Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Письменного С.И.,
судей Яковлева А.С., Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малюгиным П.А.,
при участии:
- от Щербаченко Олега Николаевича: Селезневой Е.В., представителя по доверенности 68 АА 0912802 от 06.04.2017 сроком на десять лет; Щербаченко М.Н., представителя по доверенности 68 АА 0552156 от 20.06.2014 сроком на пять лет;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж": Фролова В.С., представителя по доверенности от 30.08.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект": представитель не явился, доказательства извещения имеются в деле;
- от Прокуратуры Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в деле;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Щербаченко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 (судья Захаров А.В.) по иску Щербаченко Олега Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж", третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект" в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., 2) Прокуратура Тамбовской области, об обязании заключить договор участия в долевом строительстве,
установил:
Щербаченко Олег Николаевич (далее - Щербаченко О.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж" (далее - ООО "Ремстроймонтаж", ответчик) об обязании заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинам непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская/ К. Маркса, д. 61/175, корпус 1 на условиях договора о намерениях от 25 июля 2014 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект" в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., Прокуратура Тамбовской области (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает решение суда необоснованным и незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, с неправильным применением норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает, что оно подлежит отмене.
В судебное заседание представители третьих лиц не явились. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представители Щербаченко О.Н. поддержали доводы апелляционной жалобы, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Ремстроймонтаж" возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Протокольным определением от 28.11.2017 отказано в удовлетворении ходатайства Щербаченко О.Н. о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку причины непредставления данных доказательств в суд первой инстанции признаны судебной коллегией неуважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия находит решение суда области законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.04.2011 между Щербаченко Олегом Николаевичем (участник долевого строительства) и ООО "Тамбовстройкомплект" (застройщик) заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 (далее - договор N 1).
27.05.2011 договор N 1 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, номер регистрации 68-68-01/003/2011-809.
Пунктом 1.1 договора N 1 установлено, что участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1, с целью приобретения нежилого помещения N 2, расположенного на 1 этаже в осях 1 - 22; А3-Д, общей площадью 842,86 кв. м согласно приложению N 1 (все без внутренней отделки) и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Согласно пункту 1.2 договора N 1 застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить объект и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену, указанную в пункте 2.1 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять в собственность объект долевого строительства.
Согласно пункту 2.1 договора N 1 стоимость объекта долевого строительства составляет 25 285 800 руб.
Пунктом 2.4 договора N 1 устанавливалась поэтапная оплата денежной суммы в следующем порядке:
- - первоначальный взнос в размере 13 290 000 руб. участник долевого строительства уплатил застройщику до подписания данного договора (пункт 2.4.1 договора N 1);
- - второй взнос в размере 10 000 000 руб. участник долевого строительства уплачивает застройщику в течение 3 месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 2.4.2 договора N 1);
- - остальную сумму в размере 1 995 800 руб. участник долевого строительства уплачивает застройщику в течение 5 дней после подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.1.3 договора N 1 застройщик обязался ввести объект в эксплуатацию до 01.07.2011. Застройщик по истечении двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Истец свои обязательства по оплате исполнил, что подтверждено:
- квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 180 от 12.12.2006 на сумму 500 000 руб.,
- платежными поручениями N 15 от 28.02.2007 на сумму 400 000 руб., N 14 от 20.02.2007 на сумму 500 000 руб., N 12 от 16.02.2007 на сумму 500 000 руб., N 10 от 14.02.2007 на сумму 600 000 руб., N 58 от 13.12.2006 на сумму 500 000 руб., N 16 от 05.03.2007 на сумму 290 000 руб., N 57 от 17.07.2007 на сумму 10 000 000 руб., N 124 от 29.06.2011 на сумму 10 000 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.07.2012 по делу N А64-6798/2011 в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 по делу N А64-6798/2011 в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2014 по делу N А64-6798/2011 к процедуре банкротства ООО "Тамбовстройкомплект" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.06.2014 по делу N А64-6798/2011 ООО "Тамбовстройкомплект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
На основании решения собрания участников долевого строительства ООО "Тамбовстройкомплект" от 08.10.2014 (протокол N 5) в ходе проведения процедуры банкротства ООО "Тамбовстройкомплект" конкурсным управляющим были проведены торги по реализации права аренды земельного участка, обремененного залогом, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1, в соответствии со статьей 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно сведений, размещенных в газете "Коммерсантъ", в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, по результатам торгов по продаже имущества ООО "Тамбовстройкомплект" в форме конкурса, состоявшихся 26.11.2014, победителем признано ООО "Ремстроймонтаж".
Согласно сведений, размещенных в ЕФРСБ 12.12.2014 по итогам указанных торгов заключен договор с обременениями и обязательствами достроить вышеуказанный многоквартирный дом, располагающийся на земельном участке, по которому ООО "Ремстроймонтаж" стало победителем на право заключения договора аренды.
24.02.2015 между ООО "Ремстроймонтаж" и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова был заключен договор N 27 аренды вышеуказанного земельного участка.
25.07.2014 между Щербаченко О.Н. и ООО "Ремстроймонтаж" был подписан договор о намерениях, в соответствии с которым ООО "Ремстроймонтаж" обязалось после получения разрешения на строительство вышеуказанного дома заключить договоры долевого участия в строительстве.
ООО "Ремстроймонтаж" письмами от 27.08.2015 и 10.03.2017 подтвердило свои намерения о завершении строительства указанного дома и исполнения обязательств застройщика перед Щербаченко О.Н. как перед участником долевого строительства.
Проектная документация новым застройщиком утверждена, разрешение на строительство N 8306000-1878-2016 получено, аналогичные договоры о намерениях с другими участниками долевого строительства были исполнены ООО "Ремстроймонтаж", что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 24.10.2016 N 68-0-1-122/5502/2016-5108.
06.02.2017 истец вручил ответчику требование о заключении договора долевого участия в строительстве с проектом договора.
В ответ на указанное требование ответчиком был дан ответ с подтверждением намерения заключить договор и указанием на то, что соответствующие договоры разрабатываются ответчиком.
05.04.2017 ответчиком в адрес истца был направлен шаблон договора участия в долевом строительстве без указания существенных условий сделки - предмета, цены (копия прилагается), что фактически подтверждает отсутствие реальных намерений по исполнению обязательств по договору о намерении.
Ссылаясь на то, что ответчиком не были исполнены свои обязательства по заключению договора участия в долевом строительства, истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика заключить данный договор.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.
Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статьи 429, 445 ГК РФ).
Истец свои требования основывает на основании представленного в материалы дела договора о намерениях от 25.07.2014.
С учетом положений статьи 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
В силу статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).
Как следует из пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, в течение 10 рабочих дней после получения в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственной регистрации права собственности на земельный участок (либо договора аренды такого земельного участка), застройщик обязуется заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Толкуя в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такое событие, как получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственная регистрация права не обладает качеством неизбежности наступления, в связи с чем не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора.
В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Поскольку срок заключения сторонами основного договора не определен, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положением пункта 4 статьи 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 25.07.2015.
Исходя из изложенного, после указанной даты обязательства сторон из предварительного договора по заключению договора участия в долевом строительстве прекратились.
Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Учитывая, что с иском истец обратился в апреле 2017 года, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ шестимесячный срок, в течение которого могло быть заявлено требование о понуждении к заключению основного договора (25.01.2016), истцом пропущен, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Наличие переписки между сторонами (письма от 27.08.2015 и 10.03.2017 с указанием на намерения ответчика завершить строительство указанного дома и исполнения обязательств застройщика) подтверждают фактическое уклонение ответчика от заключения договора, несмотря на письменное утверждение о его заключении. Вместе с тем, предусмотренное законом право на понуждение к заключению спорного договора в установленном порядке, истцом не было своевременно реализовано.
Кроме того, суд первой инстанции применительно к предмету договора правомерно отметил расхождение в объекте строительства.
Согласно пункту 1 договора о намерениях от 25.07.2014 предметом договора является многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на 1 этаже по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская / Карла Маркса, дом 61/175, корп. 1.
Согласно разрешению на строительство N 68306000-1878-2016 от 20.05.2016 наименование объекта капитального строительства - многоэтажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале.
Проектная документация и положительное заключение экспертизы от 10.05.2016 N 68-2-1-2-0011-16 также содержит указание на иной объект строительства.
Поскольку ответчиком осуществляется строительство иного объекта, о чем свидетельствует проектная и разрешительная документация, истцом вносились денежные средства другой организации (ООО "Тамбовстройкомплект"), между сторонами не возникли обязательственные отношения.
Ссылка истца на переход обязанностей ООО "Тамбовстройкомплект" по заключенному договору N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская /Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 к ООО "Ремстроймонтаж" не состоятельна, поскольку доказательств того, что ООО "Ремстроймонтаж" является правопреемником ООО "Тамбовстройкомплект" по данным обязательствам сторонами в материалы дела не представлено.
Приобретение ООО "Ремстроймонтаж" на торгах 14.12.2014 имущества, в том числе и права аренды вышеназванного земельного участка, само по себе не влечет замену ООО "Тамбовстройкомплект" в обязательстве по договору N 1.
Обязательства ООО "Тамбовстройкомплект" ответчику не передавались, оплата денежных средств истцом была произведена ООО "Тамбовстройкомплект", что не оспаривается третьим лицом.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий ООО "Тамбовстройкомплект" подтвердил наличие обязательств перед истцом.
Поскольку в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура банкротства, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. В данном случае, предметом требований истца является нежилое помещение.
С учетом всех представленных доказательств, принимая во внимание, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, суд первой инстанции верно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, признаются апелляционной инстанцией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта по основаниям, изложенным выше.
Таким образом, апелляционная инстанция, повторно рассматривающая дело, считает, что при вынесении обжалуемого судебного акта выводы суда соответствуют представленным доказательствам и обстоятельствам дела, в связи с чем, оснований для отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 266 - 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Щербаченко Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 19АП-7250/2017 ПО ДЕЛУ N А64-2712/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А64-2712/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Письменного С.И.,
судей Яковлева А.С., Алферовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малюгиным П.А.,
при участии:
- от Щербаченко Олега Николаевича: Селезневой Е.В., представителя по доверенности 68 АА 0912802 от 06.04.2017 сроком на десять лет; Щербаченко М.Н., представителя по доверенности 68 АА 0552156 от 20.06.2014 сроком на пять лет;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж": Фролова В.С., представителя по доверенности от 30.08.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект": представитель не явился, доказательства извещения имеются в деле;
- от Прокуратуры Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в деле;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Щербаченко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 (судья Захаров А.В.) по иску Щербаченко Олега Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж", третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект" в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., 2) Прокуратура Тамбовской области, об обязании заключить договор участия в долевом строительстве,
установил:
Щербаченко Олег Николаевич (далее - Щербаченко О.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстроймонтаж" (далее - ООО "Ремстроймонтаж", ответчик) об обязании заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинам непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская/ К. Маркса, д. 61/175, корпус 1 на условиях договора о намерениях от 25 июля 2014 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Тамбовстройкомплект" в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., Прокуратура Тамбовской области (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает решение суда необоснованным и незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, с неправильным применением норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает, что оно подлежит отмене.
В судебное заседание представители третьих лиц не явились. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представители Щербаченко О.Н. поддержали доводы апелляционной жалобы, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Ремстроймонтаж" возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Протокольным определением от 28.11.2017 отказано в удовлетворении ходатайства Щербаченко О.Н. о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку причины непредставления данных доказательств в суд первой инстанции признаны судебной коллегией неуважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия находит решение суда области законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.04.2011 между Щербаченко Олегом Николаевичем (участник долевого строительства) и ООО "Тамбовстройкомплект" (застройщик) заключен договор N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 (далее - договор N 1).
27.05.2011 договор N 1 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, номер регистрации 68-68-01/003/2011-809.
Пунктом 1.1 договора N 1 установлено, что участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1, с целью приобретения нежилого помещения N 2, расположенного на 1 этаже в осях 1 - 22; А3-Д, общей площадью 842,86 кв. м согласно приложению N 1 (все без внутренней отделки) и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Согласно пункту 1.2 договора N 1 застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить объект и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену, указанную в пункте 2.1 договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять в собственность объект долевого строительства.
Согласно пункту 2.1 договора N 1 стоимость объекта долевого строительства составляет 25 285 800 руб.
Пунктом 2.4 договора N 1 устанавливалась поэтапная оплата денежной суммы в следующем порядке:
- - первоначальный взнос в размере 13 290 000 руб. участник долевого строительства уплатил застройщику до подписания данного договора (пункт 2.4.1 договора N 1);
- - второй взнос в размере 10 000 000 руб. участник долевого строительства уплачивает застройщику в течение 3 месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 2.4.2 договора N 1);
- - остальную сумму в размере 1 995 800 руб. участник долевого строительства уплачивает застройщику в течение 5 дней после подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.1.3 договора N 1 застройщик обязался ввести объект в эксплуатацию до 01.07.2011. Застройщик по истечении двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Истец свои обязательства по оплате исполнил, что подтверждено:
- квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 180 от 12.12.2006 на сумму 500 000 руб.,
- платежными поручениями N 15 от 28.02.2007 на сумму 400 000 руб., N 14 от 20.02.2007 на сумму 500 000 руб., N 12 от 16.02.2007 на сумму 500 000 руб., N 10 от 14.02.2007 на сумму 600 000 руб., N 58 от 13.12.2006 на сумму 500 000 руб., N 16 от 05.03.2007 на сумму 290 000 руб., N 57 от 17.07.2007 на сумму 10 000 000 руб., N 124 от 29.06.2011 на сумму 10 000 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.07.2012 по делу N А64-6798/2011 в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 по делу N А64-6798/2011 в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2014 по делу N А64-6798/2011 к процедуре банкротства ООО "Тамбовстройкомплект" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.06.2014 по делу N А64-6798/2011 ООО "Тамбовстройкомплект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
На основании решения собрания участников долевого строительства ООО "Тамбовстройкомплект" от 08.10.2014 (протокол N 5) в ходе проведения процедуры банкротства ООО "Тамбовстройкомплект" конкурсным управляющим были проведены торги по реализации права аренды земельного участка, обремененного залогом, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, улица Пензенская/Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1, в соответствии со статьей 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно сведений, размещенных в газете "Коммерсантъ", в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, по результатам торгов по продаже имущества ООО "Тамбовстройкомплект" в форме конкурса, состоявшихся 26.11.2014, победителем признано ООО "Ремстроймонтаж".
Согласно сведений, размещенных в ЕФРСБ 12.12.2014 по итогам указанных торгов заключен договор с обременениями и обязательствами достроить вышеуказанный многоквартирный дом, располагающийся на земельном участке, по которому ООО "Ремстроймонтаж" стало победителем на право заключения договора аренды.
24.02.2015 между ООО "Ремстроймонтаж" и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова был заключен договор N 27 аренды вышеуказанного земельного участка.
25.07.2014 между Щербаченко О.Н. и ООО "Ремстроймонтаж" был подписан договор о намерениях, в соответствии с которым ООО "Ремстроймонтаж" обязалось после получения разрешения на строительство вышеуказанного дома заключить договоры долевого участия в строительстве.
ООО "Ремстроймонтаж" письмами от 27.08.2015 и 10.03.2017 подтвердило свои намерения о завершении строительства указанного дома и исполнения обязательств застройщика перед Щербаченко О.Н. как перед участником долевого строительства.
Проектная документация новым застройщиком утверждена, разрешение на строительство N 8306000-1878-2016 получено, аналогичные договоры о намерениях с другими участниками долевого строительства были исполнены ООО "Ремстроймонтаж", что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 24.10.2016 N 68-0-1-122/5502/2016-5108.
06.02.2017 истец вручил ответчику требование о заключении договора долевого участия в строительстве с проектом договора.
В ответ на указанное требование ответчиком был дан ответ с подтверждением намерения заключить договор и указанием на то, что соответствующие договоры разрабатываются ответчиком.
05.04.2017 ответчиком в адрес истца был направлен шаблон договора участия в долевом строительстве без указания существенных условий сделки - предмета, цены (копия прилагается), что фактически подтверждает отсутствие реальных намерений по исполнению обязательств по договору о намерении.
Ссылаясь на то, что ответчиком не были исполнены свои обязательства по заключению договора участия в долевом строительства, истец обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика заключить данный договор.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.
Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статьи 429, 445 ГК РФ).
Истец свои требования основывает на основании представленного в материалы дела договора о намерениях от 25.07.2014.
С учетом положений статьи 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
В силу статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).
Как следует из пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, в течение 10 рабочих дней после получения в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственной регистрации права собственности на земельный участок (либо договора аренды такого земельного участка), застройщик обязуется заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Толкуя в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 1 договора о намерениях от 25.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такое событие, как получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и государственная регистрация права не обладает качеством неизбежности наступления, в связи с чем не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора.
В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Поскольку срок заключения сторонами основного договора не определен, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положением пункта 4 статьи 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 25.07.2015.
Исходя из изложенного, после указанной даты обязательства сторон из предварительного договора по заключению договора участия в долевом строительстве прекратились.
Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Учитывая, что с иском истец обратился в апреле 2017 года, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ шестимесячный срок, в течение которого могло быть заявлено требование о понуждении к заключению основного договора (25.01.2016), истцом пропущен, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Наличие переписки между сторонами (письма от 27.08.2015 и 10.03.2017 с указанием на намерения ответчика завершить строительство указанного дома и исполнения обязательств застройщика) подтверждают фактическое уклонение ответчика от заключения договора, несмотря на письменное утверждение о его заключении. Вместе с тем, предусмотренное законом право на понуждение к заключению спорного договора в установленном порядке, истцом не было своевременно реализовано.
Кроме того, суд первой инстанции применительно к предмету договора правомерно отметил расхождение в объекте строительства.
Согласно пункту 1 договора о намерениях от 25.07.2014 предметом договора является многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на 1 этаже по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская / Карла Маркса, дом 61/175, корп. 1.
Согласно разрешению на строительство N 68306000-1878-2016 от 20.05.2016 наименование объекта капитального строительства - многоэтажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале.
Проектная документация и положительное заключение экспертизы от 10.05.2016 N 68-2-1-2-0011-16 также содержит указание на иной объект строительства.
Поскольку ответчиком осуществляется строительство иного объекта, о чем свидетельствует проектная и разрешительная документация, истцом вносились денежные средства другой организации (ООО "Тамбовстройкомплект"), между сторонами не возникли обязательственные отношения.
Ссылка истца на переход обязанностей ООО "Тамбовстройкомплект" по заключенному договору N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по адресу: г. Тамбов, ул. Пензенская /Карла Маркса, дом 61/175, корпус 1 к ООО "Ремстроймонтаж" не состоятельна, поскольку доказательств того, что ООО "Ремстроймонтаж" является правопреемником ООО "Тамбовстройкомплект" по данным обязательствам сторонами в материалы дела не представлено.
Приобретение ООО "Ремстроймонтаж" на торгах 14.12.2014 имущества, в том числе и права аренды вышеназванного земельного участка, само по себе не влечет замену ООО "Тамбовстройкомплект" в обязательстве по договору N 1.
Обязательства ООО "Тамбовстройкомплект" ответчику не передавались, оплата денежных средств истцом была произведена ООО "Тамбовстройкомплект", что не оспаривается третьим лицом.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий ООО "Тамбовстройкомплект" подтвердил наличие обязательств перед истцом.
Поскольку в отношении ООО "Тамбовстройкомплект" введена процедура банкротства, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. В данном случае, предметом требований истца является нежилое помещение.
С учетом всех представленных доказательств, принимая во внимание, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, суд первой инстанции верно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, признаются апелляционной инстанцией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта по основаниям, изложенным выше.
Таким образом, апелляционная инстанция, повторно рассматривающая дело, считает, что при вынесении обжалуемого судебного акта выводы суда соответствуют представленным доказательствам и обстоятельствам дела, в связи с чем, оснований для отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 266 - 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2017 по делу N А64-2712/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Щербаченко Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Е.Е.АЛФЕРОВА
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)