Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии истца, индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича, паспорт,
представителя ответчика, общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб", - Садиловой С.А., доверенность от 11.04.2017,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича, и ответчика, общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 17 мая 2017 года
по делу N А50-1230/2017,
принятое судьей Пугиным И.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича (ОГРНИП 304590229600020, ИНН 590805445878)
к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб" (ОГРН 1065902041743, ИНН 5902153815)
о взыскании задолженности по договору аренды помещений,
Индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по коммунальным и арендным платежам в сумме 783 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп. (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению, т. 3, л.д. 20).
Решением суда от 17.05.2017 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 011 661 руб. 54 коп., в том числе задолженность в сумме 613 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Истец и ответчик обжаловали решение суда в апелляционном порядке.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Истец не согласен с выводом суда о зачете страхового депозита в размере 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта. Указал, что работы по текущему ремонту были приняты после окончания действия договора, поскольку телеграммой от 19.08.2015 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды с 14.09.2015. Считает доказанным факт несения затрат на ремонт помещений и необходимость проведения ремонта. Указал, что истец приглашал ответчика составить акты состояния помещений, неявка ответчика для составления актов и невыполнение ответчиком обязательств по текущему ремонту помещений свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения требований о взыскании задолженности в сумме 404 235 руб. 05 коп. и неустойки в сумме 397 296 руб. 05 коп. отменить. Указал, что на начало периода взыскания задолженности у ответчика имелась переплата по арендной плате в сумме 310 569 руб. 96 коп. По мнению ответчика, арендные платежи по договорам аренды проиндексированы арендодателем неверно. Апеллянт считает, что суд первой инстанции незаконно и необоснованно отклонил его заявление о снижении начисленной неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), размер взысканной неустойки несоразмерен нарушению обязательств, которые допустил ответчик.
В судебном заседании истец и представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 90).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 178,9 кв. м (на поэтажном плане N 75-81), общей площадью 195,3 кв. м (на поэтажном плане N 80-88), расположенные на первом и на втором этажах в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, Плеханова, 2, Кроме того, к предмету аренды отнесены лоджии и балконы общей площадью 23,9 кв. м, являющиеся принадлежностью помещений, расположенных на втором этаже. План помещений является неотъемлемой частью договора.
Арендная плата установлена в размере 170 000 руб. в месяц. В последующем арендодатель вправе ежемесячно (один раз в месяц) производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции равному 0,75% в месяц от арендной платы, предусмотренной настоящим пунктом договора. Арендодатель обязан уведомить арендатора о корректировке размера арендной платы в связи с изменившимся уровнем инфляции, в размере, предусмотренном настоящим пунктом договора (п. 6.2.1 договора).
Стороны также предусмотрели обязанность арендатора внести страховой депозит (обеспечительный платеж) в сумме месячной арендной платы (170000 руб.), который находится у арендодателя (п. 6.1.1.1).
Если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся арендодателю по настоящему договору, арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы из суммы депозита. При этом в течение 5 рабочих дней арендодатель письменно уведомляет арендатора о произведенных вычетах из депозита (размер суммы, основание) и приложением соответствующего расчета (п. 6.1.2 договора).
Договор заключен на срок с 01.06.2013 по 01.06.2018 (п. 3.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предмет аренды и ключи переданы арендатору по актам от 11.11.2013 (т. 1 л.д. 99-104).
23.01.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 311/2008.
Вступившим в законную силу решением суда по делу N А50-17362/2015 в удовлетворении требований общества о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2013 отказано, суды пришли к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с письмом и телеграммой ИП Глевича А.М. от 19.08.2015.
Также 12.11.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 128,2 кв. (на поэтажном плане N 1-3), расположенные на техническом этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Договор заключен на срок с 12.11.2013 по 01.07.2018 (п. 3.1 договора),
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в месяц без НДС с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора.
Договор содержит аналогичные условия о возможной корректировке размера арендной платы с учетом уровня инфляции и уплату депозита в сумме 25 000 с возможность удержания из него платежей, по которым арендатором допущена задержка уплаты (п. 6.1.1, 6.1.2, 6.2.1 договора; т. 1, л.д. 105).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 признан действующим договор на аренду нежилых помещений от 12.11.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются обществом несвоевременно, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и коммунальным платежам по договорам от 01.06.2013 и от 12.11.2013 по состоянию на 01.07.2015 в сумме 950 776 руб. 67 коп. и пени по состоянию на 01.05.2017 в сумме 398 039 руб. 05 коп.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со ст. 431 ГК РФ условия договора и установившиеся взаимоотношения сторон, признал расчет арендной оплаты, произведенный арендодателем с учетом уровня инфляции, верным. Поскольку инфляция подразумевает рост стоимости к предыдущему периоду, суд признал, что при заключении договора стороны подразумевали применение коэффициента именно к предыдущему месяцу нарастающим итогом. При этом арендатор в период действия договора получал счета на оплату аренды, содержащие коэффициент 0,75, применяемый к размеру арендной платы за предыдущий период, оплачивал их, тем самым признавал обоснованность применения этого коэффициента.
Довод общества о том, что коэффициент 0,75% должен применяться к первоначальной сумме арендной платы, в результате чего получится сумма 1275 руб. (170 000 умножить на 0,75%) и затем ежемесячная плата может увеличиваться на эту сумму (во второй месяц это будет 171 275 руб., в третий 172 550 руб. и т.д. прибавляя ежемесячно 1275 руб.), рассмотрен апелляционным судом и отклонен в силу изложенного выше. Оснований для иного толкования условий договора, чем это сделано судом первой инстанции, апелляционный суд не усматривает.
Также апелляционный суд соглашается с оценкой условий договора относительно возможности удержания обеспечительного платежа (депозита).
Из буквального толкования условий п. 6.1.2 договора следует, что указанный депозит может быть удержан в счет причитающегося арендодателю платежа, по которому арендатором допущена задержка, то есть в счет тех сумм, которые установлены договором и которые арендатор обязан платить.
Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока договора произвести текущий ремонт или оплатить арендатору его стоимость. То есть данный платеж не является установленным договором, обязанность по уплате которого у арендатора является безусловной по размеру суммы, и по которому может быть допущена просрочка.
При таких обстоятельствах, суд правомерно уменьшил размер долга по арендной плате на сумму обеспечительного платежа.
Доводы предпринимателя о том, что произведя такой зачет суд вышел за пределы своих полномочий отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм процессуального права.
Арендодатель, полагающий, что арендатор свою обязанность по проведению текущего ремонта не исполнил, ввиду чего должен оплатить проведенный арендодателем ремонт, вправе обратиться с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежит доказыванию необходимость проведения ремонта, его стоимость и иные подлежащие установлению обстоятельства, в рамках настоящего дела данные обстоятельства не подлежат установлению, ввиду чего доводы предпринимателя об ошибочности выводов суда относительно обоснованности (необоснованности) размера стоимости ремонта отклоняются как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела.
Установив факт несвоевременного внесения арендатором арендной платы и наличие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 330, 331 ГК РФ и условиями договоров, устанавливающих размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки, проверив расчет истца, признал требования подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 398 039 руб. 05 коп.
Ссылки ответчика на то, что имеются основания для снижения неустойки, в связи с несоразмерностью размера неустойки последствиям нарушения обязательства, рассмотрены судом.
В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В соответствии с п. 73, 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).
Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Ответчик является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).
Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, возражений касательно размера ответственности при подписании договора не заявлял.
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено, заявление мотивировано превышением размера неустойки двукратной учетной ставки ЦБ РФ, что не может быть признано достаточным для целей снижения взыскиваемой неустойки. Данный правовой подход соответствует разъяснениям абз. 2 п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Поскольку снижение договорной неустойки является правом суда, применение ст. 333 ГК РФ допускается в исключительных случая при наличии доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, которых ответчиком не приведено. Установленный договором размер неустойки является обычно применяемым в хозяйственной деятельности.
С учетом изложенного и периода просрочки, оснований для снижения неустойки апелляционным судом также не установлено.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Пермского края от 17 мая 2017 года по делу N А50-1230/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (ОГРН 1065902041743, ИНН 5902153815) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2017 N 17АП-9399/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-1230/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. N 17АП-9399/2017-ГК
Дело N А50-1230/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии истца, индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича, паспорт,
представителя ответчика, общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб", - Садиловой С.А., доверенность от 11.04.2017,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича, и ответчика, общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 17 мая 2017 года
по делу N А50-1230/2017,
принятое судьей Пугиным И.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича (ОГРНИП 304590229600020, ИНН 590805445878)
к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб" (ОГРН 1065902041743, ИНН 5902153815)
о взыскании задолженности по договору аренды помещений,
установил:
Индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по коммунальным и арендным платежам в сумме 783 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп. (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению, т. 3, л.д. 20).
Решением суда от 17.05.2017 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 011 661 руб. 54 коп., в том числе задолженность в сумме 613 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Истец и ответчик обжаловали решение суда в апелляционном порядке.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Истец не согласен с выводом суда о зачете страхового депозита в размере 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта. Указал, что работы по текущему ремонту были приняты после окончания действия договора, поскольку телеграммой от 19.08.2015 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды с 14.09.2015. Считает доказанным факт несения затрат на ремонт помещений и необходимость проведения ремонта. Указал, что истец приглашал ответчика составить акты состояния помещений, неявка ответчика для составления актов и невыполнение ответчиком обязательств по текущему ремонту помещений свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения требований о взыскании задолженности в сумме 404 235 руб. 05 коп. и неустойки в сумме 397 296 руб. 05 коп. отменить. Указал, что на начало периода взыскания задолженности у ответчика имелась переплата по арендной плате в сумме 310 569 руб. 96 коп. По мнению ответчика, арендные платежи по договорам аренды проиндексированы арендодателем неверно. Апеллянт считает, что суд первой инстанции незаконно и необоснованно отклонил его заявление о снижении начисленной неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), размер взысканной неустойки несоразмерен нарушению обязательств, которые допустил ответчик.
В судебном заседании истец и представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 90).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 178,9 кв. м (на поэтажном плане N 75-81), общей площадью 195,3 кв. м (на поэтажном плане N 80-88), расположенные на первом и на втором этажах в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, Плеханова, 2, Кроме того, к предмету аренды отнесены лоджии и балконы общей площадью 23,9 кв. м, являющиеся принадлежностью помещений, расположенных на втором этаже. План помещений является неотъемлемой частью договора.
Арендная плата установлена в размере 170 000 руб. в месяц. В последующем арендодатель вправе ежемесячно (один раз в месяц) производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции равному 0,75% в месяц от арендной платы, предусмотренной настоящим пунктом договора. Арендодатель обязан уведомить арендатора о корректировке размера арендной платы в связи с изменившимся уровнем инфляции, в размере, предусмотренном настоящим пунктом договора (п. 6.2.1 договора).
Стороны также предусмотрели обязанность арендатора внести страховой депозит (обеспечительный платеж) в сумме месячной арендной платы (170000 руб.), который находится у арендодателя (п. 6.1.1.1).
Если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся арендодателю по настоящему договору, арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы из суммы депозита. При этом в течение 5 рабочих дней арендодатель письменно уведомляет арендатора о произведенных вычетах из депозита (размер суммы, основание) и приложением соответствующего расчета (п. 6.1.2 договора).
Договор заключен на срок с 01.06.2013 по 01.06.2018 (п. 3.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предмет аренды и ключи переданы арендатору по актам от 11.11.2013 (т. 1 л.д. 99-104).
23.01.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 311/2008.
Вступившим в законную силу решением суда по делу N А50-17362/2015 в удовлетворении требований общества о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2013 отказано, суды пришли к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с письмом и телеграммой ИП Глевича А.М. от 19.08.2015.
Также 12.11.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 128,2 кв. (на поэтажном плане N 1-3), расположенные на техническом этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Договор заключен на срок с 12.11.2013 по 01.07.2018 (п. 3.1 договора),
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в месяц без НДС с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора.
Договор содержит аналогичные условия о возможной корректировке размера арендной платы с учетом уровня инфляции и уплату депозита в сумме 25 000 с возможность удержания из него платежей, по которым арендатором допущена задержка уплаты (п. 6.1.1, 6.1.2, 6.2.1 договора; т. 1, л.д. 105).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 признан действующим договор на аренду нежилых помещений от 12.11.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются обществом несвоевременно, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и коммунальным платежам по договорам от 01.06.2013 и от 12.11.2013 по состоянию на 01.07.2015 в сумме 950 776 руб. 67 коп. и пени по состоянию на 01.05.2017 в сумме 398 039 руб. 05 коп.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со ст. 431 ГК РФ условия договора и установившиеся взаимоотношения сторон, признал расчет арендной оплаты, произведенный арендодателем с учетом уровня инфляции, верным. Поскольку инфляция подразумевает рост стоимости к предыдущему периоду, суд признал, что при заключении договора стороны подразумевали применение коэффициента именно к предыдущему месяцу нарастающим итогом. При этом арендатор в период действия договора получал счета на оплату аренды, содержащие коэффициент 0,75, применяемый к размеру арендной платы за предыдущий период, оплачивал их, тем самым признавал обоснованность применения этого коэффициента.
Довод общества о том, что коэффициент 0,75% должен применяться к первоначальной сумме арендной платы, в результате чего получится сумма 1275 руб. (170 000 умножить на 0,75%) и затем ежемесячная плата может увеличиваться на эту сумму (во второй месяц это будет 171 275 руб., в третий 172 550 руб. и т.д. прибавляя ежемесячно 1275 руб.), рассмотрен апелляционным судом и отклонен в силу изложенного выше. Оснований для иного толкования условий договора, чем это сделано судом первой инстанции, апелляционный суд не усматривает.
Также апелляционный суд соглашается с оценкой условий договора относительно возможности удержания обеспечительного платежа (депозита).
Из буквального толкования условий п. 6.1.2 договора следует, что указанный депозит может быть удержан в счет причитающегося арендодателю платежа, по которому арендатором допущена задержка, то есть в счет тех сумм, которые установлены договором и которые арендатор обязан платить.
Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока договора произвести текущий ремонт или оплатить арендатору его стоимость. То есть данный платеж не является установленным договором, обязанность по уплате которого у арендатора является безусловной по размеру суммы, и по которому может быть допущена просрочка.
При таких обстоятельствах, суд правомерно уменьшил размер долга по арендной плате на сумму обеспечительного платежа.
Доводы предпринимателя о том, что произведя такой зачет суд вышел за пределы своих полномочий отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм процессуального права.
Арендодатель, полагающий, что арендатор свою обязанность по проведению текущего ремонта не исполнил, ввиду чего должен оплатить проведенный арендодателем ремонт, вправе обратиться с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежит доказыванию необходимость проведения ремонта, его стоимость и иные подлежащие установлению обстоятельства, в рамках настоящего дела данные обстоятельства не подлежат установлению, ввиду чего доводы предпринимателя об ошибочности выводов суда относительно обоснованности (необоснованности) размера стоимости ремонта отклоняются как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела.
Установив факт несвоевременного внесения арендатором арендной платы и наличие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 330, 331 ГК РФ и условиями договоров, устанавливающих размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки, проверив расчет истца, признал требования подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 398 039 руб. 05 коп.
Ссылки ответчика на то, что имеются основания для снижения неустойки, в связи с несоразмерностью размера неустойки последствиям нарушения обязательства, рассмотрены судом.
В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В соответствии с п. 73, 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).
Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ) (п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Ответчик является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).
Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, возражений касательно размера ответственности при подписании договора не заявлял.
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено, заявление мотивировано превышением размера неустойки двукратной учетной ставки ЦБ РФ, что не может быть признано достаточным для целей снижения взыскиваемой неустойки. Данный правовой подход соответствует разъяснениям абз. 2 п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Поскольку снижение договорной неустойки является правом суда, применение ст. 333 ГК РФ допускается в исключительных случая при наличии доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, которых ответчиком не приведено. Установленный договором размер неустойки является обычно применяемым в хозяйственной деятельности.
С учетом изложенного и периода просрочки, оснований для снижения неустойки апелляционным судом также не установлено.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 17 мая 2017 года по делу N А50-1230/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (ОГРН 1065902041743, ИНН 5902153815) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.В.МАКАРОВ
В.Ю.ДЮКИН
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)