Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ереминой А.Г.,
при участии в судебном заседании:
- от истца, ООО "ДОМОВОЙ +": Стахович А.А. по доверенности от 15.01.16 N 50 АА 7588800; Подлегаев Ю.П. по доверенности от 15.01.16 N 50 АА 7588800;
- от ответчиков, Администрации г. Серпухова, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова: Лебеденко Е.В. по доверенности от 22.12.15 N 01-11/39дв,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Серпухова, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова и ООО "ДОМОВОЙ+" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 по иску ООО "ДОМОВОЙ+" к Администрации г. Серпухова, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова о признании права собственности на объект, признании недействительным отказа от договора аренды, признании договора действующим, а также по встречному иску Комитета по управлению имуществом г. Серпухова к ООО "ДОМОВОЙ+" об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДОМОВОЙ+" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации города Серпухова Московской области (далее - администрация, ответчик 1) и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области (далее - комитет, ответчик 2) со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):
1) признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м, на площади 67 кв. м, лит. Б, 1, 2, а также на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г 1 протяженностью 27 кв. м и лит. Г 2 протяженностью 8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского;
2) признать отказ в отношении истца от исполнения договора аренды земли N 6068-1-1-2010 от 26.11.2009 г. (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.), оформленный уведомлением от 04.12.2015 г. N Зк-2/1815 недействительным и применить последствия недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 г. N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.) действующим;
3) признать договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок.
Комитет по управлению имуществом города Серпухова обратился к ООО "Домовой+" со встречным иском, в котором просил:
- обязать ООО "ДОМОВОЙ+" возвратить Комитету по управлению имуществом г. Серпухова по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35, площадью 3160 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, с видом разрешенного использования "для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории".
Решением суда от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 исковые требования ООО "ДОМОВОЙ+" в части признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок удовлетворены.
В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО "ДОМОВОЙ +" судом первой инстанции отказано.
В удовлетворении встречного иска Комитета по управлению имуществом г. Серпухова (ИНН 5043007401) отказано.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26 ноября 2009 года между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 6068-I-1-2010 (далее - договор) земельного участка с КН 50:58:100203:35 площадью 3160 кв. метров, по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории (л.д. 45).
Пунктом 11.1 договора срок аренды установлен с 01.08.2009 по 31.07.2010.
13.09.2010 на основании постановления главы г. Серпухова от 17.08.2010 N 1613 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок аренды продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 (л.д. 53).
22.03.2013 на основании постановления главы г. Серпухова от 18.03.2013 N 347 сторонами заключено дополнительное соглашение, которым срок договора аренды продлен с 01.09.2012 по 31.08.2015 (л.д. 55).
В июле и ноябре 2015 года истец подавал заявления в администрацию г. Серпухова с просьбой вновь продлить срок действия договора аренды.
В ответе от 30.07.2015 администрация указала, что проект договора аренды направлен на согласование в Минмособлимущество.
В письме от 18.11.2015 администрация сообщила, что в настоящее время Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено право арендаторов на продление договоров аренды без проведения торгов, за исключением предусмотренных законом случаев. Для земельных участков, предоставленных под строительство автостоянки, таких исключений не установлено, в связи с чем спорный земельный участок подлежит выставлению на торги (л.д. 69).
04 декабря 2015 года Администрация г. Серпухова и КУИ г. Серпухова направили в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды, в связи с истечением срока его действия, предложив подписать соглашение о расторжении и передать земельный участок по акту (л.д. 56).
Не согласившись с решением суда, ООО "ДОМОВОЙ+" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить в части требований общества, в удовлетворении судом отказано, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Не согласившись с решением суда, Администрация г. Серпухова и Комитет по управлению имуществом г. Серпухова также подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда в части удовлетворенного требования общества и в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречный иск удовлетворить.
Представитель Администрации г. Серпухова и Комитета по управлению имуществом г. Серпухов поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части удовлетворенных требований, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "ДОМОВОЙ+" отказать, исковые требования комитета удовлетворить.
Представитель ООО "ДОМОВОЙ+" возражал против доводов апелляционной жалобы комитета и администрации, просил решение суда отменить в части требований, в удовлетворении которых суд ему отказал, апелляционную жалобу общества удовлетворить.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества и наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации и комитета в части в связи со следующим.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.
При этом выбранный истцом способ защиты должен соответствовать последствиям нарушения права.
Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства по делу и применены подлежащие применению нормы права.
Объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Заявляя требования о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, ООО "ДОМОВОЙ+" должно представить доказательства того, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства у общества возникло. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить факт возникновения у общества права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 59 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.
При предъявлении иска о признании права собственности наряду с другими обстоятельствами подлежат доказыванию факт и основания возникновения у истца такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.
Таким образом, признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что исковое требование о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества по заявленным основаниям не может быть удовлетворено, поскольку истцом не доказан факт возникновения этого права в порядке, установленном действующим законодательством.
Апелляционный суд также считает правомерным отказ суда первой инстанции в иске обществу о признании недействительным отказа от договора аренды и применении последствий недействительности такого отказа.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данном случае срок действия договора аренды от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 был продлен дополнительным соглашением от 01.09.2012 по 31.08.2015.
По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя.
Данное обстоятельство установлено судом и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что, реализуя свое право, комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес общества уведомление от 04.12.2015 о прекращении действия договора аренды земельного участка, которое получено последним 11.12.2015.
Факт получения данного уведомления обществом не оспаривается.
Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что администрация и комитет реализовали свое законное право одностороннего отказа от договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок.
Довод представителя ООО "ДОМОВОЙ+", озвученный им в судебном заседании апелляционного суда, о том, что такой отказ о договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок, является недействительным по причине злоупотребления правом со стороны арендодателя, не может быть принят во внимание, поскольку реализация предоставленного законом арендодателю права на заявление такого отказа не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.
При этом апелляционный суд обращает внимание, что предметом настоящего спора не являются требования общества о признании в порядке главы 24 АПК РФ незаконным отказа арендодателя в заключении нового договора аренды на конкретный срок для завершения строительства объекта, который расположен на спорном земельном участке. В связи с чем апелляционный суд в рамках настоящего дела не может квалифицировать действия администрации по такому отказу, который не обжалуется, как незаконные, а часть 5 статьи 39.6 ЗК РФ не может быть применена к требованиям о признании незаконным отказа от договора с неопределенным сроком действия и признании такого договора действующим на тот же неопределенный срок.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении требования о признании отказа в отношении истца от исполнения договора аренды земли N 6068-1-1-2010 от 26.11.2009 г. (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.), оформленного уведомлением от 04.12.2015 г. N Зк-2/1815, недействительным и применения последствия недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 г. N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.) действующим.
Вместе с тем суд первой инстанции из резолютивной части решения суда первой инстанции следует, что судом договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) признан действующим на неопределенный срок, что противоречит обстоятельствам дела, установленным самим судом первой инстанции (стр. 3 решения суда), свидетельствующим о том, что считавшийся возобновленным на неопределенный срок договор, прекратил свое действие.
Поскольку уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка было направлено обществу 11.12.2015, то на момент объявления резолютивной части решения по данном делу договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земли действующим на неопределенный срок подлежит отмене, а в удовлетворении такого требования должно быть отказано.
При проверке решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, апелляционным судом установлено следующее.
Обществом подтверждено, а администрацией и комитетом, как установлено в судебном заседании апелляционного суда, не оспаривается то обстоятельство, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - фундамент здания (а не асфальтовое замощение), и канализационные сети, на которые выданы технические паспорта. Факт возведения на участке именно объектов недвижимого имущества в рассматриваемом случае, а не произведение улучшения земельного участка, подтверждается имеющимися в материалах дела разрешением на строительство объекта капитального строительства и техническими паспортами.
Указанное установленное в ходе судебного разбирательства обстоятельство послужило основанием для того, что ходатайство о проведении по делу экспертизы обществом поддержано не было.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Суд апелляционный инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (в т.ч. не завершенный строительством), не может быть возвращен по основаниям статьи 622 ГК РФ, до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенного на нем. В данном случае требования, касающегося судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, ответчиком не заявлялось.
На основании изложенного, исходя из установленных и описанных выше фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Московской области подлежит отмене в части удовлетворенного требования о признании действующим договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 в части признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок отменить.
В удовлетворении иска ООО "ДОМОВОЙ+" в указанной части отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2016 N 10АП-10097/2016 ПО ДЕЛУ N А41-13398/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. по делу N А41-13398/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ереминой А.Г.,
при участии в судебном заседании:
- от истца, ООО "ДОМОВОЙ +": Стахович А.А. по доверенности от 15.01.16 N 50 АА 7588800; Подлегаев Ю.П. по доверенности от 15.01.16 N 50 АА 7588800;
- от ответчиков, Администрации г. Серпухова, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова: Лебеденко Е.В. по доверенности от 22.12.15 N 01-11/39дв,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Серпухова, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова и ООО "ДОМОВОЙ+" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 по иску ООО "ДОМОВОЙ+" к Администрации г. Серпухова, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова о признании права собственности на объект, признании недействительным отказа от договора аренды, признании договора действующим, а также по встречному иску Комитета по управлению имуществом г. Серпухова к ООО "ДОМОВОЙ+" об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДОМОВОЙ+" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации города Серпухова Московской области (далее - администрация, ответчик 1) и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области (далее - комитет, ответчик 2) со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):
1) признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м, на площади 67 кв. м, лит. Б, 1, 2, а также на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г 1 протяженностью 27 кв. м и лит. Г 2 протяженностью 8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского;
2) признать отказ в отношении истца от исполнения договора аренды земли N 6068-1-1-2010 от 26.11.2009 г. (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.), оформленный уведомлением от 04.12.2015 г. N Зк-2/1815 недействительным и применить последствия недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 г. N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.) действующим;
3) признать договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок.
Комитет по управлению имуществом города Серпухова обратился к ООО "Домовой+" со встречным иском, в котором просил:
- обязать ООО "ДОМОВОЙ+" возвратить Комитету по управлению имуществом г. Серпухова по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35, площадью 3160 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, с видом разрешенного использования "для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории".
Решением суда от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 исковые требования ООО "ДОМОВОЙ+" в части признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок удовлетворены.
В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО "ДОМОВОЙ +" судом первой инстанции отказано.
В удовлетворении встречного иска Комитета по управлению имуществом г. Серпухова (ИНН 5043007401) отказано.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26 ноября 2009 года между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 6068-I-1-2010 (далее - договор) земельного участка с КН 50:58:100203:35 площадью 3160 кв. метров, по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории (л.д. 45).
Пунктом 11.1 договора срок аренды установлен с 01.08.2009 по 31.07.2010.
13.09.2010 на основании постановления главы г. Серпухова от 17.08.2010 N 1613 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок аренды продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 (л.д. 53).
22.03.2013 на основании постановления главы г. Серпухова от 18.03.2013 N 347 сторонами заключено дополнительное соглашение, которым срок договора аренды продлен с 01.09.2012 по 31.08.2015 (л.д. 55).
В июле и ноябре 2015 года истец подавал заявления в администрацию г. Серпухова с просьбой вновь продлить срок действия договора аренды.
В ответе от 30.07.2015 администрация указала, что проект договора аренды направлен на согласование в Минмособлимущество.
В письме от 18.11.2015 администрация сообщила, что в настоящее время Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено право арендаторов на продление договоров аренды без проведения торгов, за исключением предусмотренных законом случаев. Для земельных участков, предоставленных под строительство автостоянки, таких исключений не установлено, в связи с чем спорный земельный участок подлежит выставлению на торги (л.д. 69).
04 декабря 2015 года Администрация г. Серпухова и КУИ г. Серпухова направили в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды, в связи с истечением срока его действия, предложив подписать соглашение о расторжении и передать земельный участок по акту (л.д. 56).
Не согласившись с решением суда, ООО "ДОМОВОЙ+" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить в части требований общества, в удовлетворении судом отказано, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Не согласившись с решением суда, Администрация г. Серпухова и Комитет по управлению имуществом г. Серпухова также подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда в части удовлетворенного требования общества и в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречный иск удовлетворить.
Представитель Администрации г. Серпухова и Комитета по управлению имуществом г. Серпухов поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части удовлетворенных требований, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "ДОМОВОЙ+" отказать, исковые требования комитета удовлетворить.
Представитель ООО "ДОМОВОЙ+" возражал против доводов апелляционной жалобы комитета и администрации, просил решение суда отменить в части требований, в удовлетворении которых суд ему отказал, апелляционную жалобу общества удовлетворить.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества и наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации и комитета в части в связи со следующим.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.
При этом выбранный истцом способ защиты должен соответствовать последствиям нарушения права.
Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства по делу и применены подлежащие применению нормы права.
Объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Заявляя требования о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, ООО "ДОМОВОЙ+" должно представить доказательства того, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства у общества возникло. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить факт возникновения у общества права собственности в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 59 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.
При предъявлении иска о признании права собственности наряду с другими обстоятельствами подлежат доказыванию факт и основания возникновения у истца такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.
Таким образом, признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что исковое требование о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества по заявленным основаниям не может быть удовлетворено, поскольку истцом не доказан факт возникновения этого права в порядке, установленном действующим законодательством.
Апелляционный суд также считает правомерным отказ суда первой инстанции в иске обществу о признании недействительным отказа от договора аренды и применении последствий недействительности такого отказа.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данном случае срок действия договора аренды от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 был продлен дополнительным соглашением от 01.09.2012 по 31.08.2015.
По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя.
Данное обстоятельство установлено судом и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Судом первой инстанции установлено, что, реализуя свое право, комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес общества уведомление от 04.12.2015 о прекращении действия договора аренды земельного участка, которое получено последним 11.12.2015.
Факт получения данного уведомления обществом не оспаривается.
Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что администрация и комитет реализовали свое законное право одностороннего отказа от договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок.
Довод представителя ООО "ДОМОВОЙ+", озвученный им в судебном заседании апелляционного суда, о том, что такой отказ о договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок, является недействительным по причине злоупотребления правом со стороны арендодателя, не может быть принят во внимание, поскольку реализация предоставленного законом арендодателю права на заявление такого отказа не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.
При этом апелляционный суд обращает внимание, что предметом настоящего спора не являются требования общества о признании в порядке главы 24 АПК РФ незаконным отказа арендодателя в заключении нового договора аренды на конкретный срок для завершения строительства объекта, который расположен на спорном земельном участке. В связи с чем апелляционный суд в рамках настоящего дела не может квалифицировать действия администрации по такому отказу, который не обжалуется, как незаконные, а часть 5 статьи 39.6 ЗК РФ не может быть применена к требованиям о признании незаконным отказа от договора с неопределенным сроком действия и признании такого договора действующим на тот же неопределенный срок.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении требования о признании отказа в отношении истца от исполнения договора аренды земли N 6068-1-1-2010 от 26.11.2009 г. (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.), оформленного уведомлением от 04.12.2015 г. N Зк-2/1815, недействительным и применения последствия недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 г. N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 г. и от 22.03.2013 г.) действующим.
Вместе с тем суд первой инстанции из резолютивной части решения суда первой инстанции следует, что судом договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) признан действующим на неопределенный срок, что противоречит обстоятельствам дела, установленным самим судом первой инстанции (стр. 3 решения суда), свидетельствующим о том, что считавшийся возобновленным на неопределенный срок договор, прекратил свое действие.
Поскольку уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка было направлено обществу 11.12.2015, то на момент объявления резолютивной части решения по данном делу договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земли действующим на неопределенный срок подлежит отмене, а в удовлетворении такого требования должно быть отказано.
При проверке решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, апелляционным судом установлено следующее.
Обществом подтверждено, а администрацией и комитетом, как установлено в судебном заседании апелляционного суда, не оспаривается то обстоятельство, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - фундамент здания (а не асфальтовое замощение), и канализационные сети, на которые выданы технические паспорта. Факт возведения на участке именно объектов недвижимого имущества в рассматриваемом случае, а не произведение улучшения земельного участка, подтверждается имеющимися в материалах дела разрешением на строительство объекта капитального строительства и техническими паспортами.
Указанное установленное в ходе судебного разбирательства обстоятельство послужило основанием для того, что ходатайство о проведении по делу экспертизы обществом поддержано не было.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Суд апелляционный инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (в т.ч. не завершенный строительством), не может быть возвращен по основаниям статьи 622 ГК РФ, до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенного на нем. В данном случае требования, касающегося судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, ответчиком не заявлялось.
На основании изложенного, исходя из установленных и описанных выше фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Московской области подлежит отмене в части удовлетворенного требования о признании действующим договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 по делу N А41-13398/16 в части признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 (с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013) действующим на неопределенный срок отменить.
В удовлетворении иска ООО "ДОМОВОЙ+" в указанной части отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)