Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды, на основании которого ответчик передал истцу жилое помещение. Истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды, но договор не был расторгнут.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н.
при участии в заседании:
от истца ООО "Димитриз" - Модилов А.С. по дов. от 01.07.2016
от ответчика АО "Каширский двор-Северянин" - Сивак В.В. по дов. от 29.12.2016
рассмотрев 24 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Димитриз" (истца по первоначальному иску)
на решение от 6 февраля 2017 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
и постановление от 11 мая 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Димитриз"
к АО "Каширский двор-Северянин"
о признании расторгнутым договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА и обязании подписать акт приема-передачи (возврата) помещений с 15.10.2015, а также принять от ООО "Димитриз" нежилое помещение N 99
и по встречному иску АО "Каширский двор-Северянин"
к ООО "Димитриз"
о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА расторгнутым с 01.04.2016.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Димитриз" (далее - ООО "Димитриз", истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Каширский двор-Северянин" (далее - АО "Каширский двор-Северянин", ответчик, арендодатель) о признании расторгнутым договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА и обязании ответчика подписать акт приема-передачи (возврата) помещений с 15.10.2015, а также принять от ООО "Димитриз" нежилое помещение N 99, общей площадью 50,5 кв. м (3 этаж), расположенное по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 211, корп. 2.
Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2017 судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление АО "Каширский двор-Северянин" к ООО "Димитриз" о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного сторонами, расторгнутым с 01.04.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2017 в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "Димитриз", отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2017 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судами решением и постановлением, ООО "Димитриз" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить в части отказа в иске и принять по делу новый судебный акт, которым признать договор аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного сторонами, расторгнутым с 15.10.2015.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.
По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что арендатор пользовался арендуемыми помещениями с 15.10.2015, поскольку арендатор прекратил пользоваться с момента получения уведомления о приостановке деятельности от 15.09.2015.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 24.08.2017 представитель ООО "Димитриз" поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.
Представитель АО "Каширский двор-Северянин" по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До судебного заседания от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Судами установлено, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды нежилого помещения от 12.11.2009 N 160/ОДА-2009, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, 211-2.
Между тем, 18.11.2009 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение: комната N 99, общей площадью 50,5 кв. м (в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, выданными территориальным органом по технической инвентаризации), расположенное на 3 этаже здания, что подтверждается двусторонним актом приемки-передачи помещении.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды по договору устанавливается 10 лет, начиная с 18.11.2009, а окончание срока действия договора - 18.11.2019.
В разделе 5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения платежей с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2015 N 5 к договору.
В силу пункта 11.1 договора настоящий договор может быть изменен или прекращен сторонами досрочно: по письменному соглашению сторон; на основании вступившего в законную силу решению суда об изменении или расторжении договора; при отказе одной из сторон от исполнения договора полностью или частично в случаях, предусмотренных договором.
Пункт 11.2 договора аренды предоставляет Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, если Арендатор не устранит существенного нарушения своих обязательств в течение 15 календарных дней после того, как Арендодатель потребует устранить нарушение.
В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды просрочка арендатором уплаты базовой арендной платы (которая является частью арендной платы за помещение) сроком более чем на 7 рабочих дней является существенным нарушением условий договора аренды.
Условия договора аренды предоставляют арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды при просрочке уплаты арендной платы более чем на 15 дней.
В соответствии с пунктом 11.2 договора аренды арендодатель реализует право на отказ от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления.
Согласно пункту 11.3 договора, если арендодатель реализует право на отказ от договора аренды, договор аренды считается прекращенным с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя или даты, указанной в уведомлении.
Как указали суды, с ноября 2014 года арендатор не исполнял обязательства по оплате арендной платы, ему были направлены письменные требования об устранении допущенных нарушений. В связи с тем, что требования арендодателя не были исполнены арендатором, арендодатель обращался в суд с исковым заявлением о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку арендных платежей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2016 по делу N А40-191962/2016, вступившим в законную силу, удовлетворены требования о взыскании с ООО "Димитриз" в пользу АО "Каширский двор-Северянин" суммы 1 748 139 руб. 27 коп., в том числе 808 388 руб. 10 коп. арендной платы, начисленной за период с июля по август 2015 года, 939 751 руб. 17 коп. неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты, в рублях по установленному договором аренды курсу 335 657,32 у.е., в том числе 133 824,31 у.е. арендной платы, начисленной за период с января по июнь 2015 года, 201 833,01 у.е. неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты.
Между тем, судами установлено, что 15.10.2015 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о прекращении договора аренды N 160/ОДА-2009, в котором, ссылаясь на сложившуюся неблагоприятную финансово-экономическую ситуацию и условия договора аренды, сообщал о своем намерении досрочно в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в связи с чем уведомлял о расторжении указанного договора аренды по истечении 10 календарных дней с момента получения данного уведомления.
В качестве приложения к указанному уведомлению арендатор направил арендодателю акт возврата помещения.
Арендодатель, в свою очередь, в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором была указана дата прекращения действия договора аренды - 31.03.2016.
Полагая, что в разделе 11 договора стороны предусмотрели порядок изменения и прекращения договора, а именно, в пунктах 11.2 и 11.3 договора стороны предусмотрели условия и порядок одностороннего отказа от исполнения договора по воле арендодателя, а в пункте 11.5 - порядок и условия одностороннего расторжения договора по воле арендатора, ООО "Димитриз" обратилось в суд с настоящим иском о признании договора аренды расторгнутым с 15.10.2015 и обязании арендодателя принять арендованное помещение по акту приема-передачи.
Между тем, АО "Каширский двор-Северянин" заявило встречные исковые требования к арендатору о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного между сторонами, расторгнутым с 01.04.2016.
Суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов исходили из того, что арендодатель ранее обращался в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, которые были удовлетворены в рамках рассмотрения другого дела, при этом доказательств существенного нарушения договора аренды со стороны арендодателя истцом по первоначальному иску не представлено и оснований для одностороннего расторжения договора арендатором не имелось.
С учетом чего, суды пришли к выводу о необоснованности требований арендатора и в иске ООО "Димитриз" отказали, удовлетворив встречные требования АО "Каширский двор-Северянин".
Суд округа, соглашаясь с выводами судов нижестоящих инстанций, принимает во внимание установленные этими судами фактические обстоятельства по делу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Оспаривая состоявшиеся по делу судебные акты, ООО "Димитриз" настаивает, что арендодателем был ограничен доступ арендатора в арендуемые помещения, в связи с чем, арендатор с 15.10.2015 спорными помещениями не пользовался, поэтому арендатор прекратил пользоваться с момента получения уведомления о приостановке деятельности от 15.09.2015.
Между тем, данные доводы заявителя были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, поскольку судами установлено, что АО "Каширский двор-Северянин" направило в адрес ООО "Димитриз" уведомление от 15.09.2015 N 1/10 о приостановке коммерческой деятельности.
Из содержания данного уведомления следует, что арендодатель настаивает на погашении имеющейся задолженности по арендной плате, тогда как доказательств того, что арендодатель фактически препятствовал деятельности арендатора на территории торгового центра: прекратил доступ в помещение, отключил коммуникации и т.п., в материалы дела не представлено.
С учетом этих обстоятельств, судами сделан правильный вывод о том, что ООО "Димитриз" не представлено доказательств того, что арендатор не имел возможности пользоваться арендованными помещениями вследствие виновных действий арендодателя.
Доводы ООО "Димитриз" о том, что арендодатель ограничивал доступ неправомерно, поскольку задолженность по арендной плате можно было погасить за счет обеспечительного платежа, нельзя также признать обоснованными, поскольку пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено право сторон использовать механизм обеспечительного платежа для погашения задолженности арендатора по договору, а не обязанность арендодателя в любом случае засчитать обеспечительный платеж в качестве оплаты арендной платы.
Утверждение ООО "Димитриз" о том, что договор аренды расторгнут конклюдентными действиями сторон, не может быть принято судом во внимание.
При этом суд округа отмечает, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Конклюдентные действия - это действия участников гражданского оборота, из содержания которых можно определенно установить волю совершающего их лица связать себя соответствующим обязательством. Соглашение может быть заключено и путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.). Такие действия считаются акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. При этом конклюдентными действиями, свидетельствующими о прекращении договора аренды, может являться передача арендатором и прием арендодателем спорного помещения.
Таким образом, молчание арендодателя при направлении арендатором уведомления о расторжении договора аренды, не может быть расценено как акцепт предложения расторгнуть договор.
Поскольку доказательств существенного нарушения АО "Каширский двор-Северянин" условий договора аренды ООО "Димитриз" не представлено, оснований для досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке не имелось.
Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Между тем, суд первой инстанции установил, что арендодатель реализовал предоставленное ему право на отказ от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке и отказался от исполнения договора аренды, направив в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором была указана дата прекращения действия договора - 31.03.2016.
Поскольку требования арендодателя были законны и обоснованы, то суды правомерно удовлетворили встречное исковое заявление, отказав арендатору в иске.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судами и арендатором, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения, постановления по настоящему делу.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Кодекса).
При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 6 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2017 года по делу N А40-144612/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.08.2017 N Ф05-12288/2017 ПО ДЕЛУ N А40-144612/2016
Требование: О признании договора аренды расторгнутым, обязании принять нежилое помещение и подписать акт.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды, на основании которого ответчик передал истцу жилое помещение. Истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды, но договор не был расторгнут.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. по делу N А40-144612/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н.
при участии в заседании:
от истца ООО "Димитриз" - Модилов А.С. по дов. от 01.07.2016
от ответчика АО "Каширский двор-Северянин" - Сивак В.В. по дов. от 29.12.2016
рассмотрев 24 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Димитриз" (истца по первоначальному иску)
на решение от 6 февраля 2017 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
и постановление от 11 мая 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Димитриз"
к АО "Каширский двор-Северянин"
о признании расторгнутым договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА и обязании подписать акт приема-передачи (возврата) помещений с 15.10.2015, а также принять от ООО "Димитриз" нежилое помещение N 99
и по встречному иску АО "Каширский двор-Северянин"
к ООО "Димитриз"
о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА расторгнутым с 01.04.2016.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Димитриз" (далее - ООО "Димитриз", истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Каширский двор-Северянин" (далее - АО "Каширский двор-Северянин", ответчик, арендодатель) о признании расторгнутым договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА и обязании ответчика подписать акт приема-передачи (возврата) помещений с 15.10.2015, а также принять от ООО "Димитриз" нежилое помещение N 99, общей площадью 50,5 кв. м (3 этаж), расположенное по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 211, корп. 2.
Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2017 судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление АО "Каширский двор-Северянин" к ООО "Димитриз" о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного сторонами, расторгнутым с 01.04.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2017 в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "Димитриз", отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2017 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судами решением и постановлением, ООО "Димитриз" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить в части отказа в иске и принять по делу новый судебный акт, которым признать договор аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного сторонами, расторгнутым с 15.10.2015.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.
По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что арендатор пользовался арендуемыми помещениями с 15.10.2015, поскольку арендатор прекратил пользоваться с момента получения уведомления о приостановке деятельности от 15.09.2015.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 24.08.2017 представитель ООО "Димитриз" поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.
Представитель АО "Каширский двор-Северянин" по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До судебного заседания от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Судами установлено, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды нежилого помещения от 12.11.2009 N 160/ОДА-2009, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, 211-2.
Между тем, 18.11.2009 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение: комната N 99, общей площадью 50,5 кв. м (в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, выданными территориальным органом по технической инвентаризации), расположенное на 3 этаже здания, что подтверждается двусторонним актом приемки-передачи помещении.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды по договору устанавливается 10 лет, начиная с 18.11.2009, а окончание срока действия договора - 18.11.2019.
В разделе 5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения платежей с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2015 N 5 к договору.
В силу пункта 11.1 договора настоящий договор может быть изменен или прекращен сторонами досрочно: по письменному соглашению сторон; на основании вступившего в законную силу решению суда об изменении или расторжении договора; при отказе одной из сторон от исполнения договора полностью или частично в случаях, предусмотренных договором.
Пункт 11.2 договора аренды предоставляет Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, если Арендатор не устранит существенного нарушения своих обязательств в течение 15 календарных дней после того, как Арендодатель потребует устранить нарушение.
В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды просрочка арендатором уплаты базовой арендной платы (которая является частью арендной платы за помещение) сроком более чем на 7 рабочих дней является существенным нарушением условий договора аренды.
Условия договора аренды предоставляют арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды при просрочке уплаты арендной платы более чем на 15 дней.
В соответствии с пунктом 11.2 договора аренды арендодатель реализует право на отказ от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления.
Согласно пункту 11.3 договора, если арендодатель реализует право на отказ от договора аренды, договор аренды считается прекращенным с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя или даты, указанной в уведомлении.
Как указали суды, с ноября 2014 года арендатор не исполнял обязательства по оплате арендной платы, ему были направлены письменные требования об устранении допущенных нарушений. В связи с тем, что требования арендодателя не были исполнены арендатором, арендодатель обращался в суд с исковым заявлением о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку арендных платежей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2016 по делу N А40-191962/2016, вступившим в законную силу, удовлетворены требования о взыскании с ООО "Димитриз" в пользу АО "Каширский двор-Северянин" суммы 1 748 139 руб. 27 коп., в том числе 808 388 руб. 10 коп. арендной платы, начисленной за период с июля по август 2015 года, 939 751 руб. 17 коп. неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты, в рублях по установленному договором аренды курсу 335 657,32 у.е., в том числе 133 824,31 у.е. арендной платы, начисленной за период с января по июнь 2015 года, 201 833,01 у.е. неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты.
Между тем, судами установлено, что 15.10.2015 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о прекращении договора аренды N 160/ОДА-2009, в котором, ссылаясь на сложившуюся неблагоприятную финансово-экономическую ситуацию и условия договора аренды, сообщал о своем намерении досрочно в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в связи с чем уведомлял о расторжении указанного договора аренды по истечении 10 календарных дней с момента получения данного уведомления.
В качестве приложения к указанному уведомлению арендатор направил арендодателю акт возврата помещения.
Арендодатель, в свою очередь, в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором была указана дата прекращения действия договора аренды - 31.03.2016.
Полагая, что в разделе 11 договора стороны предусмотрели порядок изменения и прекращения договора, а именно, в пунктах 11.2 и 11.3 договора стороны предусмотрели условия и порядок одностороннего отказа от исполнения договора по воле арендодателя, а в пункте 11.5 - порядок и условия одностороннего расторжения договора по воле арендатора, ООО "Димитриз" обратилось в суд с настоящим иском о признании договора аренды расторгнутым с 15.10.2015 и обязании арендодателя принять арендованное помещение по акту приема-передачи.
Между тем, АО "Каширский двор-Северянин" заявило встречные исковые требования к арендатору о признании договора аренды от 12.11.2009 N 160/ОДА, заключенного между сторонами, расторгнутым с 01.04.2016.
Суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов исходили из того, что арендодатель ранее обращался в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, которые были удовлетворены в рамках рассмотрения другого дела, при этом доказательств существенного нарушения договора аренды со стороны арендодателя истцом по первоначальному иску не представлено и оснований для одностороннего расторжения договора арендатором не имелось.
С учетом чего, суды пришли к выводу о необоснованности требований арендатора и в иске ООО "Димитриз" отказали, удовлетворив встречные требования АО "Каширский двор-Северянин".
Суд округа, соглашаясь с выводами судов нижестоящих инстанций, принимает во внимание установленные этими судами фактические обстоятельства по делу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Оспаривая состоявшиеся по делу судебные акты, ООО "Димитриз" настаивает, что арендодателем был ограничен доступ арендатора в арендуемые помещения, в связи с чем, арендатор с 15.10.2015 спорными помещениями не пользовался, поэтому арендатор прекратил пользоваться с момента получения уведомления о приостановке деятельности от 15.09.2015.
Между тем, данные доводы заявителя были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, поскольку судами установлено, что АО "Каширский двор-Северянин" направило в адрес ООО "Димитриз" уведомление от 15.09.2015 N 1/10 о приостановке коммерческой деятельности.
Из содержания данного уведомления следует, что арендодатель настаивает на погашении имеющейся задолженности по арендной плате, тогда как доказательств того, что арендодатель фактически препятствовал деятельности арендатора на территории торгового центра: прекратил доступ в помещение, отключил коммуникации и т.п., в материалы дела не представлено.
С учетом этих обстоятельств, судами сделан правильный вывод о том, что ООО "Димитриз" не представлено доказательств того, что арендатор не имел возможности пользоваться арендованными помещениями вследствие виновных действий арендодателя.
Доводы ООО "Димитриз" о том, что арендодатель ограничивал доступ неправомерно, поскольку задолженность по арендной плате можно было погасить за счет обеспечительного платежа, нельзя также признать обоснованными, поскольку пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено право сторон использовать механизм обеспечительного платежа для погашения задолженности арендатора по договору, а не обязанность арендодателя в любом случае засчитать обеспечительный платеж в качестве оплаты арендной платы.
Утверждение ООО "Димитриз" о том, что договор аренды расторгнут конклюдентными действиями сторон, не может быть принято судом во внимание.
При этом суд округа отмечает, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Конклюдентные действия - это действия участников гражданского оборота, из содержания которых можно определенно установить волю совершающего их лица связать себя соответствующим обязательством. Соглашение может быть заключено и путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.). Такие действия считаются акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. При этом конклюдентными действиями, свидетельствующими о прекращении договора аренды, может являться передача арендатором и прием арендодателем спорного помещения.
Таким образом, молчание арендодателя при направлении арендатором уведомления о расторжении договора аренды, не может быть расценено как акцепт предложения расторгнуть договор.
Поскольку доказательств существенного нарушения АО "Каширский двор-Северянин" условий договора аренды ООО "Димитриз" не представлено, оснований для досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке не имелось.
Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Между тем, суд первой инстанции установил, что арендодатель реализовал предоставленное ему право на отказ от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке и отказался от исполнения договора аренды, направив в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором была указана дата прекращения действия договора - 31.03.2016.
Поскольку требования арендодателя были законны и обоснованы, то суды правомерно удовлетворили встречное исковое заявление, отказав арендатору в иске.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судами и арендатором, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения, постановления по настоящему делу.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Кодекса).
При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 6 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2017 года по делу N А40-144612/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
Н.Н.КОЛЬЦОВА
Н.Н.БОЧАРОВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
Н.Н.КОЛЬЦОВА
Н.Н.БОЧАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)