Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2016 года, принятое по делу N А49-14541/2014 (судья Гук Н.Е.),
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 105834001844),
к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала (ОГРН 1027700342890),
о взыскании 398 040 руб. 13 коп.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 398 040 руб. 13 коп., из которых: 340 099 руб. 54 коп. - долг по арендной плате за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года, 57 940 руб. 59 коп. - пени за период с 11.09.2013 г. по 31.07.2014 г.
Требования заявлены на основании ст. ст. 395, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 года по делу N А49-14541/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015, с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области взысканы долг в размере 340 099 руб. 54 коп. и неустойка в сумме 57 940 руб. 59 коп.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2015 года, решение арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 года по делу N А49-14541/2014 отменены, дело N А49-14541/2014 в соответствии со ст. 289 АПК РФ направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию - арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.01.2016 исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании 398 040 руб. 13 коп. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 06.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/60, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое (административное) здание (площадью 603,2 кв. м) с гаражом (64,5 кв. м), расположенные по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, общей площадью 667,7 кв. м, систему охранно-пожарной и тревожной сигнализации, телевизионную систему охранного наблюдения, теплосчетчик "Взлет" согласно перечню Имущества, передаваемого в аренду (Приложение N 1), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора установлен с 01.05.2008 по 01.05.2011 (36 месяцев).
Если за 1 месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за объекты, указанные в пункте 1.1 договора, арендатор на основании выставленных арендодателем счетов уплачивает арендодателю арендную плату согласно Расчету арендной платы (Приложение N 2).
Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 1 920 913 руб. 20 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 293 020 руб. 56 коп.
Сумма ежемесячной арендной платы за указанные в пункте 1.1 объекты составляет 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 8 139 руб. 46 коп.
Арендная плата с 01.05.2008 вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного арендодателем, в размере 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 8 139 руб. 46 коп.
По условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Россельхозбанк" по акту приема-передачи от 06.05.2008.
Договор аренды N Д-17-2-7/60 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.
Размер арендной платы неоднократно изменялся на основании заключенных между сторонами дополнительных соглашений.
Между Центральным Банком РФ и управлением 14.09.2012 заключен договор N ДТ-17-2/119 о передаче прав арендодателя, по условиям которого права (требования) первоначального арендодателя Центрального банка России переходят к новому арендодателю - управлению в объеме и на условиях согласно договору аренды от 06.05.2008.
Договор о передаче прав арендодателя зарегистрирован в установленном законом порядке 03.10.2012.
Истец и ответчик 20.11.2012 заключили дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Новый арендодатель передает во временное владение, а арендатор принимает в аренду следующее имущество:
- нежилое (административное) здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 603,2 кв. м, инв. N 56:218:002:100004670, лит. А; А1; 1, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 1, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк": - гараж, назначение: нежилое, общая площадь 64,5 кв. м, инв. N 468, лит. Г, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 2, для использования под стоянку автомашины, принадлежащей арендатору".
С 03.10.2012 арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование вышеуказанным недвижимым имуществом составляет в месяц 40 271 руб. 36 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет.
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 03.10.2012.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 на основании статьи. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 98-н от 15.05.2013 по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием гаража, и отчета N 99-н от 15.05.2013 по оценке рыночной обоснованной арендной платы за пользование административным зданием, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.09.2013 до 71 189 руб. 50 коп.
Указанный проект направлен в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 N 01/2613, которое получено ответчиком.
Письмом от 08.04.2014 N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
До настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Письмом от 25.07.2014 Управление, ссылаясь на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомило ответчика об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/60 от 06.05.2008 считается расторгнутым в силу части 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.10.2014.
Ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 610 Гражданского кодекса РФ правомерно признал договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
С целью актуализации оценки величины арендной платы, истцом заказан отчет по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Согласно отчету по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием гаража N 98-н от 14.05.2013 года, подготовленным ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания гаража площадью 64,5 кв. м, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м в месяц составляет -75 руб. (т. 1 л.д. 109-146).
Согласно отчету по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование административным зданием N 99-н от 14.05.2013 года, подготовленным ООО "Импульс-М", величина арендной ставки административного здания, площадью 603,2 кв. м, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м в месяц составляет -110 руб. (т. 2 л.д. 1-40).
По результатам оценки, истцом в адрес ответчика направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/60 от 06.05.2008 года с 01.09.2013 года с 40 271 руб. 36 коп. до 71 189 руб. 50 коп. в месяц (т. 1 л.д. 95-97, т. 2 л.д. 61), который ответчиком подписан не был.
По условиям пункта 5.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.
В процессе исполнения договора все изменения к нему, в том числе размера арендной платы, производились подписанием дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном порядке.
Таким образом, заключая договор аренды N Д-17-27/60 от 06.05.2008 года, стороны прямо предусмотрели порядок изменения условий об арендной плате путем заключения дополнительного соглашения.
В период действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года, все изменения размера арендной платы, за исключением спорного периода, оформлялись сторонами путем подписания дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном законом порядке.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствие со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" утратили силу, т.к. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.11.2009 N 497 признаны не подлежащими применению.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.
Обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), установленная статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не означает обязанность арендатора уплачивать арендодателю установленную оценкой рыночную цену арендной платы, до внесения соответствующих изменений в условия договора, тем более, что результаты оценки, до подписания дополнительного соглашения могут быть оспорены ответчиком.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Учитывая, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с 01.09.2013 года до 71 189 руб. 50 коп. в месяц ответчиком не подписано, следовательно, новый размер арендной платы сторонами не согласован, а потому у ответчика не возникло обязательств по внесению арендной платы в сумме 71 189 руб. 50 коп.
Поскольку договор аренды расторгнут 29.10.2014, а требования по уплате арендной платы по рыночной стоимости и по неподписанному ответчиком дополнительному соглашению (несогласованной сторонами цене) заявлены за период до его расторжения (с 10.09.2013 по 10.07.2014), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы истца о реализации его права на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы противоречат фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и основаны на неправильном применении положений статей 310, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2016 года, принятое по делу N А49-14541/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 11АП-3234/2016 ПО ДЕЛУ N А49-14541/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу N А49-14541/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2016 года, принятое по делу N А49-14541/2014 (судья Гук Н.Е.),
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 105834001844),
к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала (ОГРН 1027700342890),
о взыскании 398 040 руб. 13 коп.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 398 040 руб. 13 коп., из которых: 340 099 руб. 54 коп. - долг по арендной плате за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года, 57 940 руб. 59 коп. - пени за период с 11.09.2013 г. по 31.07.2014 г.
Требования заявлены на основании ст. ст. 395, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 года по делу N А49-14541/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015, с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области взысканы долг в размере 340 099 руб. 54 коп. и неустойка в сумме 57 940 руб. 59 коп.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2015 года, решение арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 года по делу N А49-14541/2014 отменены, дело N А49-14541/2014 в соответствии со ст. 289 АПК РФ направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию - арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.01.2016 исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании 398 040 руб. 13 коп. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 06.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/60, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое (административное) здание (площадью 603,2 кв. м) с гаражом (64,5 кв. м), расположенные по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, общей площадью 667,7 кв. м, систему охранно-пожарной и тревожной сигнализации, телевизионную систему охранного наблюдения, теплосчетчик "Взлет" согласно перечню Имущества, передаваемого в аренду (Приложение N 1), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора установлен с 01.05.2008 по 01.05.2011 (36 месяцев).
Если за 1 месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за объекты, указанные в пункте 1.1 договора, арендатор на основании выставленных арендодателем счетов уплачивает арендодателю арендную плату согласно Расчету арендной платы (Приложение N 2).
Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 1 920 913 руб. 20 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 293 020 руб. 56 коп.
Сумма ежемесячной арендной платы за указанные в пункте 1.1 объекты составляет 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 8 139 руб. 46 коп.
Арендная плата с 01.05.2008 вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного арендодателем, в размере 53 358 руб. 70 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 8 139 руб. 46 коп.
По условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Россельхозбанк" по акту приема-передачи от 06.05.2008.
Договор аренды N Д-17-2-7/60 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.
Размер арендной платы неоднократно изменялся на основании заключенных между сторонами дополнительных соглашений.
Между Центральным Банком РФ и управлением 14.09.2012 заключен договор N ДТ-17-2/119 о передаче прав арендодателя, по условиям которого права (требования) первоначального арендодателя Центрального банка России переходят к новому арендодателю - управлению в объеме и на условиях согласно договору аренды от 06.05.2008.
Договор о передаче прав арендодателя зарегистрирован в установленном законом порядке 03.10.2012.
Истец и ответчик 20.11.2012 заключили дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Новый арендодатель передает во временное владение, а арендатор принимает в аренду следующее имущество:
- нежилое (административное) здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 603,2 кв. м, инв. N 56:218:002:100004670, лит. А; А1; 1, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 1, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк": - гараж, назначение: нежилое, общая площадь 64,5 кв. м, инв. N 468, лит. Г, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, именуемое в дальнейшем Объект 2, для использования под стоянку автомашины, принадлежащей арендатору".
С 03.10.2012 арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование вышеуказанным недвижимым имуществом составляет в месяц 40 271 руб. 36 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет.
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 03.10.2012.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 на основании статьи. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 98-н от 15.05.2013 по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием гаража, и отчета N 99-н от 15.05.2013 по оценке рыночной обоснованной арендной платы за пользование административным зданием, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.09.2013 до 71 189 руб. 50 коп.
Указанный проект направлен в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 N 01/2613, которое получено ответчиком.
Письмом от 08.04.2014 N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
До настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Письмом от 25.07.2014 Управление, ссылаясь на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомило ответчика об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/60 от 06.05.2008 считается расторгнутым в силу части 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.10.2014.
Ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 610 Гражданского кодекса РФ правомерно признал договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
С целью актуализации оценки величины арендной платы, истцом заказан отчет по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование арендованным имуществом.
Согласно отчету по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием гаража N 98-н от 14.05.2013 года, подготовленным ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания гаража площадью 64,5 кв. м, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м в месяц составляет -75 руб. (т. 1 л.д. 109-146).
Согласно отчету по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование административным зданием N 99-н от 14.05.2013 года, подготовленным ООО "Импульс-М", величина арендной ставки административного здания, площадью 603,2 кв. м, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Городище, ул. Советская, 13, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м в месяц составляет -110 руб. (т. 2 л.д. 1-40).
По результатам оценки, истцом в адрес ответчика направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/60 от 06.05.2008 года с 01.09.2013 года с 40 271 руб. 36 коп. до 71 189 руб. 50 коп. в месяц (т. 1 л.д. 95-97, т. 2 л.д. 61), который ответчиком подписан не был.
По условиям пункта 5.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.
В процессе исполнения договора все изменения к нему, в том числе размера арендной платы, производились подписанием дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном порядке.
Таким образом, заключая договор аренды N Д-17-27/60 от 06.05.2008 года, стороны прямо предусмотрели порядок изменения условий об арендной плате путем заключения дополнительного соглашения.
В период действия договора аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года, все изменения размера арендной платы, за исключением спорного периода, оформлялись сторонами путем подписания дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном законом порядке.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствие со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" утратили силу, т.к. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.11.2009 N 497 признаны не подлежащими применению.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.
Обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), установленная статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не означает обязанность арендатора уплачивать арендодателю установленную оценкой рыночную цену арендной платы, до внесения соответствующих изменений в условия договора, тем более, что результаты оценки, до подписания дополнительного соглашения могут быть оспорены ответчиком.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, договор аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Учитывая, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с 01.09.2013 года до 71 189 руб. 50 коп. в месяц ответчиком не подписано, следовательно, новый размер арендной платы сторонами не согласован, а потому у ответчика не возникло обязательств по внесению арендной платы в сумме 71 189 руб. 50 коп.
Поскольку договор аренды расторгнут 29.10.2014, а требования по уплате арендной платы по рыночной стоимости и по неподписанному ответчиком дополнительному соглашению (несогласованной сторонами цене) заявлены за период до его расторжения (с 10.09.2013 по 10.07.2014), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы истца о реализации его права на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы противоречат фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и основаны на неправильном применении положений статей 310, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2016 года, принятое по делу N А49-14541/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)