Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): 1) Захаров В.Г. по решению от 30.04.2015, Мардасов С.В. по доверенности от 25.08.2016, Смирнов Н.В. по доверенности от 23.05.2017, 2) Смирнов Н.В. по доверенности от 23.05.2017, Мардасов С.В. по доверенности от 29.08.2016,
от ответчика (должника): 1) Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017, Гинева И.Н. по доверенности от 0901.2017, 2) Краевский А.А. по доверенности от 29.12.2016, 3) не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-12207/2017, 13АП-12209/2017, 13АП-12211/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", ООО "КиТ", ЗАО "Торговый дом "Балтийский" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 по делу N А56-54393/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "КиТ", ЗАО "Торговый дом "Балтийский"
к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
Общество с ограниченной ответственностью "КиТ" (далее - ООО "КиТ", Закрытое акционерное общество "Торговый дом "Балтийский" (далее - ЗАО "Торговый дом "Балтийский") (при совместном упоминании - истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП ГУИОН, Предприятие), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521 общей площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, литера А, установленной отчетом об оценке от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, выполненным СПб ГУП ГУИОН, об обязании заключить договор купли-продажи с условием о залоге на условиях протокола разногласий от 09.07.2015.
Заявленное истцами в судебном заседании суда первой инстанции 10.02.2017 уточнение в части требования об обязании заключить договор купли-продажи, в отношении пунктов 2.2 и 7.7 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты.
Решением от 2603.2017 суд производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекратил, урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521, площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, с условием о залоге, в части пунктов 2.1, 2.2, 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1., 7.7, 8.1, принять соответствующие пункты договора в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 65960000 (шестьдесят пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается. Покупатели оплачивают цены продажи Объекта пропорционально приобретаемым ими доли в праве собственности на Объект.
2.1.1. Цена продажи Доли 1, приобретаемой Покупателем 1, составляет 60195662 (шестьдесят миллионов сто девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля (НДС не облагается).
2.1.2. Цена продажи Доли 2, приобретаемой Покупателем 2, составляет 5764338 (пять миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи триста тридцать восемь) рублей (НДС не облагается)."
"2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателями с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с графиками, составляемыми Продавцом на дату заключения Договора, в соответствии с Приложением 1 к Договору, составленным для Покупателя 1, и Приложением 2, составленным для Покупателя 2, платежи рассчитываются равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателями в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга", и составляющей 8,25%, за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1, Приложении 2 к Договору.
Покупатели ввиду неделимости предмета обязательства несут солидарную обязанность по оплате цены продажи Объекта.
В соответствии с требованиями статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников (Покупателей) кредитор (Продавец) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателями досрочно:
- в один из предусмотренных в приложениях к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга", и составляющей 8,25%, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа
- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов. Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с 2.3 Договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в Приложении 1, Приложении 2 к Договору периодов, Покупатели не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления платежа. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатели осуществляют в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании 3.1.3 Договора."
Пункт 3.2.3 исключить.
Пункты 3.2.5, 3.2.6 исключить.
"4.2. Иные обременения:
4.2.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения (ограничения):
4.2.1.1. Обязанность Покупателей согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
4.2.1.2. Обязанность Покупателей обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся в Помещении, для выполнения ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля."
"5.1. Право собственности на Долю 1 переходит к Покупателю 1, на Долю 2 переходит к Покупателю 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности Регистрирующим органом."
Пункт 6.1 исключить.
Пункт 6.2 исключить.
"7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 2.2 Договора, Покупатели выплачивают Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки."
Пункт 7.4 исключить.
"7.5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателей путем направления соответствующего письменного уведомления."
"7.6.1. Покупатели признаются отказавшимися от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи Объекта."
"7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателей по договору аренды от 23.09.2004 N 12-А-2769 и по договору аренды от 26.10.2000 N 12-А-3126 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.
В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателей по договору аренды от 23.09.2004 N 12-А-2769 и по договору аренды от 26.10.2000 N 12-А-3126 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателей путем направления соответствующего письменного уведомления."
"8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей."
Решение обжаловано Комитетом, Предприятием, ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" в апелляционном порядке.
В своей апелляционной жалобе ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" выражают несогласие с решением суда о прекращении производства по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, по мнению истцов, при решении вопроса определения рыночной стоимости спорного помещения судом допущены существенные нарушения, что привело к завышению результата оценки. Истцы также не согласны с установленным судом порядком распределения цены продажи долей. Апелляционная жалоба также содержит возражения истцов относительно выводов суда по абзацу 3, 4 пункта 2.2, пунктов 7.3, 7.6.1 договора. В апелляционной жалобе истцами указано на то, что судом не разрешен вопрос по судебным издержкам.
По мнению Предприятия, представленное в материалы дела экспертное заключение основано на недостоверной информации, содержит противоречия и методологические ошибки расчета, которые привели к существенному занижению результата расчета стоимости объекта оценки.
В своей апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что истцом не указано в чем состоит недостоверность отчета, выполненного Предприятием, не приведены доказательства его недостоверности. Кроме того, ответчик также возражает против изменения первоначальной редакции договора.
23.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Фонда имущества поступил отзыв на апелляционные жалобы. Фонд имущества считает апелляционные жалобы ответчиков подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело без его участия.
26.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Предприятия поступил отзыв на апелляционную жалобу истцов. Предприятие полагает жалобу истцов не подлежащей удовлетворению.
28.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от истцов поступили письменные объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
29.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от истцов поступили дополнения к апелляционной жалобе и отзыв на жалобу ответчиков.
Фонд имущества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В судебном заседании стороны настаивали на удовлетворении своих апелляционных жалоб. Заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, определением, занесенным в протокол судебного заседания, отказал в его удовлетворении.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и ООО "КиТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 12-А-3126 от 26.10.2000 (далее - Договор аренды 1).
На основании Договора аренды 1 в редакции дополнительного соглашения N 7 от 24.02.2010 ООО "КиТ" во временное владение и пользование за плату была предоставлена в нежилом помещении 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, часть помещения 22Н (1-13, 13-20) площадью 346,7 кв. м.
Между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Ломбард Балтийский" (в настоящее время - ООО "Торговый дом "Балтийский") (арендатор) был заключен договор аренды N 12-А-2769 от 23.09.2004 (далее - Договор аренды 2).
В соответствии с Договором аренды 2 в редакции дополнительного соглашения N 3 от 14.02.2012 ООО "Торговый дом "Балтийский" была предоставлено во временное владение и пользование за плату в нежилом помещении 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, часть помещения 22Н (21-27) площадью 33,2 кв. м.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу N А56-31977/2014, 06.02.2014 истцы обратились в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А (далее - Помещение) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Комитетом издано распоряжение от 08.06.2015 N 225-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, пом. 22-Н", которым предусмотрены способ приватизации - продажа Помещения ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" по преимущественному праву приобретения, цена продажи Помещения - 81400000 руб. в соответствии с отчетом Предприятия об оценке рыночной стоимости от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, форма платежа - в рассрочку на период 12 кварталов.
Как указывают истцы, 19.06.2015 и 09.07.2015 ими был получен проект договора купли-продажи Помещения при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
После получения проекта договора купли-продажи по заданию истцами было заказано проведение исследования на предмет определения рыночной стоимости Помещения. По заданию истцов подготовлено заключение специалиста (ООО "Экспертный центр Северо-Запада" N 137 от 23.06.2015, в котором отражены сведения о рыночной стоимости Помещения по состоянию на 11.06.2015 в размере 50711488 руб. 79 коп.
Проект договора купли-продажи Помещения был подписан ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" с протоколом разногласий от 09.07.2015.
Договоры с протоколами разногласий были представлены истцами в Фонд 13.07.2015 с сопроводительным письмом от 09.07.2015.
В письме от 09.07.2015 ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" выразили несогласие с ценой Помещения, просили установить цену Помещения в размере 50711488 руб. 79 коп. в соответствии с заключением специалиста N 137 о проведении товароведческой экспертизы ООО "Экспертный центр Северо-Запада" от 23.06.2015, в протоколе разногласий от 09.07.2015 выразили несогласие с предложенной продавцом редакцией пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 3.2.3, 3.2.3.1, 3.2.3.2, 3.2.3.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 4.2.1, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1, приложения 1 и 2.
Ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости Помещения, определенной в отчете Предприятия от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, а также на возникновение спора относительно условий договора купли-продажи Помещения по пунктам 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 3.2.3, 3.2.3.1, 3.2.3.2, 3.2.3.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 4.2.1, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1, приложению 1 и 2, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Относительно довода апелляционной жалобы истцов об отсутствии оснований у суда для прекращения производства о по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости суд апелляционной инстанции указывает следующее.
В силу прямого указания абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как верно указано судом первой инстанции, по смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.
Вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного преддоговорного спора по заключения сделки купли-продажи.
Суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что поскольку истцы подписали проект договора купли-продажи Помещения с протоколом разногласий 09.07.2015, то есть до обращения в арбитражный суд с самостоятельным требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости Помещения (30.07.2015), и передали на рассмотрение суда спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, истцами реализован способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требование об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости Помещения, определенной согласно отчету от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014 не подлежит рассмотрению в порядке самостоятельного искового производства.
Производство делу в части требования истцов о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521 общей площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, литера А, установленной отчетом об оценке от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, выполненным СПб ГУП ГУИОН, обоснованно прекращено судом на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцами передан на урегулирование суда спор об определении условий договора купли-продажи Помещения, в том числе в части цены продажи Помещения, в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма N 92, вопрос о достоверности величины рыночной стоимости Помещения подлежит рассмотрению в рамках спора об урегулировании данных разногласий
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку разрешение вопроса о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки связано с определением величины рыночной стоимости имущества, для чего требуется наличие специальных познаний, определением от 19.01.2016 была назначена судебная экспертиза с постановкой вопроса об определении величины рыночной стоимости Помещения по состоянию на 06.02.2014, проведение экспертизы было поручено эксперту Газетовой Виктории Генриховне.
Согласно заключению эксперта Газетовой В.Г. рыночная стоимость Помещения по состоянию на 06.02.2014 составляет 59500000 руб. (без НДС).
Согласно заключению эксперта Газетовой В.Г. по результатам дополнительной экспертизы стоимость Помещения по состоянию на 06.02.2014 составляет 65960000 руб. (без НДС).
Как следует из материалов дела, экспертизы проведены лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертиз и об определении цены продажи в соответствии с дополнительной экспертизой в размере 65960000 руб. (без НДС).
Вопреки доводам Предприятия НДС подлежит вычету из стоимости имущества, исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Нарушений порядка назначения экспертиз, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе Предприятием возражения относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, в том числе, по его ходатайству назначено проведение дополнительной экспертизы.
При этом, доводы Предприятия фактически сведены к несогласию с примененной экспертом методикой.
Согласно пункту 25 ФСО N 7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости.
Согласно заключению эксперта от 23.03.2016, эксперт в результате согласования результатов, полученных сравнительным и доходным подходом, отказался от использования результатов доходного подхода при определении итоговой рыночной стоимости, указав на странице 80 Заключения, что применение сравнительного подхода дает наиболее достоверный результат в условиях развитого рынка коммерческой недвижимости.
При проведении дополнительной экспертизы по делу, с учетом представленных судом документов, уточняющих характеристики объектов-аналогов и сведений о собственниках помещений объектов-аналогов, Эксперт так же, как проведении первой экспертизы, обоснованно отказался от использования результатов доходного подхода при согласовании результатов.
В Заключении эксперта, в соответствии с требованиями ФСО N 7, выполнен такой анализ, в результате которого, в качестве наиболее эффективного использования помещения Эксперт определил торговую функцию.
Отклоняя соответствующие доводы истцов, судом в решении дана оценка вопросу достоверности определенного Экспертом вида использования.
Кроме того, достоверность выводов Эксперта о назначении объекта, подтверждается тем, что как следует из материалов дела и не опровергается сторонами, по состоянию на дату оценки, так и в настоящее время фактически помещение используется под торговую функцию, объект общественного питания - ресторан "Евразия".
Доводы Предприятия относительно входов опровергаются планами этажей и помещений, схемой застройки квартала, и подлежат отклонению.
Вопреки доводам жалобы истцов, судом первой инстанции верно установлено, что поскольку Помещение приобретается истцами в общую долевую собственность со следующим распределением долей - 3467/3799 долей в праве общей долевой собственности (Доля 1) - ООО "КиТ" (Покупатель 1) и 332/3799 долей в праве общей долевой собственности (Доля 2) - ООО "Торговый дом "Балтийский" (Покупатель 2), то цена продажи Доли 1 подлежит установлению в размере 60195662 руб., цена продажи Доли 2 - в размере 5764338 руб.
Возражения истцов относительно абзацев 3, 4 пункта 2.2, пунктов 7.3, 7.6.1 договора были приняты судом во внимание, и им дана надлежащая оценка.
Доводов в указанной части, опровергавших выводов суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд первой инстанции, руководствовался положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.
Судебные расходы обоснованно распределены судом с учетом характера и предмета спора, исходя из результатов рассмотрения дела.
Приведенные Комитетом в апелляционной жалобе доводы об отсутствии указания со стороны истца на недостоверность отчета Предприятия опровергаются представленными в дело доказательствами (т. 2 л.д. 264-265).
Кроме того, не могут быть приняты доводы Комитета относительно изменения первоначальной редакции договора.
Распоряжением Комитета от 03.08.2006 N 233-р "Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости" в составе приложения 5 утверждена примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, что не исключает возможности, в случае наличия разногласий, передать их на рассмотрение суда (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 по делу N А56-54393/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2017 N 13АП-12207/2017, 13АП-12209/2017, 13АП-12211/2017 ПО ДЕЛУ N А56-54393/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2017 г. N 13АП-12207/2017, 13АП-12209/2017,
13АП-12211/2017
Дело N А56-54393/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): 1) Захаров В.Г. по решению от 30.04.2015, Мардасов С.В. по доверенности от 25.08.2016, Смирнов Н.В. по доверенности от 23.05.2017, 2) Смирнов Н.В. по доверенности от 23.05.2017, Мардасов С.В. по доверенности от 29.08.2016,
от ответчика (должника): 1) Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017, Гинева И.Н. по доверенности от 0901.2017, 2) Краевский А.А. по доверенности от 29.12.2016, 3) не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-12207/2017, 13АП-12209/2017, 13АП-12211/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", ООО "КиТ", ЗАО "Торговый дом "Балтийский" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 по делу N А56-54393/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "КиТ", ЗАО "Торговый дом "Балтийский"
к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КиТ" (далее - ООО "КиТ", Закрытое акционерное общество "Торговый дом "Балтийский" (далее - ЗАО "Торговый дом "Балтийский") (при совместном упоминании - истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП ГУИОН, Предприятие), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521 общей площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, литера А, установленной отчетом об оценке от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, выполненным СПб ГУП ГУИОН, об обязании заключить договор купли-продажи с условием о залоге на условиях протокола разногласий от 09.07.2015.
Заявленное истцами в судебном заседании суда первой инстанции 10.02.2017 уточнение в части требования об обязании заключить договор купли-продажи, в отношении пунктов 2.2 и 7.7 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты.
Решением от 2603.2017 суд производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекратил, урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521, площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, с условием о залоге, в части пунктов 2.1, 2.2, 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1., 7.7, 8.1, принять соответствующие пункты договора в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 65960000 (шестьдесят пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается. Покупатели оплачивают цены продажи Объекта пропорционально приобретаемым ими доли в праве собственности на Объект.
2.1.1. Цена продажи Доли 1, приобретаемой Покупателем 1, составляет 60195662 (шестьдесят миллионов сто девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля (НДС не облагается).
2.1.2. Цена продажи Доли 2, приобретаемой Покупателем 2, составляет 5764338 (пять миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи триста тридцать восемь) рублей (НДС не облагается)."
"2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателями с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с графиками, составляемыми Продавцом на дату заключения Договора, в соответствии с Приложением 1 к Договору, составленным для Покупателя 1, и Приложением 2, составленным для Покупателя 2, платежи рассчитываются равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателями в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга", и составляющей 8,25%, за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1, Приложении 2 к Договору.
Покупатели ввиду неделимости предмета обязательства несут солидарную обязанность по оплате цены продажи Объекта.
В соответствии с требованиями статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников (Покупателей) кредитор (Продавец) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателями досрочно:
- в один из предусмотренных в приложениях к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга", и составляющей 8,25%, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа
- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов. Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с 2.3 Договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в Приложении 1, Приложении 2 к Договору периодов, Покупатели не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления платежа. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатели осуществляют в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании 3.1.3 Договора."
Пункт 3.2.3 исключить.
Пункты 3.2.5, 3.2.6 исключить.
"4.2. Иные обременения:
4.2.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения (ограничения):
4.2.1.1. Обязанность Покупателей согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
4.2.1.2. Обязанность Покупателей обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся в Помещении, для выполнения ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля."
"5.1. Право собственности на Долю 1 переходит к Покупателю 1, на Долю 2 переходит к Покупателю 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности Регистрирующим органом."
Пункт 6.1 исключить.
Пункт 6.2 исключить.
"7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 2.2 Договора, Покупатели выплачивают Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки."
Пункт 7.4 исключить.
"7.5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателей путем направления соответствующего письменного уведомления."
"7.6.1. Покупатели признаются отказавшимися от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи Объекта."
"7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателей по договору аренды от 23.09.2004 N 12-А-2769 и по договору аренды от 26.10.2000 N 12-А-3126 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.
В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателей по договору аренды от 23.09.2004 N 12-А-2769 и по договору аренды от 26.10.2000 N 12-А-3126 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателей путем направления соответствующего письменного уведомления."
"8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей."
Решение обжаловано Комитетом, Предприятием, ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" в апелляционном порядке.
В своей апелляционной жалобе ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" выражают несогласие с решением суда о прекращении производства по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, по мнению истцов, при решении вопроса определения рыночной стоимости спорного помещения судом допущены существенные нарушения, что привело к завышению результата оценки. Истцы также не согласны с установленным судом порядком распределения цены продажи долей. Апелляционная жалоба также содержит возражения истцов относительно выводов суда по абзацу 3, 4 пункта 2.2, пунктов 7.3, 7.6.1 договора. В апелляционной жалобе истцами указано на то, что судом не разрешен вопрос по судебным издержкам.
По мнению Предприятия, представленное в материалы дела экспертное заключение основано на недостоверной информации, содержит противоречия и методологические ошибки расчета, которые привели к существенному занижению результата расчета стоимости объекта оценки.
В своей апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что истцом не указано в чем состоит недостоверность отчета, выполненного Предприятием, не приведены доказательства его недостоверности. Кроме того, ответчик также возражает против изменения первоначальной редакции договора.
23.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Фонда имущества поступил отзыв на апелляционные жалобы. Фонд имущества считает апелляционные жалобы ответчиков подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело без его участия.
26.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Предприятия поступил отзыв на апелляционную жалобу истцов. Предприятие полагает жалобу истцов не подлежащей удовлетворению.
28.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от истцов поступили письменные объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
29.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от истцов поступили дополнения к апелляционной жалобе и отзыв на жалобу ответчиков.
Фонд имущества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В судебном заседании стороны настаивали на удовлетворении своих апелляционных жалоб. Заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, определением, занесенным в протокол судебного заседания, отказал в его удовлетворении.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и ООО "КиТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 12-А-3126 от 26.10.2000 (далее - Договор аренды 1).
На основании Договора аренды 1 в редакции дополнительного соглашения N 7 от 24.02.2010 ООО "КиТ" во временное владение и пользование за плату была предоставлена в нежилом помещении 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, часть помещения 22Н (1-13, 13-20) площадью 346,7 кв. м.
Между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Ломбард Балтийский" (в настоящее время - ООО "Торговый дом "Балтийский") (арендатор) был заключен договор аренды N 12-А-2769 от 23.09.2004 (далее - Договор аренды 2).
В соответствии с Договором аренды 2 в редакции дополнительного соглашения N 3 от 14.02.2012 ООО "Торговый дом "Балтийский" была предоставлено во временное владение и пользование за плату в нежилом помещении 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, часть помещения 22Н (21-27) площадью 33,2 кв. м.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу N А56-31977/2014, 06.02.2014 истцы обратились в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения 22Н площадью 379,9 кв. м, кадастровый номер 78:14:7664:6:98:16, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А (далее - Помещение) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Комитетом издано распоряжение от 08.06.2015 N 225-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, лит. А, пом. 22-Н", которым предусмотрены способ приватизации - продажа Помещения ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" по преимущественному праву приобретения, цена продажи Помещения - 81400000 руб. в соответствии с отчетом Предприятия об оценке рыночной стоимости от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, форма платежа - в рассрочку на период 12 кварталов.
Как указывают истцы, 19.06.2015 и 09.07.2015 ими был получен проект договора купли-продажи Помещения при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
После получения проекта договора купли-продажи по заданию истцами было заказано проведение исследования на предмет определения рыночной стоимости Помещения. По заданию истцов подготовлено заключение специалиста (ООО "Экспертный центр Северо-Запада" N 137 от 23.06.2015, в котором отражены сведения о рыночной стоимости Помещения по состоянию на 11.06.2015 в размере 50711488 руб. 79 коп.
Проект договора купли-продажи Помещения был подписан ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" с протоколом разногласий от 09.07.2015.
Договоры с протоколами разногласий были представлены истцами в Фонд 13.07.2015 с сопроводительным письмом от 09.07.2015.
В письме от 09.07.2015 ООО "КиТ" и ЗАО "Торговый дом "Балтийский" выразили несогласие с ценой Помещения, просили установить цену Помещения в размере 50711488 руб. 79 коп. в соответствии с заключением специалиста N 137 о проведении товароведческой экспертизы ООО "Экспертный центр Северо-Запада" от 23.06.2015, в протоколе разногласий от 09.07.2015 выразили несогласие с предложенной продавцом редакцией пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 3.2.3, 3.2.3.1, 3.2.3.2, 3.2.3.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 4.2.1, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1, приложения 1 и 2.
Ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости Помещения, определенной в отчете Предприятия от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, а также на возникновение спора относительно условий договора купли-продажи Помещения по пунктам 2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 3.2.3, 3.2.3.1, 3.2.3.2, 3.2.3.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2, 4.2.1, 5.1, 6.1, 6.2, 7.3, 7.4, 7.5.2, 7.6.1, 7.7, 8.1, приложению 1 и 2, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Относительно довода апелляционной жалобы истцов об отсутствии оснований у суда для прекращения производства о по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости суд апелляционной инстанции указывает следующее.
В силу прямого указания абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как верно указано судом первой инстанции, по смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.
Вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного преддоговорного спора по заключения сделки купли-продажи.
Суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что поскольку истцы подписали проект договора купли-продажи Помещения с протоколом разногласий 09.07.2015, то есть до обращения в арбитражный суд с самостоятельным требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости Помещения (30.07.2015), и передали на рассмотрение суда спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, истцами реализован способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требование об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости Помещения, определенной согласно отчету от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014 не подлежит рассмотрению в порядке самостоятельного искового производства.
Производство делу в части требования истцов о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007664:5521 общей площадью 379,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 195, литера А, установленной отчетом об оценке от 13.05.2014 N 31-8-0168 (291)-2014, выполненным СПб ГУП ГУИОН, обоснованно прекращено судом на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцами передан на урегулирование суда спор об определении условий договора купли-продажи Помещения, в том числе в части цены продажи Помещения, в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма N 92, вопрос о достоверности величины рыночной стоимости Помещения подлежит рассмотрению в рамках спора об урегулировании данных разногласий
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку разрешение вопроса о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки связано с определением величины рыночной стоимости имущества, для чего требуется наличие специальных познаний, определением от 19.01.2016 была назначена судебная экспертиза с постановкой вопроса об определении величины рыночной стоимости Помещения по состоянию на 06.02.2014, проведение экспертизы было поручено эксперту Газетовой Виктории Генриховне.
Согласно заключению эксперта Газетовой В.Г. рыночная стоимость Помещения по состоянию на 06.02.2014 составляет 59500000 руб. (без НДС).
Согласно заключению эксперта Газетовой В.Г. по результатам дополнительной экспертизы стоимость Помещения по состоянию на 06.02.2014 составляет 65960000 руб. (без НДС).
Как следует из материалов дела, экспертизы проведены лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертиз и об определении цены продажи в соответствии с дополнительной экспертизой в размере 65960000 руб. (без НДС).
Вопреки доводам Предприятия НДС подлежит вычету из стоимости имущества, исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Нарушений порядка назначения экспертиз, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Приведенные в апелляционной жалобе Предприятием возражения относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, в том числе, по его ходатайству назначено проведение дополнительной экспертизы.
При этом, доводы Предприятия фактически сведены к несогласию с примененной экспертом методикой.
Согласно пункту 25 ФСО N 7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости.
Согласно заключению эксперта от 23.03.2016, эксперт в результате согласования результатов, полученных сравнительным и доходным подходом, отказался от использования результатов доходного подхода при определении итоговой рыночной стоимости, указав на странице 80 Заключения, что применение сравнительного подхода дает наиболее достоверный результат в условиях развитого рынка коммерческой недвижимости.
При проведении дополнительной экспертизы по делу, с учетом представленных судом документов, уточняющих характеристики объектов-аналогов и сведений о собственниках помещений объектов-аналогов, Эксперт так же, как проведении первой экспертизы, обоснованно отказался от использования результатов доходного подхода при согласовании результатов.
В Заключении эксперта, в соответствии с требованиями ФСО N 7, выполнен такой анализ, в результате которого, в качестве наиболее эффективного использования помещения Эксперт определил торговую функцию.
Отклоняя соответствующие доводы истцов, судом в решении дана оценка вопросу достоверности определенного Экспертом вида использования.
Кроме того, достоверность выводов Эксперта о назначении объекта, подтверждается тем, что как следует из материалов дела и не опровергается сторонами, по состоянию на дату оценки, так и в настоящее время фактически помещение используется под торговую функцию, объект общественного питания - ресторан "Евразия".
Доводы Предприятия относительно входов опровергаются планами этажей и помещений, схемой застройки квартала, и подлежат отклонению.
Вопреки доводам жалобы истцов, судом первой инстанции верно установлено, что поскольку Помещение приобретается истцами в общую долевую собственность со следующим распределением долей - 3467/3799 долей в праве общей долевой собственности (Доля 1) - ООО "КиТ" (Покупатель 1) и 332/3799 долей в праве общей долевой собственности (Доля 2) - ООО "Торговый дом "Балтийский" (Покупатель 2), то цена продажи Доли 1 подлежит установлению в размере 60195662 руб., цена продажи Доли 2 - в размере 5764338 руб.
Возражения истцов относительно абзацев 3, 4 пункта 2.2, пунктов 7.3, 7.6.1 договора были приняты судом во внимание, и им дана надлежащая оценка.
Доводов в указанной части, опровергавших выводов суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд первой инстанции, руководствовался положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.
Судебные расходы обоснованно распределены судом с учетом характера и предмета спора, исходя из результатов рассмотрения дела.
Приведенные Комитетом в апелляционной жалобе доводы об отсутствии указания со стороны истца на недостоверность отчета Предприятия опровергаются представленными в дело доказательствами (т. 2 л.д. 264-265).
Кроме того, не могут быть приняты доводы Комитета относительно изменения первоначальной редакции договора.
Распоряжением Комитета от 03.08.2006 N 233-р "Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости" в составе приложения 5 утверждена примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, что не исключает возможности, в случае наличия разногласий, передать их на рассмотрение суда (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 по делу N А56-54393/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)