Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 июня 2016 года, принятое по делу N А65-3499/2016 (судья Кашапов А.Р.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань (ОГРН 1031625411542, ИНН 1657046557),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
при участии третьих лиц:
- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ,
- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по РТ",
- об установлении пункта 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 г., заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Савиново 81" и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", от имени Муниципального образования города Казани в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения, 1-го этажа, общая площадь 44.1 кв. м, (помещения 1, 2, 3, 4, 7, с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735, 16:50:110417:8738, 16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737 согласно кадастровым паспортам от 25.07.2011 г., на помещение N 1000, от 26.07.2011 г., на помещение N 1001, от 26.07.2011 г., на помещение N 1002, от 27.07.2011 г., на помещение N 1003 адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а именуемый в дальнейшем - Объект;
- о признании кадастровой ошибкой постановку на учет объект недвижимости: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен N 1004 с кадастровым номером 16:50:110417:8786, обязать третье лицо исключить дублирующую запись (исправить
техническую ошибку) путем внесения в ГКН записи о том, что объект недвижимости с кадастровом номером 16:50:110417:8786 является одним и тем же объектом, что и установленные ранее помещения с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735, 16:50:110417:8738, 16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737, 16:50:110417:9417 (в части комнат 5, 6, 8 на поэтажном плане),
Общество с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань обратилось в арбитражный суд РТ с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) об изменении условий договора, заключенного по результатам проведенного аукциона, о признании кадастровой ошибкой постановку на учет объект недвижимости: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен N 1004 с кадастровым номером 16:50:110417:8786, площадью 61,0 кв. м.
Определениями суда от 17.03.2016 г., 07.04.2016 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2016 иск удовлетворен частично.
Пункт 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 г., заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", от имени Муниципального образования города Казани изложен в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения, 1 - го этажа, общая площадь 44,1 кв. м, (помещения 1, 2, 3, 4, 7, с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735,16:50:110417:8738,16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737 согласно кадастровым паспортам от 25.07.2011 г., на помещение N 1000, от 26.07.2011 г., на помещение N 1001, от 26.07.2011 г., на помещение N 1002, от 27.07.2011 г., на помещение N 1003 адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а именуемый в дальнейшем - Объект".
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 10.08.2015 г., по результатам проведенного аукциона, между ООО "Савиново 81" и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а, площадью 61,0 кв. м.
Пункт 1.1 договора изложен в редакции: "Продавец" продал, а "Покупатель" приобрел в собственность нежилые помещения 1-го этажа, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д48А, общей площадью 61,0 кв. м (помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен номер N 1004, согласно техническому паспорту от 11.01.12 г., инв. N 50Н.2-2000/I-1, кадастровый номер 16:50:110417:8786, согласно кадастровому паспорту от 29.03.12 г.).
При обращении истца в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на вышеуказанное имущество последнему стало известно об имеющихся противоречиях в записях на недвижимое имущество.
Истцом в адрес ответчика направлено заявление о внесении изменений в п. 1.1. договора. Истец также полагает, что третьим лицом допущена кадастровая ошибка, и ответчику необходимо совершить действия по снятию участков с ГКН.
Уклонение продавца от внесения изменений в договор купли-продажи послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части внесения изменения в условия договора, заключенного по результатам аукциона, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть осуществлено путем проведения торгов.
По материалам настоящего дела усматривается, что Комитетом были выставлены на открытые аукционные торги 22.07.2015 по продаже в собственность объектов, находящихся в муниципальной собственности г. Казани нежилые помещения первого этажа по ул. М. Чуйкова, д. 48а площадью 61 кв. м (помещения N N 1-8, совокупности которых присвоен N 1004, согласно техническому паспорту от 11.01.2012 инвентарный N 50Н.2-2000/I-1, кадастровый номер объекта 16:50:110417:8786).
Договор купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 заключен по результатам аукциона по продаже в собственность объектов, находящихся в муниципальной собственности г. Казани с ООО "Савиново 81" как победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за предмет торгов.
Судом установлено, что спорные помещения переданы обществу, денежные средства во исполнение указанного обязательства перечислены истцом в полном объеме, спора о недействительности проведенного аукциона не имеется, по результатам аукциона заключен договор N 201 от 10.08.2015.
Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).
Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.
Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно которым такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. Нежилые помещения площадью 61 кв. м реализованы по результатам открытых аукционных торгов. Внесение изменений в договор купли-продажи N 201 от 10.08.20015 невозможно, поскольку в данном случае четко определен предмет договора купли-продажи.
Внесение изменений в договор купли-продажи приведет к изменению предмета договора, что недопустимо, поскольку постановлением Исполнительного комитета МО г. Казани от 17.03.2015 N 153 утвержден перечень объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности г. Казани и подлежащих реализации с аукционных (конкурсных) торгов, продаже посредством публичного предложения. Указанное постановление было опубликовано в Сборнике документов и правовых актов муниципального образования г. Казани, размещено на официальном сайте.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суд установил, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией общество имело возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества. В своем отзыве ответчик указывает, что в заявке на участие в аукционе истец подтверждает факт осмотра объекта, его техническое состояние, ознакомление с имеющейся технической документацией по объекту, отсутствие претензий к продавцу.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо ином случае, предусмотренном настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Между тем, проведенные торги не были оспорены обществом, договор купли-продажи имущества был подписан, истец фактически пользуется нежилыми помещениями, недостатков, препятствующих использованию помещений по его целевому назначению, судом не установлено.
Кроме того, изменение предмета договора (в том числе уменьшение объектов, как и площади с 61,0 кв. м на 44,1 кв. м), определенного по итогам торгов, может привести к нарушению прав иных потенциальных участников, претендующих на право приобрести спорные объекты по меньшей цене.
В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Кроме того, в соответствии со п. 8 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Как установлено судом, предложенные истцом изменения в договор N 201 в части изменения предмета договора, повлечет изменение условий договора, имеющее существенное значение для определения цены на торгах.
При таких обстоятельствах, исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.
В отсутствие доказательства о наличии кадастровой ошибки в удовлетворении исковых требований в остальной части обоснованно отказано. В указанной части решение суда первой инстанции не оспаривается.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части удовлетворения требований о внесении изменений в условия договора купли-продажи, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 июня 2016 года, принятое по делу N А65-3499/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2016 N 11АП-10751/2016 ПО ДЕЛУ N А65-3499/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2016 г. по делу N А65-3499/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 июня 2016 года, принятое по делу N А65-3499/2016 (судья Кашапов А.Р.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань (ОГРН 1031625411542, ИНН 1657046557),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
при участии третьих лиц:
- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ,
- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по РТ",
- об установлении пункта 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 г., заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Савиново 81" и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", от имени Муниципального образования города Казани в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения, 1-го этажа, общая площадь 44.1 кв. м, (помещения 1, 2, 3, 4, 7, с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735, 16:50:110417:8738, 16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737 согласно кадастровым паспортам от 25.07.2011 г., на помещение N 1000, от 26.07.2011 г., на помещение N 1001, от 26.07.2011 г., на помещение N 1002, от 27.07.2011 г., на помещение N 1003 адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а именуемый в дальнейшем - Объект;
- о признании кадастровой ошибкой постановку на учет объект недвижимости: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен N 1004 с кадастровым номером 16:50:110417:8786, обязать третье лицо исключить дублирующую запись (исправить
техническую ошибку) путем внесения в ГКН записи о том, что объект недвижимости с кадастровом номером 16:50:110417:8786 является одним и тем же объектом, что и установленные ранее помещения с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735, 16:50:110417:8738, 16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737, 16:50:110417:9417 (в части комнат 5, 6, 8 на поэтажном плане),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань обратилось в арбитражный суд РТ с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) об изменении условий договора, заключенного по результатам проведенного аукциона, о признании кадастровой ошибкой постановку на учет объект недвижимости: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен N 1004 с кадастровым номером 16:50:110417:8786, площадью 61,0 кв. м.
Определениями суда от 17.03.2016 г., 07.04.2016 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2016 иск удовлетворен частично.
Пункт 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 г., заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Савиново 81", г. Казань и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", от имени Муниципального образования города Казани изложен в следующей редакции: "В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения, 1 - го этажа, общая площадь 44,1 кв. м, (помещения 1, 2, 3, 4, 7, с кадастровыми номерами 16:50:110417:8735,16:50:110417:8738,16:50:110417:8736, 16:50:110417:8737 согласно кадастровым паспортам от 25.07.2011 г., на помещение N 1000, от 26.07.2011 г., на помещение N 1001, от 26.07.2011 г., на помещение N 1002, от 27.07.2011 г., на помещение N 1003 адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а именуемый в дальнейшем - Объект".
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 10.08.2015 г., по результатам проведенного аукциона, между ООО "Савиново 81" и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 48а, площадью 61,0 кв. м.
Пункт 1.1 договора изложен в редакции: "Продавец" продал, а "Покупатель" приобрел в собственность нежилые помещения 1-го этажа, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д48А, общей площадью 61,0 кв. м (помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 совокупности которых присвоен номер N 1004, согласно техническому паспорту от 11.01.12 г., инв. N 50Н.2-2000/I-1, кадастровый номер 16:50:110417:8786, согласно кадастровому паспорту от 29.03.12 г.).
При обращении истца в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на вышеуказанное имущество последнему стало известно об имеющихся противоречиях в записях на недвижимое имущество.
Истцом в адрес ответчика направлено заявление о внесении изменений в п. 1.1. договора. Истец также полагает, что третьим лицом допущена кадастровая ошибка, и ответчику необходимо совершить действия по снятию участков с ГКН.
Уклонение продавца от внесения изменений в договор купли-продажи послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части внесения изменения в условия договора, заключенного по результатам аукциона, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть осуществлено путем проведения торгов.
По материалам настоящего дела усматривается, что Комитетом были выставлены на открытые аукционные торги 22.07.2015 по продаже в собственность объектов, находящихся в муниципальной собственности г. Казани нежилые помещения первого этажа по ул. М. Чуйкова, д. 48а площадью 61 кв. м (помещения N N 1-8, совокупности которых присвоен N 1004, согласно техническому паспорту от 11.01.2012 инвентарный N 50Н.2-2000/I-1, кадастровый номер объекта 16:50:110417:8786).
Договор купли-продажи нежилых помещений N 201 от 10.08.2015 заключен по результатам аукциона по продаже в собственность объектов, находящихся в муниципальной собственности г. Казани с ООО "Савиново 81" как победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за предмет торгов.
Судом установлено, что спорные помещения переданы обществу, денежные средства во исполнение указанного обязательства перечислены истцом в полном объеме, спора о недействительности проведенного аукциона не имеется, по результатам аукциона заключен договор N 201 от 10.08.2015.
Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).
Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.
Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно которым такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. Нежилые помещения площадью 61 кв. м реализованы по результатам открытых аукционных торгов. Внесение изменений в договор купли-продажи N 201 от 10.08.20015 невозможно, поскольку в данном случае четко определен предмет договора купли-продажи.
Внесение изменений в договор купли-продажи приведет к изменению предмета договора, что недопустимо, поскольку постановлением Исполнительного комитета МО г. Казани от 17.03.2015 N 153 утвержден перечень объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности г. Казани и подлежащих реализации с аукционных (конкурсных) торгов, продаже посредством публичного предложения. Указанное постановление было опубликовано в Сборнике документов и правовых актов муниципального образования г. Казани, размещено на официальном сайте.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суд установил, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией общество имело возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества. В своем отзыве ответчик указывает, что в заявке на участие в аукционе истец подтверждает факт осмотра объекта, его техническое состояние, ознакомление с имеющейся технической документацией по объекту, отсутствие претензий к продавцу.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо ином случае, предусмотренном настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Между тем, проведенные торги не были оспорены обществом, договор купли-продажи имущества был подписан, истец фактически пользуется нежилыми помещениями, недостатков, препятствующих использованию помещений по его целевому назначению, судом не установлено.
Кроме того, изменение предмета договора (в том числе уменьшение объектов, как и площади с 61,0 кв. м на 44,1 кв. м), определенного по итогам торгов, может привести к нарушению прав иных потенциальных участников, претендующих на право приобрести спорные объекты по меньшей цене.
В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Кроме того, в соответствии со п. 8 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Как установлено судом, предложенные истцом изменения в договор N 201 в части изменения предмета договора, повлечет изменение условий договора, имеющее существенное значение для определения цены на торгах.
При таких обстоятельствах, исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.
В отсутствие доказательства о наличии кадастровой ошибки в удовлетворении исковых требований в остальной части обоснованно отказано. В указанной части решение суда первой инстанции не оспаривается.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части удовлетворения требований о внесении изменений в условия договора купли-продажи, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 июня 2016 года, принятое по делу N А65-3499/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)