Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лыжина В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Закировой СЛ.,
судей Лузиной О.Е., Сердюковой С.С,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2017 года по иску Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ч. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Закировой СЛ. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее АО "ЮУ КЖСИ") обратилось с иском к Ч. о взыскании задолженности по состоянию на 22 марта 2017 года основного долга по договору займа 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты за пользование займом 221 880 рублей 25 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа, 5 417 рублей 79 копеек, пени за просрочку исполнения обязательства 111 935 рублей 10 копеек, проценты за пользование суммой займа, начисленные на сумму основного долга с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму основного долга ежемесячно; обращении взыскания на предмет залога - двухкомнатную квартиру, общей площадью **** кв. м, кадастровый номер ****, расположенную по адресу: ****, принадлежащую на праве собственности Ч., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 581 600 рублей; возмещении расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указало, что 13.03.2014 года между сторонами заключен договор займа N ****, по условиям которого общество предоставило Ч. кредит для покупки квартиры, расположенной по адресу: ****, в сумме 1 200 000 рублей на срок по 28 февраля 2034 года под 12% годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика на имущественные права на квартиру была оформлена ипотека (залог) посредством составления закладной с последующей регистрацией ипотеки квартиры в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору займа, имеет задолженность перед обществом.
В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца АО "ЮУ КЖСИ" не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, заявила ходатайство об отложении дела, в удовлетворении которого судом было отказано. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что задолженность образовалась в связи с ее тяжелым материальным положением, которое в настоящее время улучшилось, поэтому она приступила к погашению долга, намерена вернуться к графику погашения.
Представитель третьего лица ОАО "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение, которым взыскал с Ч. в пользу АО "ЮУ КЖСИ" задолженность по договору займа N **** от 13 марта 2014 года по состоянию на 22 марта 2017 года в сумме 1 487 294 рубля 94 копейки, из которых основной долг 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты за пользование займом 221 880 рублей 25 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа, 5 417 рублей 79 копеек, пени за просрочку исполнения обязательства 70 000 рублей, а также проценты за пользование суммой займа, начисленные на сумму основного долга с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму основного долга ежемесячно; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 21 846 рублей 15 копеек.
Этим же решением обратил взыскание на предмет залога - двухкомнатную квартиру, общей площадью **** кв. м, кадастровый номер ****, расположенную по адресу: ****, принадлежащую на праве собственности Ч., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 581 600 рублей.
В апелляционной жалобе Ч. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Указывает на то, что истцом не представлена закладная, удостоверяющая права истца по договору займа, соответственно истец не доказал свои права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества. Полагает незаконным требование о взыскании процентов на будущее время, поскольку их размер в настоящее время установить невозможно.
Ответчик Ч., представитель третьего лица ОАО "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, поэтому судебная коллегия, в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав представителя истца АО "ЮУ КЖСИ" В., считавшую решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав новое доказательство, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором.
Пунктом 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право истца требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.
Согласно пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что 13 марта 2014 года между ОАО "ЮУ КЖСИ" (в настоящее время АО "ЮУ КЖСИ") и Ч. заключен договор займа N ****, по условиям которого ОАО "ЮУ КЖСИ" предоставило заемщику Ч. займ в размере 1 200 000 рублей на срок до 28 февраля 2034 для приобретения в собственность заемщика квартиры ****, являющейся объектом долевого строительства многоквартирного жилого дома N 29 (стр.) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. **** (адрес строительный), состоящей из 2 комнат, общей площадью **** кв. м, расположенного на 7-м этаже (л.д. 27-32).
В соответствии с п. 1.1.3.1 договора процентная ставка по займу составляет 12% годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по дату фактического возврата займа (включительно). Размер ежемесячного платежа составляет 13 240 рублей (п. 1.1.4 договора).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является залог в силу закона прав требований заемщика по договору участия в долевом строительстве в пользу заимодавца с даты государственной регистрации залога прав требования, ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, страхование рисков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением застрахованного имущества (имущественное страхование недвижимого имущества). Права заимодавца по договору с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктами 5.2, 5.3 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа (уплаты начисленных за пользование займом процентов) заемщик уплачивает по требованию заимодавца неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа (по уплате процентов) за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца (включительно).
ОАО "ЮУ КЖСИ" надлежащим образом исполнило обязательства по предоставлению займа, перечислив на счет Ч. заемные средства в сумме 1 200 ООО рублей, что подтверждается платежным поручением N 1759 от 24 марта 2014 года (л.д. 66).
13 марта 2014 года залогодержателю ОАО "ЮУ КЖСИ" была выдана закладная на предмет ипотеки - права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 25 октября 2013 года, договора уступки прав требований N б/н от 13 марта 2014 года по договору участия в долевом строительстве жилого дома N**** от 25 октября 2013 года, заключенных между должником и ООО "ПРОСПЕКТ". Жилое помещение, участие в строительстве которого осуществляется с использованием заемных средств: квартира ****, находящаяся по адресу: ****.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-311-2014 от 22 декабря 2014 года, выданного администрацией города Челябинска, договора уступки права требования от 13 марта 2014 года, акта приема-передачи жилого помещения от 30 декабря 2014 года, в собственность ответчика приобретена квартира, расположенная по адресу: ****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 мая 2015 года сделана запись о регистрации N****, зарегистрировано право собственности ответчика на данную квартиру и ипотека в силу закона в пользу АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (л.д. 112).
Ответчик ненадлежащим образом исполняла принятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей по договору займа N**** от 13 марта 2014 года, по состоянию на 22 марта 2017 года задолженность ответчика перед истцом составила 1 529 230 рублей, из которых основной долг 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты 221 880 рублей 25 копеек, неустойка (пени) 1 1 1 935 рублей 10 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа 5 417 рублей 79 копеек (л.д. 185-187).
Расчет задолженности ответчиком не оспорен, проверен судом первой инстанции и признан верным, соответствует условиям договора займа и графику платежей, с учетом всех внесенных заемщиком денежных средств, ни один из указанных документов под сомнение ответчиком не ставился, оснований с ним не соглашаться судебная коллегия не усматривает. Расчет неустойки также соответствует пунктам 5.2 и 5.3 договора займа N **** от 13 марта 2014 года, согласно которому стороны согласовали условие о договорной неустойке в случае нарушения срока возврата займа и уплаты процентов за пользование займом. Из расчета также прослеживается, что распределение денежных средств, внесенных заемщиком во исполнение обязательств по договору, не противоречит требованиям ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком контррасчет задолженности по договору займа не представлен.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 810, 819, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязательства по договору займа исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, проверив расчет истца и признав его верным, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО "ЮУ КЖСИ" и взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору займа, уменьшив на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств по договору займа, размер предъявленной к взысканию неустойки с 111 935 рублей 10 копеек до 70 000 рублей.
Также судом взысканы проценты за пользование суммой займа по ставке 12% годовых, начисляемые на сумму основного долга, с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда.
Принимая во внимание условия договора займа, предусматривающие в качестве способов обеспечения исполнения обязательства, в том числе, ипотеку недвижимого имущества (квартиры), на основании положений ст. ст. 334, 337, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 50, 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: ****, с установлением начальной продажной стоимости предмета ипотеки (заложенного имущества) в размере 1 581 600 рублей.
Проверив решение суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.
В апелляционной жалобе ответчик Ч. оспаривает выводы суда в части взыскания с нее процентов на непогашенную часть задолженности в размере 12% годовых по день фактического исполнения долговых обязательств, указывая на неправильное применение судом норм права. Судебная коллегия находит доводы ответчика несостоятельными по следующим обстоятельствам.
В соответствии с п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
При заключении договора займа стороны, действуя в своей воле и в своем интересе, в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласовали плату заемщика за пользование займом в размере 12% годовых, которые выплачиваются ежемесячно, при этом, условий, отличных от положений п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор займа не содержит.
В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются надлежащим исполнением, иных оснований для их прекращения, предусмотренных главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено, наличие таковых ответчиком не указывалось.
Досрочное взыскание кредитной задолженности по требованию кредитора в связи с нарушением срока возврата ежемесячных платежей в погашение кредита не свидетельствует о прекращении обязательств заемщика по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом по дату фактического возврата последнего (ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а, при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (в связи с утверждением постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" указанный пункт сохранил свое действие) в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 названного Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.
Таким образом, взыскание процентов за пользование займом до дня фактического его возврата предусмотрено как действующим законодательством, так и условиями договора займа N **** от 13 марта 2014 года.
Довод Ч. о недоказанности ОАО "ЮУ КЖСИ" прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, судебная коллегия отклоняет.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем истца ОАО "ЮУ КЖСИ" представлена подлинная закладная, согласно которой права залогодержателя по договору займа N****, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной Ч. залогодержателю ОАО "ЮУ КЖСИ" 13 марта 2014 года. Предметом ипотеки указано: права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве жилого дома N**** от 25 октября 2013 года, договора уступки прав требований N б/н от 13 марта 2014 года по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 25 октября 2013 года, заключенных между должником и ООО "ПРОСПЕКТ". Жилое помещение, участие в строительстве которого осуществляется с использованием заемных средств: квартира ****, находящаяся по адресу: ****. На основании договора купли-продажи закладных от 16.06.2014 года законным владельцем закладной являлось ОАО Банк "Северный морской путь". С 11 декабря 2014 года законным владельцем закладной являлось ОАО "ЮУ КЖСИ" на основании договора обратного выкупа (купли-продажи) закладных; 14.10.2016 года права на закладную переданы Автономной некоммерческой организации "Агентство инвестиционного развития Челябинской области" по соглашению N **** об отступном; с 16 декабря 2016 года по настоящее время законным владельцем закладной является ОАО "ЮУ КЖСИ" по договору купли-продажи закладных N ****.
В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 приведенного нормативно-правового акта правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из указанных норм права следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет 10 предоставленных кредитной организации денежных средств, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона, запись о которой подлежит внесению в ЕГРН компетентным органом автоматически без представления отдельного заявления в момент регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.
Договор уступки прав требования от 13 марта 2014 года, заключенный между ООО "Проспект" (цедент) и Ч. (цессионарий) прошел государственную регистрацию, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации ****, л.д. 62-64).
Согласно акту приема-передачи помещения от 30 декабря 2014 года, С.Н.А., действующая по доверенности от Ч. приняла от ОАО "Строительная компания "Челябинскрегионстрой" в собственность квартиру по почтовому адресу: **** (строительный адрес: жилой дом **** (стр.) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. ****, расположенный по улице ****) (л.д. 107).
Как следует из выписки из ЕГРП, на спорную квартиру зарегистрировано обременение в пользу ОАО "ЮУ КЖСИ" (л.д. 112, 113).
Следовательно, исходя из того, что займ был предоставлен обществом заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В рассматриваемом случае государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ОАО ЮУ КЖСИ произведена.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не подтверждают наличия обстоятельств, влекущих освобождение ответчика от погашения возникшей задолженности. Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом верно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая оценка. На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 11-9288/2017
Требование: О взыскании основного долга по договору займа, процентов за пользование займом, процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата займа, пени за просрочку исполнения обязательств, процентов за пользование займом, начисленных на сумму основного долга по день фактического исполнения решения суда, обращении взыскания на предмет залога.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N 11-9288/2017
Судья Лыжина В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Закировой СЛ.,
судей Лузиной О.Е., Сердюковой С.С,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2017 года по иску Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ч. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Закировой СЛ. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее АО "ЮУ КЖСИ") обратилось с иском к Ч. о взыскании задолженности по состоянию на 22 марта 2017 года основного долга по договору займа 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты за пользование займом 221 880 рублей 25 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа, 5 417 рублей 79 копеек, пени за просрочку исполнения обязательства 111 935 рублей 10 копеек, проценты за пользование суммой займа, начисленные на сумму основного долга с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму основного долга ежемесячно; обращении взыскания на предмет залога - двухкомнатную квартиру, общей площадью **** кв. м, кадастровый номер ****, расположенную по адресу: ****, принадлежащую на праве собственности Ч., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 581 600 рублей; возмещении расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указало, что 13.03.2014 года между сторонами заключен договор займа N ****, по условиям которого общество предоставило Ч. кредит для покупки квартиры, расположенной по адресу: ****, в сумме 1 200 000 рублей на срок по 28 февраля 2034 года под 12% годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика на имущественные права на квартиру была оформлена ипотека (залог) посредством составления закладной с последующей регистрацией ипотеки квартиры в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору займа, имеет задолженность перед обществом.
В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца АО "ЮУ КЖСИ" не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, заявила ходатайство об отложении дела, в удовлетворении которого судом было отказано. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что задолженность образовалась в связи с ее тяжелым материальным положением, которое в настоящее время улучшилось, поэтому она приступила к погашению долга, намерена вернуться к графику погашения.
Представитель третьего лица ОАО "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение, которым взыскал с Ч. в пользу АО "ЮУ КЖСИ" задолженность по договору займа N **** от 13 марта 2014 года по состоянию на 22 марта 2017 года в сумме 1 487 294 рубля 94 копейки, из которых основной долг 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты за пользование займом 221 880 рублей 25 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа, 5 417 рублей 79 копеек, пени за просрочку исполнения обязательства 70 000 рублей, а также проценты за пользование суммой займа, начисленные на сумму основного долга с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму основного долга ежемесячно; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 21 846 рублей 15 копеек.
Этим же решением обратил взыскание на предмет залога - двухкомнатную квартиру, общей площадью **** кв. м, кадастровый номер ****, расположенную по адресу: ****, принадлежащую на праве собственности Ч., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 581 600 рублей.
В апелляционной жалобе Ч. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Указывает на то, что истцом не представлена закладная, удостоверяющая права истца по договору займа, соответственно истец не доказал свои права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества. Полагает незаконным требование о взыскании процентов на будущее время, поскольку их размер в настоящее время установить невозможно.
Ответчик Ч., представитель третьего лица ОАО "Строительная компания "Челябинскгражданстрой" о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, поэтому судебная коллегия, в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав представителя истца АО "ЮУ КЖСИ" В., считавшую решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав новое доказательство, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором.
Пунктом 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право истца требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.
Согласно пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что 13 марта 2014 года между ОАО "ЮУ КЖСИ" (в настоящее время АО "ЮУ КЖСИ") и Ч. заключен договор займа N ****, по условиям которого ОАО "ЮУ КЖСИ" предоставило заемщику Ч. займ в размере 1 200 000 рублей на срок до 28 февраля 2034 для приобретения в собственность заемщика квартиры ****, являющейся объектом долевого строительства многоквартирного жилого дома N 29 (стр.) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. **** (адрес строительный), состоящей из 2 комнат, общей площадью **** кв. м, расположенного на 7-м этаже (л.д. 27-32).
В соответствии с п. 1.1.3.1 договора процентная ставка по займу составляет 12% годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по дату фактического возврата займа (включительно). Размер ежемесячного платежа составляет 13 240 рублей (п. 1.1.4 договора).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является залог в силу закона прав требований заемщика по договору участия в долевом строительстве в пользу заимодавца с даты государственной регистрации залога прав требования, ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, страхование рисков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением застрахованного имущества (имущественное страхование недвижимого имущества). Права заимодавца по договору с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктами 5.2, 5.3 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа (уплаты начисленных за пользование займом процентов) заемщик уплачивает по требованию заимодавца неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа (по уплате процентов) за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца (включительно).
ОАО "ЮУ КЖСИ" надлежащим образом исполнило обязательства по предоставлению займа, перечислив на счет Ч. заемные средства в сумме 1 200 ООО рублей, что подтверждается платежным поручением N 1759 от 24 марта 2014 года (л.д. 66).
13 марта 2014 года залогодержателю ОАО "ЮУ КЖСИ" была выдана закладная на предмет ипотеки - права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 25 октября 2013 года, договора уступки прав требований N б/н от 13 марта 2014 года по договору участия в долевом строительстве жилого дома N**** от 25 октября 2013 года, заключенных между должником и ООО "ПРОСПЕКТ". Жилое помещение, участие в строительстве которого осуществляется с использованием заемных средств: квартира ****, находящаяся по адресу: ****.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-311-2014 от 22 декабря 2014 года, выданного администрацией города Челябинска, договора уступки права требования от 13 марта 2014 года, акта приема-передачи жилого помещения от 30 декабря 2014 года, в собственность ответчика приобретена квартира, расположенная по адресу: ****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 мая 2015 года сделана запись о регистрации N****, зарегистрировано право собственности ответчика на данную квартиру и ипотека в силу закона в пользу АО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (л.д. 112).
Ответчик ненадлежащим образом исполняла принятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей по договору займа N**** от 13 марта 2014 года, по состоянию на 22 марта 2017 года задолженность ответчика перед истцом составила 1 529 230 рублей, из которых основной долг 1 189 996 рублей 90 копеек, проценты 221 880 рублей 25 копеек, неустойка (пени) 1 1 1 935 рублей 10 копеек, проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа 5 417 рублей 79 копеек (л.д. 185-187).
Расчет задолженности ответчиком не оспорен, проверен судом первой инстанции и признан верным, соответствует условиям договора займа и графику платежей, с учетом всех внесенных заемщиком денежных средств, ни один из указанных документов под сомнение ответчиком не ставился, оснований с ним не соглашаться судебная коллегия не усматривает. Расчет неустойки также соответствует пунктам 5.2 и 5.3 договора займа N **** от 13 марта 2014 года, согласно которому стороны согласовали условие о договорной неустойке в случае нарушения срока возврата займа и уплаты процентов за пользование займом. Из расчета также прослеживается, что распределение денежных средств, внесенных заемщиком во исполнение обязательств по договору, не противоречит требованиям ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком контррасчет задолженности по договору займа не представлен.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 810, 819, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязательства по договору займа исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, проверив расчет истца и признав его верным, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО "ЮУ КЖСИ" и взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору займа, уменьшив на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств по договору займа, размер предъявленной к взысканию неустойки с 111 935 рублей 10 копеек до 70 000 рублей.
Также судом взысканы проценты за пользование суммой займа по ставке 12% годовых, начисляемые на сумму основного долга, с 23 марта 2017 года по день фактического исполнения решения суда.
Принимая во внимание условия договора займа, предусматривающие в качестве способов обеспечения исполнения обязательства, в том числе, ипотеку недвижимого имущества (квартиры), на основании положений ст. ст. 334, 337, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 50, 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: ****, с установлением начальной продажной стоимости предмета ипотеки (заложенного имущества) в размере 1 581 600 рублей.
Проверив решение суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.
В апелляционной жалобе ответчик Ч. оспаривает выводы суда в части взыскания с нее процентов на непогашенную часть задолженности в размере 12% годовых по день фактического исполнения долговых обязательств, указывая на неправильное применение судом норм права. Судебная коллегия находит доводы ответчика несостоятельными по следующим обстоятельствам.
В соответствии с п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
При заключении договора займа стороны, действуя в своей воле и в своем интересе, в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласовали плату заемщика за пользование займом в размере 12% годовых, которые выплачиваются ежемесячно, при этом, условий, отличных от положений п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор займа не содержит.
В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются надлежащим исполнением, иных оснований для их прекращения, предусмотренных главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено, наличие таковых ответчиком не указывалось.
Досрочное взыскание кредитной задолженности по требованию кредитора в связи с нарушением срока возврата ежемесячных платежей в погашение кредита не свидетельствует о прекращении обязательств заемщика по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом по дату фактического возврата последнего (ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а, при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (в связи с утверждением постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" указанный пункт сохранил свое действие) в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 названного Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.
Таким образом, взыскание процентов за пользование займом до дня фактического его возврата предусмотрено как действующим законодательством, так и условиями договора займа N **** от 13 марта 2014 года.
Довод Ч. о недоказанности ОАО "ЮУ КЖСИ" прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, судебная коллегия отклоняет.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем истца ОАО "ЮУ КЖСИ" представлена подлинная закладная, согласно которой права залогодержателя по договору займа N****, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной Ч. залогодержателю ОАО "ЮУ КЖСИ" 13 марта 2014 года. Предметом ипотеки указано: права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве жилого дома N**** от 25 октября 2013 года, договора уступки прав требований N б/н от 13 марта 2014 года по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 25 октября 2013 года, заключенных между должником и ООО "ПРОСПЕКТ". Жилое помещение, участие в строительстве которого осуществляется с использованием заемных средств: квартира ****, находящаяся по адресу: ****. На основании договора купли-продажи закладных от 16.06.2014 года законным владельцем закладной являлось ОАО Банк "Северный морской путь". С 11 декабря 2014 года законным владельцем закладной являлось ОАО "ЮУ КЖСИ" на основании договора обратного выкупа (купли-продажи) закладных; 14.10.2016 года права на закладную переданы Автономной некоммерческой организации "Агентство инвестиционного развития Челябинской области" по соглашению N **** об отступном; с 16 декабря 2016 года по настоящее время законным владельцем закладной является ОАО "ЮУ КЖСИ" по договору купли-продажи закладных N ****.
В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 приведенного нормативно-правового акта правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из указанных норм права следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет 10 предоставленных кредитной организации денежных средств, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона, запись о которой подлежит внесению в ЕГРН компетентным органом автоматически без представления отдельного заявления в момент регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.
Договор уступки прав требования от 13 марта 2014 года, заключенный между ООО "Проспект" (цедент) и Ч. (цессионарий) прошел государственную регистрацию, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации ****, л.д. 62-64).
Согласно акту приема-передачи помещения от 30 декабря 2014 года, С.Н.А., действующая по доверенности от Ч. приняла от ОАО "Строительная компания "Челябинскрегионстрой" в собственность квартиру по почтовому адресу: **** (строительный адрес: жилой дом **** (стр.) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. ****, расположенный по улице ****) (л.д. 107).
Как следует из выписки из ЕГРП, на спорную квартиру зарегистрировано обременение в пользу ОАО "ЮУ КЖСИ" (л.д. 112, 113).
Следовательно, исходя из того, что займ был предоставлен обществом заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В рассматриваемом случае государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ОАО ЮУ КЖСИ произведена.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не подтверждают наличия обстоятельств, влекущих освобождение ответчика от погашения возникшей задолженности. Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом верно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая оценка. На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)