Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4990/2016) общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 (судья Безиков О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15,
при участии в деле в качестве третьего лица, - индивидуального предпринимателя Спиридонова Владимира Александровича,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" - Ярош Сергей Николаевич по доверенности б\\н от 27.06.2016 сроком действия до 31.10.2016, предъявлен паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Спиридонова Владимира Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" (далее - заявитель, Общество, ООО "Проектно-Строительная компания "Дом") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Спиридонов Владимир Александрович (далее - ИП Спиридонов В.А.).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 в удовлетворении требований Общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Проектно-Строительная компания "Дом" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии спора о праве.
По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что действующее законодательство не предусматривает обязательности государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. Возможность расторжения такого договора возможна и после регистрации права собственности. Соглашение о расторжении договора и документ о его исполнении (акт приема-передачи объекта недвижимости) могут быть самостоятельными основаниями для перехода права собственности на объект недвижимости. Право собственности на квартиру третьего лица было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) в установленном законом порядке, которое могло быть передано им любому другому лицу любым не запрещенным законом производным способом, в том числе, застройщику жилого дома по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве.
До начала судебного разбирательства от Управления Росреестра по Тюменской области, поступил письменный отзыв, в котором заинтересованное лицо просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Проектно-Строительная компания "Дом" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тюменской области, ИП Спиридонов В.А., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
Спиридонов В.А. и Общество 06.08.2015 обратились в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости квартира в многоквартирном доме с кадастровым номером 72:17:1316002:10035, расположенная по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. 135.
Управлением Росреестра по Тюменской области 19.08.2015 было принято решение о приостановлении государственной регистрации по инициативе государственного регистратора сроком до 18.09.2015, с указанием причин, препятствующих государственной регистрации.
Так, в частности, из Уведомления о приостановлении государственной регистрации следуют выводы о том, что представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. Невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права, права собственности Общества на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании Акта приема - передачи недвижимого имущества от 19.05.2015 к соглашению от 19.05.2015 о расторжении договора участия в долевом строительстве N С41-139 от 01.10.2014.
Управление Росреестра по Тюменской области указало Обществу на то, что заявитель вправе до 18.09.2015 обратиться с заявлениями о прекращении государственной регистрации прав в порядке, установленном в законе.
В установленный срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации права, не были устранены Обществом.
На основании изложенного, 22.09.2015 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на поименованный объект, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая, что отказ Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации права собственности нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
21.02.2016 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статей 199 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требования Общества подлежат удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие решения Управления Росреестра по Тюменской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, изложенного в сообщении от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15, законодательству и нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).
Согласно пунктам 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
В силу положений статей 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В частности, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- В силу пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В рассматриваемой ситуации заявитель выражает несогласие с отказом в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости квартира в многоквартирном доме, расположенной по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. 135.
Как следует из материалов дела, между Обществом (Застройщик) и Спиридоновым В.А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N C41-139 от 01.10.2014 (л.д. 22-28).
По условиям заключенного договора участник долевого строительства принимает участие в строительстве жилого дома ГП 4-1 по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников в части финансирования объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры общей проектной площадью 41,4 кв. м, расположенной на 17 этаже, 7-я квартира на площадке слева направо.
Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРП 02.02.2015, запись регистрации N 72-72/001-72/001/077/2015-4396/1.
Согласно пунктам 3.3 и 3.4 договора цена квартиры определена в размере 2 050 000 рублей. Уплата цены договора производится участником долевого строительства в срок до 31.12.2015.
По завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию квартира была передана Спиридонову В.А. по акту приемки-передачи объекта долевого строительства от 23.01.2015 (л.д. 33).
На основании указанных выше документов 09.02.2015 было зарегистрировано право собственности Спиридонова В.А. на объект права: квартира в многоквартирном доме, назначение: жилое, площадь 42,6 кв. м, этаж: 17, адрес (местонахождение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. <...>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРП (пункт 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, договор N C41-139 от 01.10.2014 участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРП. Право собственности Спиридонова В.А. на объект права также зарегистрировано в установленном порядке, что сторонами не оспаривается.
В заявлении Общество пояснило, что до передачи квартиры, Спиридонов В.А. фактически не произвел уплаты цены договора, поскольку установленный срок для осуществления полного расчета не наступил.
Таким образом, в акте приемки-передачи объекта долевого строительства от 23.01.2015 содержится ошибочная запись о полной оплате квартиры.
Впоследствии, Обществу стало известно о том, что у Спиридонова В.А. отсутствует возможность произвести уплату стоимости квартиры, в связи с чем, сторонами было принято решение о расторжении договора с возвратом квартиры заявителю, что подтверждается подписанным соглашением от 27.07.2015 (л.д. 35).
Согласно акту от 27.07.2015 приема-передачи недвижимого имущества к соглашению от 27.07.2015 о расторжении договора участия в долевом строительстве N С41-139 от 01.10.2014 квартира была передана заявителю (л.д. 36).
Указанные выше документы Общество представило в Управление для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 451) и Закона N 214-ФЗ не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Вместе с тем, как верно отмечено Управлением, нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность расторжения договора участия в долевом строительстве путем регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
В силу разъяснений, изложенных в названном пункте постановления Пленумов настоящий спор, вытекающий из зарегистрированной сделки и затрагивающий права Спиридонова В.А. на переданный ему объект недвижимого имущества, подлежит разрешению путем предъявления соответствующего иска, а не путем оспаривания решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Доводы заявителя о возможности передачи Спиридоновым В.А. право собственности на квартиру любому лицу не запрещенным законом способом, в том числе, застройщику жилого дома по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве, не опровергают изложенных выше выводов.
Как было отмечено выше, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение сведений в ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе, судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права и не ограничивает свободу договоров, а также юридическое равенство сторон.
По верному замечанию суда первой инстанции, действия по регистрации права собственности путем внесения записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о праве. Возможность прекращения зарегистрированного права в рамках спора о признании недействительным решения регистрирующего органа действующим законодательством не предусмотрена.
Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению каких-либо прав Общества. По существу, оспаривание зарегистрированного права означает разрешение вопроса о праве, а не оспаривание самой государственной регистрации или действий по государственной регистрации. В противном случае оспаривание решений (действий) регистрирующего органа приведет к нарушению интересов обладателей спорного права.
Совокупность указанных обстоятельств, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", свидетельствует о том, что обращаясь с настоящим заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказа в удовлетворении требований Общества о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащегося в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Проектно-Строительная компания "Дом".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2016 N 08АП-4990/2016 ПО ДЕЛУ N А70-15904/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. N 08АП-4990/2016
Дело N А70-15904/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4990/2016) общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 (судья Безиков О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15,
при участии в деле в качестве третьего лица, - индивидуального предпринимателя Спиридонова Владимира Александровича,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" - Ярош Сергей Николаевич по доверенности б\\н от 27.06.2016 сроком действия до 31.10.2016, предъявлен паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Спиридонова Владимира Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-Строительная компания "Дом" (далее - заявитель, Общество, ООО "Проектно-Строительная компания "Дом") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Спиридонов Владимир Александрович (далее - ИП Спиридонов В.А.).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 в удовлетворении требований Общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Проектно-Строительная компания "Дом" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии спора о праве.
По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что действующее законодательство не предусматривает обязательности государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. Возможность расторжения такого договора возможна и после регистрации права собственности. Соглашение о расторжении договора и документ о его исполнении (акт приема-передачи объекта недвижимости) могут быть самостоятельными основаниями для перехода права собственности на объект недвижимости. Право собственности на квартиру третьего лица было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) в установленном законом порядке, которое могло быть передано им любому другому лицу любым не запрещенным законом производным способом, в том числе, застройщику жилого дома по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве.
До начала судебного разбирательства от Управления Росреестра по Тюменской области, поступил письменный отзыв, в котором заинтересованное лицо просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Проектно-Строительная компания "Дом" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тюменской области, ИП Спиридонов В.А., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
Спиридонов В.А. и Общество 06.08.2015 обратились в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости квартира в многоквартирном доме с кадастровым номером 72:17:1316002:10035, расположенная по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. 135.
Управлением Росреестра по Тюменской области 19.08.2015 было принято решение о приостановлении государственной регистрации по инициативе государственного регистратора сроком до 18.09.2015, с указанием причин, препятствующих государственной регистрации.
Так, в частности, из Уведомления о приостановлении государственной регистрации следуют выводы о том, что представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. Невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права, права собственности Общества на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании Акта приема - передачи недвижимого имущества от 19.05.2015 к соглашению от 19.05.2015 о расторжении договора участия в долевом строительстве N С41-139 от 01.10.2014.
Управление Росреестра по Тюменской области указало Обществу на то, что заявитель вправе до 18.09.2015 обратиться с заявлениями о прекращении государственной регистрации прав в порядке, установленном в законе.
В установленный срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации права, не были устранены Обществом.
На основании изложенного, 22.09.2015 Управлением Росреестра по Тюменской области принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на поименованный объект, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая, что отказ Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации права собственности нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
21.02.2016 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статей 199 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требования Общества подлежат удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие решения Управления Росреестра по Тюменской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, изложенного в сообщении от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15, законодательству и нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).
Согласно пунктам 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
В силу положений статей 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В частности, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- В силу пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В рассматриваемой ситуации заявитель выражает несогласие с отказом в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости квартира в многоквартирном доме, расположенной по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. 135.
Как следует из материалов дела, между Обществом (Застройщик) и Спиридоновым В.А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N C41-139 от 01.10.2014 (л.д. 22-28).
По условиям заключенного договора участник долевого строительства принимает участие в строительстве жилого дома ГП 4-1 по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников в части финансирования объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры общей проектной площадью 41,4 кв. м, расположенной на 17 этаже, 7-я квартира на площадке слева направо.
Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРП 02.02.2015, запись регистрации N 72-72/001-72/001/077/2015-4396/1.
Согласно пунктам 3.3 и 3.4 договора цена квартиры определена в размере 2 050 000 рублей. Уплата цены договора производится участником долевого строительства в срок до 31.12.2015.
По завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию квартира была передана Спиридонову В.А. по акту приемки-передачи объекта долевого строительства от 23.01.2015 (л.д. 33).
На основании указанных выше документов 09.02.2015 было зарегистрировано право собственности Спиридонова В.А. на объект права: квартира в многоквартирном доме, назначение: жилое, площадь 42,6 кв. м, этаж: 17, адрес (местонахождение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 49, кв. <...>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРП (пункт 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, договор N C41-139 от 01.10.2014 участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРП. Право собственности Спиридонова В.А. на объект права также зарегистрировано в установленном порядке, что сторонами не оспаривается.
В заявлении Общество пояснило, что до передачи квартиры, Спиридонов В.А. фактически не произвел уплаты цены договора, поскольку установленный срок для осуществления полного расчета не наступил.
Таким образом, в акте приемки-передачи объекта долевого строительства от 23.01.2015 содержится ошибочная запись о полной оплате квартиры.
Впоследствии, Обществу стало известно о том, что у Спиридонова В.А. отсутствует возможность произвести уплату стоимости квартиры, в связи с чем, сторонами было принято решение о расторжении договора с возвратом квартиры заявителю, что подтверждается подписанным соглашением от 27.07.2015 (л.д. 35).
Согласно акту от 27.07.2015 приема-передачи недвижимого имущества к соглашению от 27.07.2015 о расторжении договора участия в долевом строительстве N С41-139 от 01.10.2014 квартира была передана заявителю (л.д. 36).
Указанные выше документы Общество представило в Управление для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 451) и Закона N 214-ФЗ не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Вместе с тем, как верно отмечено Управлением, нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность расторжения договора участия в долевом строительстве путем регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
В силу разъяснений, изложенных в названном пункте постановления Пленумов настоящий спор, вытекающий из зарегистрированной сделки и затрагивающий права Спиридонова В.А. на переданный ему объект недвижимого имущества, подлежит разрешению путем предъявления соответствующего иска, а не путем оспаривания решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Доводы заявителя о возможности передачи Спиридоновым В.А. право собственности на квартиру любому лицу не запрещенным законом способом, в том числе, застройщику жилого дома по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве, не опровергают изложенных выше выводов.
Как было отмечено выше, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение сведений в ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе, судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права и не ограничивает свободу договоров, а также юридическое равенство сторон.
По верному замечанию суда первой инстанции, действия по регистрации права собственности путем внесения записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о праве. Возможность прекращения зарегистрированного права в рамках спора о признании недействительным решения регистрирующего органа действующим законодательством не предусмотрена.
Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению каких-либо прав Общества. По существу, оспаривание зарегистрированного права означает разрешение вопроса о праве, а не оспаривание самой государственной регистрации или действий по государственной регистрации. В противном случае оспаривание решений (действий) регистрирующего органа приведет к нарушению интересов обладателей спорного права.
Совокупность указанных обстоятельств, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", свидетельствует о том, что обращаясь с настоящим заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказа в удовлетворении требований Общества о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, содержащегося в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.09.2015 N 72/001/098/2015-5595/27421/15, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Проектно-Строительная компания "Дом".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.02.2016 по делу N А70-15904/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)