Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Субарендатор указал на отсутствие теплоснабжения в арендуемом помещении, посчитал, что работы по устройству системы отопления должны быть выполнены субарендодателем, потребовал безвозмездно устранить недостатки либо расторгнуть договор, принять имущество и возвратить уплаченные денежные средства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спарк" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017 (судья Филатов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 (судьи Бородулина И.И., Марченко Н.В., Усанина Н.А.) по делу N А27-25683/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спарк" (650000, Кемеровская область, город Кемерово, улица Весенняя, дом 6, ОГРН 1064205054671, ИНН 4205100910) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Первый" (650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, дом 45, ОГРН 1154205016635, ИНН 4205317750) о расторжении договора и взыскании убытков.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Спарк" - Спирина Ю.О., по доверенности от 28.11.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спарк" (далее - ООО "Спарк", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Первый" (далее - ООО "Торговый центр Первый", ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 и взыскании 783 333 рублей убытков.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты, взыскать с ответчика убытки в заявленном размере.
По мнению подателя жалобы, убытки истца включают арендные платежи за период с 12.09.2016 по 30.11.2016 и обеспечительный платеж, возникли в результате того, что истец не мог пользоваться арендуемым помещением в установленных договором целях с момента заключения договора, а невозможность такого использования мог обнаружить только после передачи ему помещения, то есть 01.11.2016.
Истец полагает, что само по себе указание в договоре на неисправность предмета аренды не исключает обязанности арендодателя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества и не возлагает на арендатора обязанности приводить арендованное имущество в состояние, пригодное для его использования. В подтверждение указанного довода податель жалобы ссылается на пункт 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
Также податель жалобы указал, что на момент подачи апелляционной жалобы договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 расторгнут сторонами.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении кассационных требований по основаниям, приведенным в кассационной жалобе.
Поскольку на момент рассмотрения дела в суде кассационной инстанции договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 сторонами расторгнут, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в указанной части в кассационном порядке не обжалуется, дело рассматривается в пределах доводов, изложенных кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Выслушав пояснения явившегося представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.07.2016 между истцом (субарендатор) и ответчиком (субарендодатель) заключен договор субаренды части нежилых помещений общей площадью 247,8 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: город Кемерово, улица Кирова, дом 26, являющихся также частью нежилых помещений площадью 1308,10 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата включает в себя постоянную и переменные части. Расчетным периодом является календарный месяц с 01 по последнее число.
Постоянная арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.08.2016 (льготный период) устанавливается в размере 250 000 руб., в последующие месяцы арендная плата устанавливается в размере 250 000 руб. за каждый календарный месяц, исходя из расчета 1008 руб. 47 коп. за один квадратный метр арендуемого помещения.
В обеспечение исполнения обязательств по договору субарендатор в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора оплачивает субарендодателю денежную сумму в размере 0,5 ставки постоянной части арендной платы за 1 месяц, но не менее 125 000 рублей (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора помещения переданы для размещения пункта общественного питания, кафе.
Субарендодатель обязался обеспечить помещения исправными инженерными коммуникациями и техническими нагрузками: электрическая мощность в размере не менее 30 кВт, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение (пункт 2.1.1 договора).
Субарендатор вправе оборудовать и оформить помещение по своему усмотрению применительно к своей деятельности, указанной в пункте 1.4 договора (пункт 2.4.1).
Субарендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предварительно в письменном виде уведомив об этом субарендодателя не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора (пункты 2.4.9, 7.5 договора).
При досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора последний выплачивает субарендодателю компенсацию в размере 3-х ежемесячных платежей постоянной части арендной платы (пункт 6.8 договора).
Договор зарегистрирован 12.09.2016. Имущество передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.11.2016 (приложение N 2 к договору), в котором содержится информация о коммунальной инфраструктуре, в том числе указано, что в помещении проведены стояковые трубы отопления, без подводок для подключения радиаторов отопления (пункт 2).
Акт приема-передачи от 01.11.2016 подписан сторонами без замечаний и возражений.
Платежными поручениями от 11.10.2016 N 623 и от 03.11.2016 N 711, соглашениями о зачете от 15.09.2016 и от 05.10.2016 истец произвел оплату ответчику стоимости аренды за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года и обеспечительного платежа.
Письмом от 10.11.2016 истец потребовал от ответчика устранить причину отсутствия теплоснабжения в арендуемом помещении.
В письме от 21.11.2016 истец указал, что обстоятельства отсутствия технической возможности отопления от центральной системы теплоснабжения (отсутствие системы разводки отопления, проходящей через помещение, отсутствие радиаторов) выявлены при приемке помещения, что работы по устройству системы отопления должны быть выполнены субарендодателем, потребовал безвозмездно устранить недостатки, либо расторгнуть договор, принять имущество и возвратить уплаченную арендную плату и обеспечительный платеж.
В связи с отказом субарендодателя выполнить данные требования (письма от 11.11.2016 N 13, от 22.11.2016 N 16) истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из недоказанности истцом наличия причинно-следственной связи между понесенными им убытками и действиями ответчика.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Применение положений ГК РФ о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25), от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7).
В пункте 11 постановления Пленума ВС РФ N 25 указано, что, применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
В пункте 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Согласно пункту 5 постановления Пленума ВС РФ N 7 по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность субарендодателя в течение всего срока субаренды, при наличии таковой необходимости у субарендатора, обеспечивать помещение исправными инженерными коммуникациями и техническими нагрузками в следующих объемах:
- - электрическая мощность в размере не менее 30 кВт;
- - холодное водоснабжение - 200 куб. м/мес.;
- - горячее водоснабжение - 100 куб. м/мес.;
- - водоотведение - 300 куб. м/мес.;
- В числе указанных выше коммуникаций отопление отсутствует.
Из пункта 3.3 договора следует, что переменная часть арендной платы, выставленная к оплате субарендатору, рассчитывается: на теплоснабжение согласно счетам (счетам-фактурам), выставляемым субарендодателем, но не выше величины, определяемой расчетным способом, исходя из общих затрат субарендодателя на отопление, пропорционально площади помещения по коэффициенту 0,19. Если централизованное теплоснабжение не поставлялось в помещение субарендатора, за период его отсутствия стоимость услуги с субарендатора не взимается.
Указано, что услуга - отопление, в помещение может не предоставляться.
Как следует из пункта 2 акта приема-передачи помещения, подписанного сторонами без замечаний, в помещение проведены стояковые трубы отопления, без подводок для подключения радиаторов отопления.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе содержание заключенного между сторонами договора, акта приема-передачи от 01.11.2016, письмо от 21.11.2016, установив, что имущество принято истцом без возражений и замечаний, что условиями договора и акта приема-передачи оговорено отсутствие в помещении системы горизонтальной разводки и радиаторов центрального отопления, и у ответчика отсутствует обязанность по изменению системы теплоснабжения, суды пришли к правомерному выводу, что на момент подписания договора и приемки помещения по акту, истец в полной мере обладал информацией о наличии в помещении лишь вертикальной разводки системы отопления.
Арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимые для пользования помещением улучшения, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает в данном случае возложение на арендодателя ответственности, предусмотренной статьей 612 ГК РФ.
В материалах дела не имеется доказательств того, что отсутствие горизонтальных разводок системы отопления не могло быть выявлено при осмотре нежилых помещений, предшествующем подписанию договора аренды. Настаивая на установлении невозможности использования предмета аренды не ранее ноября 2016 года, податель жалобы не доказал, что температура воздуха на дату предъявления первой претензии - 10.11.2016, значительно отличалась от температуры, существовавшей на момент подписания акта приема-передачи.
Заблуждение истца относительно возможности использования нежилых помещений при той системе отопления, которая существовала на момент заключения договора аренды и подписания им акта приема-передачи, на что ссылается податель жалобы, не освобождает его от несения бремени неблагоприятных последствий риска предпринимательской деятельности, возникших вследствие непроявления должной степени заботливости и осмотрительности, которые предполагаются в подобной ситуации.
Довод подателя жалобы о том, что само по себе указание в договоре на неисправность предмета аренды не исключает обязанности арендодателя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества и не возлагает на арендатора обязанности приводить арендованное имущество в состояние, пригодное для его использования, при установленных обстоятельствах дела не имеет правового значения, поскольку настоящий спор возник между сторонами не вследствие необходимости проведения капитального ремонта.
Согласно Приказу Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 "Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения" капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей.
Доказательств того, что недостатки арендуемого помещения возникли в результате физического и морального износа коммуникаций либо нарушений проекта строительства, требующих устранения в ходе проведения капитального ремонта, в материалах дела не имеется.
По этим же причинам отклоняется указание подателем жалобы в обоснование своей позиции на пункт 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку изложенная в нем правовая позиция касается спорных ситуаций, связанных с аварийным состоянием системы центрального отопления, распределением расходов между арендатором и арендодателем по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью. Из материалов дела указанные обстоятельства не следуют.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при заключении договора или передаче имущества в аренду каким-либо образом препятствовал истцу произвести проверку соответствия системы отопления целям предполагаемого использования помещения в материалы дела не представлено.
Поскольку истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками (как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды) и действиями ответчика, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
В целом, доводы кассационной жалобы приводились истцом при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, и данным доводам дана надлежащая оценка.
При этом суд кассационной инстанции отмечает, что истец не лишен возможности при наличии достаточных доказательств заявить иные требования в защиту нарушенных прав, связанные с нарушением арендодателем условий договора аренды.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 по делу N А27-25683/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2017 N Ф04-2775/2017 ПО ДЕЛУ N А27-25683/2016
Требование: О расторжении договора субаренды нежилого помещения и взыскании убытков в размере арендной платы и обеспечительного платежа.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Субарендатор указал на отсутствие теплоснабжения в арендуемом помещении, посчитал, что работы по устройству системы отопления должны быть выполнены субарендодателем, потребовал безвозмездно устранить недостатки либо расторгнуть договор, принять имущество и возвратить уплаченные денежные средства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N А27-25683/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спарк" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017 (судья Филатов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 (судьи Бородулина И.И., Марченко Н.В., Усанина Н.А.) по делу N А27-25683/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спарк" (650000, Кемеровская область, город Кемерово, улица Весенняя, дом 6, ОГРН 1064205054671, ИНН 4205100910) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Первый" (650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, дом 45, ОГРН 1154205016635, ИНН 4205317750) о расторжении договора и взыскании убытков.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Спарк" - Спирина Ю.О., по доверенности от 28.11.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спарк" (далее - ООО "Спарк", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр Первый" (далее - ООО "Торговый центр Первый", ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 и взыскании 783 333 рублей убытков.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты, взыскать с ответчика убытки в заявленном размере.
По мнению подателя жалобы, убытки истца включают арендные платежи за период с 12.09.2016 по 30.11.2016 и обеспечительный платеж, возникли в результате того, что истец не мог пользоваться арендуемым помещением в установленных договором целях с момента заключения договора, а невозможность такого использования мог обнаружить только после передачи ему помещения, то есть 01.11.2016.
Истец полагает, что само по себе указание в договоре на неисправность предмета аренды не исключает обязанности арендодателя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества и не возлагает на арендатора обязанности приводить арендованное имущество в состояние, пригодное для его использования. В подтверждение указанного довода податель жалобы ссылается на пункт 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
Также податель жалобы указал, что на момент подачи апелляционной жалобы договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 расторгнут сторонами.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении кассационных требований по основаниям, приведенным в кассационной жалобе.
Поскольку на момент рассмотрения дела в суде кассационной инстанции договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2016 сторонами расторгнут, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в указанной части в кассационном порядке не обжалуется, дело рассматривается в пределах доводов, изложенных кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Выслушав пояснения явившегося представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.07.2016 между истцом (субарендатор) и ответчиком (субарендодатель) заключен договор субаренды части нежилых помещений общей площадью 247,8 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: город Кемерово, улица Кирова, дом 26, являющихся также частью нежилых помещений площадью 1308,10 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата включает в себя постоянную и переменные части. Расчетным периодом является календарный месяц с 01 по последнее число.
Постоянная арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.08.2016 (льготный период) устанавливается в размере 250 000 руб., в последующие месяцы арендная плата устанавливается в размере 250 000 руб. за каждый календарный месяц, исходя из расчета 1008 руб. 47 коп. за один квадратный метр арендуемого помещения.
В обеспечение исполнения обязательств по договору субарендатор в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора оплачивает субарендодателю денежную сумму в размере 0,5 ставки постоянной части арендной платы за 1 месяц, но не менее 125 000 рублей (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора помещения переданы для размещения пункта общественного питания, кафе.
Субарендодатель обязался обеспечить помещения исправными инженерными коммуникациями и техническими нагрузками: электрическая мощность в размере не менее 30 кВт, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение (пункт 2.1.1 договора).
Субарендатор вправе оборудовать и оформить помещение по своему усмотрению применительно к своей деятельности, указанной в пункте 1.4 договора (пункт 2.4.1).
Субарендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предварительно в письменном виде уведомив об этом субарендодателя не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора (пункты 2.4.9, 7.5 договора).
При досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора последний выплачивает субарендодателю компенсацию в размере 3-х ежемесячных платежей постоянной части арендной платы (пункт 6.8 договора).
Договор зарегистрирован 12.09.2016. Имущество передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.11.2016 (приложение N 2 к договору), в котором содержится информация о коммунальной инфраструктуре, в том числе указано, что в помещении проведены стояковые трубы отопления, без подводок для подключения радиаторов отопления (пункт 2).
Акт приема-передачи от 01.11.2016 подписан сторонами без замечаний и возражений.
Платежными поручениями от 11.10.2016 N 623 и от 03.11.2016 N 711, соглашениями о зачете от 15.09.2016 и от 05.10.2016 истец произвел оплату ответчику стоимости аренды за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года и обеспечительного платежа.
Письмом от 10.11.2016 истец потребовал от ответчика устранить причину отсутствия теплоснабжения в арендуемом помещении.
В письме от 21.11.2016 истец указал, что обстоятельства отсутствия технической возможности отопления от центральной системы теплоснабжения (отсутствие системы разводки отопления, проходящей через помещение, отсутствие радиаторов) выявлены при приемке помещения, что работы по устройству системы отопления должны быть выполнены субарендодателем, потребовал безвозмездно устранить недостатки, либо расторгнуть договор, принять имущество и возвратить уплаченную арендную плату и обеспечительный платеж.
В связи с отказом субарендодателя выполнить данные требования (письма от 11.11.2016 N 13, от 22.11.2016 N 16) истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из недоказанности истцом наличия причинно-следственной связи между понесенными им убытками и действиями ответчика.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Применение положений ГК РФ о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25), от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7).
В пункте 11 постановления Пленума ВС РФ N 25 указано, что, применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
В пункте 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Согласно пункту 5 постановления Пленума ВС РФ N 7 по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность субарендодателя в течение всего срока субаренды, при наличии таковой необходимости у субарендатора, обеспечивать помещение исправными инженерными коммуникациями и техническими нагрузками в следующих объемах:
- - электрическая мощность в размере не менее 30 кВт;
- - холодное водоснабжение - 200 куб. м/мес.;
- - горячее водоснабжение - 100 куб. м/мес.;
- - водоотведение - 300 куб. м/мес.;
- В числе указанных выше коммуникаций отопление отсутствует.
Из пункта 3.3 договора следует, что переменная часть арендной платы, выставленная к оплате субарендатору, рассчитывается: на теплоснабжение согласно счетам (счетам-фактурам), выставляемым субарендодателем, но не выше величины, определяемой расчетным способом, исходя из общих затрат субарендодателя на отопление, пропорционально площади помещения по коэффициенту 0,19. Если централизованное теплоснабжение не поставлялось в помещение субарендатора, за период его отсутствия стоимость услуги с субарендатора не взимается.
Указано, что услуга - отопление, в помещение может не предоставляться.
Как следует из пункта 2 акта приема-передачи помещения, подписанного сторонами без замечаний, в помещение проведены стояковые трубы отопления, без подводок для подключения радиаторов отопления.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе содержание заключенного между сторонами договора, акта приема-передачи от 01.11.2016, письмо от 21.11.2016, установив, что имущество принято истцом без возражений и замечаний, что условиями договора и акта приема-передачи оговорено отсутствие в помещении системы горизонтальной разводки и радиаторов центрального отопления, и у ответчика отсутствует обязанность по изменению системы теплоснабжения, суды пришли к правомерному выводу, что на момент подписания договора и приемки помещения по акту, истец в полной мере обладал информацией о наличии в помещении лишь вертикальной разводки системы отопления.
Арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимые для пользования помещением улучшения, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает в данном случае возложение на арендодателя ответственности, предусмотренной статьей 612 ГК РФ.
В материалах дела не имеется доказательств того, что отсутствие горизонтальных разводок системы отопления не могло быть выявлено при осмотре нежилых помещений, предшествующем подписанию договора аренды. Настаивая на установлении невозможности использования предмета аренды не ранее ноября 2016 года, податель жалобы не доказал, что температура воздуха на дату предъявления первой претензии - 10.11.2016, значительно отличалась от температуры, существовавшей на момент подписания акта приема-передачи.
Заблуждение истца относительно возможности использования нежилых помещений при той системе отопления, которая существовала на момент заключения договора аренды и подписания им акта приема-передачи, на что ссылается податель жалобы, не освобождает его от несения бремени неблагоприятных последствий риска предпринимательской деятельности, возникших вследствие непроявления должной степени заботливости и осмотрительности, которые предполагаются в подобной ситуации.
Довод подателя жалобы о том, что само по себе указание в договоре на неисправность предмета аренды не исключает обязанности арендодателя по капитальному ремонту переданного в аренду имущества и не возлагает на арендатора обязанности приводить арендованное имущество в состояние, пригодное для его использования, при установленных обстоятельствах дела не имеет правового значения, поскольку настоящий спор возник между сторонами не вследствие необходимости проведения капитального ремонта.
Согласно Приказу Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 "Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения" капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей.
Доказательств того, что недостатки арендуемого помещения возникли в результате физического и морального износа коммуникаций либо нарушений проекта строительства, требующих устранения в ходе проведения капитального ремонта, в материалах дела не имеется.
По этим же причинам отклоняется указание подателем жалобы в обоснование своей позиции на пункт 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку изложенная в нем правовая позиция касается спорных ситуаций, связанных с аварийным состоянием системы центрального отопления, распределением расходов между арендатором и арендодателем по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью. Из материалов дела указанные обстоятельства не следуют.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при заключении договора или передаче имущества в аренду каким-либо образом препятствовал истцу произвести проверку соответствия системы отопления целям предполагаемого использования помещения в материалы дела не представлено.
Поскольку истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками (как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды) и действиями ответчика, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
В целом, доводы кассационной жалобы приводились истцом при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, и данным доводам дана надлежащая оценка.
При этом суд кассационной инстанции отмечает, что истец не лишен возможности при наличии достаточных доказательств заявить иные требования в защиту нарушенных прав, связанные с нарушением арендодателем условий договора аренды.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 по делу N А27-25683/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)