Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Солоповой А.А., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка"
и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г.
по делу N А40-206777/14 (28-1662), принятое судьей Яниной Е.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Цынжаловская С.В. по доверенности от 10.10.2014 г.;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), путем изложения пунктов договора в следующей редакции:
"1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора, объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства".
"2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа. продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности покупателя на объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект, продавец обязан передать покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект".
"2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности покупателя на объект несет продавец".
"п. 3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7.850.096 (семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч девяносто шесть) рублей, без НДС. В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238.533 (двести тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три) рубля, определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт". С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7.611.563 (семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.",
- "3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
- "3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.",
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.859 (сто двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга",
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.",
"3.6. абзац 4. изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуют на информационных ресурсах продавца и доводится до сведения покупателя.",
"3.6. абзац 5. факт оплаты объекта подтверждается выпиской с расчетного счета покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в графике платежей.",
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке",
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта.",
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке.",
Пункт 5.4. договора считать п. 5.1. и читать в следующей редакции:
"5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.",
Пункт 5.5. договора считать п. 5.3.
"5.3. При ненадлежащем исполнении обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.",
"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.",
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке. ",
"8.1. К договору прилагается протокол разногласий, который является его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются сторонами в письменном виде и являющегося неотъемлемой частью договора",
Исключить из договора купли-продажи в варианте продавца пункты 2.1.2., 2.1.3., 5.1., 5.3., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (Закон - N 209-ФЗ), Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2015 г., с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования удовлетворены частично. Решением суда урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), путем изложения пунктов 3.1., 3.2., 3.4., 4.5., 5.1., 5.4 договора в следующей редакции:
"п. 3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7.850.096 руб., без НДС. В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238.533 руб. 00 коп., определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт". С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7.611.563 руб. 00 коп.
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- "3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
- "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.859 руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- "4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке";
- п. 5.1 исключен.
"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.".
В удовлетворении искового требования о взыскании убытков в сумме 1.037.493 руб. отказано. Кроме того, отказано в удовлетворении требований ООО "Фирма "Полтавка" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 98 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (1 этаж пом. I) в части установлении редакции истца по пунктам 1.3., 1.7, 2.12, 2.13, 2.2, 2.3. абзацев 4, 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.1, 8.1. в том числе исключения.
С Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Фирма "Полтавка" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 4.000 (четыре тысячи) руб., расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 55.000 (пятьдесят пять тысяч) руб.
Также отказано в удовлетворении устного ходатайства Департамента городского имущества г. Москвы об оставлении искового требования об урегулировании разногласий по п. 3.2 договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.
В своей апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение суда отменить в части отказанных требований, принять по делу новый судебный акт, а исковые требования удовлетворить в полном объеме. Истец, отзыв на жалобу ответчика, не представил
В своей апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Ответчик, отзыв на жалобу истца, не представил, его представитель против доводов жалобы истца возражал, просил жалобу истца оставить без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), общей площадью 98,6 кв. м, на основании договора аренды недвижимого имущества от 25.04.1997 г. N 2-294/97. Ранее на основании договора аренды недвижимого имущества от 18.01.1994 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись на договоре о его регистрации.
ООО "Полтавка" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 1994 года до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 26.06.2010 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества.
07.10.2014 г. ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на спорное нежилое помещение.
Не согласившись с условиями, предложенными ответчиком в проекте договора, истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 2 л.д. 20-23).
Исходя из оценки истца (т. 3, л.д. 1-73), рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 6.952.263 рублей (без НДС).
Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости N 738Г/1023 от 28.07.2014 г., выполненного по заказу Департамента, ООО "АБН-Консалт" цена выкупаемого имущества составляет стоимость помещений 13.451.000 рублей без НДС.
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, а также по другим условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению экспертов N О01-06/15 от 01.06.2015 г., подписанным экспертами - Мухиной К.А., Кукушкиным А.А., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), общей площадью 98,6 кв. м, по состоянию на 26.06.2010 г. составляет 9.263.113 руб. 00 коп., без учета НДС, стоимость работ, выполненных согласно "Проекту переустройства нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I)", выполненного ООО "ПРОМЖИЛПРОЕКТСЕРВИС" с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.06.2010 г. составил 238.533 руб. 00 коп. (том 5, л.д. 4-87).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в судебное заседание были приглашены эксперты для дачи пояснений по данному им заключению.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация экспертов подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Истец просил взыскать с Департамента убытки, с учетом уточнений, принятых судом, в размере 1.037.493 руб. в виде арендной платы уплаченной истцом за период с 01.09.2010 г. по 05.11.2014 г., из которых 989.493 руб. - вынужденное внесение арендных платежей. 48 000 руб. - оплата оценки.
Согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для взыскания убытков истцом должна быть доказана вина причинителя вреда, размер убытков и причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и причиненным ущербом. Отсутствие доказательства хотя бы одного из указанных оснований не дает права требовать возмещения убытков.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
Отсутствие одного из вышеперечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о возмещении убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании исковых требований или возражений.
Одним из условий возмещения убытков, вызванных бездействием государственного органа, является незаконность такого бездействия.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив и исследовав в порядке упомянутых норм процессуального права представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, апелляционный суд не установил неправомерности (незаконности) действий (бездействия) Департамента и пришел к выводу о недоказанности наличия всех необходимых элементов состава гражданского правонарушения, включающего в себя факты причинения убытков, противоправность поведения причинителя убытков, а также причинно-следственную связь между этими элементами и вину причинителя убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая то, что судом не были установлены факты бездействия Департамента, которые могли бы привести к нарушению прав истца на выкуп спорного объекта, а также то, что предметом спора является в т.ч. урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.
Доказательств того, что пункт 2.2 договора противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанного пункта в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.
Отказывая в удовлетворении требования истца в части установлении редакции истца по пунктам 1.3., 1.7, 2.12, 2.13, 2.2, 2.3. абзацев 4, 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.4, 8.1., а также об исключении из проекта договора, суд указал, что истец не обосновал и суду не доказал правовые основания для исключений данных пунктов из условий договора.
Истец заявил об исключении п. 5.1. договора, по которому установлено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.1 договора) за каждый день просрочки.
По смыслу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является договорной мерой ответственности при выраженной на то воле обеих сторон, в связи с чем, в отсутствие соответствующих положений в Законе N 159-ФЗ обязание Общества заключить договор, содержащий условие о неустойке, противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку соглашения о размере договорной ответственности между сторонами не достигнуто, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об исключении из договора п. 5.1 договора.
Также судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции, об отказе в удовлетворении ходатайства - Департамента об оставлении требования истца без рассмотрения в порядке ст. 148 АПК РФ, в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка, в части урегулирования п. 3.2. договора в редакции истца, по основаниям, изложенным судом в обжалуемом судебном акте.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в решении суда заявителями жалоб, в апелляционном суде не представлено.
Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб. Однако, ответчик (Департамент) в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 г. по делу N А40-206777/14 (28-1662) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2016 N 09АП-1022/2016-ГК, 09АП-4204/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-206777/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. N 09АП-1022/2016-ГК,
09АП-4204/2016-ГК
Дело N А40-206777/14
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Солоповой А.А., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка"
и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г.
по делу N А40-206777/14 (28-1662), принятое судьей Яниной Е.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Цынжаловская С.В. по доверенности от 10.10.2014 г.;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Полтавка" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), путем изложения пунктов договора в следующей редакции:
"1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора, объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства".
"2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа. продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности покупателя на объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект, продавец обязан передать покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект".
"2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности покупателя на объект несет продавец".
"п. 3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7.850.096 (семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч девяносто шесть) рублей, без НДС. В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238.533 (двести тридцать восемь тысяч пятьсот тридцать три) рубля, определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт". С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7.611.563 (семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.",
- "3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
- "3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.",
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.859 (сто двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга",
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.",
"3.6. абзац 4. изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуют на информационных ресурсах продавца и доводится до сведения покупателя.",
"3.6. абзац 5. факт оплаты объекта подтверждается выпиской с расчетного счета покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в графике платежей.",
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке",
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта.",
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке.",
Пункт 5.4. договора считать п. 5.1. и читать в следующей редакции:
"5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.",
Пункт 5.5. договора считать п. 5.3.
"5.3. При ненадлежащем исполнении обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.",
"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.",
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним, в досудебном порядке. ",
"8.1. К договору прилагается протокол разногласий, который является его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются сторонами в письменном виде и являющегося неотъемлемой частью договора",
Исключить из договора купли-продажи в варианте продавца пункты 2.1.2., 2.1.3., 5.1., 5.3., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (Закон - N 209-ФЗ), Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2015 г., с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования удовлетворены частично. Решением суда урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), путем изложения пунктов 3.1., 3.2., 3.4., 4.5., 5.1., 5.4 договора в следующей редакции:
"п. 3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "АпрайсКонсалт", составляет 7.850.096 руб., без НДС. В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 238.533 руб. 00 коп., определенной в отчете, выполненном ООО "АпрайсКонсалт". С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7.611.563 руб. 00 коп.
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- "3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет";
- "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 126.859 руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- "4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке";
- п. 5.1 исключен.
"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем, продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.".
В удовлетворении искового требования о взыскании убытков в сумме 1.037.493 руб. отказано. Кроме того, отказано в удовлетворении требований ООО "Фирма "Полтавка" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 98 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (1 этаж пом. I) в части установлении редакции истца по пунктам 1.3., 1.7, 2.12, 2.13, 2.2, 2.3. абзацев 4, 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.1, 8.1. в том числе исключения.
С Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Фирма "Полтавка" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 4.000 (четыре тысячи) руб., расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 55.000 (пятьдесят пять тысяч) руб.
Также отказано в удовлетворении устного ходатайства Департамента городского имущества г. Москвы об оставлении искового требования об урегулировании разногласий по п. 3.2 договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.
В своей апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение суда отменить в части отказанных требований, принять по делу новый судебный акт, а исковые требования удовлетворить в полном объеме. Истец, отзыв на жалобу ответчика, не представил
В своей апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Ответчик, отзыв на жалобу истца, не представил, его представитель против доводов жалобы истца возражал, просил жалобу истца оставить без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), общей площадью 98,6 кв. м, на основании договора аренды недвижимого имущества от 25.04.1997 г. N 2-294/97. Ранее на основании договора аренды недвижимого имущества от 18.01.1994 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись на договоре о его регистрации.
ООО "Полтавка" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 1994 года до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 26.06.2010 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества.
07.10.2014 г. ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на спорное нежилое помещение.
Не согласившись с условиями, предложенными ответчиком в проекте договора, истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 2 л.д. 20-23).
Исходя из оценки истца (т. 3, л.д. 1-73), рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 6.952.263 рублей (без НДС).
Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости N 738Г/1023 от 28.07.2014 г., выполненного по заказу Департамента, ООО "АБН-Консалт" цена выкупаемого имущества составляет стоимость помещений 13.451.000 рублей без НДС.
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, а также по другим условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению экспертов N О01-06/15 от 01.06.2015 г., подписанным экспертами - Мухиной К.А., Кукушкиным А.А., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), общей площадью 98,6 кв. м, по состоянию на 26.06.2010 г. составляет 9.263.113 руб. 00 коп., без учета НДС, стоимость работ, выполненных согласно "Проекту переустройства нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I)", выполненного ООО "ПРОМЖИЛПРОЕКТСЕРВИС" с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.06.2010 г. составил 238.533 руб. 00 коп. (том 5, л.д. 4-87).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в судебное заседание были приглашены эксперты для дачи пояснений по данному им заключению.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация экспертов подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Истец просил взыскать с Департамента убытки, с учетом уточнений, принятых судом, в размере 1.037.493 руб. в виде арендной платы уплаченной истцом за период с 01.09.2010 г. по 05.11.2014 г., из которых 989.493 руб. - вынужденное внесение арендных платежей. 48 000 руб. - оплата оценки.
Согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для взыскания убытков истцом должна быть доказана вина причинителя вреда, размер убытков и причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и причиненным ущербом. Отсутствие доказательства хотя бы одного из указанных оснований не дает права требовать возмещения убытков.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
Отсутствие одного из вышеперечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о возмещении убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании исковых требований или возражений.
Одним из условий возмещения убытков, вызванных бездействием государственного органа, является незаконность такого бездействия.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив и исследовав в порядке упомянутых норм процессуального права представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, апелляционный суд не установил неправомерности (незаконности) действий (бездействия) Департамента и пришел к выводу о недоказанности наличия всех необходимых элементов состава гражданского правонарушения, включающего в себя факты причинения убытков, противоправность поведения причинителя убытков, а также причинно-следственную связь между этими элементами и вину причинителя убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая то, что судом не были установлены факты бездействия Департамента, которые могли бы привести к нарушению прав истца на выкуп спорного объекта, а также то, что предметом спора является в т.ч. урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Полтавская, д. 33 (этаж 1, пом. I), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение.
Доказательств того, что пункт 2.2 договора противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанного пункта в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.
Отказывая в удовлетворении требования истца в части установлении редакции истца по пунктам 1.3., 1.7, 2.12, 2.13, 2.2, 2.3. абзацев 4, 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.4, 8.1., а также об исключении из проекта договора, суд указал, что истец не обосновал и суду не доказал правовые основания для исключений данных пунктов из условий договора.
Истец заявил об исключении п. 5.1. договора, по которому установлено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.1 договора) за каждый день просрочки.
По смыслу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является договорной мерой ответственности при выраженной на то воле обеих сторон, в связи с чем, в отсутствие соответствующих положений в Законе N 159-ФЗ обязание Общества заключить договор, содержащий условие о неустойке, противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку соглашения о размере договорной ответственности между сторонами не достигнуто, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об исключении из договора п. 5.1 договора.
Также судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции, об отказе в удовлетворении ходатайства - Департамента об оставлении требования истца без рассмотрения в порядке ст. 148 АПК РФ, в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка, в части урегулирования п. 3.2. договора в редакции истца, по основаниям, изложенным судом в обжалуемом судебном акте.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в решении суда заявителями жалоб, в апелляционном суде не представлено.
Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб. Однако, ответчик (Департамент) в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 г. по делу N А40-206777/14 (28-1662) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)