Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.02.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 24.02.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.
судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-142416/2014
по иску ООО "Клинико-Диагностическое Общество" (ОГРН 1147746694028)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о понуждении заключить договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Зюкин Д.Е. по доверенности от 04.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Клинико-Диагностическое Общество" (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2014 года о процессуальном правопреемстве) (далее - ООО "Клинико-Диагностическое Общество", арендатор, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, в части условия о размере покупной цены равной 15 747 000 руб., с рассрочкой на 3 года, по 437 417 руб. ежемесячно (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 года о выделении требований в отдельное производство по делу N А40-85750/14).
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений и при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цене выкупаемого объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования в части установления выкупной цены в размере равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года отменено, в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 г. вышеназванное постановление Девятого арбитражного суда города Москвы отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец поддержал ранее заявленные исковые требования в части установления выкупной цены в размере равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований истца, заявил ходатайство о вызове эксперта Гапонова А.А. для дачи пояснений по экспертному заключению N 2015-1018-СЭ.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Суд первой инстанции, изучив заключение экспертизы, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение эксперта Гапонова А.А. N 2015-1018-СЭ не содержит неустранимых противоречий, а также не вызывает сомнений судебной коллегии в его достоверности.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, исковые требования истца удовлетворить в заявленном им объеме.
Как следует из материалов дела, ООО "Клинико-Диагностическое Общество" арендует у города Москвы на основании договора аренды от 13 октября 1997 года. N 2-672/97, заключенном между Департаментом и ООО "Клинико-Диагностическое Общество", нежилые помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, используемые под медицинский центр.
20 февраля 2014 года ООО "Клинико-Диагностическое Общество" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика и направил его истцу (документы получены истцом 28 июля 2014 года).
Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 15 747 000 руб. без НДС, в связи с чем истец, полученный от ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику (документы получены ответчиком 03 сентября 2014 года).
Поскольку Департамент протокол разногласий истца не принял, истец передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассмотрев повторно исковые требования истца, судебная коллегия на основании оценки имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о правомерности исковых требований истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Клинико-Диагностическое Общество" представлен отчет, выполненный ЗАО "Интегро", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 20 февраля 2014 года была определена в размере 15 747 000 (с учетом НДС).
Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 6 л.д. 38-95), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 20.02.2014 г., составляет 17 984 785 руб. без НДС (т. 6 л.д. 82).
Оценив указанное заключение эксперта Гапонова А.А. наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции принимает его как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Гапонова А.А., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы ответчика о несоответствии выводов эксперта законодательству об оценочной деятельности, поскольку представитель ответчика не обладает специальными познаниями в указанной отрасли.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о вызове эксперта отклонить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года по делу N А40-142416/2014 отменить.
Исковые требования ООО "Клинико-Диагностическое Общество" удовлетворить:
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 N 09АП-60495/2015-ГК по делу N А40-142416/2014 исправлена опечатка: абзац 4 резолютивной части правильно читать "Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 27б, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:".
Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 276, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:
"3.1 Цена Объекта составляет 17 984 785 (Семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят пять рублей), без учета НДС".
Пункт 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение 11, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 276, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:
"3.4 Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга составляющей не менее 499 577, 36 (Четыреста девяносто девять тысяч пятьсот семьдесят семь рублей 36 копеек)".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Клинико-Диагностическое Общество" 20 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 3 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 09АП-60495/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-142416/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. N 09АП-60495/2015-ГК
Дело N А40-142416/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16.02.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 24.02.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.
судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-142416/2014
по иску ООО "Клинико-Диагностическое Общество" (ОГРН 1147746694028)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о понуждении заключить договор купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Зюкин Д.Е. по доверенности от 04.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Клинико-Диагностическое Общество" (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2014 года о процессуальном правопреемстве) (далее - ООО "Клинико-Диагностическое Общество", арендатор, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, в части условия о размере покупной цены равной 15 747 000 руб., с рассрочкой на 3 года, по 437 417 руб. ежемесячно (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 года о выделении требований в отдельное производство по делу N А40-85750/14).
Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений и при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цене выкупаемого объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования в части установления выкупной цены в размере равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года отменено, в удовлетворении требований ООО "Клинико-Диагностическое Общество" отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 г. вышеназванное постановление Девятого арбитражного суда города Москвы отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец поддержал ранее заявленные исковые требования в части установления выкупной цены в размере равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований истца, заявил ходатайство о вызове эксперта Гапонова А.А. для дачи пояснений по экспертному заключению N 2015-1018-СЭ.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Суд первой инстанции, изучив заключение экспертизы, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение эксперта Гапонова А.А. N 2015-1018-СЭ не содержит неустранимых противоречий, а также не вызывает сомнений судебной коллегии в его достоверности.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, исковые требования истца удовлетворить в заявленном им объеме.
Как следует из материалов дела, ООО "Клинико-Диагностическое Общество" арендует у города Москвы на основании договора аренды от 13 октября 1997 года. N 2-672/97, заключенном между Департаментом и ООО "Клинико-Диагностическое Общество", нежилые помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал: пом. II, комн. 1 - 20, 20а, 21 - 27, 27а, 27б, 28 - 33), расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, используемые под медицинский центр.
20 февраля 2014 года ООО "Клинико-Диагностическое Общество" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика и направил его истцу (документы получены истцом 28 июля 2014 года).
Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 15 747 000 руб. без НДС, в связи с чем истец, полученный от ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику (документы получены ответчиком 03 сентября 2014 года).
Поскольку Департамент протокол разногласий истца не принял, истец передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассмотрев повторно исковые требования истца, судебная коллегия на основании оценки имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о правомерности исковых требований истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судебной коллегией установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения в том числе регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Клинико-Диагностическое Общество" представлен отчет, выполненный ЗАО "Интегро", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 20 февраля 2014 года была определена в размере 15 747 000 (с учетом НДС).
Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 6 л.д. 38-95), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 20.02.2014 г., составляет 17 984 785 руб. без НДС (т. 6 л.д. 82).
Оценив указанное заключение эксперта Гапонова А.А. наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции принимает его как надлежащее и достоверное доказательство, оснований не доверять Заключению эксперта Гапонова А.А., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оснований не имеется.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы ответчика о несоответствии выводов эксперта законодательству об оценочной деятельности, поскольку представитель ответчика не обладает специальными познаниями в указанной отрасли.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о вызове эксперта отклонить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года по делу N А40-142416/2014 отменить.
Исковые требования ООО "Клинико-Диагностическое Общество" удовлетворить:
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 N 09АП-60495/2015-ГК по делу N А40-142416/2014 исправлена опечатка: абзац 4 резолютивной части правильно читать "Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 27б, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:".
Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 276, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:
"3.1 Цена Объекта составляет 17 984 785 (Семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят пять рублей), без учета НДС".
Пункт 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 353,1 кв. м (подвал, помещение 11, комнаты с 1 по 20, 20а, с 21 по 27, 27а, 276, с 28 по 33), расположенного по адресу: 127083, г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19. заключенный между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Клинико-Диагностическое Общество" изложить в следующей редакции:
"3.4 Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга составляющей не менее 499 577, 36 (Четыреста девяносто девять тысяч пятьсот семьдесят семь рублей 36 копеек)".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Клинико-Диагностическое Общество" 20 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 3 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)