Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.08.2016 по делу N А79-1307/2016, принятое судьей Васильевым Е.В., по иску индивидуального предпринимателя Хрисанфова Александра Евгеньевича к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, об урегулировании разногласий при заключении договора, третьи лица: индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович, об урегулировании разногласий при заключении договора,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
индивидуальный предприниматель Хрисанфов Александр Евгеньевич (далее - ИП Хрисанфов А.Е) обратился в суд с иском Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, на следующих условиях: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 270 800 рублей без учета НДС (пункт 1.3 договора); оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 21 180 рублей ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора)" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович и индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна.
Определением суда от 13.04.2016 производство по делу N А79-1307/2016 приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.
Решением от 05.08.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск, обязав Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с индивидуальным предпринимателем Хрисанфовым Александром Евгеньевичем договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, на следующих условиях: стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 270 800 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора), оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 21 180 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора).
Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы считает экспертное заключение Старостина В.М. не соответствующим Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает на использование экспертом литературы 1998 и 1999 годов, что считает недопустимым в связи с изменением социально-экономической обстановки и требований к стандартам оценки. Указывает на нарушения федеральных стандартов оценки и при проведении экспертизы ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс". Считает, что нарушений, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки в отчете Карташевой Е.А., не имеется.
ИП Хрисанфов А.Е, возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ИП Хрисанфовым А.Е. (арендатором) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 19.05.2008 N 8395 истцу переданы в аренду нежилые помещения NN 2 - 6, 8 общей площадью 68,8 кв. м, расположенные в подвале по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2 (далее - помещение) (пункт 1.1 договора, приложение 1.1 к договору "Описание объекта аренды").
Договор зарегистрирован регистрационной палатой Чувашской Республики 22.07.2008. Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 19.05.2008.
16.10.2015 ИП Хрисанфов А.Е. обратился с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Письмом от 18.01.2016 N 039-324 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил истца о своем согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ИП Хрисанфову А.Е. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 1 общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале д. 2 по пр. 9-й Пятилетки г. Чебоксары, направив копию постановления администрации г. Чебоксары от 11.01.2016 N 28, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи и постановлению администрации г. Чебоксары от 11.01.2016 N 28 стоимость объекта определена в размере 2 000 000 руб. без учета НДС на основании отчета N 219/14/12 от 22.12.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Письмом 12.02.2016 истец выразил свое несогласие с предложенной ответчиком выкупной стоимостью помещения, предложив заключить с ним договор купли-продажи по величине стоимости объекта в размере 1 226 400 руб.
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования ИП Хрисанфова А.Е. обоснованными и удовлетворил заявление, обязав администрацию заключить договор в редакции предпринимателя.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 219/14/12 от 22.12.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции определением от 13.04.2016 назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.12.2015 N 219/14/12, подготовленного ИП Карташевой Е.А., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" Разумовой Ираиде Вячеславовне, Арефьевой Ирине Александровне. На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет ИП Карташевой Елены Александровны об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.12.2015 N 219/14/12 требованиям Закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы? 2) в случае несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества? 3) в случае, если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, то определить величину рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения N 1 общей площадью 68,8 кв. м, находящегося в подвале жилого девятиэтажного кирпичного дома N 2 по пр. 9 Пятилетки г. Чебоксары, по состоянию на 16.10.2015.
Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.06.2016 N 93-05-16Ц отчет ИП Карташевой Е.А. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/14/12 от 22.12.2015 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требованиям Федеральных стандартов оценки, выполнен с грубейшими нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы; рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 16.10.2015 составляет 1 270 800 руб. без учета НДС.
В ходе проведенного исследования экспертом осуществлен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов.
Суд первой инстанции признал заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.06.2016 N 93-05-16Ц допустимым доказательством по делу.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество сослалось на то, что в данном заключении имеются нарушения федеральных стандартов оценки.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимущество доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
Ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось, доказательства, подвергающиеся сомнению обоснованность заключения экспертизы от 10.06.2016 N 93-05-16Ц, суду не представлены.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.08.2016 по делу N А79-1307/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2016 ПО ДЕЛУ N А79-1307/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. по делу N А79-1307/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.08.2016 по делу N А79-1307/2016, принятое судьей Васильевым Е.В., по иску индивидуального предпринимателя Хрисанфова Александра Евгеньевича к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, об урегулировании разногласий при заключении договора, третьи лица: индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович, об урегулировании разногласий при заключении договора,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
индивидуальный предприниматель Хрисанфов Александр Евгеньевич (далее - ИП Хрисанфов А.Е) обратился в суд с иском Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, на следующих условиях: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 270 800 рублей без учета НДС (пункт 1.3 договора); оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 21 180 рублей ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора)" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович и индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна.
Определением суда от 13.04.2016 производство по делу N А79-1307/2016 приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.
Решением от 05.08.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск, обязав Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с индивидуальным предпринимателем Хрисанфовым Александром Евгеньевичем договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, на следующих условиях: стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 270 800 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора), оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 21 180 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора).
Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы считает экспертное заключение Старостина В.М. не соответствующим Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает на использование экспертом литературы 1998 и 1999 годов, что считает недопустимым в связи с изменением социально-экономической обстановки и требований к стандартам оценки. Указывает на нарушения федеральных стандартов оценки и при проведении экспертизы ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс". Считает, что нарушений, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки в отчете Карташевой Е.А., не имеется.
ИП Хрисанфов А.Е, возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ИП Хрисанфовым А.Е. (арендатором) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 19.05.2008 N 8395 истцу переданы в аренду нежилые помещения NN 2 - 6, 8 общей площадью 68,8 кв. м, расположенные в подвале по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2 (далее - помещение) (пункт 1.1 договора, приложение 1.1 к договору "Описание объекта аренды").
Договор зарегистрирован регистрационной палатой Чувашской Республики 22.07.2008. Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 19.05.2008.
16.10.2015 ИП Хрисанфов А.Е. обратился с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Письмом от 18.01.2016 N 039-324 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил истца о своем согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ИП Хрисанфову А.Е. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 1 общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале д. 2 по пр. 9-й Пятилетки г. Чебоксары, направив копию постановления администрации г. Чебоксары от 11.01.2016 N 28, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи и постановлению администрации г. Чебоксары от 11.01.2016 N 28 стоимость объекта определена в размере 2 000 000 руб. без учета НДС на основании отчета N 219/14/12 от 22.12.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Письмом 12.02.2016 истец выразил свое несогласие с предложенной ответчиком выкупной стоимостью помещения, предложив заключить с ним договор купли-продажи по величине стоимости объекта в размере 1 226 400 руб.
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования ИП Хрисанфова А.Е. обоснованными и удовлетворил заявление, обязав администрацию заключить договор в редакции предпринимателя.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, общей площадью 68,8 кв. м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 2, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 219/14/12 от 22.12.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции определением от 13.04.2016 назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.12.2015 N 219/14/12, подготовленного ИП Карташевой Е.А., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" Разумовой Ираиде Вячеславовне, Арефьевой Ирине Александровне. На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет ИП Карташевой Елены Александровны об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.12.2015 N 219/14/12 требованиям Закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы? 2) в случае несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества? 3) в случае, если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, то определить величину рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения N 1 общей площадью 68,8 кв. м, находящегося в подвале жилого девятиэтажного кирпичного дома N 2 по пр. 9 Пятилетки г. Чебоксары, по состоянию на 16.10.2015.
Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.06.2016 N 93-05-16Ц отчет ИП Карташевой Е.А. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/14/12 от 22.12.2015 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требованиям Федеральных стандартов оценки, выполнен с грубейшими нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы; рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 16.10.2015 составляет 1 270 800 руб. без учета НДС.
В ходе проведенного исследования экспертом осуществлен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов.
Суд первой инстанции признал заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 10.06.2016 N 93-05-16Ц допустимым доказательством по делу.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество сослалось на то, что в данном заключении имеются нарушения федеральных стандартов оценки.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимущество доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
Ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось, доказательства, подвергающиеся сомнению обоснованность заключения экспертизы от 10.06.2016 N 93-05-16Ц, суду не представлены.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.08.2016 по делу N А79-1307/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Н.В.УСТИНОВА
Е.Н.НАУМОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)