Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между субъектом малого предпринимательства и уполномоченным органом возникли разногласия в отношении цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.05.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 31.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Немченков Д.А. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-16/17;
- от ответчика - Зварин Е.И. по дов. от 27.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании 25.05.2017 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 10.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску ОАО "Аптека Веста"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Открытое акционерное общество "Аптека Веста" (далее - ОАО "Аптека Веста" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, д. 28, корп. 1, общей площадью 466,4 кв. м (пункты 3.1, 3.3 и 3.4). в следующей редакции:
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), путем изложения пунктов 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
пункт 3.1 "Цена Объекта составляет 57 400 000 (пятьдесят семь миллионов четыреста тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
пункт 3.3 "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год".
пункт 3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 594 444 (один миллион пятьсот девяносто четыре тысячи четыреста сорок четыре) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом цена объекта в размере 57 400 000 руб. 00 коп. была определена судом первой инстанции в соответствии с представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.03.2015 N 773Г/407, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением, подготовленным НП СРО "Свободный оценочный департамент".
Суд первой инстанции, определяя выкупную стоимость нежилого помещения по цене ответчика, исходил из того, что достоверность представленного Департаментом отчета не опровергнута.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 изменено, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
- пункт 3.1: "Цена объекта составляет 29.660.706 (двадцать девять миллионов шестьсот шестьдесят тысяч семьсот шесть) рублей в соответствии с заключением эксперта от 02.12.2016 г. N 01282/5/77001/402016/А40-163349/15, выполненным АО "Центр оценки недвижимости и бизнеса". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";
- пункт 3.3: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год";
- пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи вносятся до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 823.908 (восемьсот двадцать три тысячи девятьсот восемь) рублей 50 копеек", в остальной части решение суда оставил без изменения.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертно-оценочная экспертиза, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Девятого арбитражного апелляционного суда экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (03.02.2015) рыночная стоимость спорного помещения составила 29 660 706 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ранее принятое по делу решение суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 57 400 000 руб., а также указывает, что истцом не представлено доказательств несоответствия экспертного заключения, представленного Департаментом, требованиям закона об оценочной деятельности.
Департамент также указывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции им заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель истца возражал против отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.
Судами обеих инстанций установлено, что ОАО "Аптека Веста" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 466, 4 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 1999 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ОАО "Аптека Веста" обратилось 03.02.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 57 400 000 руб.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ОАО "Аптека Веста" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости согласно которому стоимость спорного объекта составляла 31 591 827 руб.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ОАО "Аптека Веста" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, при этом направленный арендатором протокол разногласий по цене не подписан, то ОАО "Аптека Веста" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ОАО "Аптека Веста" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом апелляционной инстанции обоснованно была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судом по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 29 660 706 руб. 00 коп., определенной в названном заключении.
Вопреки доводам кассационной жалобы, материалами дела не подтверждается, что Департаментом при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Такое ходатайство было заявлено истцом, но безосновательно было отклонено судом первой инстанции, допущенное которым нарушение норм права было устранено судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 по делу N А40-163349/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2017 N Ф05-6143/2017 ПО ДЕЛУ N А40-163349/2015
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между субъектом малого предпринимательства и уполномоченным органом возникли разногласия в отношении цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А40-163349/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25.05.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 31.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Дунаевой Н.Ю. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Немченков Д.А. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-16/17;
- от ответчика - Зварин Е.И. по дов. от 27.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании 25.05.2017 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 10.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску ОАО "Аптека Веста"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Открытое акционерное общество "Аптека Веста" (далее - ОАО "Аптека Веста" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, д. 28, корп. 1, общей площадью 466,4 кв. м (пункты 3.1, 3.3 и 3.4). в следующей редакции:
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), путем изложения пунктов 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
пункт 3.1 "Цена Объекта составляет 57 400 000 (пятьдесят семь миллионов четыреста тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
пункт 3.3 "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год".
пункт 3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 594 444 (один миллион пятьсот девяносто четыре тысячи четыреста сорок четыре) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом цена объекта в размере 57 400 000 руб. 00 коп. была определена судом первой инстанции в соответствии с представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.03.2015 N 773Г/407, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением, подготовленным НП СРО "Свободный оценочный департамент".
Суд первой инстанции, определяя выкупную стоимость нежилого помещения по цене ответчика, исходил из того, что достоверность представленного Департаментом отчета не опровергнута.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 изменено, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4 в следующей редакции:
- пункт 3.1: "Цена объекта составляет 29.660.706 (двадцать девять миллионов шестьсот шестьдесят тысяч семьсот шесть) рублей в соответствии с заключением эксперта от 02.12.2016 г. N 01282/5/77001/402016/А40-163349/15, выполненным АО "Центр оценки недвижимости и бизнеса". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";
- пункт 3.3: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год";
- пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи вносятся до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 823.908 (восемьсот двадцать три тысячи девятьсот восемь) рублей 50 копеек", в остальной части решение суда оставил без изменения.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертно-оценочная экспертиза, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Девятого арбитражного апелляционного суда экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (03.02.2015) рыночная стоимость спорного помещения составила 29 660 706 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ранее принятое по делу решение суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 57 400 000 руб., а также указывает, что истцом не представлено доказательств несоответствия экспертного заключения, представленного Департаментом, требованиям закона об оценочной деятельности.
Департамент также указывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции им заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель истца возражал против отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.
Судами обеих инстанций установлено, что ОАО "Аптека Веста" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 466, 4 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 1999 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ОАО "Аптека Веста" обратилось 03.02.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 57 400 000 руб.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ОАО "Аптека Веста" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости согласно которому стоимость спорного объекта составляла 31 591 827 руб.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ОАО "Аптека Веста" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, при этом направленный арендатором протокол разногласий по цене не подписан, то ОАО "Аптека Веста" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ОАО "Аптека Веста" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом апелляционной инстанции обоснованно была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судом по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 29 660 706 руб. 00 коп., определенной в названном заключении.
Вопреки доводам кассационной жалобы, материалами дела не подтверждается, что Департаментом при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Такое ходатайство было заявлено истцом, но безосновательно было отклонено судом первой инстанции, допущенное которым нарушение норм права было устранено судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 по делу N А40-163349/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)