Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года
по делу N А40-77842/15, принятое судьей Зотовой Е.А. (шифр судьи 64-609)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПРОМ-СТИЛ" (ОГРН 1037739731062)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо - ООО "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаранжа С.А. (доверенность от 29.08.2015)
от ответчика: Кастальская Г.С. (доверенность от 07.12.2015)
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пром-Стил" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4) расположенного по адресу: г. Москва, ул. пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 9 311 126 (девять миллионов триста одиннадцать тысяч сто двадцать шесть) рублей без учета НДС и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 155 185 (сто пятьдесят пять тысяч сто восемьдесят пять) рублей, в пункт 3.2. договора, установив рассрочку оплаты в течение пяти лет.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-77842/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ПРОМ-СТИЛ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, помещение VI - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт 60-летия Октября, д. 14, стр. 1:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 9 311 126 (девять миллионов триста одиннадцать тысяч сто двадцать шесть) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
3) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 155 185 (сто пятьдесят пять тысяч сто восемьдесят пять) рублей 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2015 по делу N А40-77842/15-64-609 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Выкупная цена, определенная по результатам судебной экспертизы не достоверна.
Истец просит решение суда оставить в силе.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 27 ноября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1 на основании заключенного с ответчиком договора аренды от 28.02.2008 N 07-00176/08.
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации в ЕГРП N 77-77-06/056/2005-600).
15.12.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
С письмом от 05.03.2015 г. N 33-5-35881/14-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1 согласно условиям которого, цена договора составила 23 347 000 рублей без учета НДС.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и 16.03.2015 г. передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий (вх. регистрационный N 33-5-35881/14-(2)-0, с предложением о снижении цены объекта до 9 720 000 рублей без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Эксон", выполненным по заказу истца.
Ответчик каких-либо сообщений о согласовании либо об отказе в согласовании протокола разногласий истцу не направил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением от 08 сентября 2015 г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт - Скатов Максим Алексеевич).
Перед экспертом был поставлен вопрос: - Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, помещение VI - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт 60-летия Октября, д. 14, стр. 1, по состоянию на 15 декабря 2014 года?
Согласно полученному Заключению эксперта от 18.09.2015 рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 15.12.2014 г. составляет: 9 552 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей без учета НДС.
На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт - Скатов Максим Алексеевич), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усмотрел.
Таким образом, такие существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения как цена следует установить в соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт Скатов Максим Алексеевич).
Истец также заявил об изменении условий договора, содержащихся в п. 3.2 В этом пункте договора содержится условие о рассрочке оплаты по договору в течение трех лет. Истец просит изменить условие и установить в редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения". Суд полагает, что требование следует удовлетворить.
Учитывая, что ФЗ РФ N 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то суд первой инстанции посчитал, что истец правомерно уточнил заявленные требования в отношении редакции пункта 3.2 договора купли-продажи.
На основании изложенного, суд первой инстанции исковые требования истца, с учетом их изменений в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно пункту 1 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам. Таким образом, в соответствии со ст. ст. 5 и 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку на срок 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-77842/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.03.2016 N 09АП-5340/2016 ПО ДЕЛУ N А40-77842/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2016 г. N 09АП-5340/2016
Дело N А40-77842/15
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года
по делу N А40-77842/15, принятое судьей Зотовой Е.А. (шифр судьи 64-609)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПРОМ-СТИЛ" (ОГРН 1037739731062)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо - ООО "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаранжа С.А. (доверенность от 29.08.2015)
от ответчика: Кастальская Г.С. (доверенность от 07.12.2015)
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пром-Стил" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4) расположенного по адресу: г. Москва, ул. пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 9 311 126 (девять миллионов триста одиннадцать тысяч сто двадцать шесть) рублей без учета НДС и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 155 185 (сто пятьдесят пять тысяч сто восемьдесят пять) рублей, в пункт 3.2. договора, установив рассрочку оплаты в течение пяти лет.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-77842/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ПРОМ-СТИЛ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, помещение VI - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт 60-летия Октября, д. 14, стр. 1:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 9 311 126 (девять миллионов триста одиннадцать тысяч сто двадцать шесть) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
3) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 155 185 (сто пятьдесят пять тысяч сто восемьдесят пять) рублей 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2015 по делу N А40-77842/15-64-609 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Выкупная цена, определенная по результатам судебной экспертизы не достоверна.
Истец просит решение суда оставить в силе.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 27 ноября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, пом. VI, комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1 на основании заключенного с ответчиком договора аренды от 28.02.2008 N 07-00176/08.
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации в ЕГРП N 77-77-06/056/2005-600).
15.12.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
С письмом от 05.03.2015 г. N 33-5-35881/14-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 203 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т 60-летия Октября, д. 14, стр. 1 согласно условиям которого, цена договора составила 23 347 000 рублей без учета НДС.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и 16.03.2015 г. передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий (вх. регистрационный N 33-5-35881/14-(2)-0, с предложением о снижении цены объекта до 9 720 000 рублей без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Эксон", выполненным по заказу истца.
Ответчик каких-либо сообщений о согласовании либо об отказе в согласовании протокола разногласий истцу не направил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением от 08 сентября 2015 г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт - Скатов Максим Алексеевич).
Перед экспертом был поставлен вопрос: - Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 203 кв. м (цокольный этаж, помещение VI - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт 60-летия Октября, д. 14, стр. 1, по состоянию на 15 декабря 2014 года?
Согласно полученному Заключению эксперта от 18.09.2015 рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 15.12.2014 г. составляет: 9 552 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей без учета НДС.
На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт - Скатов Максим Алексеевич), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усмотрел.
Таким образом, такие существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения как цена следует установить в соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (эксперт Скатов Максим Алексеевич).
Истец также заявил об изменении условий договора, содержащихся в п. 3.2 В этом пункте договора содержится условие о рассрочке оплаты по договору в течение трех лет. Истец просит изменить условие и установить в редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения". Суд полагает, что требование следует удовлетворить.
Учитывая, что ФЗ РФ N 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то суд первой инстанции посчитал, что истец правомерно уточнил заявленные требования в отношении редакции пункта 3.2 договора купли-продажи.
На основании изложенного, суд первой инстанции исковые требования истца, с учетом их изменений в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно пункту 1 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам. Таким образом, в соответствии со ст. ст. 5 и 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку на срок 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-77842/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)