Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
I. Вводная часть. Принятые сокращения
Анализ причин отмены судебных актов судов Московского региона и направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" за 3 и 4 кварталы 2015 года был проведен в соответствии с п. 3.11 плана работы Арбитражного суда Московского округа на 1-е полугодие 2016 года.
Выявление дел осуществлялось с помощью СПС Консультант Плюс.
В число дел, направленных на новое рассмотрение, включены также случаи направления дел на рассмотрение по существу.
Всего в 3 - 4 кварталах 2015 года судьями Арбитражного суда Московского округа было рассмотрено 248 дел с применением положений Закона N 159-ФЗ, из них на новое рассмотрение было направлено 39 дел.
В результате анализа дел, направленных на новое рассмотрение, выявлено несколько причин отмен судебных актов. Данные причины отражены в разделе II "Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона N 159-ФЗ".
Для формирования у судов единообразных подходов при применении данного закона в разделе III сформулированы соответствующие выводы и рекомендации.
Принятые сокращения:
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
Закон N 159-ФЗ - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Закон о защите конкуренции - Федеральный закон от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"
Закон о приватизации имущества г. Москвы - Закон г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"
Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
II. Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона N 159-ФЗ
1. В ряде случаев суд не учитывал цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, заключающуюся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта
1.1. Сомнения в достоверности сведений об оценке стоимости спорного имущества сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе данного имущества. При их наличии суд должен принять предусмотренные положениями АПК РФ меры для их устранения, в том числе, суд вправе ставить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы по собственной инициативе.
Например, по делу N А40-142416/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, в части условия о размере покупной цены.
Решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы отменено в связи с наличием безусловных оснований, в удовлетворении требований отказано.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, является недостоверным доказательством, истцом не было заявлено о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ и не представлено иных доказательств того, что рыночной стоимости выкупаемых помещений соответствует цена, заявленная в иске, а не включенная в подготовленный ответчиком проект договора.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятое постановление и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд апелляционной инстанции, имея сомнения в достоверности заключения эксперта, не воспользовался правом вызова эксперта в судебное заседание для дачи разъяснений по экспертному заключению, не вынес на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, имея в силу закона право на назначение повторной экспертизы, также не воспользовался им.
1.2. Подписание арендатором протокола разногласий без указания конкретных условий, отличных от предложенных собственником, само по себе не свидетельствует об отсутствии разногласий и не является основанием для оставления иска без рассмотрения.
По делу N А40-178839/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда города Москвы исковое заявление было оставлено без рассмотрения применительно к п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда определение Арбитражного суда города Москвы было оставлено без изменения.
Суды установили что в декабре 2011 года истец обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на основании Закона N 159-ФЗ. Департаментом городского имущества города Москвы истцу был выдан для согласования подписанный со стороны Департамента проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Истец подписал проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта и периода рассрочки. При этом истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи спорного нежилого помещения указал: "цена объекта устанавливается Арбитражным судом города Москвы и равна размеру, указанному в решении суда".
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суды указали на то, что подписание покупателем договора купли-продажи с протоколом разногласий, при отсутствии в таком протоколе условий договора, отличных от предложенных контрагентом, не свидетельствует о возникновении при заключении договора разногласий.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.
Суд кассационной инстанции отметил, что истец направил Департаменту городского имущества города Москвы проект договора (предоставленный ему Департаментом) с изложением в протоколе разногласий в иной редакции п. 3.1 (по вопросу о цене договора) и п. 3.2 (по вопросу о периоде рассрочке) в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора ответчика рыночной оценки имущества, что не может рассматриваться как отсутствие разногласий при заключении договора, исходя из системного толкования положений Закона N 159-ФЗ и буквального содержания текста протокола разногласий.
В ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
Суд кассационной инстанции указал, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Между тем, как отметил суд кассационной инстанции, требования истца по существу судами не были рассмотрены, в результате вынесения обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, в связи с чем дело было направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
1.3. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
По делу N А40-71363/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом.
При этом суд исходил из отсутствия факта уклонения ответчика от заключения спорного договора, так как в процессе рассмотрения дела ответчик выразил согласие на заключение спорного договора, подписав его, но на иных условиях по сравнению с проектом, на основании чего суд сделал вывод о том, что между сторонами возник преддоговорный спор.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В связи с этим суд кассационной инстанции отметил, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является для ответчика обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
1.4. Отсутствие ходатайства истца о проведении экспертизы не препятствует урегулированию судом разногласий сторон, так как суд вправе назначить экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по собственной инициативе.
По делу N А40-137371/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
Суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта является недопустимым доказательством, так как оценка объекта произведена не на дату обращения с заявлением общества о его выкупе, недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, истцом не доказаны.
При этом суд указал, что в связи с наличием у сторон разногласий по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом неоднократно было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, однако, в ответ на предложение суда, истец ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что суды обеих инстанций не рассмотрели по существу заявленные требования.
Суд кассационной инстанции исходил из того, что на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 ГК РФ) и требования истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной по состоянию на дату подачи заявления.
Суд кассационной инстанции отметил, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, если в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 82 АПК РФ суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в данном постановлении.
Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению в настоящем случае суд вправе был назначить экспертизу по собственной инициативе.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на предмет его соответствия/несоответствия требованиям ст. ст. 67, 68, 86 АПК РФ, возможности применения указанных в нем сведений для целей заключения сделки, указав лишь, что истцом недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, не доказаны, меры к проверке достоверности указанного отчета процессуальными способами судом не предприняты.
1.5. При рассмотрении споров, связанных с выкупом недвижимого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства суд должен выяснить вопрос о том, направлено ли требование истца на оспаривание действий (бездействий) уполномоченного органа по порядку заключения договора купли продажи арендуемого обществом имущества, или же избран способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 ГК РФ.
По делу N А40-130926/14 было заявлено требование об обязании (понуждении) заключить договор купли-продажи подвала на условиях предоставленной независимой экспертной оценки по цене рыночной стоимости объекта, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, требование об обязании заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Арбитражный суд Московского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"СПРАВКА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА ПРИЧИН ОТМЕНЫ СУДЕБНЫХ АКТОВ СУДОВ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА И НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЛ НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 22.07.2008 N 159-ФЗ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" ЗА 3 И 4 КВАРТАЛЫ 2015 ГОДА"
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СПРАВКА
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА ПРИЧИН ОТМЕНЫ СУДЕБНЫХ АКТОВ
СУДОВ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА И НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЛ НА НОВОЕ
РАССМОТРЕНИЕ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО
ЗАКОНА ОТ 22.07.2008 Г. N 159-ФЗ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ
МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ
ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" ЗА 3 И 4 КВАРТАЛЫ 2015 ГОДА
I. Вводная часть. Принятые сокращения
Анализ причин отмены судебных актов судов Московского региона и направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" за 3 и 4 кварталы 2015 года был проведен в соответствии с п. 3.11 плана работы Арбитражного суда Московского округа на 1-е полугодие 2016 года.
Выявление дел осуществлялось с помощью СПС Консультант Плюс.
В число дел, направленных на новое рассмотрение, включены также случаи направления дел на рассмотрение по существу.
Всего в 3 - 4 кварталах 2015 года судьями Арбитражного суда Московского округа было рассмотрено 248 дел с применением положений Закона N 159-ФЗ, из них на новое рассмотрение было направлено 39 дел.
В результате анализа дел, направленных на новое рассмотрение, выявлено несколько причин отмен судебных актов. Данные причины отражены в разделе II "Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона N 159-ФЗ".
Для формирования у судов единообразных подходов при применении данного закона в разделе III сформулированы соответствующие выводы и рекомендации.
Принятые сокращения:
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
Закон N 159-ФЗ - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Закон о защите конкуренции - Федеральный закон от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"
Закон о приватизации имущества г. Москвы - Закон г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"
Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
II. Основные причины направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Закона N 159-ФЗ
1. В ряде случаев суд не учитывал цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, заключающуюся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта
1.1. Сомнения в достоверности сведений об оценке стоимости спорного имущества сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе данного имущества. При их наличии суд должен принять предусмотренные положениями АПК РФ меры для их устранения, в том числе, суд вправе ставить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы по собственной инициативе.
Например, по делу N А40-142416/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, в части условия о размере покупной цены.
Решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы отменено в связи с наличием безусловных оснований, в удовлетворении требований отказано.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, является недостоверным доказательством, истцом не было заявлено о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ и не представлено иных доказательств того, что рыночной стоимости выкупаемых помещений соответствует цена, заявленная в иске, а не включенная в подготовленный ответчиком проект договора.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятое постановление и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол.
В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд апелляционной инстанции, имея сомнения в достоверности заключения эксперта, не воспользовался правом вызова эксперта в судебное заседание для дачи разъяснений по экспертному заключению, не вынес на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, имея в силу закона право на назначение повторной экспертизы, также не воспользовался им.
1.2. Подписание арендатором протокола разногласий без указания конкретных условий, отличных от предложенных собственником, само по себе не свидетельствует об отсутствии разногласий и не является основанием для оставления иска без рассмотрения.
По делу N А40-178839/14 были заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда города Москвы исковое заявление было оставлено без рассмотрения применительно к п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда определение Арбитражного суда города Москвы было оставлено без изменения.
Суды установили что в декабре 2011 года истец обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на основании Закона N 159-ФЗ. Департаментом городского имущества города Москвы истцу был выдан для согласования подписанный со стороны Департамента проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Истец подписал проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта и периода рассрочки. При этом истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи спорного нежилого помещения указал: "цена объекта устанавливается Арбитражным судом города Москвы и равна размеру, указанному в решении суда".
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суды указали на то, что подписание покупателем договора купли-продажи с протоколом разногласий, при отсутствии в таком протоколе условий договора, отличных от предложенных контрагентом, не свидетельствует о возникновении при заключении договора разногласий.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.
Суд кассационной инстанции отметил, что истец направил Департаменту городского имущества города Москвы проект договора (предоставленный ему Департаментом) с изложением в протоколе разногласий в иной редакции п. 3.1 (по вопросу о цене договора) и п. 3.2 (по вопросу о периоде рассрочке) в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора ответчика рыночной оценки имущества, что не может рассматриваться как отсутствие разногласий при заключении договора, исходя из системного толкования положений Закона N 159-ФЗ и буквального содержания текста протокола разногласий.
В ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
Суд кассационной инстанции указал, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Между тем, как отметил суд кассационной инстанции, требования истца по существу судами не были рассмотрены, в результате вынесения обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, в связи с чем дело было направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
1.3. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
По делу N А40-71363/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом.
При этом суд исходил из отсутствия факта уклонения ответчика от заключения спорного договора, так как в процессе рассмотрения дела ответчик выразил согласие на заключение спорного договора, подписав его, но на иных условиях по сравнению с проектом, на основании чего суд сделал вывод о том, что между сторонами возник преддоговорный спор.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В связи с этим суд кассационной инстанции отметил, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является для ответчика обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
1.4. Отсутствие ходатайства истца о проведении экспертизы не препятствует урегулированию судом разногласий сторон, так как суд вправе назначить экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по собственной инициативе.
По делу N А40-137371/14 решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, было отказано в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
Суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта является недопустимым доказательством, так как оценка объекта произведена не на дату обращения с заявлением общества о его выкупе, недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, истцом не доказаны.
При этом суд указал, что в связи с наличием у сторон разногласий по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом неоднократно было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, однако, в ответ на предложение суда, истец ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Арбитражный суд Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что суды обеих инстанций не рассмотрели по существу заявленные требования.
Суд кассационной инстанции исходил из того, что на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 ГК РФ) и требования истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной по состоянию на дату подачи заявления.
Суд кассационной инстанции отметил, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, если в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 82 АПК РФ суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в данном постановлении.
Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению в настоящем случае суд вправе был назначить экспертизу по собственной инициативе.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на предмет его соответствия/несоответствия требованиям ст. ст. 67, 68, 86 АПК РФ, возможности применения указанных в нем сведений для целей заключения сделки, указав лишь, что истцом недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, не доказаны, меры к проверке достоверности указанного отчета процессуальными способами судом не предприняты.
1.5. При рассмотрении споров, связанных с выкупом недвижимого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства суд должен выяснить вопрос о том, направлено ли требование истца на оспаривание действий (бездействий) уполномоченного органа по порядку заключения договора купли продажи арендуемого обществом имущества, или же избран способ, предусмотренный п. 1 ст. 445 ГК РФ.
По делу N А40-130926/14 было заявлено требование об обязании (понуждении) заключить договор купли-продажи подвала на условиях предоставленной независимой экспертной оценки по цене рыночной стоимости объекта, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, требование об обязании заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Арбитражный суд Московского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)