Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "БИИКС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 августа 2016 года
по делу N А40-92109/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Б.,
по иску ООО "БИИКС" (ОГРН 1037739049501, ИНН 7720038681).
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Абаев Е.А. по доверенности от 02.12.2015 г.;
- от ответчика: Нефедов А.Ю. по доверенности от 23.03.2016 г.;
- ООО "БИИКС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 180,4 кв. м, находящегося в собственности у г. Москвы, расположенное по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 4 (подвал, пом. VII, комн. 1-3, 3а, 4-6, 6а, 7-13).
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объекта составляет 10 849 000 (десять миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03.03.2015 г. N 1502261, выполненным ООО "ППО-Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 301361 (триста одна тысяча триста шестьдесят один) рублей 20 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, и мотивированы следующими обстоятельствами. Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.
Решением суда от 15.08.2016 исковые требования удовлетворены, разногласия, возникшие по договору урегулированы.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт. Заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судебная коллегия, заслушав ходатайство истца и его доводы не нашла оснований для назначения повторной оценочной экспертизы. Определила в удовлетворении ходатайства отказать.
Представитель ответчика возражал против доводов жалобы, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "БИИКС" на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 28.12.2005 N 08-537/05, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и зарегистрированного в установленном порядке, в редакции дополнительных соглашений от 27.09.2007 и от 29.01.2008 предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 180,4 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-10), расположенное по адресу: г. Москва, Поклонная улица, д. 4.
Истец 26.12.2014 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона.
Ответчик направил 20.02.2015 года истцу для подписания проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества (N 33-5-37425/14-(0)-0) по цене 20.341.000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.02.2015 г. N 773Г/169, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 13.02.2015 г. N 66/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД" без НДС. (письмо N 33-5-21488/14-(1)-0).
Не согласившись с указанной ценой, ООО "БИИКС" подготовило и направило в Департамент протокол разногласий, в котором предлагалось изменить выкупную цену, установив ее в размере 10.849.000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 1502261 от 03.03.2015 г., выполненного ООО "ППО-Консалт". Департамент отказался изменять цену.
Таким образом, между сторонами на дату обращения истца с иском в суд разногласия не урегулированы.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2015 г. назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту Завьялову Ю.А.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 180,4 кв. м по адресу: г. Москва, Поклонная ул., д. 4 (подвал) на 26.12.2014 г.?
Согласно экспертному заключению N 231 от 23.11.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 180,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поклонная, д. 4 (подвал) по состоянию на дату 26.12.2014 г. составляет 22.607.000 руб. 00 коп. без НДС.
В судебное заседание 29.06.2016 г. по ходатайству истца был вызван эксперт Завьялов Ю.А., который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы. По представленному экспертному заключению N 231 от 23.11.2015 г. эксперт пояснил, что полностью поддерживает сделанное экспертное заключение.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное Истцом ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Доводы истца о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному завышению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
Истец уточнить исковые требования отказался. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2016 года по делу N А40-92109/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2016 N 09АП-50587/2016 ПО ДЕЛУ N А40-92109/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. N 09АП-50587/2016
Дело N А40-92109/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "БИИКС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 августа 2016 года
по делу N А40-92109/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Б.,
по иску ООО "БИИКС" (ОГРН 1037739049501, ИНН 7720038681).
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Абаев Е.А. по доверенности от 02.12.2015 г.;
- от ответчика: Нефедов А.Ю. по доверенности от 23.03.2016 г.;
- ООО "БИИКС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 180,4 кв. м, находящегося в собственности у г. Москвы, расположенное по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 4 (подвал, пом. VII, комн. 1-3, 3а, 4-6, 6а, 7-13).
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объекта составляет 10 849 000 (десять миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03.03.2015 г. N 1502261, выполненным ООО "ППО-Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 301361 (триста одна тысяча триста шестьдесят один) рублей 20 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, и мотивированы следующими обстоятельствами. Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.
Решением суда от 15.08.2016 исковые требования удовлетворены, разногласия, возникшие по договору урегулированы.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт. Заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судебная коллегия, заслушав ходатайство истца и его доводы не нашла оснований для назначения повторной оценочной экспертизы. Определила в удовлетворении ходатайства отказать.
Представитель ответчика возражал против доводов жалобы, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "БИИКС" на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 28.12.2005 N 08-537/05, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и зарегистрированного в установленном порядке, в редакции дополнительных соглашений от 27.09.2007 и от 29.01.2008 предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 180,4 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-10), расположенное по адресу: г. Москва, Поклонная улица, д. 4.
Истец 26.12.2014 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона.
Ответчик направил 20.02.2015 года истцу для подписания проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества (N 33-5-37425/14-(0)-0) по цене 20.341.000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.02.2015 г. N 773Г/169, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 13.02.2015 г. N 66/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД" без НДС. (письмо N 33-5-21488/14-(1)-0).
Не согласившись с указанной ценой, ООО "БИИКС" подготовило и направило в Департамент протокол разногласий, в котором предлагалось изменить выкупную цену, установив ее в размере 10.849.000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 1502261 от 03.03.2015 г., выполненного ООО "ППО-Консалт". Департамент отказался изменять цену.
Таким образом, между сторонами на дату обращения истца с иском в суд разногласия не урегулированы.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2015 г. назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту Завьялову Ю.А.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 180,4 кв. м по адресу: г. Москва, Поклонная ул., д. 4 (подвал) на 26.12.2014 г.?
Согласно экспертному заключению N 231 от 23.11.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 180,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поклонная, д. 4 (подвал) по состоянию на дату 26.12.2014 г. составляет 22.607.000 руб. 00 коп. без НДС.
В судебное заседание 29.06.2016 г. по ходатайству истца был вызван эксперт Завьялов Ю.А., который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы. По представленному экспертному заключению N 231 от 23.11.2015 г. эксперт пояснил, что полностью поддерживает сделанное экспертное заключение.
Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное Истцом ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Доводы истца о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному завышению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
Истец уточнить исковые требования отказался. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2016 года по делу N А40-92109/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)