Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сафуанову Альберту Альфритовичу (далее - ИП Сафуанов, предприниматель, ответчик), в котором потребовал:
- - взыскать с ответчика 31 602 руб. 87 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957, рассчитанного за период с 01.01.2015 по 30.09.2015;
- - взыскать с ответчика 4075 руб. 01 коп. пени (неустойки) за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957 и рассчитанных истцом за период с 11.10.2012 по 04.08.2015;
- - расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957;
- - выселить ответчика из нежилых помещений N N 8, 10, общей площадью 27,3 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б" (л.д. 6-8).
Определением от 01.09.2015 суд первой инстанции принял исковое заявление Комитета к рассмотрению в порядке упрощенного производства (л.д. 1-3).
Определением от 27.10.2015 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 43-46).
Решением от 25.01.2016 (резолютивная часть объявлена 18.01.2016) суд первой инстанции исковые требования Комитета удовлетворил в полном объеме (л.д. 61-70).
ИП Сафуанов (далее также - податель жалобы) с принятым судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. Предприниматель полагает, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит судебный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, предоставив возможность заключения мирового соглашения относительно требования о выселении из нежилого помещения (л.д. 75).
Податель жалобы приводит следующие доводы.
Ответчик не был надлежащим образом извещен о судебном процессе. В связи с выездным характером работы и отсутствием по адресу регистрации абонентских почтовых шкафов ИП Сафуанов не получил извещения арбитражного суда. Как полагает предприниматель, сотрудниками отделения почтовой не выполнены требования Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234, а также Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных Приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343-п.
На момент вынесения решения ответчиком погашена задолженность по арендной плате и пени. В подтверждение данного обстоятельства к апелляционной жалобе приложены копии квитанций ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей и от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп.
Апелляционная жалоба принята к производству арбитражного суда апелляционной инстанции определением от 02.03.2016 (л.д. 74).
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду болезни судьи Ермолаевой Л.П. определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьей Суспициной Л.А.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
До начала судебного заседания от ИП Сафуанова поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (входящий номер процессуального документа 10251, дата 22.03.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.
Посредством использования электронной связи (система "МойАрбитр") Комитет представил в арбитражный суд апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу (входящий номер процессуального документа 10075, дата 21.03.2016). Истец полагает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать. Комитет отмечает, что ИП Сафуанов несет риск неполучения юридически значимых сообщений, направленных по адресу, указанному в тексте договора аренды. Кроме того, в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции ответчик не представил доказательств погашения задолженности.
Поскольку Комитет представил доказательство направления копии отзыва ИП Сафуанову, арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил отзыв на апелляционную жалобу к материалам настоящего дела.
Как указано выше одновременно с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд от ИП Сафуанова поступили дополнительные доказательства, а именно: заверенные копии электронных билетов на авиаперелеты, оформленные на имя Сафуанова Альберта Альфритовича, за период с августа 2015 года по январь 2016 года (на 6 листах); заверенные копии квитанций ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей, от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп., согласно которым ИП Сафуанов уплатил денежные средства в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору от 05.09.2012 N 2957 (на 2 листах); справку ООО "Управление жилищного хозяйства" от 01.02.2016 N 353 о том, что в доме по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б" - абонентские почтовые шкафы отсутствует (на 1 листе).
Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (часть 1). Доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта (часть 2 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, для целей разрешения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств следует установить, имел ли податель апелляционной жалобы возможность представить доказательства в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции или нет.
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").
Тем самым, индивидуальный предприниматель обязан обеспечить возможность получения почтовой корреспонденции по адресу регистрации.
Из материалов настоящего дела следует, что ИП Сафуанов был надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен о возбуждении производства по настоящему делу, о назначении судебных заседаний арбитражного суда первой инстанции. Копии определений направлены ответчику по адресу регистрации физического лица по месту жительства (справка отдела адресно-справочной работы - л.д. 39; почтовые конверты - л.д. 42, 51, 59). Все почтовые конверты возвращены в арбитражный суд первой инстанции неврученными с отметкой "истек срок хранения". При этом на почтовых конвертах имеются соответствующие записи (отметки) о соблюдении сотрудниками отделения почтовой связи требований о неоднократной доставке адресату извещений о поступлении почтовых отправлений разряда "Судебное". Оснований для вывода о нарушении предприятием почтовой связи Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234, либо Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных Приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п, не имеется.
С учетом правила части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное выше свидетельствует о том, что соответствующие доказательства не были представлены в арбитражный суд первой инстанции по обстоятельствам, которые зависели исключительно от предпринимателя, и последний несет риск не совершения процессуальных действий, не обеспечения возможности получения почтовой корреспонденции. Следует отметить, что такие обстоятельства, как разъездной характер работы ответчика и отсутствие абонентского почтового шкафа, не опровергают факта надлежащего исполнения сотрудниками отделения почтовой связи поручений арбитражного суда, но, напротив, свидетельствуют о необходимости совершения ответчиком дополнительных действий, направленных на обеспечение возможности получения почтовой корреспонденции.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для приобщения к делу заверенной копии квитанции ПАО "УралСиб" от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп., которая оформлена после объявления резолютивной части (18.01.2016), а также после изготовления решения арбитражного суда первой инстанции в полном объеме (25.01.2016), в связи с чем объективно не могла быть учтена судом при принятии решения.
Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым и соответствующим целям и задачам арбитражного судопроизводства, требованиям полного и всестороннего исследования обстоятельств дела удовлетворение ходатайства ИП Сафуанова в части приобщения к материалам дела заверенной копии квитанции ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей.
Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку платеж от 10.12.2015 имеет существенное значение для целей правильного разрешения возникшего спора, совершен до объявления резолютивной части решения по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости учета соответствующего письменного доказательства при рассмотрении дела по существу.
Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 кодекса, может в силу части 3 статьи 288 кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 13.02.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 02-04-13/004/2007-635 о праве собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан на нежилые помещения общей площадью 94,6 кв. м, номера на поэтажном плане 1-10, расположенные на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Дзержинского, дом 3 "Б" (л.д. 49).
В 2012 г. между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан в лице председателя Комитета (арендодатель) и ИП Сафуановым (арендатор) подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957 (л.д. 10-14).
По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование, на срок с 05.09.2012 по 05.08.2013, для осуществления торговой деятельности нежилые помещения общей площадью 27,3 кв. м, номера на поэтажном плане 8, 10, расположенные на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Дзержинского, дом 3 "Б" (пункты 1.1, 1.2 договора).
В свою очередь, ИП Сафуанов обязался вносить арендную плату на условиях и в порядке, предусмотренных договором аренды. Так, согласно протоколу от 06.08.2012 N 9 заседания постоянно действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск, размер годовой арендной платы по данному договору составляет 42 861 руб. 42 коп. с НДС (пункт 3.1 договора). После приема объекта по акту приема-передачи арендатор обязан самостоятельно исчислять и перечислять арендную плату без НДС с указанием кода бюджетной классификации по соответствующим реквизитам. Арендная плата должна быть уплачена (внесена) арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. Задаток в размере 8572 руб. 28 коп., внесенный арендатором для участия в аукционе, зачисляется в счет уплаты арендной платы по данному договору за первый квартал пользования (по соглашению сторон). При этом квартальная арендная плата за вычетом задатка уплачивается арендатором в течение 10 дней с момента заключения данного договора. Размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения (пункты 3.2, 3.2.1 договора). Размер, порядок и сроки внесения арендной платы по данному договору могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципальных правовых актов путем направления арендатору уведомления. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью данного договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.3 договора). При наличии факта просрочки платежа по арендной плате, начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по данному договору, направляются на погашение имеющейся задолженности в следующем порядке: в первую очередь - на погашение задолженности по арендной плате за истекший период; во вторую очередь - на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период; в третью очередь - на погашение арендной платы за текущий период (пункт 3.8 договора).
При невнесении арендатором в установленные данным договором сроки арендной платы начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2.1 данного договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения данного договора (пункты 5.2, 5.2.4 договора).
Арендатор гарантирует, что корреспонденция, направленная по адресу, указанному в данном пункте, будет считаться доставленной арендатору (пункт 6.3 договора).
В качестве приложений к договору аренды в дело представлены заверенные копии расчетов арендной платы (л.д. 15-18).
Нежилые помещения общей площадью 27,3 кв. м, номера на поэтажном плане 8, 10, переданы ИП Сафуанову по акту приема-передачи от 05.09.2012. Недвижимое имущество принято арендатором без замечаний и (или) возражений (л.д. 14, оборот).
16 июля 2015 г. Комитет посредством использования услуг почтовой связи направил ИП Сафуанову письменную претензию (письмо от 15.07.2015 N 4061). Комитет от лица и в интересах арендодателя потребовал от предпринимателя погасить задолженность по арендной плате из договора от 05.09.2012 N 2957 в сумме 31 602 руб. 87 коп., а также предложил контрагенту расторгнуть договор аренды от 05.09.2012 N 2957 (л.д. 19-20).
ИП Сафуанов требования Комитета не выполнил, денежные средства не перечислил.
В связи с этим, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Сафуановым денежных обязательств из договора аренды от 05.09.2012 N 2957, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, о расторжении договора, об освобождении нежилых помещений).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком денежных обязательств по внесению арендной платы. Суд пришел к выводу о заключенности договора аренды от 05.09.2012 N 2957 и, соответственно, правомерности требования истца о взыскании договорной неустойки (пени). Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел, так как ответчик с ходатайством об уменьшении размера неустойки не обратился. Поскольку ответчик не внес арендную плату свыше двух сроков подряд, суд признал правомерным требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 05.09.2012 N 2957 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации данный договор не подлежит, так как заключен на срок менее одного года.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование ИП Сафуанова, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопреки условиям договора аренды ИП Сафуанов ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом муниципального образования.
В рамках настоящего дела Комитет потребовал от ИП Сафуанова уплаты 31 602 руб. 87 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 (л.д. 27).
Расчеты истца основаны на условиях договора аренды от 05.09.2012 N 2957, фактических обстоятельствах внесения ответчиком арендной платы.
Вместе с тем, из представленного Комитетом расчета следует, что при определении размера задолженности не учтена оплата в размере 35 000 рублей, произведенная ИП Сафуановым 10.12.2015.
Факт осуществления ответчиком платежа, в назначении (наименовании) которого указано "арендная плата за неж. помещ. по договору N 2957 от 05.09.2012", подтверждается квитанцией ПАО "УралСиб" от 10.12.2015, представленной ответчиком при обращении с апелляционной жалобой.
Комитет факт осуществления платежа не отрицает и не оспаривает (часть 2 статьи 9, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 05.09.2012 N 2957 при наличии факта просрочки платежа по арендной плате, начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по данному договору, в первую очередь направляются на погашение задолженности по арендной плате за истекший период.
Тем самым, поскольку размер внесенной ответчиком платы (35 000 рублей) превышает размер задолженности (31 602 руб. 87 коп.), арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения искового требования о взыскании основного долга по договору аренды. Решение арбитражного суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.1.1 договора аренды от 05.09.2012 N 2957 предусмотрена мера ответственности ИП Сафуанова за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Так, при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Комитет потребовал от ИП Сафуанова уплаты неустойки (пени) в размере 4075 руб. 01 коп., рассчитанной за период с 11.10.2012 по 04.08.2015.
Расчет неустойки арбитражным судом первой инстанции проверен, ошибок не выявлено.
ИП Сафуанов контррасчет неустойки (пени) не представил.
Поскольку с заявлением об уменьшении размера неустойки ответчик в арбитражный суд первой инстанции не обращался, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Вместе с тем, в силу того, что платеж от 10.12.2015 погашает основной долг, и остается переплата в размере 3397 руб. 13 коп. (35 000 рублей - 31 602 руб. 87 коп.), испрашиваемую Комитетом неустойку надлежит уменьшить на размер переплаты: 4075 руб. 01 коп. - 3397 руб. 13 коп. = 677 руб. 88 коп. (с учетом условий договора о порядке погашения задолженности).
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковое требование о взыскании договорной неустойки подлежит удовлетворению частично, всего на сумму 677 руб. 88 коп. Решение арбитражного суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
Комитет также заявил требования о расторжении договора аренды от 05.09.2012 N 2957 и об освобождении нежилых помещений (объекта аренды). В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано выше, в нарушение условий договора аренды ИП Сафуанов не вносил арендную плату на протяжении 2015 года, вплоть до 10.12.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 5.2, 5.2.4 договора аренды от 05.09.2012 N 2957.
Комитет выполнил требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, о направлении ИП Сафуанову досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор. Документы направлены истцом по адресу регистрации предпринимателя.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения. В данной части решение по делу отмене либо изменению не подлежит.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.
Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (часть 1). Мировое соглашение может быть заключено по любому делу, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иным федеральным законом (часть 2). Мировое соглашение утверждается арбитражным судом (часть 4 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса, то есть, в том числе, на стадии исполнительного производства. В этом случае мировое соглашение утверждается арбитражным судом по месту исполнения судебного акта или арбитражным судом, выдавшим исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11606/12, от 13.03.2012 N 13620/11).
При наличии волеизъявления стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение по настоящему делу после завершения рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу надлежит изменить ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исковые требования Комитета - удовлетворить частично.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Как указано выше, утверждение подателя жалобы о ненадлежащем извещении его судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, противоречащим материалам дела.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами по правилам, предусмотренным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Государственную пошлину в размере 12 038 рублей надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета, в том числе: 6 000 руб. - за рассмотрение искового требования о расторжении договора аренды (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации); 6 000 руб. - за рассмотрение искового требования об освобождении нежилых помещений (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации); 38 руб. - государственная пошлина, рассчитанная пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований имущественного характера, подлежащих оценке (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, поскольку при обращении с апелляционной жалобой ИП Сафуанов уплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб., и решение арбитражного суда первой инстанции изменено в связи с удовлетворением данной жалобы, соответствующие денежные средства надлежит взыскать с Комитета в пользу предпринимателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 изменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску о взыскании задолженности по договору аренды от 05.09.2012 N 2957 и в части распределения судебных расходов.
Изложить абзацы первый, второй, третий, четвертый и пятый резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича (ИНН 026404040370, ОГРН 312026404100029) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (ИНН 0264050533, ОГРН 1040203261119) задолженность по неустойке в размере 677 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности отказать.
Расторгнуть договор аренды N 2957 от 05.09.2012.
Обязать индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича освободить нежилые помещения N N 8,10, общей площадью 27,3 кв. м, на 1-ом этаже жилого здания, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича (ИНН 026404040370, ОГРН 312026404100029) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 038 руб."
Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску в пользу индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича 3 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2016 N 18АП-2399/2016 ПО ДЕЛУ N А07-19886/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. N 18АП-2399/2016
Дело N А07-19886/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сафуанову Альберту Альфритовичу (далее - ИП Сафуанов, предприниматель, ответчик), в котором потребовал:
- - взыскать с ответчика 31 602 руб. 87 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957, рассчитанного за период с 01.01.2015 по 30.09.2015;
- - взыскать с ответчика 4075 руб. 01 коп. пени (неустойки) за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957 и рассчитанных истцом за период с 11.10.2012 по 04.08.2015;
- - расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957;
- - выселить ответчика из нежилых помещений N N 8, 10, общей площадью 27,3 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б" (л.д. 6-8).
Определением от 01.09.2015 суд первой инстанции принял исковое заявление Комитета к рассмотрению в порядке упрощенного производства (л.д. 1-3).
Определением от 27.10.2015 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 43-46).
Решением от 25.01.2016 (резолютивная часть объявлена 18.01.2016) суд первой инстанции исковые требования Комитета удовлетворил в полном объеме (л.д. 61-70).
ИП Сафуанов (далее также - податель жалобы) с принятым судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. Предприниматель полагает, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит судебный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, предоставив возможность заключения мирового соглашения относительно требования о выселении из нежилого помещения (л.д. 75).
Податель жалобы приводит следующие доводы.
Ответчик не был надлежащим образом извещен о судебном процессе. В связи с выездным характером работы и отсутствием по адресу регистрации абонентских почтовых шкафов ИП Сафуанов не получил извещения арбитражного суда. Как полагает предприниматель, сотрудниками отделения почтовой не выполнены требования Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234, а также Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных Приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343-п.
На момент вынесения решения ответчиком погашена задолженность по арендной плате и пени. В подтверждение данного обстоятельства к апелляционной жалобе приложены копии квитанций ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей и от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп.
Апелляционная жалоба принята к производству арбитражного суда апелляционной инстанции определением от 02.03.2016 (л.д. 74).
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду болезни судьи Ермолаевой Л.П. определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьей Суспициной Л.А.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
До начала судебного заседания от ИП Сафуанова поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (входящий номер процессуального документа 10251, дата 22.03.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.
Посредством использования электронной связи (система "МойАрбитр") Комитет представил в арбитражный суд апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу (входящий номер процессуального документа 10075, дата 21.03.2016). Истец полагает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать. Комитет отмечает, что ИП Сафуанов несет риск неполучения юридически значимых сообщений, направленных по адресу, указанному в тексте договора аренды. Кроме того, в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции ответчик не представил доказательств погашения задолженности.
Поскольку Комитет представил доказательство направления копии отзыва ИП Сафуанову, арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил отзыв на апелляционную жалобу к материалам настоящего дела.
Как указано выше одновременно с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд от ИП Сафуанова поступили дополнительные доказательства, а именно: заверенные копии электронных билетов на авиаперелеты, оформленные на имя Сафуанова Альберта Альфритовича, за период с августа 2015 года по январь 2016 года (на 6 листах); заверенные копии квитанций ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей, от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп., согласно которым ИП Сафуанов уплатил денежные средства в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору от 05.09.2012 N 2957 (на 2 листах); справку ООО "Управление жилищного хозяйства" от 01.02.2016 N 353 о том, что в доме по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б" - абонентские почтовые шкафы отсутствует (на 1 листе).
Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (часть 1). Доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта (часть 2 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, для целей разрешения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств следует установить, имел ли податель апелляционной жалобы возможность представить доказательства в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции или нет.
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").
Тем самым, индивидуальный предприниматель обязан обеспечить возможность получения почтовой корреспонденции по адресу регистрации.
Из материалов настоящего дела следует, что ИП Сафуанов был надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен о возбуждении производства по настоящему делу, о назначении судебных заседаний арбитражного суда первой инстанции. Копии определений направлены ответчику по адресу регистрации физического лица по месту жительства (справка отдела адресно-справочной работы - л.д. 39; почтовые конверты - л.д. 42, 51, 59). Все почтовые конверты возвращены в арбитражный суд первой инстанции неврученными с отметкой "истек срок хранения". При этом на почтовых конвертах имеются соответствующие записи (отметки) о соблюдении сотрудниками отделения почтовой связи требований о неоднократной доставке адресату извещений о поступлении почтовых отправлений разряда "Судебное". Оснований для вывода о нарушении предприятием почтовой связи Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234, либо Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных Приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 05.12.2014 N 423-п, не имеется.
С учетом правила части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное выше свидетельствует о том, что соответствующие доказательства не были представлены в арбитражный суд первой инстанции по обстоятельствам, которые зависели исключительно от предпринимателя, и последний несет риск не совершения процессуальных действий, не обеспечения возможности получения почтовой корреспонденции. Следует отметить, что такие обстоятельства, как разъездной характер работы ответчика и отсутствие абонентского почтового шкафа, не опровергают факта надлежащего исполнения сотрудниками отделения почтовой связи поручений арбитражного суда, но, напротив, свидетельствуют о необходимости совершения ответчиком дополнительных действий, направленных на обеспечение возможности получения почтовой корреспонденции.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для приобщения к делу заверенной копии квитанции ПАО "УралСиб" от 26.01.2016 на сумму 14 911 руб. 59 коп., которая оформлена после объявления резолютивной части (18.01.2016), а также после изготовления решения арбитражного суда первой инстанции в полном объеме (25.01.2016), в связи с чем объективно не могла быть учтена судом при принятии решения.
Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым и соответствующим целям и задачам арбитражного судопроизводства, требованиям полного и всестороннего исследования обстоятельств дела удовлетворение ходатайства ИП Сафуанова в части приобщения к материалам дела заверенной копии квитанции ПАО "УралСиб" от 10.12.2015 на сумму 35 000 рублей.
Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку платеж от 10.12.2015 имеет существенное значение для целей правильного разрешения возникшего спора, совершен до объявления резолютивной части решения по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости учета соответствующего письменного доказательства при рассмотрении дела по существу.
Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 кодекса, может в силу части 3 статьи 288 кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 13.02.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 02-04-13/004/2007-635 о праве собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан на нежилые помещения общей площадью 94,6 кв. м, номера на поэтажном плане 1-10, расположенные на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Дзержинского, дом 3 "Б" (л.д. 49).
В 2012 г. между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан в лице председателя Комитета (арендодатель) и ИП Сафуановым (арендатор) подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.09.2012 N 2957 (л.д. 10-14).
По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование, на срок с 05.09.2012 по 05.08.2013, для осуществления торговой деятельности нежилые помещения общей площадью 27,3 кв. м, номера на поэтажном плане 8, 10, расположенные на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Дзержинского, дом 3 "Б" (пункты 1.1, 1.2 договора).
В свою очередь, ИП Сафуанов обязался вносить арендную плату на условиях и в порядке, предусмотренных договором аренды. Так, согласно протоколу от 06.08.2012 N 9 заседания постоянно действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск, размер годовой арендной платы по данному договору составляет 42 861 руб. 42 коп. с НДС (пункт 3.1 договора). После приема объекта по акту приема-передачи арендатор обязан самостоятельно исчислять и перечислять арендную плату без НДС с указанием кода бюджетной классификации по соответствующим реквизитам. Арендная плата должна быть уплачена (внесена) арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. Задаток в размере 8572 руб. 28 коп., внесенный арендатором для участия в аукционе, зачисляется в счет уплаты арендной платы по данному договору за первый квартал пользования (по соглашению сторон). При этом квартальная арендная плата за вычетом задатка уплачивается арендатором в течение 10 дней с момента заключения данного договора. Размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения (пункты 3.2, 3.2.1 договора). Размер, порядок и сроки внесения арендной платы по данному договору могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципальных правовых актов путем направления арендатору уведомления. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью данного договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 3.3 договора). При наличии факта просрочки платежа по арендной плате, начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по данному договору, направляются на погашение имеющейся задолженности в следующем порядке: в первую очередь - на погашение задолженности по арендной плате за истекший период; во вторую очередь - на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период; в третью очередь - на погашение арендной платы за текущий период (пункт 3.8 договора).
При невнесении арендатором в установленные данным договором сроки арендной платы начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2.1 данного договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения данного договора (пункты 5.2, 5.2.4 договора).
Арендатор гарантирует, что корреспонденция, направленная по адресу, указанному в данном пункте, будет считаться доставленной арендатору (пункт 6.3 договора).
В качестве приложений к договору аренды в дело представлены заверенные копии расчетов арендной платы (л.д. 15-18).
Нежилые помещения общей площадью 27,3 кв. м, номера на поэтажном плане 8, 10, переданы ИП Сафуанову по акту приема-передачи от 05.09.2012. Недвижимое имущество принято арендатором без замечаний и (или) возражений (л.д. 14, оборот).
16 июля 2015 г. Комитет посредством использования услуг почтовой связи направил ИП Сафуанову письменную претензию (письмо от 15.07.2015 N 4061). Комитет от лица и в интересах арендодателя потребовал от предпринимателя погасить задолженность по арендной плате из договора от 05.09.2012 N 2957 в сумме 31 602 руб. 87 коп., а также предложил контрагенту расторгнуть договор аренды от 05.09.2012 N 2957 (л.д. 19-20).
ИП Сафуанов требования Комитета не выполнил, денежные средства не перечислил.
В связи с этим, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Сафуановым денежных обязательств из договора аренды от 05.09.2012 N 2957, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, о расторжении договора, об освобождении нежилых помещений).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком денежных обязательств по внесению арендной платы. Суд пришел к выводу о заключенности договора аренды от 05.09.2012 N 2957 и, соответственно, правомерности требования истца о взыскании договорной неустойки (пени). Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел, так как ответчик с ходатайством об уменьшении размера неустойки не обратился. Поскольку ответчик не внес арендную плату свыше двух сроков подряд, суд признал правомерным требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 05.09.2012 N 2957 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации данный договор не подлежит, так как заключен на срок менее одного года.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование ИП Сафуанова, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопреки условиям договора аренды ИП Сафуанов ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом муниципального образования.
В рамках настоящего дела Комитет потребовал от ИП Сафуанова уплаты 31 602 руб. 87 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 (л.д. 27).
Расчеты истца основаны на условиях договора аренды от 05.09.2012 N 2957, фактических обстоятельствах внесения ответчиком арендной платы.
Вместе с тем, из представленного Комитетом расчета следует, что при определении размера задолженности не учтена оплата в размере 35 000 рублей, произведенная ИП Сафуановым 10.12.2015.
Факт осуществления ответчиком платежа, в назначении (наименовании) которого указано "арендная плата за неж. помещ. по договору N 2957 от 05.09.2012", подтверждается квитанцией ПАО "УралСиб" от 10.12.2015, представленной ответчиком при обращении с апелляционной жалобой.
Комитет факт осуществления платежа не отрицает и не оспаривает (часть 2 статьи 9, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 05.09.2012 N 2957 при наличии факта просрочки платежа по арендной плате, начисленным пеням любые платежи, вносимые арендатором по данному договору, в первую очередь направляются на погашение задолженности по арендной плате за истекший период.
Тем самым, поскольку размер внесенной ответчиком платы (35 000 рублей) превышает размер задолженности (31 602 руб. 87 коп.), арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения искового требования о взыскании основного долга по договору аренды. Решение арбитражного суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.1.1 договора аренды от 05.09.2012 N 2957 предусмотрена мера ответственности ИП Сафуанова за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Так, при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Комитет потребовал от ИП Сафуанова уплаты неустойки (пени) в размере 4075 руб. 01 коп., рассчитанной за период с 11.10.2012 по 04.08.2015.
Расчет неустойки арбитражным судом первой инстанции проверен, ошибок не выявлено.
ИП Сафуанов контррасчет неустойки (пени) не представил.
Поскольку с заявлением об уменьшении размера неустойки ответчик в арбитражный суд первой инстанции не обращался, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Вместе с тем, в силу того, что платеж от 10.12.2015 погашает основной долг, и остается переплата в размере 3397 руб. 13 коп. (35 000 рублей - 31 602 руб. 87 коп.), испрашиваемую Комитетом неустойку надлежит уменьшить на размер переплаты: 4075 руб. 01 коп. - 3397 руб. 13 коп. = 677 руб. 88 коп. (с учетом условий договора о порядке погашения задолженности).
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковое требование о взыскании договорной неустойки подлежит удовлетворению частично, всего на сумму 677 руб. 88 коп. Решение арбитражного суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.
Комитет также заявил требования о расторжении договора аренды от 05.09.2012 N 2957 и об освобождении нежилых помещений (объекта аренды). В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано выше, в нарушение условий договора аренды ИП Сафуанов не вносил арендную плату на протяжении 2015 года, вплоть до 10.12.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 5.2, 5.2.4 договора аренды от 05.09.2012 N 2957.
Комитет выполнил требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, о направлении ИП Сафуанову досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор. Документы направлены истцом по адресу регистрации предпринимателя.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения. В данной части решение по делу отмене либо изменению не подлежит.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.
Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (часть 1). Мировое соглашение может быть заключено по любому делу, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иным федеральным законом (часть 2). Мировое соглашение утверждается арбитражным судом (часть 4 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса, то есть, в том числе, на стадии исполнительного производства. В этом случае мировое соглашение утверждается арбитражным судом по месту исполнения судебного акта или арбитражным судом, выдавшим исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 11606/12, от 13.03.2012 N 13620/11).
При наличии волеизъявления стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение по настоящему делу после завершения рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу надлежит изменить ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исковые требования Комитета - удовлетворить частично.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Как указано выше, утверждение подателя жалобы о ненадлежащем извещении его судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, противоречащим материалам дела.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами по правилам, предусмотренным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Государственную пошлину в размере 12 038 рублей надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета, в том числе: 6 000 руб. - за рассмотрение искового требования о расторжении договора аренды (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации); 6 000 руб. - за рассмотрение искового требования об освобождении нежилых помещений (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации); 38 руб. - государственная пошлина, рассчитанная пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований имущественного характера, подлежащих оценке (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, поскольку при обращении с апелляционной жалобой ИП Сафуанов уплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб., и решение арбитражного суда первой инстанции изменено в связи с удовлетворением данной жалобы, соответствующие денежные средства надлежит взыскать с Комитета в пользу предпринимателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 изменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску о взыскании задолженности по договору аренды от 05.09.2012 N 2957 и в части распределения судебных расходов.
Изложить абзацы первый, второй, третий, четвертый и пятый резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 по делу N А07-19886/2015 в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича (ИНН 026404040370, ОГРН 312026404100029) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (ИНН 0264050533, ОГРН 1040203261119) задолженность по неустойке в размере 677 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности отказать.
Расторгнуть договор аренды N 2957 от 05.09.2012.
Обязать индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича освободить нежилые помещения N N 8,10, общей площадью 27,3 кв. м, на 1-ом этаже жилого здания, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 3 "Б".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича (ИНН 026404040370, ОГРН 312026404100029) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 038 руб."
Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску в пользу индивидуального предпринимателя Сафуанова Альберта Альфритовича 3 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)