Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Закутской С.А., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2017, принятое судьей Пономаревым Д.А. по заявлению Куценко Анатолия Михайловича о признании недействительной сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в период с 07.07.2015 - 04.2016 в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32, кв. 31, общей площадью 88,12 кв. м и применении последствий недействительности сделки по делу N А41-3991/15 о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом),
при участии в заседании:
- от Куценко А.М. - Лебедев Г.А., доверенность от 29.04.2014;
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович. При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применить правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Куценко Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в период с 07.07.2015 - 04.2016 в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32, кв. 31, общей площадью 88,12 кв. м, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 01.03.2017 Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Не согласившись с определением суда, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить определение, в удовлетворении заявленных требований - отказать.
Представитель Куценко А.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Из материалов дела следует, что 06.02.2012 между должником и заявителем был заключен договор о долевом участии в строительстве N 05-069, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м.
Заявитель в полном объеме исполнил, принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Многоквартирный дом в указанные в договоре сроки не был построен, объект долевого строительства, указанный в договоре, заявителю не передан.
Однако, как указывает Куценко А.М., должник не вернул заявителю денежные средства уплаченные в счет цены договора, а также начисленные на них проценты, не зачислил таковые в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
Вступившим в законную силу решением Балашихинского городского суда Московской области от 15.10.2014 по делу N 2-4537/2014 с должника в пользу кредитора было взыскано 4 174 782,60 руб. основного долга, 400 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 219 725 руб. убытков, 1 203 626,90 руб. штрафа, 20 000 руб. компенсации морального вреда.
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 15.10.2014 по делу N 2-4537/2014 также установлено, что Куценко А.М. 03.06.2014 направил в адрес ООО "Римэка" уведомление о расторжении договора, договор признан расторгнутым во внесудебном порядке.
Определением Арбитражного суда Московской области требование Куценко А.М. включено в реестр денежных требований кредиторов должника - ООО "Римэка".
Между тем, как указывает Куценко А.М., в апреле 2016 года ему стало известно, что право собственности объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м, являющуюся предметом заключенного между должником и Куценко А.М. договора о долевом участии в строительстве, был зарегистрирован за Золотухиным К.В.
В обоснование заявленных требований Куценко А.М., ссылается на то, что в силу закона - подпункта 1 пункта 1 статьи 12.1 и статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - спорная квартира находится в залоге у Куценко А.М. в обеспечение исполнения обязательств застройщика по возврату Куценко А.М. денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве и поэтому должник неправомерно, без согласия залогодержателя - Куценко А.М., распорядился спорной квартирой, заключив с Золотухиным К.В. новый договор в отношении указанной квартиры.
Заявитель ссылается также на то обстоятельство, что должник в нарушение требований Закона о банкротстве распорядился спорной квартирой без согласия временного управляющего, поскольку квартира зарегистрирована за Золотухиным К.В. после введения наблюдения и сделка подлежала согласованию с временным управляющим.
Таким образом, по мнению Куценко А.М., сделка между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м - является недействительной.
Апелляционный суд, рассмотрев заявленные требования, приходит к выводу об отсутствии у Куценко А.М. права на подачу заявления о признании недействительным спорного договора по правилам главы III.1 Закона о банкротстве в процедуре наблюдения законным.
Исходя из пункта 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.
Поскольку в материалах обособленного спора отсутствуют доказательства, подтверждающие, что размер требований Куценко А.М. на дату его обращения с заявлением в арбитражный суд составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника, у данного кредитора отсутствует право на оспаривание сделки банкрота-застройщика по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Также апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования о признании спорной сделки недействительной по основаниям статей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежное требование Куценко А.М. к должнику обеспечивается залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, в соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Исходя из статей 4, 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку договор участия в долевом строительстве между Куценко А.М. и должником-застройщиком расторгнут, застройщик не лишен права заключить договор участия в долевом строительстве относительно спорного объекта долевого строительства с иным лицом.
При этом Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, требующих согласия на такую сделку от лиц, денежные требования которых к застройщику обеспечены залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 вышеназванного Федерального закона.
Таким образом, оспариваемая сделка между должником и Золотухиным К.В. не нарушает прав и законных интересов Куценко А.М. как лица, денежное требование которого к застройщику обеспечено залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 вышеназванного Федерального закона.
Выводы апелляционного суда при рассмотрении настоящего обособленного спора соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2016, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2016 по настоящему делу.
При указанных обстоятельствах обжалуемое определение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных Куценко А.М. требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2017 по делу N А41-3991/15 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 10АП-3385/2017 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Закутской С.А., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2017, принятое судьей Пономаревым Д.А. по заявлению Куценко Анатолия Михайловича о признании недействительной сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в период с 07.07.2015 - 04.2016 в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32, кв. 31, общей площадью 88,12 кв. м и применении последствий недействительности сделки по делу N А41-3991/15 о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом),
при участии в заседании:
- от Куценко А.М. - Лебедев Г.А., доверенность от 29.04.2014;
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович. При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применить правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Куценко Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в период с 07.07.2015 - 04.2016 в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32, кв. 31, общей площадью 88,12 кв. м, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 01.03.2017 Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Не согласившись с определением суда, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить определение, в удовлетворении заявленных требований - отказать.
Представитель Куценко А.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Из материалов дела следует, что 06.02.2012 между должником и заявителем был заключен договор о долевом участии в строительстве N 05-069, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м.
Заявитель в полном объеме исполнил, принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Многоквартирный дом в указанные в договоре сроки не был построен, объект долевого строительства, указанный в договоре, заявителю не передан.
Однако, как указывает Куценко А.М., должник не вернул заявителю денежные средства уплаченные в счет цены договора, а также начисленные на них проценты, не зачислил таковые в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
Вступившим в законную силу решением Балашихинского городского суда Московской области от 15.10.2014 по делу N 2-4537/2014 с должника в пользу кредитора было взыскано 4 174 782,60 руб. основного долга, 400 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 219 725 руб. убытков, 1 203 626,90 руб. штрафа, 20 000 руб. компенсации морального вреда.
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 15.10.2014 по делу N 2-4537/2014 также установлено, что Куценко А.М. 03.06.2014 направил в адрес ООО "Римэка" уведомление о расторжении договора, договор признан расторгнутым во внесудебном порядке.
Определением Арбитражного суда Московской области требование Куценко А.М. включено в реестр денежных требований кредиторов должника - ООО "Римэка".
Между тем, как указывает Куценко А.М., в апреле 2016 года ему стало известно, что право собственности объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м, являющуюся предметом заключенного между должником и Куценко А.М. договора о долевом участии в строительстве, был зарегистрирован за Золотухиным К.В.
В обоснование заявленных требований Куценко А.М., ссылается на то, что в силу закона - подпункта 1 пункта 1 статьи 12.1 и статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - спорная квартира находится в залоге у Куценко А.М. в обеспечение исполнения обязательств застройщика по возврату Куценко А.М. денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве и поэтому должник неправомерно, без согласия залогодержателя - Куценко А.М., распорядился спорной квартирой, заключив с Золотухиным К.В. новый договор в отношении указанной квартиры.
Заявитель ссылается также на то обстоятельство, что должник в нарушение требований Закона о банкротстве распорядился спорной квартирой без согласия временного управляющего, поскольку квартира зарегистрирована за Золотухиным К.В. после введения наблюдения и сделка подлежала согласованию с временным управляющим.
Таким образом, по мнению Куценко А.М., сделка между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 5, квартира N ЗБ, проектной площадью 87,54 кв. м - является недействительной.
Апелляционный суд, рассмотрев заявленные требования, приходит к выводу об отсутствии у Куценко А.М. права на подачу заявления о признании недействительным спорного договора по правилам главы III.1 Закона о банкротстве в процедуре наблюдения законным.
Исходя из пункта 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.
Поскольку в материалах обособленного спора отсутствуют доказательства, подтверждающие, что размер требований Куценко А.М. на дату его обращения с заявлением в арбитражный суд составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника, у данного кредитора отсутствует право на оспаривание сделки банкрота-застройщика по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Также апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования о признании спорной сделки недействительной по основаниям статей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежное требование Куценко А.М. к должнику обеспечивается залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, в соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Исходя из статей 4, 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку договор участия в долевом строительстве между Куценко А.М. и должником-застройщиком расторгнут, застройщик не лишен права заключить договор участия в долевом строительстве относительно спорного объекта долевого строительства с иным лицом.
При этом Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, требующих согласия на такую сделку от лиц, денежные требования которых к застройщику обеспечены залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 вышеназванного Федерального закона.
Таким образом, оспариваемая сделка между должником и Золотухиным К.В. не нарушает прав и законных интересов Куценко А.М. как лица, денежное требование которого к застройщику обеспечено залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 вышеназванного Федерального закона.
Выводы апелляционного суда при рассмотрении настоящего обособленного спора соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2016, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2016 по настоящему делу.
При указанных обстоятельствах обжалуемое определение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных Куценко А.М. требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2017 по делу N А41-3991/15 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)