Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.07.2016.
Полный текст постановления изготовлен 28.07.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Фединской Е.Н., Долговой Ж.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой А.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2016 по делу N А79-7015/2015, принятое судьей Новожениной О.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЕвроЧистка" (ОГРН 1022102429370, ИНН 2116493221) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), при участии третьих лиц, администрации города Чебоксары Чувашской Республики, индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны, Сидельника Ильи Владимировича, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,
общество с ограниченной ответственностью "ЕвроЧистка" (далее - ООО "ЕвроЧистка", истец) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, истец) заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, общей площадью 465,2 кв. м, расположенных в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, на следующих условиях:
- - пункт 1.3 договора: - "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3 700 000 (Три миллиона семьсот тысяч) рублей";
- - пункт 2.1 договора: - "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 61 700 (Шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей ежемесячно, в течение 60-го месяца 59 700 (пятьдесят девять тысяч семьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца.
Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: оценщик - индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, Сидельник Илья Владимирович и администрация г. Чебоксары.
Определением от 12.10.2015 на основании ходатайства ООО "ЕвроЧистка" по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Старостину Валерию Михайловичу.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец ходатайствовал об изменении предмета иска, в соответствии с которым просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с ООО "ЕвроЧистка" договор купли-продажи нежилых комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, общей площадью 465,2 кв. м, расположенных в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12 на следующих условиях: пункт 1.3 договора: - "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3 135 000 (три миллиона сто тридцать пять тысяч) рублей", пункт 2.1 договора: - "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 52 000 (пятьдесят две тысячи) рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 67 000 (шестьдесят семь тысяч) рублей, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
Решением от 20.04.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность судебного акта, заявитель жалобы указал на несогласие с экспертным заключением, сделанным по результатам проведения экспертизы по настоящему делу. Считает, что данное экспертное заключение не может быть принято за основу при вынесении решения, поскольку выводы эксперта о текущем неудовлетворительном состоянии большинства помещений не обоснованы и противоречат описанию помещений, данным техпаспорта, фактическим данным. Полагает, что при расчете стоимости неотделимых улучшений эксперт должен был оценить стоимость имеющихся неотделимых улучшений с учетом их наличия и состояния на дату оценки.
Также указал на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.
Кроме того ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на законность и обоснованность принятого судебного акта. Просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии процессуальных оснований для его удовлетворения.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.10.2005 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Калининское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и ООО "ЕвроЧистка" (арендатор) заключен договор N 9065 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары - комнат N 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, площадью 465,2 кв. м, расположенного в подвале жилого пятиэтажного кирпичного здания с пристроями, тамбурами (литера А) с литерой А и кадастровым номером 21А, находящееся в Калининском районе г. Чебоксары по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12.
Объект аренды передан арендатору по акту передачи помещения 04.10.2005.
27.04.2015 истец обратился в администрацию города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения площадью 465,2 кв. м по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12.
27.05.2015 администрация города Чебоксары вынесла постановление N 1804 об условиях приватизации нежилого помещения со стоимостью (цена продажи) в размере 12 000 000 руб. (без учета НДС).
Письмом N 039-11306 от 29.05.2015 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил в адрес истца постановление администрации N 1804 от 27.05.2015, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Истец подписал представленный договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажная цена) нежилого помещения в размере 3 700 000 руб. без учета НДС, определенную ООО "Экспертная компания "Консультант" в отчете от 18.06.2015.
Наличие разногласий послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Чувашской Республики руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъект.
В силу статьи 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Названной нормой также установлен исчерпывающий перечень условий, при которых может быть реализовано преимущественное право.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.
В пункте 3 статьи 9 данного Закона предусмотрены обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С целью определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного предпринимателем Карташевой Е.А. требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Старостину Валерию Михайловичу.
Как следует из экспертного заключения N Э/15-020 от 09.12.2015, отчет, подготовленный предпринимателем Карташевой Е.А., не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 3, ФСО N 7); выявленные несоответствия отчета влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения, состоящего из комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2 общей площадью 465,2 кв. м, расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, по состоянию на 30.04.2015 за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 3 135 000 руб.
Ответчик не согласился с выводами, сделанными экспертом в экспертном заключении.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта по настоящему делу, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством по делу и удовлетворил исковые требования.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об оспаривании экспертного заключения были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены судом.
Ссылка апеллянта на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы не принимается судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Экспертное заключение обладает необходимой ясностью и полнотой. Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в его выводах, суд не установил.
Кроме того, отказ в назначении экспертизы не может служить самостоятельным основанием к отмене решения, т.к. назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
При принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены решения отсутствуют.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2016 по делу N А79-7015/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 ПО ДЕЛУ N А79-7015/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. по делу N А79-7015/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21.07.2016.
Полный текст постановления изготовлен 28.07.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Фединской Е.Н., Долговой Ж.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой А.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2016 по делу N А79-7015/2015, принятое судьей Новожениной О.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЕвроЧистка" (ОГРН 1022102429370, ИНН 2116493221) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), при участии третьих лиц, администрации города Чебоксары Чувашской Республики, индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны, Сидельника Ильи Владимировича, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЕвроЧистка" (далее - ООО "ЕвроЧистка", истец) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, истец) заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, общей площадью 465,2 кв. м, расположенных в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, на следующих условиях:
- - пункт 1.3 договора: - "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3 700 000 (Три миллиона семьсот тысяч) рублей";
- - пункт 2.1 договора: - "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 61 700 (Шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей ежемесячно, в течение 60-го месяца 59 700 (пятьдесят девять тысяч семьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца.
Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: оценщик - индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, Сидельник Илья Владимирович и администрация г. Чебоксары.
Определением от 12.10.2015 на основании ходатайства ООО "ЕвроЧистка" по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Старостину Валерию Михайловичу.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец ходатайствовал об изменении предмета иска, в соответствии с которым просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с ООО "ЕвроЧистка" договор купли-продажи нежилых комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, общей площадью 465,2 кв. м, расположенных в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12 на следующих условиях: пункт 1.3 договора: - "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3 135 000 (три миллиона сто тридцать пять тысяч) рублей", пункт 2.1 договора: - "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 52 000 (пятьдесят две тысячи) рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 67 000 (шестьдесят семь тысяч) рублей, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
Решением от 20.04.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил исковые требования.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность судебного акта, заявитель жалобы указал на несогласие с экспертным заключением, сделанным по результатам проведения экспертизы по настоящему делу. Считает, что данное экспертное заключение не может быть принято за основу при вынесении решения, поскольку выводы эксперта о текущем неудовлетворительном состоянии большинства помещений не обоснованы и противоречат описанию помещений, данным техпаспорта, фактическим данным. Полагает, что при расчете стоимости неотделимых улучшений эксперт должен был оценить стоимость имеющихся неотделимых улучшений с учетом их наличия и состояния на дату оценки.
Также указал на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.
Кроме того ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на законность и обоснованность принятого судебного акта. Просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии процессуальных оснований для его удовлетворения.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.10.2005 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Калининское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и ООО "ЕвроЧистка" (арендатор) заключен договор N 9065 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары - комнат N 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2, площадью 465,2 кв. м, расположенного в подвале жилого пятиэтажного кирпичного здания с пристроями, тамбурами (литера А) с литерой А и кадастровым номером 21А, находящееся в Калининском районе г. Чебоксары по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12.
Объект аренды передан арендатору по акту передачи помещения 04.10.2005.
27.04.2015 истец обратился в администрацию города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения площадью 465,2 кв. м по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12.
27.05.2015 администрация города Чебоксары вынесла постановление N 1804 об условиях приватизации нежилого помещения со стоимостью (цена продажи) в размере 12 000 000 руб. (без учета НДС).
Письмом N 039-11306 от 29.05.2015 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил в адрес истца постановление администрации N 1804 от 27.05.2015, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Истец подписал представленный договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажная цена) нежилого помещения в размере 3 700 000 руб. без учета НДС, определенную ООО "Экспертная компания "Консультант" в отчете от 18.06.2015.
Наличие разногласий послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Чувашской Республики руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъект.
В силу статьи 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Названной нормой также установлен исчерпывающий перечень условий, при которых может быть реализовано преимущественное право.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.
В пункте 3 статьи 9 данного Закона предусмотрены обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С целью определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного предпринимателем Карташевой Е.А. требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Старостину Валерию Михайловичу.
Как следует из экспертного заключения N Э/15-020 от 09.12.2015, отчет, подготовленный предпринимателем Карташевой Е.А., не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 3, ФСО N 7); выявленные несоответствия отчета влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения, состоящего из комнат NN 6 - 18, 21 - 27 нежилого помещения N 2 общей площадью 465,2 кв. м, расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, по состоянию на 30.04.2015 за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 3 135 000 руб.
Ответчик не согласился с выводами, сделанными экспертом в экспертном заключении.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта по настоящему делу, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством по делу и удовлетворил исковые требования.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об оспаривании экспертного заключения были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены судом.
Ссылка апеллянта на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы не принимается судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Экспертное заключение обладает необходимой ясностью и полнотой. Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в его выводах, суд не установил.
Кроме того, отказ в назначении экспертизы не может служить самостоятельным основанием к отмене решения, т.к. назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
При принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены решения отсутствуют.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2016 по делу N А79-7015/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
Ж.А.ДОЛГОВА
Е.Н.ФЕДИНСКАЯ
Ж.А.ДОЛГОВА
Е.Н.ФЕДИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)