Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель сослался на отсутствие узла ввода для подачи тепла в приобретенное им помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - общество "Комсервис") на решение Арбитражный суд Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Комсервис" - Рухлова Е.В. (доверенность от 11.04.2017), Букреева Я.Н. (доверенность от 12.09.2017);
- общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - общество "Тюменгазстрой") - Важенина А.С. (доверенность от 06.02.2017 N 23).
Общество "Комсервис" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (далее - общество "СтройТранс") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.09.2016 дело N А70-9668/2016 на основании ст. 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано по подсудности в Арбитражный суд Курганской области.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Курганской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество "Тюменгазстрой".
Решением Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 (судья Тюрина И.Г.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 (судьи Пирская О.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, общество "Комсервис" обратилось в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель утверждает, что судами не дана надлежащая оценка доводам истца о значительных затратах для подключения к общему вводу отопления ввиду отсутствия технологического присоединения для подачи тепла в помещение. Ссылаясь на письмо ПАО "Курганская генерирующая компания" Структурного подразделения "Тепловые сети" от 28.08.2017 N 3158 и Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям, инженерно-технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, а также на пояснения свидетеля Ерофеевой Е.П., заявитель отмечает, что затраты на устранение недостатков, оцененные первоначально в 21,6% от стоимости имущества, могут не только существенно возрасти, но и перерасти в категорию неустранимых недостатков, что уже является существенным нарушением требований к качеству товара и является самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи. Заявитель также указывает, что им были представлены в суд доказательства отсутствия теплоснабжения как скрытого дефекта, которые были неосновательно не приняты во внимание и им не дана была надлежащая правовая оценка. При этом заявитель отмечает, что с состоянием инженерных сетей объекта был ознакомлен и претензий не предъявлял, поскольку скрытый недостаток не мог быть обнаружен без дополнительного обследования коммуникаций дома.
Общество "Комсервис" также указывает на то, что суды при вынесении судебных актов сослались на документы, не имеющие отношения к рассматриваемому спору. При этом заявитель приводил доводы об отсутствии соединения внешних сетей с внутренней системой помещения по состоянию на период приобретения помещения, а суды ссылались на доказательства, актуальность которых на 2013 год была уже утрачена ввиду отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
При рассмотрении спора судами установлено следующее.
Между обществом "СтройТранс" (продавец) и обществом "Спектр-С" (покупатель) 02.04.2013 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 020413.
Согласно п. 1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1 - 15.
Стороны оценивают указанное нежилое помещение в сумму 2 875 000 руб. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (п. 3 договора).
Покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ (пункт 6 договора).
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Указанный в договоре объект аренды передан покупателю по передаточному акту от 02.04.2013.
Истец 31.10.2013 направил в адрес общества "Стройтранс" претензию с требованием безвозмездно в разумный срок устранить недостатки, влияющие на возможность нормального использования переданного во исполнение договора от 02.04.2013 N 020413 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20, корпус 1, восстановив систему отопления согласно проектно-сметной документации многоквартирного дома. Ответа на претензию не последовало.
Истцом с привлечением специализированной организации 09.04.2015 проведено тепловизионное обследование системы отопления в спорном помещении, которым установлено отсутствие теплоснабжения.
Согласно акту осмотра технического этажа в части системы отопления, составленного 27.04.2015. представителями истца и председателем Совета ДНУ "Эра" Стрельниковой С.Г., в ходе обследования обнаружено наличие системы отопления (подающий и обратный трубопровод), предназначенной для отопления помещения д. 20V; трубопроводы подающей и обратной магистрали теплоснабжения соединены с радиаторами обогрева помещения д. 20V; система теплоснабжения помещения д. 20V - раздельная, с жилыми помещения дома 20; отсутствует узел учета тепловой энергии для помещения д. 20V; отсутствует узел ввода для подачи тепла для помещений д. 20V.
Истец 11.03.2016 направил в адрес ответчика претензию о мирном урегулировании вопроса расторжения договора купли-продажи и возврате денежных средств. Ответа на данную претензию также не последовало.
Ссылаясь на возникновение недостатков до заключения договора, а также то, что устранить недостатки безвозмездно и в разумные сроки не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки, выявленные истцом (отсутствие узла ввода для подачи тепла), не являются скрытыми и существенными, указав на возможность их устранения. При этом суд первой инстанции указал, что допущенная истцом при заключении договора неосмотрительность не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что в обоснование заявленного требования истец ссылался на передачу товара ненадлежащего качества, а именно - указывал на то, что объект недвижимости не подключен к централизованному отоплению по причине отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подробно и последовательно проанализировав условия договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413, суды установили, что спорный договор купли-продажи не содержит каких-либо требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласовано, имущество принято без замечаний.
Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды пришли к выводу о том, что обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорных помещений недостатки (отсутствие узла ввода для подачи тепла) не носят скрытый характер и не являются существенными, поскольку при подписании спорного договора сторонами 02.04.2013 отопительный сезон еще не был закончен и истец не мог не знать о том, что приобретенное им помещение не подключено к действующей центральной системе отопления.
Вопреки доводам заявителя, из материалов дела следует, а также установлено судами, что истец при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, что подтверждено п. 6 указанного договора, подписанного сторонами без каких-либо замечаний и претензий, а также п. 2 передаточного акта от 02.04.2013, согласно которому продавец передал покупателю нежилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора, и претензий у покупателя по передаваемому нежилому помещению не имеется.
Более того, судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха, в силу чего истец является профессиональным участником в указанной сфере деятельности, следовательно, при осмотре помещения должен был обнаружить недостатки отопительной системы.
Из материалов дела также следует и установлено судами, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан ни факт того, что выявленные недостатки являются неустранимыми, ни факт того, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
При этом факт наличия возможности соединения внешних сетей с внутренней системой отопления помещения установлен судами, подтвержден материалами дела и сторонами по делу не опровергнут (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании представленных в материалы дела проектной документации, заключения по проектной документации на дом N 20, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 31.07.2008, письма от 29.06.2010 N 1653/10-1-0-1 Правительства Курганской области, судами установлен факт соответствия жилого дома на момент передачи имущества истцу проектной документации, предусматривающей отопление в спорном помещении.
Иного из материалов дела не следует, документально не опровергнуто (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, у судов не имелось правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
Изложенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к несогласию ответчика с произведенной судами первой и апелляционной инстанций оценкой установленных по делу фактических обстоятельств и подтверждающих их доказательств.
При этом в соответствии с нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входят установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, а также переоценка доказательств, которым уже была дана оценка судами нижестоящих инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражный суд Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Комсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 20.10.2017 N Ф09-6672/17 ПО ДЕЛУ N А34-10969/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель сослался на отсутствие узла ввода для подачи тепла в приобретенное им помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2017 г. N Ф09-6672/17
Дело N А34-10969/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комсервис" (далее - общество "Комсервис") на решение Арбитражный суд Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Комсервис" - Рухлова Е.В. (доверенность от 11.04.2017), Букреева Я.Н. (доверенность от 12.09.2017);
- общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - общество "Тюменгазстрой") - Важенина А.С. (доверенность от 06.02.2017 N 23).
Общество "Комсервис" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (далее - общество "СтройТранс") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.09.2016 дело N А70-9668/2016 на основании ст. 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано по подсудности в Арбитражный суд Курганской области.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Курганской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество "Тюменгазстрой".
Решением Арбитражного суда Курганской области от 24.05.2017 (судья Тюрина И.Г.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 (судьи Пирская О.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, общество "Комсервис" обратилось в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель утверждает, что судами не дана надлежащая оценка доводам истца о значительных затратах для подключения к общему вводу отопления ввиду отсутствия технологического присоединения для подачи тепла в помещение. Ссылаясь на письмо ПАО "Курганская генерирующая компания" Структурного подразделения "Тепловые сети" от 28.08.2017 N 3158 и Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям, инженерно-технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, а также на пояснения свидетеля Ерофеевой Е.П., заявитель отмечает, что затраты на устранение недостатков, оцененные первоначально в 21,6% от стоимости имущества, могут не только существенно возрасти, но и перерасти в категорию неустранимых недостатков, что уже является существенным нарушением требований к качеству товара и является самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи. Заявитель также указывает, что им были представлены в суд доказательства отсутствия теплоснабжения как скрытого дефекта, которые были неосновательно не приняты во внимание и им не дана была надлежащая правовая оценка. При этом заявитель отмечает, что с состоянием инженерных сетей объекта был ознакомлен и претензий не предъявлял, поскольку скрытый недостаток не мог быть обнаружен без дополнительного обследования коммуникаций дома.
Общество "Комсервис" также указывает на то, что суды при вынесении судебных актов сослались на документы, не имеющие отношения к рассматриваемому спору. При этом заявитель приводил доводы об отсутствии соединения внешних сетей с внутренней системой помещения по состоянию на период приобретения помещения, а суды ссылались на доказательства, актуальность которых на 2013 год была уже утрачена ввиду отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
При рассмотрении спора судами установлено следующее.
Между обществом "СтройТранс" (продавец) и обществом "Спектр-С" (покупатель) 02.04.2013 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 020413.
Согласно п. 1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20/V, общей площадью 106,5 кв. м, в цокольном этаже, номер на поэтажном плане: 1 - 15.
Стороны оценивают указанное нежилое помещение в сумму 2 875 000 руб. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (п. 3 договора).
Покупатель ознакомлен с состоянием объекта на момент заключения настоящего договора, в том числе с состоянием инженерных сетей объекта, и не имеет претензий по объему и качеству выполненных в нежилом помещении строительно-монтажных и отделочных работ (пункт 6 договора).
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Указанный в договоре объект аренды передан покупателю по передаточному акту от 02.04.2013.
Истец 31.10.2013 направил в адрес общества "Стройтранс" претензию с требованием безвозмездно в разумный срок устранить недостатки, влияющие на возможность нормального использования переданного во исполнение договора от 02.04.2013 N 020413 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курган, 6 микрорайон, дом 20, корпус 1, восстановив систему отопления согласно проектно-сметной документации многоквартирного дома. Ответа на претензию не последовало.
Истцом с привлечением специализированной организации 09.04.2015 проведено тепловизионное обследование системы отопления в спорном помещении, которым установлено отсутствие теплоснабжения.
Согласно акту осмотра технического этажа в части системы отопления, составленного 27.04.2015. представителями истца и председателем Совета ДНУ "Эра" Стрельниковой С.Г., в ходе обследования обнаружено наличие системы отопления (подающий и обратный трубопровод), предназначенной для отопления помещения д. 20V; трубопроводы подающей и обратной магистрали теплоснабжения соединены с радиаторами обогрева помещения д. 20V; система теплоснабжения помещения д. 20V - раздельная, с жилыми помещения дома 20; отсутствует узел учета тепловой энергии для помещения д. 20V; отсутствует узел ввода для подачи тепла для помещений д. 20V.
Истец 11.03.2016 направил в адрес ответчика претензию о мирном урегулировании вопроса расторжения договора купли-продажи и возврате денежных средств. Ответа на данную претензию также не последовало.
Ссылаясь на возникновение недостатков до заключения договора, а также то, что устранить недостатки безвозмездно и в разумные сроки не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки, выявленные истцом (отсутствие узла ввода для подачи тепла), не являются скрытыми и существенными, указав на возможность их устранения. При этом суд первой инстанции указал, что допущенная истцом при заключении договора неосмотрительность не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что в обоснование заявленного требования истец ссылался на передачу товара ненадлежащего качества, а именно - указывал на то, что объект недвижимости не подключен к централизованному отоплению по причине отсутствия соединения внешних сетей с внутренней системой помещения.
В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подробно и последовательно проанализировав условия договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413, суды установили, что спорный договор купли-продажи не содержит каких-либо требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласовано, имущество принято без замечаний.
Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды пришли к выводу о том, что обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорных помещений недостатки (отсутствие узла ввода для подачи тепла) не носят скрытый характер и не являются существенными, поскольку при подписании спорного договора сторонами 02.04.2013 отопительный сезон еще не был закончен и истец не мог не знать о том, что приобретенное им помещение не подключено к действующей центральной системе отопления.
Вопреки доводам заявителя, из материалов дела следует, а также установлено судами, что истец при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2013 N 020413 знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, что подтверждено п. 6 указанного договора, подписанного сторонами без каких-либо замечаний и претензий, а также п. 2 передаточного акта от 02.04.2013, согласно которому продавец передал покупателю нежилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора, и претензий у покупателя по передаваемому нежилому помещению не имеется.
Более того, судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха, в силу чего истец является профессиональным участником в указанной сфере деятельности, следовательно, при осмотре помещения должен был обнаружить недостатки отопительной системы.
Из материалов дела также следует и установлено судами, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан ни факт того, что выявленные недостатки являются неустранимыми, ни факт того, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
При этом факт наличия возможности соединения внешних сетей с внутренней системой отопления помещения установлен судами, подтвержден материалами дела и сторонами по делу не опровергнут (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании представленных в материалы дела проектной документации, заключения по проектной документации на дом N 20, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 31.07.2008, письма от 29.06.2010 N 1653/10-1-0-1 Правительства Курганской области, судами установлен факт соответствия жилого дома на момент передачи имущества истцу проектной документации, предусматривающей отопление в спорном помещении.
Иного из материалов дела не следует, документально не опровергнуто (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, у судов не имелось правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2014 по причине ненадлежащего качества спорного объекта.
Изложенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к несогласию ответчика с произведенной судами первой и апелляционной инстанций оценкой установленных по делу фактических обстоятельств и подтверждающих их доказательств.
При этом в соответствии с нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входят установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, а также переоценка доказательств, которым уже была дана оценка судами нижестоящих инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражный суд Курганской области от 24.05.2017 по делу N А34-10969/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Комсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)