Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество полагало, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений позднее предусмотренного законом срока по вине уполномоченного органа ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - ООО "Аптека Поволжье" - Лебедевой Е.В., по доверенности от 25.07.2017,
третьего лица (заявителя) - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Кошлевой И.Н., по доверенности от 11.07.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - МКУ "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017
по делу N А65-24523/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье", г. Казань (ОГРН 1061684094944, ИНН 1659064696) к муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554) о взыскании суммы убытков в размере 683 922 руб. 79 коп., с привлечением к участию в деле третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и муниципального казенного учреждения "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" (далее - ООО "Аптека Поволжье", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - ответчик) о взыскании суммы убытков в размере 683 922 руб. 79 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, третье лицо - муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не имеется оснований для взыскания убытков, поскольку истцом не доказана совокупность всех обстоятельств: противоправность поведения ответчика, наличие убытков, причинная связь между ними, а также вина ответчика.
Ответчик, третье лицо - МКУ "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились в судебное заседание, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при вынесении обжалуемых актов суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и верно установлено судами, ООО "Аптека "Будь здоров" (прежнее наименование, с 14.05.2013 наименование "Аптека "Поволжье") являлось арендатором по договору аренды N 1468-Д от 01.06.2011 и дополнительного соглашения N 1 к нему от 14.12.2011, заключенным с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", нежилых помещений 1 этажа NN 1, 2а, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 186,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23, литер 1.
В соответствии с мировым соглашением от 27.10.2011 право собственности на помещения в составе арендуемых помещений было восстановлено за муниципальным образованием.
В связи с возвратом вышеуказанных помещений в муниципальную собственность, Комитетом с обществом заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, по которому в качестве арендодателя выступил Комитет.
Истец обратился в комитет с заявлением исх. N 199 от 17.11.2014 о принятии решения о приватизации нежилых помещений, площадью 186,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23 литер 1, арендуемых по договору аренды N 1468-Д от 01.06.2011, направлении проектов договоров купли-продажи с проведением оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов.
Комитет письмом от 10.12.2014 N 22246/кзио-исх отказал обществу в передаче в собственность указанных арендуемых нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2015 по делу N А65-31717/2014 данный отказ признан незаконным.
Суд обязал муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Аптека "Поволжье" путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества в отношении арендуемых нежилых помещений площадью 183,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23, и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Аптека "Поволжье" проект договора купли-продажи указанного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Договор купли-продажи спорного нежилого помещения между третьим лицом и истцом подписан только 22.01.2016.
Акты приема-передачи помещений к договору подписаны между сторонами 19.02.2016.
За период с 07.06.2015 по 19.02.2016 истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 683 922,79 руб.
По утверждению истца, в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного ФЗ N 159-ФЗ срока ему причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей, в связи с чем обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая заявленные требования подлежащими удовлетворению, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Основанием для возмещения убытков являются незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.
Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2015 по делу N А65-31717/2014 отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" договора купли-продажи признан незаконным.
Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани при реализации обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, заключая договор купли-продажи общество с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" и Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи истец в период с 07.06.2015 по 19.02.2016 оплачивало арендные платежи, размер которых составил 683 922,79 руб.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что нарушение ответчиком сроков заключения договора купли-продажи, установленных ФЗ N 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период, а обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворены в указанном размере.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии в действиях ответчика необоснованного уклонения от заключения договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам дела и направлены на переоценку установленных обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по делу N А65-24523/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2017 N Ф06-22948/2017 ПО ДЕЛУ N А65-24523/2016
Требование: О взыскании суммы убытков в виде уплаченных арендных платежей.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество полагало, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений позднее предусмотренного законом срока по вине уполномоченного органа ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N Ф06-22948/2017
Дело N А65-24523/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - ООО "Аптека Поволжье" - Лебедевой Е.В., по доверенности от 25.07.2017,
третьего лица (заявителя) - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Кошлевой И.Н., по доверенности от 11.07.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - МКУ "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017
по делу N А65-24523/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье", г. Казань (ОГРН 1061684094944, ИНН 1659064696) к муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554) о взыскании суммы убытков в размере 683 922 руб. 79 коп., с привлечением к участию в деле третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и муниципального казенного учреждения "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" (далее - ООО "Аптека Поволжье", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - ответчик) о взыскании суммы убытков в размере 683 922 руб. 79 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, третье лицо - муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не имеется оснований для взыскания убытков, поскольку истцом не доказана совокупность всех обстоятельств: противоправность поведения ответчика, наличие убытков, причинная связь между ними, а также вина ответчика.
Ответчик, третье лицо - МКУ "Финансовое Управление Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились в судебное заседание, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при вынесении обжалуемых актов суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и верно установлено судами, ООО "Аптека "Будь здоров" (прежнее наименование, с 14.05.2013 наименование "Аптека "Поволжье") являлось арендатором по договору аренды N 1468-Д от 01.06.2011 и дополнительного соглашения N 1 к нему от 14.12.2011, заключенным с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", нежилых помещений 1 этажа NN 1, 2а, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 186,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23, литер 1.
В соответствии с мировым соглашением от 27.10.2011 право собственности на помещения в составе арендуемых помещений было восстановлено за муниципальным образованием.
В связи с возвратом вышеуказанных помещений в муниципальную собственность, Комитетом с обществом заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, по которому в качестве арендодателя выступил Комитет.
Истец обратился в комитет с заявлением исх. N 199 от 17.11.2014 о принятии решения о приватизации нежилых помещений, площадью 186,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23 литер 1, арендуемых по договору аренды N 1468-Д от 01.06.2011, направлении проектов договоров купли-продажи с проведением оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов.
Комитет письмом от 10.12.2014 N 22246/кзио-исх отказал обществу в передаче в собственность указанных арендуемых нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2015 по делу N А65-31717/2014 данный отказ признан незаконным.
Суд обязал муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Аптека "Поволжье" путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества в отношении арендуемых нежилых помещений площадью 183,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская, д. 23, и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Аптека "Поволжье" проект договора купли-продажи указанного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Договор купли-продажи спорного нежилого помещения между третьим лицом и истцом подписан только 22.01.2016.
Акты приема-передачи помещений к договору подписаны между сторонами 19.02.2016.
За период с 07.06.2015 по 19.02.2016 истцом была уплачена арендная плата на общую сумму 683 922,79 руб.
По утверждению истца, в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного ФЗ N 159-ФЗ срока ему причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей, в связи с чем обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая заявленные требования подлежащими удовлетворению, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Основанием для возмещения убытков являются незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.
Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2015 по делу N А65-31717/2014 отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" договора купли-продажи признан незаконным.
Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани при реализации обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, заключая договор купли-продажи общество с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" и Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи истец в период с 07.06.2015 по 19.02.2016 оплачивало арендные платежи, размер которых составил 683 922,79 руб.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что нарушение ответчиком сроков заключения договора купли-продажи, установленных ФЗ N 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период, а обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворены в указанном размере.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии в действиях ответчика необоснованного уклонения от заключения договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам дела и направлены на переоценку установленных обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по делу N А65-24523/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)