Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Адрэм ЛТД"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2016 по делу N А40-252057/15, принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр 37-705)
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003)
к ООО "Адрэм ЛТД" (ОГРН 1037739056827 ИНН 7729123691 дата регистрации 10.01.2003)
о взыскании задолженности, неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 07.12.2015;
- от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 17.03.2016,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Адрэм ЛТД" о взыскании 7 294 824,08 руб. задолженности, 552 853,31 руб. пени.
Решением суда от 24.05.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 28.11.2001 между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 00-00739/01 на нежилое помещение площадью 368,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 14/19, стр. 8.
Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с января 2014 года по ноябрь 2015 года, в результате чего, как указывает истец, образовалась задолженность в размере 7 294 824 руб. 08 коп.
Претензиями от 30.03.2015 N 33-6-9489/15-(0)-1, 33-6-9489/15-(0)-2 ответчик уведомлен об образовавшейся задолженности, однако, указанные претензии оставил без удовлетворения.
Согласно п. 6.1 договора истцом начислены пени в сумме 552 853, 31 руб. за период с 06.01.2014 по 30.11.2015.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств уплаты долга не представлено, сумма неустойки начислена обоснованно и рассчитана верно.
Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, сумма основного долга рассчитана без учета того обстоятельства, что размер арендной ставки в одностороннем порядке изменялся истцом неправомерно, ввиду чего пересчету в сторону уменьшения подлежит и сумма неустойки.
Согласно п. 5.1 договора в случае изменения условий оплаты помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 8.11 договора, изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, дата подписи и заверенных печатями сторон.
Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Дополнительных соглашений, по изменению ставки арендной платы на 2014, 2015 гг. не заключалось, расчеты не подписывались, ставка арендной платы не изменялась.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Исходя из того, что последняя согласованная ставка арендной платы равна 3 500 руб. за 1 кв. м в год, или 107 566 руб. 67 коп. за 1 в месяц за спорный период с января 2014 года по ноябрь 2015 года ответчик перечислил Департаменту денежные средства в размере 430 266 руб. 68 коп. (п/п от 31.03.2014 N 1, от 06.05.2014 N 82, от 13.05.2014 N 110, от 26.05.2014 N 138), что не отрицается Департаментом.
Кроме того, суд указывает, что начисление арендной платы с 17.01.2014 по 03.07.2014 не может быть признано обоснованным.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-212066/14 установлено, что после обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения 23.10.2013 ООО "Адрэм ЛТД" неоднократно обращалось в Департамент городского имущества с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, однако ответов от Департамента городского имущества города Москвы получено не было.
В связи с тем, что Департамент в течение длительного периода времени не сообщал ответчику о результатах рассмотрения его обращения в установленный законом срок, действия Департамента свидетельствуют о его недобросовестности и о намеренном уклонении от направления проекта договора купли-продажи.
В нарушение установленных действующим законодательством сроков, Департамент городского имущества города Москвы направил договор купли-продажи недвижимости только 03.07.2014.
13.08.2014 договор купли-продажи недвижимости подписан Генеральным директором ООО "Адрэм ЛТД" с протоколом разногласий и возвращен в Департамент.
До момента заключения договора купли-продажи недвижимости основанием владения ответчиком спорным помещением являлся договор аренды N 00-00739/01 от 28.11.2001, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.
Поскольку действия Департамента при заключении договора купли-продажи были направлены на воспрепятствование обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, у ответчика, в силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отсутствовала обязанность внесения арендной платы в спорный период с 17.01.2014 по 03.07.2014.
В случае своевременного совершения Департаментом городского имущества города Москвы действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ООО "Адрэм ЛТД" приобрело бы право собственности на нежилое помещение раньше и не несло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за пользование данного помещения.
Факт неправомерного бездействия Департамента подтверждается судебным актом Арбитражного суда по делу N А40-212066/14.
Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом всего вышеизложенного арендная плата за период с 01.01.2014 по 16.01.2014 и с 04.07.2014 по 30.11.2015 подлежит уплате в размере 1 766 175 руб. 32 коп., ответчик же перечислил Департаменту денежные средства в размере 430 266 руб. 68 коп., из чего следует, что задолженность по арендной плате за спорный период составляет 1 335 908 руб. 64 коп.
Также и сумма акцессорного требования подлежит пересчету, неустойка за период с 01.01.2014 по 16.01.2014 и с 04.07.2014 по 30.11.2015 составляет сумму в размере 86 521 руб. 08 коп.
Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, для изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на стороны пропорционально.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2016 по делу N А40-252057/15 изменить.
Взыскать с ООО "Адрэм ЛТД" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 1 335 908 руб. 64 коп. задолженности, 86 521 руб. 08 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "Адрэм ЛТД" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 11 281 руб.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Адрэм ЛТД" судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 456 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2016 N 09АП-33967/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-252057/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. N 09АП-33967/2016-ГК
Дело N А40-252057/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Адрэм ЛТД"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2016 по делу N А40-252057/15, принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр 37-705)
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003)
к ООО "Адрэм ЛТД" (ОГРН 1037739056827 ИНН 7729123691 дата регистрации 10.01.2003)
о взыскании задолженности, неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 07.12.2015;
- от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 17.03.2016,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Адрэм ЛТД" о взыскании 7 294 824,08 руб. задолженности, 552 853,31 руб. пени.
Решением суда от 24.05.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 28.11.2001 между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 00-00739/01 на нежилое помещение площадью 368,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 14/19, стр. 8.
Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с января 2014 года по ноябрь 2015 года, в результате чего, как указывает истец, образовалась задолженность в размере 7 294 824 руб. 08 коп.
Претензиями от 30.03.2015 N 33-6-9489/15-(0)-1, 33-6-9489/15-(0)-2 ответчик уведомлен об образовавшейся задолженности, однако, указанные претензии оставил без удовлетворения.
Согласно п. 6.1 договора истцом начислены пени в сумме 552 853, 31 руб. за период с 06.01.2014 по 30.11.2015.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств уплаты долга не представлено, сумма неустойки начислена обоснованно и рассчитана верно.
Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, сумма основного долга рассчитана без учета того обстоятельства, что размер арендной ставки в одностороннем порядке изменялся истцом неправомерно, ввиду чего пересчету в сторону уменьшения подлежит и сумма неустойки.
Согласно п. 5.1 договора в случае изменения условий оплаты помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 8.11 договора, изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, дата подписи и заверенных печатями сторон.
Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Дополнительных соглашений, по изменению ставки арендной платы на 2014, 2015 гг. не заключалось, расчеты не подписывались, ставка арендной платы не изменялась.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Исходя из того, что последняя согласованная ставка арендной платы равна 3 500 руб. за 1 кв. м в год, или 107 566 руб. 67 коп. за 1 в месяц за спорный период с января 2014 года по ноябрь 2015 года ответчик перечислил Департаменту денежные средства в размере 430 266 руб. 68 коп. (п/п от 31.03.2014 N 1, от 06.05.2014 N 82, от 13.05.2014 N 110, от 26.05.2014 N 138), что не отрицается Департаментом.
Кроме того, суд указывает, что начисление арендной платы с 17.01.2014 по 03.07.2014 не может быть признано обоснованным.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-212066/14 установлено, что после обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения 23.10.2013 ООО "Адрэм ЛТД" неоднократно обращалось в Департамент городского имущества с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, однако ответов от Департамента городского имущества города Москвы получено не было.
В связи с тем, что Департамент в течение длительного периода времени не сообщал ответчику о результатах рассмотрения его обращения в установленный законом срок, действия Департамента свидетельствуют о его недобросовестности и о намеренном уклонении от направления проекта договора купли-продажи.
В нарушение установленных действующим законодательством сроков, Департамент городского имущества города Москвы направил договор купли-продажи недвижимости только 03.07.2014.
13.08.2014 договор купли-продажи недвижимости подписан Генеральным директором ООО "Адрэм ЛТД" с протоколом разногласий и возвращен в Департамент.
До момента заключения договора купли-продажи недвижимости основанием владения ответчиком спорным помещением являлся договор аренды N 00-00739/01 от 28.11.2001, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.
Поскольку действия Департамента при заключении договора купли-продажи были направлены на воспрепятствование обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, у ответчика, в силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отсутствовала обязанность внесения арендной платы в спорный период с 17.01.2014 по 03.07.2014.
В случае своевременного совершения Департаментом городского имущества города Москвы действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ООО "Адрэм ЛТД" приобрело бы право собственности на нежилое помещение раньше и не несло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за пользование данного помещения.
Факт неправомерного бездействия Департамента подтверждается судебным актом Арбитражного суда по делу N А40-212066/14.
Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом всего вышеизложенного арендная плата за период с 01.01.2014 по 16.01.2014 и с 04.07.2014 по 30.11.2015 подлежит уплате в размере 1 766 175 руб. 32 коп., ответчик же перечислил Департаменту денежные средства в размере 430 266 руб. 68 коп., из чего следует, что задолженность по арендной плате за спорный период составляет 1 335 908 руб. 64 коп.
Также и сумма акцессорного требования подлежит пересчету, неустойка за период с 01.01.2014 по 16.01.2014 и с 04.07.2014 по 30.11.2015 составляет сумму в размере 86 521 руб. 08 коп.
Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, для изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на стороны пропорционально.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2016 по делу N А40-252057/15 изменить.
Взыскать с ООО "Адрэм ЛТД" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 1 335 908 руб. 64 коп. задолженности, 86 521 руб. 08 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "Адрэм ЛТД" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 11 281 руб.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Адрэм ЛТД" судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 456 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)