Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что в соглашении об изменении условий не согласовано существенное условие о размере арендной платы. Также арендатор полагает необоснованным позицию арендодателя об изменении размера арендной платы в результате принятия постановления главы города об изменении ставки арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Гладышевой Е.В., Циплякова В.В.
при участии в судебном заседании
от истца:
- общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- от ответчика:
- Администрация города Смоленска представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс", на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А62-2869/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (далее - общество, ООО "Дионис-плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с уточненным иском к администрации города Смоленска (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении срока действия договора от 12.01.2010, незаключенным на 2013, 2014 и 2015 годы.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 (судья Пузаненков Ю.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи Дайнеко М.М., Тучкова О.Г., Капустина Л.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и ООО "Дионис-плюс" заключен договор аренды N 2646/07 (далее - договор аренды) нежилого помещения от 01.08.2007, площадью 120,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин 40,0 кв. м и под кафе 80,0 кв. м. Срок действия договора аренды установлен с 01.08.2007 по 31.12.2009. По акту сдачи-приемки от 01.08.2007 указанное нежилое помещение передано арендатору.
Соглашением сторон от 29.09.2008 изменены условия договора аренды в части арендуемой площади помещений, которая установлена в размере 122,2 кв. м, из них 31,0 кв. м для использования под магазин "Продукты" и 91,2 кв. м для использования под кафе "Лолита".
12.01.2010 между сторонами заключено соглашение об изменении условий договора аренды. Обществу передано в аренду нежилое помещение площадью 122,2 кв. м (N 1 - 29,6 кв. м, N 2 - 13,2 кв. м, N 3 - 1,2 кв. м, N 4 - 10,0 кв. м, N 5 - 4,7 кв. м, N 6 - 32,5 кв. м, N 9 - 31,0 кв. м), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования 31,0 кв. м (N 9) под магазин "Продукты" и 91,2 кв. м (N 1, 2, 3, 4, 5, 6) под кафе "Лолита".
Согласно п. 2.2.3 соглашения об изменении условий договора аренды от 12.01.2010 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.
Пунктом 3.1 соглашения от 12.01.2010 об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2007 N 2646/07 предусмотрено, что сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на основании порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом.
В силу п. 3.3 соглашения от 12.01.2010 об изменении условий договора аренды размер арендной платы подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления об изменении ставки арендной платы.
В приложении к соглашению от 12.01.2010 стороны договора согласовали применение коэффициентов для расчета арендной платы, в том числе коэффициент износа (Киз) равный в соответствующих частях 0, 6 и 0,79, и коэффициент технического обустройства (Кто), равный 0,9 которое было подписано истцом.
Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаключенным на 2013, 2014 и 2015 года договора аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении условий от 12.01.2010, поскольку, по его мнению, начиная с 01.01.2011 между сторонами по договору аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении условий от 12.01.2010, не согласовано существенное условие о размере арендной платы.
Также общество полагает необоснованным позицию администрации об изменении размера арендной платы в результате принятия очередного постановления Главы города Смоленска об изменении ставки арендной платы.
Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из совокупного анализа ст. 606, ч. 1 ст. 614, п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 следует, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Судами указано, что из спорного договора N 2646/07 и соглашения от 12.01.2010 следует, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате увеличения базовых ставок арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.
При этом, в соответствии с п. 3.1 соглашения от 12.01.2010 размер арендной платы за нежилое помещение определяется по формуле на основании Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского совета N 806 от 27.07.2004.
Изменение фактического размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов в настоящем случае связано с реализацией установленного соглашением сторон механизма определения цены и не является по своей сути изменением условий договора применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора остаются неизменными. Необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы в настоящем случае нет.
Вместе с тем, из приложения N 2 вышеуказанного соглашения в формулу расчета арендной платы включены коэффициент износа (Киз) равный в соответствующих частях 0, 6 и 0,79, коэффициент технического обустройства (Кто) - 0,9 и коэффициент размещения помещения (Кр) - 1,2, которые сторонами были согласованы, а базовой составляющей этой формулы является ежегодно утверждаемая ставка арендной платы за один квадратный метр.
При этом, ставки арендной платы за 1 кв. метр недвижимого имущества были утверждены постановлением администрации от 23.12.2011 N 2485-адм на 2012 год в размере 27 575 руб., постановлением администрации от 24.12.2012 N 2310-адм на 2013 в размере 42 846 руб., постановлением администрации от 23.12.2013 N 2279-адм на 2014 в размере 41 139 руб., постановлением администрации от 23.12.2014 N 2237-адм на 2015 в размере 38 932 руб.
Коэффициенты, установленные соглашением от 12.01.2010, являются действующими до 07.07.2015 (п. 1.1.2 соглашения от 12.01.2010).
Суды указали, что доказательств того, что стороны в порядке п. 5.1 договора пришли к соглашению об изменении согласованных коэффициентов не имеется.
Кроме того, обоснованность применения администрацией города Смоленска указанных коэффициентов установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А62-3540/15.
При таких обстоятельствах, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, указав на отсутствие правовых оснований для признания спорного договора незаключенным.
Суды также указали, что с требованиями, предусмотренными ст. 612 ГК РФ, истец к ответчику не обращался, доказательств обратного материалы дела не содержат.
Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Поскольку определением Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2017 заявителю кассационной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя кассационной жалобы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
Согласно п. 12 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ, с учетом изменений, вступивших в законную силу с 01.01.2015, государственная пошлина за подачу кассационной жалобы составляет 3 000 рублей.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А62-2869/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (г. Смоленск, ОГРН 1046758327318, ИНН 6730054144) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 15.05.2017 N Ф10-1410/2017 ПО ДЕЛУ N А62-2869/2016
Требование: О признании договора аренды в редакции соглашения об изменении срока действия договора незаключенным.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что в соглашении об изменении условий не согласовано существенное условие о размере арендной платы. Также арендатор полагает необоснованным позицию арендодателя об изменении размера арендной платы в результате принятия постановления главы города об изменении ставки арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N А62-2869/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Гладышевой Е.В., Циплякова В.В.
при участии в судебном заседании
от истца:
- общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- от ответчика:
- Администрация города Смоленска представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс", на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А62-2869/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (далее - общество, ООО "Дионис-плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с уточненным иском к администрации города Смоленска (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении срока действия договора от 12.01.2010, незаключенным на 2013, 2014 и 2015 годы.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 (судья Пузаненков Ю.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи Дайнеко М.М., Тучкова О.Г., Капустина Л.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и ООО "Дионис-плюс" заключен договор аренды N 2646/07 (далее - договор аренды) нежилого помещения от 01.08.2007, площадью 120,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин 40,0 кв. м и под кафе 80,0 кв. м. Срок действия договора аренды установлен с 01.08.2007 по 31.12.2009. По акту сдачи-приемки от 01.08.2007 указанное нежилое помещение передано арендатору.
Соглашением сторон от 29.09.2008 изменены условия договора аренды в части арендуемой площади помещений, которая установлена в размере 122,2 кв. м, из них 31,0 кв. м для использования под магазин "Продукты" и 91,2 кв. м для использования под кафе "Лолита".
12.01.2010 между сторонами заключено соглашение об изменении условий договора аренды. Обществу передано в аренду нежилое помещение площадью 122,2 кв. м (N 1 - 29,6 кв. м, N 2 - 13,2 кв. м, N 3 - 1,2 кв. м, N 4 - 10,0 кв. м, N 5 - 4,7 кв. м, N 6 - 32,5 кв. м, N 9 - 31,0 кв. м), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования 31,0 кв. м (N 9) под магазин "Продукты" и 91,2 кв. м (N 1, 2, 3, 4, 5, 6) под кафе "Лолита".
Согласно п. 2.2.3 соглашения об изменении условий договора аренды от 12.01.2010 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.
Пунктом 3.1 соглашения от 12.01.2010 об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2007 N 2646/07 предусмотрено, что сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается на основании порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом.
В силу п. 3.3 соглашения от 12.01.2010 об изменении условий договора аренды размер арендной платы подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления об изменении ставки арендной платы.
В приложении к соглашению от 12.01.2010 стороны договора согласовали применение коэффициентов для расчета арендной платы, в том числе коэффициент износа (Киз) равный в соответствующих частях 0, 6 и 0,79, и коэффициент технического обустройства (Кто), равный 0,9 которое было подписано истцом.
Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаключенным на 2013, 2014 и 2015 года договора аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении условий от 12.01.2010, поскольку, по его мнению, начиная с 01.01.2011 между сторонами по договору аренды N 2646/07 от 01.08.2007, в редакции соглашения об изменении условий от 12.01.2010, не согласовано существенное условие о размере арендной платы.
Также общество полагает необоснованным позицию администрации об изменении размера арендной платы в результате принятия очередного постановления Главы города Смоленска об изменении ставки арендной платы.
Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из совокупного анализа ст. 606, ч. 1 ст. 614, п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 следует, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Судами указано, что из спорного договора N 2646/07 и соглашения от 12.01.2010 следует, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате увеличения базовых ставок арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.
При этом, в соответствии с п. 3.1 соглашения от 12.01.2010 размер арендной платы за нежилое помещение определяется по формуле на основании Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского совета N 806 от 27.07.2004.
Изменение фактического размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов в настоящем случае связано с реализацией установленного соглашением сторон механизма определения цены и не является по своей сути изменением условий договора применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора остаются неизменными. Необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы в настоящем случае нет.
Вместе с тем, из приложения N 2 вышеуказанного соглашения в формулу расчета арендной платы включены коэффициент износа (Киз) равный в соответствующих частях 0, 6 и 0,79, коэффициент технического обустройства (Кто) - 0,9 и коэффициент размещения помещения (Кр) - 1,2, которые сторонами были согласованы, а базовой составляющей этой формулы является ежегодно утверждаемая ставка арендной платы за один квадратный метр.
При этом, ставки арендной платы за 1 кв. метр недвижимого имущества были утверждены постановлением администрации от 23.12.2011 N 2485-адм на 2012 год в размере 27 575 руб., постановлением администрации от 24.12.2012 N 2310-адм на 2013 в размере 42 846 руб., постановлением администрации от 23.12.2013 N 2279-адм на 2014 в размере 41 139 руб., постановлением администрации от 23.12.2014 N 2237-адм на 2015 в размере 38 932 руб.
Коэффициенты, установленные соглашением от 12.01.2010, являются действующими до 07.07.2015 (п. 1.1.2 соглашения от 12.01.2010).
Суды указали, что доказательств того, что стороны в порядке п. 5.1 договора пришли к соглашению об изменении согласованных коэффициентов не имеется.
Кроме того, обоснованность применения администрацией города Смоленска указанных коэффициентов установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А62-3540/15.
При таких обстоятельствах, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, указав на отсутствие правовых оснований для признания спорного договора незаключенным.
Суды также указали, что с требованиями, предусмотренными ст. 612 ГК РФ, истец к ответчику не обращался, доказательств обратного материалы дела не содержат.
Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Поскольку определением Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2017 заявителю кассационной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя кассационной жалобы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
Согласно п. 12 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ, с учетом изменений, вступивших в законную силу с 01.01.2015, государственная пошлина за подачу кассационной жалобы составляет 3 000 рублей.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А62-2869/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дионис-плюс" (г. Смоленск, ОГРН 1046758327318, ИНН 6730054144) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)