Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 по делу N А07-25796/2016 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Актау" - Астахова Т.Ю. (доверенность от 15.06.2017).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" (далее - общество ПКФ "Актау", ответчик) о взыскании арендной за период с 01.01.2015 по 30.12.2016 в размере 995 848 руб. 75 коп. и пени за данный период, включая период с 01.01.2004 по 31.12.2014 в размере 47 379 руб. 38 коп. (с учетом уточнения иска, т. 1 л.д. 64-65).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 (резолютивная часть от 12.07.2017) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество ПКФ "Актау" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о наличии у истца права на одностороннее изменение арендной платы вне зависимости от наличия либо отсутствия такого права в договоре аренды. Ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума N 1709/11 от 05.07.2011 и постановлении Президиума N 15837/11 от 17.04.2012, апеллянт полагает, что методика расчета арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке только при наличии соответствующего условия в договоре аренды, поскольку иное противоречит принципу предсказуемости расчета арендной платы. Полагает, что поскольку при подписании договора аренды N 435/04 от 14.12.2004 сторонами был согласован показатель коэффициента, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельного участка, соответствующего виду "обслуживание здания склада и цеха с гаражом" и утвержденного Решением городского совета г. Салават от 27.11.2003 N 23-38, применение в расчете арендной платы коэффициента = 1,41, установленного Решением Совета городского округа г. Салават N 3-27/333 от 25.11.2012, неправомерно.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Салават Республики Башкортостан от 01.12.2004 N 12/2300 между Комитетом (арендодатель) и обществом ПКФ "Актау" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 435/04 от 14.12.2004 (т. 1 л.д. 19-21), в соответствии которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:59:020204:12, площадью 9979 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Первомайская, 67, с целевым назначением: для обслуживания здания склада и цеха с гаражом.
В соответствии с п. 2.1. договора аренды срок аренды участка устанавливается с 01.01.2004 по 31.12.2052.
В соответствии с п. п. 3.1 договора аренды арендная плата на 2004 год составляет 151 343 руб. 31 коп.
Согласно пункту 3.2. договора аренды, арендная плата вносится Ответчиком в срок до 01 числа следующего за кварталом месяца текущего года в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в Договоре.
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора аренды).
В соответствии п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.
Договор аренды зарегистрирован в отделе по г. Салават Управления Федеральной регистрационной службы 21.12.2004, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на договоре аренды (т. 1 л.д. 24 оборот).
На основании акта приема-передачи от 14.12.2004 земельный участок с кадастровым номером 02:59:020204:12 передан ответчику (т. 1 л.д. 24).
На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.10.2014 N 2253-п "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:12" (т. 1 л.д. 27) между истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.11.2014 (т. 1 л.д. 26), согласно которому изменена категория земельного участка на земли населенных пунктов, а также изменено его целевое назначение на "реконструкцию здания склада и цеха с гаражом под торгово-сервисный комплекс".
В материалы дела представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2016 (т. 1 л.д. 10-14).
В связи с неоплатой ответчиком арендных платежей, истец направил в его адрес уведомление N 8-УЗ от 15.03.2016, согласно которому требовал погасить образовавшуюся задолженность до 05.04.2016 (т. 1 л.д. 8), однако данная претензия была оставлена без ответа.
Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены надлежащим образом обязательства по оплате арендной платы за земельный участок. Суд первой инстанции признал обоснованным произведенный истцом расчет арендной платы, исходя из нормативно утвержденных и действующих в спорный период ставок арендной платы за публичные земли, и отклонил правовую позицию ответчика о необходимости расчета арендной платы на основании методики арендной платы и в размере, согласованных сторонами при заключении договора аренды N 435/04 от 14.12.2004.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела между Комитетом (арендодатель) и обществом ПКФ "Актау" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 435/04 от 14.12.2004 (т. 1 л.д. 19-21), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:59:020204:12, площадью 9979 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Первомайская, 67, с целевым назначением: для обслуживания здания склада и цеха с гаражом.
В рамках настоящего спора действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 3.1 договора аренды арендная плата на 2004 год составляет 151 343 руб. 31 коп.
Впоследствии на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.10.2014 N 2253-п было изменено разрешенной использование земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:12 (т. 1 л.д. 27), в силу чего между истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.11.2014 (т. 1 л.д. 26), согласно которому категория земельного участка изменена на "земли населенных пунктов", и вид разрешенного использования - на "реконструкцию здания склада и цеха с гаражом под торгово-сервисный комплекс".
Факт использования ответчиком земельного участка подтверждается размещением в его границах объекта недвижимости - здания цеха с гаражом, собственником которого является ответчик, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02 АА N 282453 от 10.08.2004 и 02 АА N 282965 от 10.08.2004 (т. 1 л.д. 29-30).
Согласно пункту 3.2. договора аренды, арендная плата вносится Ответчиком в срок до 01 числа следующего за кварталом месяца текущего года в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в Договоре.
В соответствии с п. 3.4. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ и пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу п. п. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Отношения по использованию и охране земель в Республике Башкортостан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на территории Республики Башкортостан регулируются Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (далее - Закон N 59-з).
Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 2 Закона N 59-з установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 480).
В силу п. 3 Постановления N 480 по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2016 годы осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
В соответствии с пп. б) п. 1.2 приложения 1 к Постановлению N 480 по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2016 годы осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: АП = П x Б x Ки, где: АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); Б - базовая ставка арендной платы; Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков (Ки), для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Базовая ставка арендной платы за земельный участок (Б) рассчитывается по следующей формуле: Б = Сап x К, где: Сап - средняя ставка арендной платы за год; К - коэффициент дифференциации средней ставки арендной платы по территориально-экономическим зонам в соответствии с градостроительным регламентом.
В материалы дела представлены расчеты суммы арендной платы по договору аренды на 2015 и 2016 г.г. (т. 1 л.д. 13-14), которые произведены на основании решений Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563, от 25.11.2013 N 3-27/333, от 27.11.2014 N 3-39/478, от 29.08.2016 N 3-59/699.
В расчете арендной платы истцом применен коэффициент категории арендаторов и вида использования земель = 1,41, установленный для объектов складского назначения II - III классов опасности, а также объектов складского назначения IV - V классов опасности, оптовых баз и складов, мелкооптовых баз и складов, логистических центров, терминалов в соответствии с решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 N 3-27/333, что соответствует разрешенному использованию земельного участка согласно сведениям государственного кадастра недвижимости (т. 1 л.д. 22, 27).
Доводы апеллянта о неправомерности расчета арендной платы, исходя из указанной методики арендной платы в отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы в договоре, отклоняются как противоречащие нормам пп. 2 п. 3 ст. 39.7, п. 1 ст. 65 ЗК РФ п. 1 ст. 424 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пп. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Ссылки ответчика на правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении Президиума N 1709/11 от 05.07.2011 и постановлении Президиума N 15837/11 от 17.04.2012, отклоняются, поскольку правовые позиции сформированы с учетом иных фактических обстоятельств рассмотренных дел.
Кроме того, приложением к договору стороны предусмотрели порядок определения арендной платы на основании Решения сессии Салаватского городского Совета Республики Башкортостан от 27.11.2003 N 23-38 с последующими изменениями (л.д. 22 оборот). При этом использование конкретной формулы расчета с неизменностью установленных ею коэффициентов сторонами не предусмотрено, тогда как общая методика расчета арендной платы, установленная решением сессии Салаватского городского Совета Республики Башкортостан, в части применения коэффициента категории арендаторов и вида использования земельных участков в расчетах арендной платы в 2015-2016 годах не изменилась.
С учетом изложенных обстоятельств применение согласованного при заключении договора аренды N 435/04 от 14.12.2004 размера арендной платы не соответствует нормам материального права, в силу чего доводы апеллянта подлежат отклонению, а выводы суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, являются обоснованными.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.
С учетом удовлетворения требований о взыскании арендной платы, требования о взыскании неустойки также удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Решение суда первой инстанции в отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 по делу N А07-25796/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 18АП-11050/2017 ПО ДЕЛУ N А07-25796/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 18АП-11050/2017
Дело N А07-25796/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 по делу N А07-25796/2016 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Актау" - Астахова Т.Ю. (доверенность от 15.06.2017).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" (далее - общество ПКФ "Актау", ответчик) о взыскании арендной за период с 01.01.2015 по 30.12.2016 в размере 995 848 руб. 75 коп. и пени за данный период, включая период с 01.01.2004 по 31.12.2014 в размере 47 379 руб. 38 коп. (с учетом уточнения иска, т. 1 л.д. 64-65).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 (резолютивная часть от 12.07.2017) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество ПКФ "Актау" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о наличии у истца права на одностороннее изменение арендной платы вне зависимости от наличия либо отсутствия такого права в договоре аренды. Ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума N 1709/11 от 05.07.2011 и постановлении Президиума N 15837/11 от 17.04.2012, апеллянт полагает, что методика расчета арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке только при наличии соответствующего условия в договоре аренды, поскольку иное противоречит принципу предсказуемости расчета арендной платы. Полагает, что поскольку при подписании договора аренды N 435/04 от 14.12.2004 сторонами был согласован показатель коэффициента, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельного участка, соответствующего виду "обслуживание здания склада и цеха с гаражом" и утвержденного Решением городского совета г. Салават от 27.11.2003 N 23-38, применение в расчете арендной платы коэффициента = 1,41, установленного Решением Совета городского округа г. Салават N 3-27/333 от 25.11.2012, неправомерно.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Салават Республики Башкортостан от 01.12.2004 N 12/2300 между Комитетом (арендодатель) и обществом ПКФ "Актау" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 435/04 от 14.12.2004 (т. 1 л.д. 19-21), в соответствии которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:59:020204:12, площадью 9979 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Первомайская, 67, с целевым назначением: для обслуживания здания склада и цеха с гаражом.
В соответствии с п. 2.1. договора аренды срок аренды участка устанавливается с 01.01.2004 по 31.12.2052.
В соответствии с п. п. 3.1 договора аренды арендная плата на 2004 год составляет 151 343 руб. 31 коп.
Согласно пункту 3.2. договора аренды, арендная плата вносится Ответчиком в срок до 01 числа следующего за кварталом месяца текущего года в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в Договоре.
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора аренды).
В соответствии п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.
Договор аренды зарегистрирован в отделе по г. Салават Управления Федеральной регистрационной службы 21.12.2004, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на договоре аренды (т. 1 л.д. 24 оборот).
На основании акта приема-передачи от 14.12.2004 земельный участок с кадастровым номером 02:59:020204:12 передан ответчику (т. 1 л.д. 24).
На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.10.2014 N 2253-п "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:12" (т. 1 л.д. 27) между истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.11.2014 (т. 1 л.д. 26), согласно которому изменена категория земельного участка на земли населенных пунктов, а также изменено его целевое назначение на "реконструкцию здания склада и цеха с гаражом под торгово-сервисный комплекс".
В материалы дела представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2016 (т. 1 л.д. 10-14).
В связи с неоплатой ответчиком арендных платежей, истец направил в его адрес уведомление N 8-УЗ от 15.03.2016, согласно которому требовал погасить образовавшуюся задолженность до 05.04.2016 (т. 1 л.д. 8), однако данная претензия была оставлена без ответа.
Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены надлежащим образом обязательства по оплате арендной платы за земельный участок. Суд первой инстанции признал обоснованным произведенный истцом расчет арендной платы, исходя из нормативно утвержденных и действующих в спорный период ставок арендной платы за публичные земли, и отклонил правовую позицию ответчика о необходимости расчета арендной платы на основании методики арендной платы и в размере, согласованных сторонами при заключении договора аренды N 435/04 от 14.12.2004.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела между Комитетом (арендодатель) и обществом ПКФ "Актау" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 435/04 от 14.12.2004 (т. 1 л.д. 19-21), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:59:020204:12, площадью 9979 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Первомайская, 67, с целевым назначением: для обслуживания здания склада и цеха с гаражом.
В рамках настоящего спора действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 3.1 договора аренды арендная плата на 2004 год составляет 151 343 руб. 31 коп.
Впоследствии на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 30.10.2014 N 2253-п было изменено разрешенной использование земельного участка с кадастровым номером 02:59:020204:12 (т. 1 л.д. 27), в силу чего между истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.11.2014 (т. 1 л.д. 26), согласно которому категория земельного участка изменена на "земли населенных пунктов", и вид разрешенного использования - на "реконструкцию здания склада и цеха с гаражом под торгово-сервисный комплекс".
Факт использования ответчиком земельного участка подтверждается размещением в его границах объекта недвижимости - здания цеха с гаражом, собственником которого является ответчик, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02 АА N 282453 от 10.08.2004 и 02 АА N 282965 от 10.08.2004 (т. 1 л.д. 29-30).
Согласно пункту 3.2. договора аренды, арендная плата вносится Ответчиком в срок до 01 числа следующего за кварталом месяца текущего года в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в Договоре.
В соответствии с п. 3.4. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ и пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу п. п. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Отношения по использованию и охране земель в Республике Башкортостан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на территории Республики Башкортостан регулируются Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (далее - Закон N 59-з).
Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 2 Закона N 59-з установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 480).
В силу п. 3 Постановления N 480 по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2016 годы осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
В соответствии с пп. б) п. 1.2 приложения 1 к Постановлению N 480 по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2016 годы осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: АП = П x Б x Ки, где: АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); Б - базовая ставка арендной платы; Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков (Ки), для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Базовая ставка арендной платы за земельный участок (Б) рассчитывается по следующей формуле: Б = Сап x К, где: Сап - средняя ставка арендной платы за год; К - коэффициент дифференциации средней ставки арендной платы по территориально-экономическим зонам в соответствии с градостроительным регламентом.
В материалы дела представлены расчеты суммы арендной платы по договору аренды на 2015 и 2016 г.г. (т. 1 л.д. 13-14), которые произведены на основании решений Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563, от 25.11.2013 N 3-27/333, от 27.11.2014 N 3-39/478, от 29.08.2016 N 3-59/699.
В расчете арендной платы истцом применен коэффициент категории арендаторов и вида использования земель = 1,41, установленный для объектов складского назначения II - III классов опасности, а также объектов складского назначения IV - V классов опасности, оптовых баз и складов, мелкооптовых баз и складов, логистических центров, терминалов в соответствии с решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 N 3-27/333, что соответствует разрешенному использованию земельного участка согласно сведениям государственного кадастра недвижимости (т. 1 л.д. 22, 27).
Доводы апеллянта о неправомерности расчета арендной платы, исходя из указанной методики арендной платы в отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы в договоре, отклоняются как противоречащие нормам пп. 2 п. 3 ст. 39.7, п. 1 ст. 65 ЗК РФ п. 1 ст. 424 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пп. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Ссылки ответчика на правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении Президиума N 1709/11 от 05.07.2011 и постановлении Президиума N 15837/11 от 17.04.2012, отклоняются, поскольку правовые позиции сформированы с учетом иных фактических обстоятельств рассмотренных дел.
Кроме того, приложением к договору стороны предусмотрели порядок определения арендной платы на основании Решения сессии Салаватского городского Совета Республики Башкортостан от 27.11.2003 N 23-38 с последующими изменениями (л.д. 22 оборот). При этом использование конкретной формулы расчета с неизменностью установленных ею коэффициентов сторонами не предусмотрено, тогда как общая методика расчета арендной платы, установленная решением сессии Салаватского городского Совета Республики Башкортостан, в части применения коэффициента категории арендаторов и вида использования земельных участков в расчетах арендной платы в 2015-2016 годах не изменилась.
С учетом изложенных обстоятельств применение согласованного при заключении договора аренды N 435/04 от 14.12.2004 размера арендной платы не соответствует нормам материального права, в силу чего доводы апеллянта подлежат отклонению, а выводы суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, являются обоснованными.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.
С учетом удовлетворения требований о взыскании арендной платы, требования о взыскании неустойки также удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Решение суда первой инстанции в отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2017 по делу N А07-25796/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Актау" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)