спорный земельный участок в пользование ответчику по акту приема-передачи не передавался.
Согласно п. 3.2.13 договора, арендатор обязан оформить право аренды на земельный участок для размещения и обслуживания имущества. В силу пунктов 5.2., 5.2.3. договора, невыполнение этой обязанности арендатором, может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что свидетельствует о существенном характере данного условия договора аренды.
Следовательно, размер арендной платы установлен сторонами в отношении имущества - нежилого здания, и не содержит сведений о стоимости пользовании земельным участком.
При таких обстоятельствах апелляционный суд отклоняет ссылку заявителя жалобы на постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2014 по делу N А19-2814/2013. Указанное дело рассмотрено арбитражными суда при иных фактических обстоятельствах.
Несостоятельным является и довод ответчика о том, что истец не обращался к нему с предложением о заключении договора аренды в отношении земельного участка.
Истец в порядке абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ представил в материалы дела доказательства для обоснования возражений относительно доводов апелляционной жалобы, которые ранее не заявлялись ответчиком.
Так, письмом от 27.02.2015 N Ис-3607/11/15 ответчик был уведомлен о необходимости надлежащего оформления прав на земельные участки, в том числе спорный земельный участок, а также о наличии задолженности за фактическое использование земельного участка. Согласно реестру заказных писем КУМИ г. Братска от 27.02.2015, почтовое отправление с почтовым идентификатором 66570883049220 направлено в адрес ООО "Мечта" г. Братск, ул. Рябикова, д. 35-27 января 2015 года. Согласно информации, размещенной на официальном сайте "Почты России" в сети "Интернет" от 24.09.2015, почтовое отправление с почтовым идентификатором 66570883049220, направленное в адрес ООО "Мечта", вручено адресату 03.03.2015 года.
Вместе с тем, ответчик оставил письмо без внимания, доказательств обратного ответчик в материалы дела не представил. Каких-либо действий по оформлению прав на земельный участок со стороны ответчика не последовало.
При обжаловании решения суда в полном объеме выводы суда в части обоснованности заявления ответчика о применении срока исковой давности по иску, а также неправильном исчислении процентов за пользование денежными средствами апеллянтом не оспариваются, судом апелляционной инстанции оснований для их переоценки не установлено.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-16421/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)