Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2018/2016) общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" на решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 (судья Крещановская Л.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (ИНН 7701208190, ОГРН 1027700082266) к Государственной жилищной инспекции Омской области (ИНН 5503036669, ОГРН 1025500747161) о признании незаконным и отмене предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Государственной жилищной инспекции Омской области - Кривошеина Т.А. (по удостоверению, по доверенности N 180/ю от 17.03.2016 сроком действия по 31.12.2016).
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (далее по тексту - заявитель, ООО "ПИК - Комфорт", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Омской области (далее - заинтересованное лицо, Госжилинспекция Омской области) о признании незаконным и отмене предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 заявление ООО "ПИК - Комфорт" оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на то, что ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" является застройщиком многоквартирного дома, в связи с чем квартиры были в установленном порядке переданы гр. Сабодаш И.В. по актам приема-передачи от 20.02.2014, и на основании пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла у гр. Сабодаш И.В. с момента передачи квартир, то есть с 20.02.2014.
Также заявитель отмечает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги начислялась гр. Сабодаш И.В. на основании договоров управления многоквартирным домом N 86 и N 91 от 25.02.2014, заключенных между ООО "ПИК-Комфорт" и гр. Сабодаш И.В.
ООО "ПИК - Комфорт", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Госжилинспекция Омской области просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Госжилинспекции Омской области возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившегося в судебное заседание представителя Инспекции, установил следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Государственной жилищной инспекции Омской области от 18.02.2015 N 1036 государственным жилищным инспектором Омской области Алимовой СВ. (далее - инспектор) проведено внеплановое мероприятие по контролю (далее - мероприятие) в отношении ООО "ПИК-Комфорт".
В ходе проведения мероприятия было проведена документарная проверка по жалобе собственника квартир N 86 и N 91 многоквартирного дома N 44 по ул. Конева в г. Омске (далее - многоквартирный дом), о чем составлен акт проверки N 02-03-12/52 от 16.03.2015, которым зафиксированы нарушения жилищного законодательства, а также выдано оспариваемое предписание.
В акте проверки N 02-03-12/52 от 16.03.2015 зафиксировано начисление исполнителем платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику квартир N 86, N 91 вышеуказанного многоквартирного дома с февраля 2014 года.
Считая, что предписание N 02-02-12/10 от 16.03.2015 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы в сфере экономической деятельности, ООО "ПИК - Комфорт" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
02.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
То есть для признания недействительными ненормативных правовых актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизирует обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества, определяя момент, начиная с которого у него возникает данная обязанность, и в системе иных положений действующего законодательства не предусматривает возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по оплате услуг, не оказанных либо оказанных без законного основания.
Момент возникновения права собственности на жилое помещение независимо от вида основания его возникновения является по закону единым - это момент государственной регистрации права собственности на жилое помещение (пункт 1 статьи 131, абзац 1 пункта 2 статьи 223, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как следует из материалов дела, право собственности на кв. N 86 Сабодаш И.В. зарегистрировано 11.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55-АБ 151034), основание регистрации - договор купли-продажи квартиры от 27.05.2014; право собственности Сабодаш И.В. на кв. N 91 зарегистрировано 11.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55-АБ 151039), основание регистрации - договор купли-продажи квартиры от 27.05.2014.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла у Сабодаш И.В. как собственника кв. N 86 и N 91 с 11.06.2014.
В обоснование своей позиции заявитель ссылается на пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно на возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии с предварительным договором N ОМ-13МК8 (кв)-6/3/3 (1) купли-продажи квартиры от 25.12.2013, предварительным договором N ОМ-13МК8 (кв)-6/2/2 (1) купли-продажи квартиры от 25.12.2013 (далее - предварительные договоры от 25.12.2013) и актами от 20.02.2014 ООО "ПИК-Комфорт" считает моментом возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги - 20.02.2014 (момент передачи ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" квартир N 86 и N 91 Сабодаш И.В. по актам от 20.02.2014).
Аналогичные доводы приведены заявителем в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, оценив данные возражения ООО "ПИК - Комфорт", не усмотрел оснований для возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с 20.02.2014.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая данный вывод суда первой инстанции, основывается на следующем.
В соответствии с материалами проверки (письмо Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска от 23.09.2014 N 01-08/5919) заказчиком строительства является ЗАО "ПИК-Западная Сибирь", застройщиком ООО "ПИК Служба Заказчика".
Кроме того, пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ предусматривает понятие застройщика, согласно которому застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Следовательно, для признания физического или юридического лица застройщиком необходимо, чтобы такое лицо соответствовало специальным, установленным законодательством требованиям, которые обязательно включают в себя наличие прав на земельный участок, на котором ведется строительство, наличие разрешения на строительство, наличие проектной декларации.
Однако в материалах дела отсутствуют разрешение на строительство и доказательства того, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство, принадлежал ЗАО "ПИК-Западная Сибирь".
При этом сторонами по предварительным договорам от 25.12.2013 и актам от 20.02.2014 являются ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" и Сабодаш И.В., в связи с чем, предварительные договоры от 25.12.2013 и акты от 20.02.2014 не могут являться в силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Из системного анализа положений пунктов 5 и 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 и части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом является передача объекта недвижимости по акту приема-передачи участнику долевого строительства. С указанного момента участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом. Следовательно, с момента подписания передаточного акта именно у участника долевого строительства, принявшего от застройщика жилые помещения, возникает как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в доме, несмотря на отсутствие титула собственника имущества, поскольку принятие в дальнейшем соответствующих мер по государственной регистрации своего права собственности зависит исключительно от самого участника долевого строительства.
Таким образом, по смыслу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации данная норма касается случаев инвестиционного или долевого участия в строительстве многоквартирных домов и регулирует момент перехода обязанностей по внесению коммунальных платежей от застройщика к участнику строительства (инвестору).
Вместе с тем, в рассматриваемом случае 25.12.2013 между ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" и Сабодаш И.В. были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, а право собственности на квартиры у Сабодаш И.В. возникло на основании договоров купли-продажи квартир (основных договоров) от 27.05.2014 со дня государственной регистрации права, то есть с 11.06.2014.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество и не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не может быть признан сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.
Поскольку в рассматриваемом случае поступление имущества в собственность Сабодаш И.В. осуществлялось в общем порядке для приобретения права собственности, то для возникновения такого права требовалась его государственная регистрация.
Это свидетельствует о том, что Сабодаш И.В. не владела квартирами на каком-либо законном основании до 11.06.2014. При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что Сабодаш И.В. в спорный период являлось законным владельцем квартир и обязана была нести расходы по оплате коммунальных услуг и по внесению платы за обслуживание общего имущества.
Поскольку ООО "ПИК-Комфорт" не доказало наличие у Сабодаш И.В. вещных прав на квартиры в период до 11.06.2014, то у него не имелось оснований до указанной даты для начисления Сабодаш И.В. платы за коммунальные услуги и обслуживание общего имущества дома.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации моментом возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги является дата регистрации права собственности на жилое помещение, то есть 11.06.2014, в связи с чем, действия ООО "ПИК-Комфорт" по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику квартир N 86 и N 91 многоквартирного дома N 44 по ул. Конева в г. Омске с 20.02.2014 не соответствуют законодательству.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований ООО "ПИК - Комфорт" о признании недействительным предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015, принял законное и обоснованное решение.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела.
Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1 500 руб., а он уплатил 3 000 руб., 1 500 руб. государственной пошлины подлежит возврату ООО "ПИК - Комфорт".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 - без изменения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (ИНН 7701208190, ОГРН 1027700082266) из федерального бюджета 1 500 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 8955 от 29.02.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 08АП-2018/2016 ПО ДЕЛУ N А46-4876/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. N 08АП-2018/2016
Дело N А46-4876/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2018/2016) общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" на решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 (судья Крещановская Л.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (ИНН 7701208190, ОГРН 1027700082266) к Государственной жилищной инспекции Омской области (ИНН 5503036669, ОГРН 1025500747161) о признании незаконным и отмене предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Государственной жилищной инспекции Омской области - Кривошеина Т.А. (по удостоверению, по доверенности N 180/ю от 17.03.2016 сроком действия по 31.12.2016).
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (далее по тексту - заявитель, ООО "ПИК - Комфорт", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Омской области (далее - заинтересованное лицо, Госжилинспекция Омской области) о признании незаконным и отмене предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 заявление ООО "ПИК - Комфорт" оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на то, что ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" является застройщиком многоквартирного дома, в связи с чем квартиры были в установленном порядке переданы гр. Сабодаш И.В. по актам приема-передачи от 20.02.2014, и на основании пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла у гр. Сабодаш И.В. с момента передачи квартир, то есть с 20.02.2014.
Также заявитель отмечает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги начислялась гр. Сабодаш И.В. на основании договоров управления многоквартирным домом N 86 и N 91 от 25.02.2014, заключенных между ООО "ПИК-Комфорт" и гр. Сабодаш И.В.
ООО "ПИК - Комфорт", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Госжилинспекция Омской области просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Госжилинспекции Омской области возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившегося в судебное заседание представителя Инспекции, установил следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Государственной жилищной инспекции Омской области от 18.02.2015 N 1036 государственным жилищным инспектором Омской области Алимовой СВ. (далее - инспектор) проведено внеплановое мероприятие по контролю (далее - мероприятие) в отношении ООО "ПИК-Комфорт".
В ходе проведения мероприятия было проведена документарная проверка по жалобе собственника квартир N 86 и N 91 многоквартирного дома N 44 по ул. Конева в г. Омске (далее - многоквартирный дом), о чем составлен акт проверки N 02-03-12/52 от 16.03.2015, которым зафиксированы нарушения жилищного законодательства, а также выдано оспариваемое предписание.
В акте проверки N 02-03-12/52 от 16.03.2015 зафиксировано начисление исполнителем платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику квартир N 86, N 91 вышеуказанного многоквартирного дома с февраля 2014 года.
Считая, что предписание N 02-02-12/10 от 16.03.2015 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы в сфере экономической деятельности, ООО "ПИК - Комфорт" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
02.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
То есть для признания недействительными ненормативных правовых актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизирует обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества, определяя момент, начиная с которого у него возникает данная обязанность, и в системе иных положений действующего законодательства не предусматривает возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по оплате услуг, не оказанных либо оказанных без законного основания.
Момент возникновения права собственности на жилое помещение независимо от вида основания его возникновения является по закону единым - это момент государственной регистрации права собственности на жилое помещение (пункт 1 статьи 131, абзац 1 пункта 2 статьи 223, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как следует из материалов дела, право собственности на кв. N 86 Сабодаш И.В. зарегистрировано 11.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55-АБ 151034), основание регистрации - договор купли-продажи квартиры от 27.05.2014; право собственности Сабодаш И.В. на кв. N 91 зарегистрировано 11.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55-АБ 151039), основание регистрации - договор купли-продажи квартиры от 27.05.2014.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла у Сабодаш И.В. как собственника кв. N 86 и N 91 с 11.06.2014.
В обоснование своей позиции заявитель ссылается на пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно на возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии с предварительным договором N ОМ-13МК8 (кв)-6/3/3 (1) купли-продажи квартиры от 25.12.2013, предварительным договором N ОМ-13МК8 (кв)-6/2/2 (1) купли-продажи квартиры от 25.12.2013 (далее - предварительные договоры от 25.12.2013) и актами от 20.02.2014 ООО "ПИК-Комфорт" считает моментом возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги - 20.02.2014 (момент передачи ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" квартир N 86 и N 91 Сабодаш И.В. по актам от 20.02.2014).
Аналогичные доводы приведены заявителем в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, оценив данные возражения ООО "ПИК - Комфорт", не усмотрел оснований для возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с 20.02.2014.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая данный вывод суда первой инстанции, основывается на следующем.
В соответствии с материалами проверки (письмо Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска от 23.09.2014 N 01-08/5919) заказчиком строительства является ЗАО "ПИК-Западная Сибирь", застройщиком ООО "ПИК Служба Заказчика".
Кроме того, пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ предусматривает понятие застройщика, согласно которому застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Следовательно, для признания физического или юридического лица застройщиком необходимо, чтобы такое лицо соответствовало специальным, установленным законодательством требованиям, которые обязательно включают в себя наличие прав на земельный участок, на котором ведется строительство, наличие разрешения на строительство, наличие проектной декларации.
Однако в материалах дела отсутствуют разрешение на строительство и доказательства того, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство, принадлежал ЗАО "ПИК-Западная Сибирь".
При этом сторонами по предварительным договорам от 25.12.2013 и актам от 20.02.2014 являются ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" и Сабодаш И.В., в связи с чем, предварительные договоры от 25.12.2013 и акты от 20.02.2014 не могут являться в силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Из системного анализа положений пунктов 5 и 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 и части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом является передача объекта недвижимости по акту приема-передачи участнику долевого строительства. С указанного момента участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом. Следовательно, с момента подписания передаточного акта именно у участника долевого строительства, принявшего от застройщика жилые помещения, возникает как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в доме, несмотря на отсутствие титула собственника имущества, поскольку принятие в дальнейшем соответствующих мер по государственной регистрации своего права собственности зависит исключительно от самого участника долевого строительства.
Таким образом, по смыслу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации данная норма касается случаев инвестиционного или долевого участия в строительстве многоквартирных домов и регулирует момент перехода обязанностей по внесению коммунальных платежей от застройщика к участнику строительства (инвестору).
Вместе с тем, в рассматриваемом случае 25.12.2013 между ЗАО "ПИК-Западная Сибирь" и Сабодаш И.В. были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, а право собственности на квартиры у Сабодаш И.В. возникло на основании договоров купли-продажи квартир (основных договоров) от 27.05.2014 со дня государственной регистрации права, то есть с 11.06.2014.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество и не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не может быть признан сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.
Поскольку в рассматриваемом случае поступление имущества в собственность Сабодаш И.В. осуществлялось в общем порядке для приобретения права собственности, то для возникновения такого права требовалась его государственная регистрация.
Это свидетельствует о том, что Сабодаш И.В. не владела квартирами на каком-либо законном основании до 11.06.2014. При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что Сабодаш И.В. в спорный период являлось законным владельцем квартир и обязана была нести расходы по оплате коммунальных услуг и по внесению платы за обслуживание общего имущества.
Поскольку ООО "ПИК-Комфорт" не доказало наличие у Сабодаш И.В. вещных прав на квартиры в период до 11.06.2014, то у него не имелось оснований до указанной даты для начисления Сабодаш И.В. платы за коммунальные услуги и обслуживание общего имущества дома.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации моментом возникновения у Сабодаш И.В. обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги является дата регистрации права собственности на жилое помещение, то есть 11.06.2014, в связи с чем, действия ООО "ПИК-Комфорт" по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику квартир N 86 и N 91 многоквартирного дома N 44 по ул. Конева в г. Омске с 20.02.2014 не соответствуют законодательству.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований ООО "ПИК - Комфорт" о признании недействительным предписания N 02-02-12/10 от 16.03.2015, принял законное и обоснованное решение.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела.
Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1 500 руб., а он уплатил 3 000 руб., 1 500 руб. государственной пошлины подлежит возврату ООО "ПИК - Комфорт".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2015 по делу N А46-4876/2015 - без изменения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПИК - Комфорт" (ИНН 7701208190, ОГРН 1027700082266) из федерального бюджета 1 500 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 8955 от 29.02.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)