Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 августа 2016 года по делу N А40-244786/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску ООО "МЕЗОЛИТ-С" (ОГРН 1037739185362)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО "МЕЗОЛИТ-С" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 101,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская д. 10, корп. 2, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца.
Решением суда от 03.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "МЕЗОЛИТ-С" является арендатором нежилых помещений площадью 101,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская д. 10, корп. 2 на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00424/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.
ООО "МЕЗОЛИТ-С" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 18.05.2015.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 16.03.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение общества, 09.10.2015 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 9 508 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Эксперт".
В соответствии с подготовленным ООО "Эксперт" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 8 399 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
Письмом от 05.11.2015 истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Письмом от 18.11.2015 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения площадью 101, 9 кв. м, (этаж 1, пом. 1, комн. 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5-9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская, д. 10, корп. 2 на дату оценки 16.03.2015 без учета НДС составляет 8 417 360 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 августа 2016 года по делу N А40-244786/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2016 N 09АП-49945/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-244786/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. N 09АП-49945/2016-ГК
Дело N А40-244786/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 августа 2016 года по делу N А40-244786/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску ООО "МЕЗОЛИТ-С" (ОГРН 1037739185362)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО "МЕЗОЛИТ-С" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 101,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская д. 10, корп. 2, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца.
Решением суда от 03.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "МЕЗОЛИТ-С" является арендатором нежилых помещений площадью 101,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская д. 10, корп. 2 на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00424/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.
ООО "МЕЗОЛИТ-С" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 18.05.2015.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 16.03.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение общества, 09.10.2015 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 9 508 000 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Эксперт".
В соответствии с подготовленным ООО "Эксперт" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 8 399 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
Письмом от 05.11.2015 истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Письмом от 18.11.2015 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения площадью 101, 9 кв. м, (этаж 1, пом. 1, комн. 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5-9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Аргуновская, д. 10, корп. 2 на дату оценки 16.03.2015 без учета НДС составляет 8 417 360 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 августа 2016 года по делу N А40-244786/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)