Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, оплата истцом произведена, однако помещение ответчиками было отчуждено, а также был заключен договор займа с залогом помещения, которое было передано истцу в качестве отступного, однако соглашение, включающее условие о новации, недействительно ввиду несоблюдения положения закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Большакова Т.В.
Докладчик: Бычковская И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего И.С. Бычковской,
судей И.В. Першиной и В.В. Казачкова,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 марта 2017 года по иску С. к Ч.Т., Ш.Н., Т. о признании недействительными соглашения, договора,
С. обратился в суд к Ч.Т., Ш.Н., Т. о признании недействительными соглашения, договора.
Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>. Стоимость объекта по условиям договора составила <данные изъяты> рублей. Оплата по договору С. была проведена в полном объеме до заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ Ш.Н. спорное нежилое помещение переоформила на Ч.Т. на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ Ч.Т. и Т. заключили договор займа на сумму <данные изъяты> рублей с обеспечением, в виде залога нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ Ч.Т. и Т. увеличили сумму займа до <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение Ч.Т. и Ш.Н. передали истцу С. в качестве отступного. ДД.ММ.ГГГГ Т. и Ч.Т. по заключенному ранее договору займа изменили срок возврата денежных средств и одновременно произошла и замена предмета залога с нежилого помещения по адресу: <адрес> на спорное нежилое помещение (цокольный этаж) по адресу: <адрес> Полагает, что соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать действительным, поскольку предметом данного соглашения был указан сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который не является предварительным договором, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Все сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, уже после заключения ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. и С. предварительного договора купли-продажи, подлежат признанию недействительными, поскольку было допущено злоупотребление правом. Действия сторон при заключении договора были направлены на уклонение Ш.Н. от исполнения обязательств перед истцом, стороны договора осуществили для вида его формальное исполнение, в том числе, государственную регистрацию, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, имея лишь целью избежать перерегистрацию спорного имущества на С. Отдавая в залог Т. спорный объект недвижимого имущества, Ч.Т. определила его залоговую стоимость в <данные изъяты> рублей, которая является явно заниженной, так как, приобретала она его у Ш.Н. за цену, в два раза превышающую, установленную - за <данные изъяты> рублей. При этом, реальная стоимость данного объекта недвижимости гораздо выше, о чем Т. не мог не знать, поскольку продолжительное время занимается выдачей займов под залог недвижимого имущества. Более того, Ч.Т. до настоящего момента не произвела расчет со Ш.Н. за приобретенный объект.
- Просит признать недействительным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между С., Ш.Н., Ч.Н.;
- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) кадастровый номер <адрес> по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.Н. и Ч.Н.;
- истребовать из чужого незаконного владения Ч.Т. нежилое помещение кадастровый номер N по адресу: <адрес>
прекратить ипотеку (обременение) нежилого помещения с кадастровым номером N по адресу: <адрес> установленную договором залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору залога N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ДД.ММ.ГГГГ N (N государственной регистрации: N
прекратить регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП ограничения прав на нежилое помещение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>
Истец в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель истца С. - ФИО22., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования.
Ответчики и 3-е лицо в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Ш.Н., Ч.Т. - Ш.Э., действующий на основании доверенности, представитель ответчика Т. - ФИО23., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали.
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 марта 2017 года постановлено:
Исковые требования С. к Ч.Т., Ш.Н. Т. о признании недействительными соглашения, договора, истребовании имущества, прекращении ипотеки, регистрации удовлетворить частично.
Признать недействительным соглашение об "отступном от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенное между С., Ч.Т., Ш.Н.
В остальной части в иске С. - отказать.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.
Считает, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.Н. и С. по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и его доводы о квалификации заключенного договора, подтверждаются позицией Высшего Арбитражного суда РФ, отраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54.
Полагает, что все сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, уже после заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи являются недействительными - ничтожными, поскольку совершены в нарушение положений действующего законодательства. Действия Ш.Н. и Ч.Н. по заключению договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать добросовестными, поскольку они направлены на уклонение Ш.Н. от исполнения обязательств перед С., что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом. Соглашение об отступном по своей сути является не отступным, а актом приемки-передачи недвижимого имущества от Штукерт С., так как сделка между Штукерт и Черновой ничтожна.
Возражения на апелляционную жалобу не принесены.
В заседании судебной коллегии представитель истца К. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела в порядке ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили.
Заслушав представителя апеллянта, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения доводов апелляционной жалобы по следующим основаниям:
Как установлено судом и следует из материалов дела, Ш.Н. на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N, номера на поэтажном плане <адрес> (т. 1 л.д. 134 - 135),
ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. (продавец) и С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N, номера на поэтажном плане <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> Цена указанного объекта недвижимости сторонами определена в размере <данные изъяты> рублей. Срок заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ при условии предварительной оплаты стоимости имущества (том 1 л.д. 39).
С. произведена Ш.Н. оплата во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, а именно по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 29), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 28), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 27), по платежному поручению N от <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 26), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 25), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 24), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 23), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 22), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 21).
Установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ш.Н. продала Ч.Т. нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N номера на поэтажном плане <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, за <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 179 - 181).
Право собственности Ч.Т. на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 178).
ДД.ММ.ГГГГ между С., Ш.Н., Ч.Т. заключено соглашение об отступном, согласно которому сторонами определено, что в соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращаются заменой предварительного договора купли-продажи на договор беспроцентного займа, перечисленная во исполнение предварительного договора купли-продажи сумма в размере <данные изъяты> рублей, является беспроцентным займом, срок возврата которого определен моментом востребования. При этом Ч.Т. с согласия С. приняла на себя обязательство по возврату указанной суммы займа, а также по возврату займа на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей и Ч.Т., в качестве отступного по обязательствам возврата "займа в размере <данные изъяты> рублей, передает в собственность С. недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный этаж N, номера на поэтажном плане <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес> (том 1, л.д. 40).
Переход права собственности на недвижимое имущество, передаваемое в качестве отступного на основании указанного соглашения, не было зарегистрирован в ЕГРП, и согласно выписке из ЕГРП собственником спорного объекта недвижимости является Ч.Т. (том 1, л.д. 102 - 103).
Кроме того установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем Т. и заемщиком Ч.Т. был заключен договор процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества-помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты> номера на поэтажном плане <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> стоимость предмета залога определена в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 116 - 120).
Указанный договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Денежные средства по договору займа в размере <данные изъяты> рублей были получены Ч.Т. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом получения денежных средств (том 1, л.д. 122).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ сумма займа была увеличена до <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 168).
В связи с увеличением суммы займа дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие изменения в договор N залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 174 - 175).
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был увеличен срок возврата суммы займа до ДД.ММ.ГГГГ, а также п. 1.4 договора процентного займа денежных средств изложен в новой редакции: "обеспечением выполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является залог, принадлежащий заемщику Ч.Т. на праве собственности согласно договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии заключенным сторонами дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ" (том, л.д. 129).
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору N залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ изменен предмет залога на принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости - помещение, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: Цокольный этаж N, номера на поэтажном плане N находящийся по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 127).
Все изменения, внесенные в договор залога, были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно сведений ГП Кемеровской области "Центр технической инвентаризации КО" от ДД.ММ.ГГГГ по данным архива ГП КО "ЦТИ КО" инвентаризационная стоимость нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рубля, а согласно справке ООО "Кузбассуглемаш" укрупненная сметная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 17 т. 1, л.д. 68 т. 2).
Согласно письму ИП Ш.Н. управляющему РОО "Кузбасский" (т. 1 л.д. 32) Ш.Н. предлагает рассмотреть возможность покупки здания, расположенного <адрес>
Согласно доверенности Ш.Н., Ч.Т. уполномочили З. представлять их интересы во всех государственных, общественных организациях, административных и правоохранительных органах (т. 1 л.д. 32 оборот, 33)
Согласно решениям Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 60 - 75, т. 2 л.д. 69 - 81) с ИП Ш.Н., ИП Ч.Т. в пользу КУГИ Кемеровской области взыскана задолженность по арендной плате, пени и проценты.
Согласно решениям Центрального районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с Ч.Т., Ш.Н. в пользу ПАО "МДМ Банк", ОАО "Банк Зенит", ПАО "Сбербанк России", иных лиц взысканы денежные средства (т. 1 л.д. 86 - 101, т. 2 л.д. 82 - 95).
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, были частично удовлетворены требования Т. к Ч.Т. о взыскании задолженности по договору N процентного займа денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, с Ч.Т. в его пользу взыскана сумма основного долга в размере <данные изъяты> рублей, проценты в размере <данные изъяты> рублей, неустойка в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на заложенное имущество, а именно на помещение, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный этаж N, номер на поэтажном плане N находящееся по адресу <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества согласно его залоговой стоимости в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении исковых требований С. к Ч.Т. и Т. о признании недействительным (ничтожным) договора залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано (том 2, л.д. 30 - 39, 40 - 47).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ. граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 455 ГК РФ предусмотрено, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно п. 5 указанного Постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В соответствии с п. 8 указанного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, что обоснованно сделано судом первой инстанции в отношении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ
Проанализировав фактические обстоятельства и представленные доказательства в совокупности, принимая во внимание характер спора, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заключенное в дальнейшем между С., Ш.Н., Ч.Т. соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, включающее условие о новации, является недействительным, поскольку положения закона, устанавливающие правила новации не соблюдены: в соответствии со ст. 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции основанными на правильном применении норм материального права.
Так, денежные средства, переданные по договору от ДД.ММ.ГГГГ, не являются первоначальными обязательствами Ш.Н. перед С. Напротив, денежное обязательство по договору от ДД.ММ.ГГГГ возникло у С. и им же исполнено, что исключает возможность трансформации в обязательства С. в обязательство Ш.Н.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Установив, что соглашение о новации не соответствует требованиям закона, в частности ст. 414 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал соглашение от ДД.ММ.ГГГГ недействительным полностью, поскольку последующие соглашения о переводе долга и отступном вытекают из соглашения о новации, являющегося недействительным.
Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции и в остальной части, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении ипотеки нежилого помещения по адресу <адрес> и регистрации ограничения в отношении указанного имущества не имеется.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла ст. 170 ГК РФ мнимость сделки обусловлена тем, что у сделки отсутствуют основания, стороны вовсе не стремились к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки, т.е. совершая сделку стороны, в нарушение требований ст. 153 ГК РФ, хотели лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении, что стороны при заключении сделки действовали умышленно, т.е. осознавали и желали наступления того результата, который составлял цель сделки. Если намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания договора мнимым не имеется.
Судом установлено, что при заключении оспариваемого истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ волеизъявление сторон было направлено на установление между сторонами сделки именно тех гражданско-правовых отношений, которые обусловлены договором. О возмездности договора, намерении его исполнить свидетельствуют условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор полностью соответствует требованиям законодательства, действующего в момент его заключения, в том числе требованиям к содержанию договоров данного вида, к их форме и порядку заключения, переход права собственности на спорное нежилое помещение от Ш.Н. к Ч.Т. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи наступили.
Доказательств обратного суду не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности сделок, заключенных после договора от ДД.ММ.ГГГГ основаны на неправильном толковании норм материального права. Как было указано выше, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, каковым является договор от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит государственной регистрации, однако, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, право собственности возникает с момента такой регистрации. Как следует из материалов дела право собственности у Ш.Н. на предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ возникло ДД.ММ.ГГГГ Однако, исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ в части регистрации перехода права собственности не последовало. От истца претензий об уклонении от такой регистрации, и соответствующих требований о понуждении к регистрации, о переходе права собственности не заявлялось (производство по делу по иску С. к Ч.Т. о государственной регистрации права собственности прекращено в связи с отказом от иска). Более того, ДД.ММ.ГГГГ им подписано соглашение, из условий которого явно следует согласие С. с неисполнением договора от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда в обжалуемой части не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 28 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7555/2017
Требование: О признании недействительными соглашения об отступном, договора купли-продажи; истребовании имущества, прекращении ипотеки, регистрации ограничения прав.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, оплата истцом произведена, однако помещение ответчиками было отчуждено, а также был заключен договор займа с залогом помещения, которое было передано истцу в качестве отступного, однако соглашение, включающее условие о новации, недействительно ввиду несоблюдения положения закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N 33-7555
Судья: Большакова Т.В.
Докладчик: Бычковская И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего И.С. Бычковской,
судей И.В. Першиной и В.В. Казачкова,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 марта 2017 года по иску С. к Ч.Т., Ш.Н., Т. о признании недействительными соглашения, договора,
установила:
С. обратился в суд к Ч.Т., Ш.Н., Т. о признании недействительными соглашения, договора.
Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>. Стоимость объекта по условиям договора составила <данные изъяты> рублей. Оплата по договору С. была проведена в полном объеме до заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ Ш.Н. спорное нежилое помещение переоформила на Ч.Т. на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ Ч.Т. и Т. заключили договор займа на сумму <данные изъяты> рублей с обеспечением, в виде залога нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ Ч.Т. и Т. увеличили сумму займа до <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение Ч.Т. и Ш.Н. передали истцу С. в качестве отступного. ДД.ММ.ГГГГ Т. и Ч.Т. по заключенному ранее договору займа изменили срок возврата денежных средств и одновременно произошла и замена предмета залога с нежилого помещения по адресу: <адрес> на спорное нежилое помещение (цокольный этаж) по адресу: <адрес> Полагает, что соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать действительным, поскольку предметом данного соглашения был указан сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который не является предварительным договором, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Все сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, уже после заключения ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. и С. предварительного договора купли-продажи, подлежат признанию недействительными, поскольку было допущено злоупотребление правом. Действия сторон при заключении договора были направлены на уклонение Ш.Н. от исполнения обязательств перед истцом, стороны договора осуществили для вида его формальное исполнение, в том числе, государственную регистрацию, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, имея лишь целью избежать перерегистрацию спорного имущества на С. Отдавая в залог Т. спорный объект недвижимого имущества, Ч.Т. определила его залоговую стоимость в <данные изъяты> рублей, которая является явно заниженной, так как, приобретала она его у Ш.Н. за цену, в два раза превышающую, установленную - за <данные изъяты> рублей. При этом, реальная стоимость данного объекта недвижимости гораздо выше, о чем Т. не мог не знать, поскольку продолжительное время занимается выдачей займов под залог недвижимого имущества. Более того, Ч.Т. до настоящего момента не произвела расчет со Ш.Н. за приобретенный объект.
- Просит признать недействительным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между С., Ш.Н., Ч.Н.;
- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) кадастровый номер <адрес> по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.Н. и Ч.Н.;
- истребовать из чужого незаконного владения Ч.Т. нежилое помещение кадастровый номер N по адресу: <адрес>
прекратить ипотеку (обременение) нежилого помещения с кадастровым номером N по адресу: <адрес> установленную договором залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору залога N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ДД.ММ.ГГГГ N (N государственной регистрации: N
прекратить регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП ограничения прав на нежилое помещение с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>
Истец в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель истца С. - ФИО22., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования.
Ответчики и 3-е лицо в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Ш.Н., Ч.Т. - Ш.Э., действующий на основании доверенности, представитель ответчика Т. - ФИО23., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали.
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 28 марта 2017 года постановлено:
Исковые требования С. к Ч.Т., Ш.Н. Т. о признании недействительными соглашения, договора, истребовании имущества, прекращении ипотеки, регистрации удовлетворить частично.
Признать недействительным соглашение об "отступном от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенное между С., Ч.Т., Ш.Н.
В остальной части в иске С. - отказать.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.
Считает, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.Н. и С. по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и его доводы о квалификации заключенного договора, подтверждаются позицией Высшего Арбитражного суда РФ, отраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54.
Полагает, что все сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, уже после заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи являются недействительными - ничтожными, поскольку совершены в нарушение положений действующего законодательства. Действия Ш.Н. и Ч.Н. по заключению договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать добросовестными, поскольку они направлены на уклонение Ш.Н. от исполнения обязательств перед С., что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом. Соглашение об отступном по своей сути является не отступным, а актом приемки-передачи недвижимого имущества от Штукерт С., так как сделка между Штукерт и Черновой ничтожна.
Возражения на апелляционную жалобу не принесены.
В заседании судебной коллегии представитель истца К. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела в порядке ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили.
Заслушав представителя апеллянта, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения доводов апелляционной жалобы по следующим основаниям:
Как установлено судом и следует из материалов дела, Ш.Н. на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N, номера на поэтажном плане <адрес> (т. 1 л.д. 134 - 135),
ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Н. (продавец) и С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N, номера на поэтажном плане <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> Цена указанного объекта недвижимости сторонами определена в размере <данные изъяты> рублей. Срок заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ при условии предварительной оплаты стоимости имущества (том 1 л.д. 39).
С. произведена Ш.Н. оплата во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, а именно по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 29), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 28), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 27), по платежному поручению N от <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 26), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 25), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 24), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 23), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 22), по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 21).
Установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ш.Н. продала Ч.Т. нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный N номера на поэтажном плане <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, за <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 179 - 181).
Право собственности Ч.Т. на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 178).
ДД.ММ.ГГГГ между С., Ш.Н., Ч.Т. заключено соглашение об отступном, согласно которому сторонами определено, что в соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращаются заменой предварительного договора купли-продажи на договор беспроцентного займа, перечисленная во исполнение предварительного договора купли-продажи сумма в размере <данные изъяты> рублей, является беспроцентным займом, срок возврата которого определен моментом востребования. При этом Ч.Т. с согласия С. приняла на себя обязательство по возврату указанной суммы займа, а также по возврату займа на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей и Ч.Т., в качестве отступного по обязательствам возврата "займа в размере <данные изъяты> рублей, передает в собственность С. недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный этаж N, номера на поэтажном плане <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес> (том 1, л.д. 40).
Переход права собственности на недвижимое имущество, передаваемое в качестве отступного на основании указанного соглашения, не было зарегистрирован в ЕГРП, и согласно выписке из ЕГРП собственником спорного объекта недвижимости является Ч.Т. (том 1, л.д. 102 - 103).
Кроме того установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем Т. и заемщиком Ч.Т. был заключен договор процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества-помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты> номера на поэтажном плане <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> стоимость предмета залога определена в размере <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 116 - 120).
Указанный договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Денежные средства по договору займа в размере <данные изъяты> рублей были получены Ч.Т. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом получения денежных средств (том 1, л.д. 122).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ сумма займа была увеличена до <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 168).
В связи с увеличением суммы займа дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие изменения в договор N залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 174 - 175).
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был увеличен срок возврата суммы займа до ДД.ММ.ГГГГ, а также п. 1.4 договора процентного займа денежных средств изложен в новой редакции: "обеспечением выполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является залог, принадлежащий заемщику Ч.Т. на праве собственности согласно договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии заключенным сторонами дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ" (том, л.д. 129).
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору N залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ изменен предмет залога на принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости - помещение, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: Цокольный этаж N, номера на поэтажном плане N находящийся по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 127).
Все изменения, внесенные в договор залога, были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно сведений ГП Кемеровской области "Центр технической инвентаризации КО" от ДД.ММ.ГГГГ по данным архива ГП КО "ЦТИ КО" инвентаризационная стоимость нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рубля, а согласно справке ООО "Кузбассуглемаш" укрупненная сметная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 17 т. 1, л.д. 68 т. 2).
Согласно письму ИП Ш.Н. управляющему РОО "Кузбасский" (т. 1 л.д. 32) Ш.Н. предлагает рассмотреть возможность покупки здания, расположенного <адрес>
Согласно доверенности Ш.Н., Ч.Т. уполномочили З. представлять их интересы во всех государственных, общественных организациях, административных и правоохранительных органах (т. 1 л.д. 32 оборот, 33)
Согласно решениям Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 60 - 75, т. 2 л.д. 69 - 81) с ИП Ш.Н., ИП Ч.Т. в пользу КУГИ Кемеровской области взыскана задолженность по арендной плате, пени и проценты.
Согласно решениям Центрального районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с Ч.Т., Ш.Н. в пользу ПАО "МДМ Банк", ОАО "Банк Зенит", ПАО "Сбербанк России", иных лиц взысканы денежные средства (т. 1 л.д. 86 - 101, т. 2 л.д. 82 - 95).
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, были частично удовлетворены требования Т. к Ч.Т. о взыскании задолженности по договору N процентного займа денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, с Ч.Т. в его пользу взыскана сумма основного долга в размере <данные изъяты> рублей, проценты в размере <данные изъяты> рублей, неустойка в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на заложенное имущество, а именно на помещение, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный этаж N, номер на поэтажном плане N находящееся по адресу <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества согласно его залоговой стоимости в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении исковых требований С. к Ч.Т. и Т. о признании недействительным (ничтожным) договора залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано (том 2, л.д. 30 - 39, 40 - 47).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ. граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 455 ГК РФ предусмотрено, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно п. 5 указанного Постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В соответствии с п. 8 указанного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, что обоснованно сделано судом первой инстанции в отношении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ
Проанализировав фактические обстоятельства и представленные доказательства в совокупности, принимая во внимание характер спора, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заключенное в дальнейшем между С., Ш.Н., Ч.Т. соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, включающее условие о новации, является недействительным, поскольку положения закона, устанавливающие правила новации не соблюдены: в соответствии со ст. 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции основанными на правильном применении норм материального права.
Так, денежные средства, переданные по договору от ДД.ММ.ГГГГ, не являются первоначальными обязательствами Ш.Н. перед С. Напротив, денежное обязательство по договору от ДД.ММ.ГГГГ возникло у С. и им же исполнено, что исключает возможность трансформации в обязательства С. в обязательство Ш.Н.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Установив, что соглашение о новации не соответствует требованиям закона, в частности ст. 414 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал соглашение от ДД.ММ.ГГГГ недействительным полностью, поскольку последующие соглашения о переводе долга и отступном вытекают из соглашения о новации, являющегося недействительным.
Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции и в остальной части, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении ипотеки нежилого помещения по адресу <адрес> и регистрации ограничения в отношении указанного имущества не имеется.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла ст. 170 ГК РФ мнимость сделки обусловлена тем, что у сделки отсутствуют основания, стороны вовсе не стремились к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки, т.е. совершая сделку стороны, в нарушение требований ст. 153 ГК РФ, хотели лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении, что стороны при заключении сделки действовали умышленно, т.е. осознавали и желали наступления того результата, который составлял цель сделки. Если намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания договора мнимым не имеется.
Судом установлено, что при заключении оспариваемого истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ волеизъявление сторон было направлено на установление между сторонами сделки именно тех гражданско-правовых отношений, которые обусловлены договором. О возмездности договора, намерении его исполнить свидетельствуют условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор полностью соответствует требованиям законодательства, действующего в момент его заключения, в том числе требованиям к содержанию договоров данного вида, к их форме и порядку заключения, переход права собственности на спорное нежилое помещение от Ш.Н. к Ч.Т. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи наступили.
Доказательств обратного суду не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности сделок, заключенных после договора от ДД.ММ.ГГГГ основаны на неправильном толковании норм материального права. Как было указано выше, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, каковым является договор от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит государственной регистрации, однако, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, право собственности возникает с момента такой регистрации. Как следует из материалов дела право собственности у Ш.Н. на предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ возникло ДД.ММ.ГГГГ Однако, исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ в части регистрации перехода права собственности не последовало. От истца претензий об уклонении от такой регистрации, и соответствующих требований о понуждении к регистрации, о переходе права собственности не заявлялось (производство по делу по иску С. к Ч.Т. о государственной регистрации права собственности прекращено в связи с отказом от иска). Более того, ДД.ММ.ГГГГ им подписано соглашение, из условий которого явно следует согласие С. с неисполнением договора от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда в обжалуемой части не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 28 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.С.БЫЧКОВСКАЯ
И.С.БЫЧКОВСКАЯ
Судьи
И.В.ПЕРШИНА
В.В.КАЗАЧКОВ
И.В.ПЕРШИНА
В.В.КАЗАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)