Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей: Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в судебном заседании:
от ОАО "Мелькомбинат N 3" - Мокроусова Е.В., по доверенности от 15.08.2016, Панютина Н.А., по доверенности от 12.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Телеканал 360 Подмосковье"
на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-69982/15
по иску ОАО "Мелькомбинат N 3" (ИНН 7714015735, ОГРН 1027739206098) к ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (ИНН 7714720751, ОГРН 1077763147043) о взыскании,
по встречному иску о расторжении договора,
установил:
ОАО "Мелькомбинат N 3" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (далее - ответчик) о взыскании (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ). задолженности в размере 50 294 454 руб. 42 коп., пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. (т. 1 л.д. 2-4, т. 1 л.д. 104-105).
ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 с 17.07.2015, принятого судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском (т. 1 л.д. 16-18).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-69982/15 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО "Телеканал 360 Подмосковье" в пользу ОАО "Мелькомбинат N 3" взысканы задолженность в размере 50 294 454 руб. 42 коп. и пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано (т. 2 л.д. 120-121).
Не согласившись с решением суда, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 125-126).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав позицию представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что между ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (арендатор) и ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" (арендодатель) был заключен договор аренды от 29 декабря 2012 года N 488 нежилых помещений площадью 2285,9 кв. м, расположенных на 1-м (помещение I комнаты N 2 - 5, 7 - 51), 3-м (помещение IV комнаты N 1 - 37) и 4-м (помещение V комнаты N 1 - 38) этажах здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 8; на 1-м этаже (помещение II комната N 5) здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 9.
Как утверждает истец в исковом заявлении, он свои обязательства по договору от 29 декабря 2012 года N 488 выполнил в полном объеме, однако ответчик свои обязательства по внесению арендной платы выполнил не в полном объеме.
Поскольку сумма задолженности и пени в добровольном порядке ответчиком погашена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" указало на то, что обязательства по указанному договору от 29 декабря 2012 года N 488 с его стороны были надлежащим образом исполнены, однако ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обязательства по внесению арендной платы по договору в полном объеме не выполнило, сумму пени не оплатило.
Обращаясь в арбитражный суд с встречным иском о расторжении договора аренды N 488 от 29 декабря 2012 года, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" указало на то, ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" отказался в добровольном порядке расторгнуть договор, однако арендованное помещение не соответствует целям его деятельности, в связи с чем арендатор фактически не использует его с лета 2014 года.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Московский мельничный комбинат N 3", суд первой инстанции сослался на доказанность материалами дела ненадлежащего исполнения ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обязательств по договору от 29 декабря 2012 года N 488.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на отсутствие в материалах дела доказательств наличия предусмотренных ст. 620 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора N 488 от 29.12.2012 по требованию арендатора.
Обжалуя решение суда первой инстанции ООО "Телеканал 360 Подмосковье" указало, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды N 488 от 29.12.2012, поскольку арендованные им у ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" помещения не подходят для целей телевещания и радиовещания в связи с расширением штата ООО "Телеканал 360 Подмосковье".
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29 декабря 2012 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N 488 (далее - договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель (истец) предоставил, а арендатор (ответчик) принял в аренду нежилые помещения, площадью 2285,9 кв. м, расположенных на 1-м (помещение I комнаты N 2 - 5, 7 - 51), 3-м (помещение IV комнаты N 1 - 37) и 4-м (помещение V комнаты N 1 - 38) этажах здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 8; на 1-м этаже (помещение II комната N 5) здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 9 (т. 1 л.д. 28-35).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21 февраля 2013 года (л.д. 42).
Согласно п. 2.2 договора срок аренды устанавливается с даты 1 января 2013 года по 31 декабря 2015 года включительно.
В соответствии с п. 1.2 договора помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи за подписью обеих сторон.
На основании п. 3.1.1 договора сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению арендатором на расчетный счет арендодателя, составляет 3562186,55 коп., в том числе НДС 18% - 543 384, 39 руб. Сумма, подлежащая к оплате поквартально, составляет 10 686 559, 65 руб., в том числе НДС 18% - 1 630 153, 17 руб.
26 декабря 2014 года стороны заключили соглашение по договору N 488 от 29 декабря 2012 года на аренду нежилого помещения, которым с 01 января 2015 года увеличили ставку арендной платы, изложив п. 3.1.1 договора в следующей редакции:
Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению арендатором на расчетный счет арендодателя составляет 3 779 123, 71 руб., в т.ч. НДС 18% - 576 476, 50 руб.
Сумма, подлежащая уплате поквартально, составляет 11 337 371, 13 руб., в т.ч. НДС 18% - 1 729 429, 49 руб.
Арендная плата ежегодно автоматически увеличивается на 3%. При увеличении арендной платы требуется подписание дополнительного соглашения. Согласно п. 5.2.2 арендатор обязуется своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование помещением.
Истец исполнил свои обязательства по договору по передаче помещений, что подтверждается актом приема-передачи от 01 января 2013 года (т. 1 л.д. 123), и ответчиком не оспаривается.
Однако ответчик свои обязательства по договору исполнил не в полном объеме.
Как утверждает истец в исковом заявлении, ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств по договору N 488 от 29 декабря 2012 года, в период с 06.10.2014 по 06.10.2015 перестал вносить арендную плату и допустил образование задолженности в размере 50 294 454,42 руб.
20.05.2015 ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" направило ООО "Телеканал 360 Подмосковье" претензию N 1/Д/106 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 19-20).
Уклонение ответчика от оплаты данной задолженности и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе судебного разбирательства к производству совместно с первоначальным иском был принят встречный иск ООО "Телеканал 360 Подмосковье" о расторжении с 17.07.2015 договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488.
Согласно п. 5.2.4 договора от 29.12.2012 N 488 арендатор обязуется не менее чем за 3 (три) месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с прекращением срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Пунктом 7.1 договора от 29.12.2012 N 488 установлены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с разделом 3 договора.
17 апреля 2015 года в адрес ОАО "Московский Мельничный комбинат N 3" ответчиком было отправлено письмо N 357/15 (т. 1 л.д. с намерением расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488, на основании п. 5.2.4, п. 7.1 договора.
Уклонение истца от расторжения договору по соглашению сторон и послужило основанием для обращения ответчика в арбитражный суд с встречным иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречного иска в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилых помещений N 488 от 29.12.2012, подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Срок аренды, согласно п. 2.2 договора, исчисляется сторонами с 01 января 2013 года.
Факт использования ответчиком спорных помещений по договорам с 01 января 2013 года ответчиком не оспаривается.
Срок внесения арендной платы за текущий месяц, согласно п. 3.1.2 договора, исчисляется сторонами с 5 числа первого месяца расчетного периода.
Между тем, ответчик нарушил указанный срок для оплаты по договору от 29.12.2012 N 488.
Как следует из встречного иска, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" готов исполнить свои обязательства по оплате задолженности за период с 01 января 2013 года по 17 июля 2015 года. Задолженность за период с 17 июля 2015 года ответчик не признает, поскольку в этот день он пытался вернуть истцу арендованное помещение и расторгнуть договор по соглашению сторон, от чего ОАО "Московский Мельничный комбинат N 3" отказалось.
Ссылка ответчика на то, что арендованные им помещения по договору от 29.12.2012 N 488 фактически им не использовались с лета 2014 года, не является основанием для освобождения от внесения арендной платы.
Довод ООО "Телеканал 360 Подмосковье" о том, что договор аренды нежилого помещения N 488 от 29.12.2012 подлежит расторжению на основании п. 7.1 договора, также является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.
Пунктом 7.1 договора установлены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с разделом 3 договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, предусмотренных нормами статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Обращаясь с встречным иском о расторжении договора аренды от 29.12.2012 N 488, в обоснование своих требований ООО "Телеканал 360 Подмосковье" ссылается на то, что основанием для расторжения договора является несоответствие арендованных помещений целям деятельности ответчика. Вместе с тем, указанный довод является несостоятельным в связи со следующим.
Как следует из п. 1.1 договора, целью аренды является использование помещения под офис.
Причина, которую ответчик указал в обоснование невозможности использования арендованного помещения, - расширение штата сотрудников - цели аренды не меняет.
Таким образом, основания для расторжения договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488, предусмотренные ст. 620 ГК РФ, отсутствуют.
Несмотря на соблюдение ответчиком установленных договором требований по уведомлению истца о расторжении договора, ввиду отсутствия на то оснований, договор расторжению не подлежит.
Следовательно, поскольку срок действия договора не ограничен 17 июля 2015 года, ответчик обязан выплатить задолженность за весь срок аренды, установленный п. 2.2 договора: от 29.12.2012 N 488: с 01 января 2013 года по 31 декабря 2015 года в размере 50 294 454 руб. 42 коп.
Также ОАО "Мелькомбинат N 3" было заявлено требование о взыскании с ООО "Телеканал 360 Подмосковье" пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп. за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки обязательства.
Пунктом 3.1.2 договора от 29.12.2012 N 488 предусмотрено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательств, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования центрального банка Российской Федерации, действующей на день уплаты неустойки.
Ходатайства о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ ответчиком заявлено не было.
Суд, проверив представленный истцом расчет пени (т. 1 л.д. 106), считает его математически правильным, обоснованным и соразмерным взыскиваемой истцом задолженности.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.16 года по делу N А41-69982/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 10АП-11016/2016 ПО ДЕЛУ N А41-69982/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А41-69982/15
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей: Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в судебном заседании:
от ОАО "Мелькомбинат N 3" - Мокроусова Е.В., по доверенности от 15.08.2016, Панютина Н.А., по доверенности от 12.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Телеканал 360 Подмосковье"
на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-69982/15
по иску ОАО "Мелькомбинат N 3" (ИНН 7714015735, ОГРН 1027739206098) к ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (ИНН 7714720751, ОГРН 1077763147043) о взыскании,
по встречному иску о расторжении договора,
установил:
ОАО "Мелькомбинат N 3" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (далее - ответчик) о взыскании (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ). задолженности в размере 50 294 454 руб. 42 коп., пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. (т. 1 л.д. 2-4, т. 1 л.д. 104-105).
ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 с 17.07.2015, принятого судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском (т. 1 л.д. 16-18).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-69982/15 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО "Телеканал 360 Подмосковье" в пользу ОАО "Мелькомбинат N 3" взысканы задолженность в размере 50 294 454 руб. 42 коп. и пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано (т. 2 л.д. 120-121).
Не согласившись с решением суда, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 125-126).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав позицию представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что между ООО "Телеканал 360 Подмосковье" (арендатор) и ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" (арендодатель) был заключен договор аренды от 29 декабря 2012 года N 488 нежилых помещений площадью 2285,9 кв. м, расположенных на 1-м (помещение I комнаты N 2 - 5, 7 - 51), 3-м (помещение IV комнаты N 1 - 37) и 4-м (помещение V комнаты N 1 - 38) этажах здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 8; на 1-м этаже (помещение II комната N 5) здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 9.
Как утверждает истец в исковом заявлении, он свои обязательства по договору от 29 декабря 2012 года N 488 выполнил в полном объеме, однако ответчик свои обязательства по внесению арендной платы выполнил не в полном объеме.
Поскольку сумма задолженности и пени в добровольном порядке ответчиком погашена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" указало на то, что обязательства по указанному договору от 29 декабря 2012 года N 488 с его стороны были надлежащим образом исполнены, однако ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обязательства по внесению арендной платы по договору в полном объеме не выполнило, сумму пени не оплатило.
Обращаясь в арбитражный суд с встречным иском о расторжении договора аренды N 488 от 29 декабря 2012 года, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" указало на то, ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" отказался в добровольном порядке расторгнуть договор, однако арендованное помещение не соответствует целям его деятельности, в связи с чем арендатор фактически не использует его с лета 2014 года.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Московский мельничный комбинат N 3", суд первой инстанции сослался на доказанность материалами дела ненадлежащего исполнения ООО "Телеканал 360 Подмосковье" обязательств по договору от 29 декабря 2012 года N 488.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на отсутствие в материалах дела доказательств наличия предусмотренных ст. 620 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора N 488 от 29.12.2012 по требованию арендатора.
Обжалуя решение суда первой инстанции ООО "Телеканал 360 Подмосковье" указало, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды N 488 от 29.12.2012, поскольку арендованные им у ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" помещения не подходят для целей телевещания и радиовещания в связи с расширением штата ООО "Телеканал 360 Подмосковье".
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29 декабря 2012 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N 488 (далее - договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель (истец) предоставил, а арендатор (ответчик) принял в аренду нежилые помещения, площадью 2285,9 кв. м, расположенных на 1-м (помещение I комнаты N 2 - 5, 7 - 51), 3-м (помещение IV комнаты N 1 - 37) и 4-м (помещение V комнаты N 1 - 38) этажах здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 8; на 1-м этаже (помещение II комната N 5) здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 14, стр. 9 (т. 1 л.д. 28-35).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21 февраля 2013 года (л.д. 42).
Согласно п. 2.2 договора срок аренды устанавливается с даты 1 января 2013 года по 31 декабря 2015 года включительно.
В соответствии с п. 1.2 договора помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи за подписью обеих сторон.
На основании п. 3.1.1 договора сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению арендатором на расчетный счет арендодателя, составляет 3562186,55 коп., в том числе НДС 18% - 543 384, 39 руб. Сумма, подлежащая к оплате поквартально, составляет 10 686 559, 65 руб., в том числе НДС 18% - 1 630 153, 17 руб.
26 декабря 2014 года стороны заключили соглашение по договору N 488 от 29 декабря 2012 года на аренду нежилого помещения, которым с 01 января 2015 года увеличили ставку арендной платы, изложив п. 3.1.1 договора в следующей редакции:
Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению арендатором на расчетный счет арендодателя составляет 3 779 123, 71 руб., в т.ч. НДС 18% - 576 476, 50 руб.
Сумма, подлежащая уплате поквартально, составляет 11 337 371, 13 руб., в т.ч. НДС 18% - 1 729 429, 49 руб.
Арендная плата ежегодно автоматически увеличивается на 3%. При увеличении арендной платы требуется подписание дополнительного соглашения. Согласно п. 5.2.2 арендатор обязуется своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование помещением.
Истец исполнил свои обязательства по договору по передаче помещений, что подтверждается актом приема-передачи от 01 января 2013 года (т. 1 л.д. 123), и ответчиком не оспаривается.
Однако ответчик свои обязательства по договору исполнил не в полном объеме.
Как утверждает истец в исковом заявлении, ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств по договору N 488 от 29 декабря 2012 года, в период с 06.10.2014 по 06.10.2015 перестал вносить арендную плату и допустил образование задолженности в размере 50 294 454,42 руб.
20.05.2015 ОАО "Московский мельничный комбинат N 3" направило ООО "Телеканал 360 Подмосковье" претензию N 1/Д/106 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 19-20).
Уклонение ответчика от оплаты данной задолженности и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе судебного разбирательства к производству совместно с первоначальным иском был принят встречный иск ООО "Телеканал 360 Подмосковье" о расторжении с 17.07.2015 договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488.
Согласно п. 5.2.4 договора от 29.12.2012 N 488 арендатор обязуется не менее чем за 3 (три) месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с прекращением срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Пунктом 7.1 договора от 29.12.2012 N 488 установлены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с разделом 3 договора.
17 апреля 2015 года в адрес ОАО "Московский Мельничный комбинат N 3" ответчиком было отправлено письмо N 357/15 (т. 1 л.д. с намерением расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488, на основании п. 5.2.4, п. 7.1 договора.
Уклонение истца от расторжения договору по соглашению сторон и послужило основанием для обращения ответчика в арбитражный суд с встречным иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречного иска в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилых помещений N 488 от 29.12.2012, подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Срок аренды, согласно п. 2.2 договора, исчисляется сторонами с 01 января 2013 года.
Факт использования ответчиком спорных помещений по договорам с 01 января 2013 года ответчиком не оспаривается.
Срок внесения арендной платы за текущий месяц, согласно п. 3.1.2 договора, исчисляется сторонами с 5 числа первого месяца расчетного периода.
Между тем, ответчик нарушил указанный срок для оплаты по договору от 29.12.2012 N 488.
Как следует из встречного иска, ООО "Телеканал 360 Подмосковье" готов исполнить свои обязательства по оплате задолженности за период с 01 января 2013 года по 17 июля 2015 года. Задолженность за период с 17 июля 2015 года ответчик не признает, поскольку в этот день он пытался вернуть истцу арендованное помещение и расторгнуть договор по соглашению сторон, от чего ОАО "Московский Мельничный комбинат N 3" отказалось.
Ссылка ответчика на то, что арендованные им помещения по договору от 29.12.2012 N 488 фактически им не использовались с лета 2014 года, не является основанием для освобождения от внесения арендной платы.
Довод ООО "Телеканал 360 Подмосковье" о том, что договор аренды нежилого помещения N 488 от 29.12.2012 подлежит расторжению на основании п. 7.1 договора, также является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.
Пунктом 7.1 договора установлены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с разделом 3 договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, предусмотренных нормами статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Обращаясь с встречным иском о расторжении договора аренды от 29.12.2012 N 488, в обоснование своих требований ООО "Телеканал 360 Подмосковье" ссылается на то, что основанием для расторжения договора является несоответствие арендованных помещений целям деятельности ответчика. Вместе с тем, указанный довод является несостоятельным в связи со следующим.
Как следует из п. 1.1 договора, целью аренды является использование помещения под офис.
Причина, которую ответчик указал в обоснование невозможности использования арендованного помещения, - расширение штата сотрудников - цели аренды не меняет.
Таким образом, основания для расторжения договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012 N 488, предусмотренные ст. 620 ГК РФ, отсутствуют.
Несмотря на соблюдение ответчиком установленных договором требований по уведомлению истца о расторжении договора, ввиду отсутствия на то оснований, договор расторжению не подлежит.
Следовательно, поскольку срок действия договора не ограничен 17 июля 2015 года, ответчик обязан выплатить задолженность за весь срок аренды, установленный п. 2.2 договора: от 29.12.2012 N 488: с 01 января 2013 года по 31 декабря 2015 года в размере 50 294 454 руб. 42 коп.
Также ОАО "Мелькомбинат N 3" было заявлено требование о взыскании с ООО "Телеканал 360 Подмосковье" пени в размере 2 753 445 руб. 67 коп. за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки обязательства.
Пунктом 3.1.2 договора от 29.12.2012 N 488 предусмотрено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательств, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования центрального банка Российской Федерации, действующей на день уплаты неустойки.
Ходатайства о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ ответчиком заявлено не было.
Суд, проверив представленный истцом расчет пени (т. 1 л.д. 106), считает его математически правильным, обоснованным и соразмерным взыскиваемой истцом задолженности.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.16 года по делу N А41-69982/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)