Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (ответчика): представитель Дыбань О.В. по доверенности от 11.11.2016,
от заинтересованного лица (истца): представители Ерохина Т.В. по доверенности от 01.09.2016, Швидченко А.В. по доверенности от 01.09.2016, Мацуков В.Е. по доверенности от 03.04.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-35510/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" (ИНН 2308140741, ОГРН 1082308001159)
к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553)
о взыскании задолженности в размере 575000 руб., неустойки в размере 175000 руб.,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
общество с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 575000 руб. за период с 03.09.2014 по 31.07.2016, неустойки в размере 175000 руб.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного заседания. Исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" взыскана задолженность по арендной плате в размере 575000 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 175000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000 руб.
Судом первой инстанции установлены факт наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы и факт наличия задолженности. Расчет пени судом проверен и признан неверным, однако по расчету суда неустойка составляет больший размер, нежели заявлено истцом.
Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 21.02.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - судом не исследован факт прекращения арендных отношений;
- - отсутствует уведомление ответчика о состоявшейся смене собственника (арендодателя) имущества;
- - судом не дана оценка доводам ответчика о злоупотреблении истцом на получение арендных платежей по договору аренды;
- - суд не исследовал факт невозможности использования ответчиком арендованного имущества.
От общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последнее считает доводы жалобы необоснованными и подлежащими отклонению. Факт ликвидации предыдущего арендодателя никаким образом не мог повлиять на арендные правоотношения истца и ответчика. Доводы ответчика о прекращении арендных отношений были всесторонне исследованы судом первой инстанции на основании материалов дела, и были отклонены судом как необоснованные, основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам. В материалы дела представлено - письмо N 129 от 11.09.2014. Доводы ответчика об отсутствии у последнего информации о переходе права собственности на линейный объект опровергаются письмами N ЮБ-44/16 от 2.03.2015 о смене линейного объекта, N 6 от 28.03.2016, N 49 от 24.06.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.
Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представители заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям отзыва.
Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя (ответчика) и заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между закрытым акционерным обществом мебельная фирма "Краснодар" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (арендатор) заключен договор аренды N 8/13 от 16.12.2013 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 06.03.2014, N 2 от 14.04.2014), согласно условиям которого арендодатель по акту приема - передачи от 16.12.2013 передал во временное владение и пользование арендатору железнодорожный путь N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42 (т. 1, л.д. 9-14).
В соответствии с пунктом 3.1. договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 25000 руб.
Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что за расчетный период арендная плата уплачивается арендатором авансом, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 23-АЛ N 465038 от 05.04.2013, собственником железнодорожного пути N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42, являлось закрытое акционерное общество мебельная фирма "Краснодар" (т. 1, л.д. 36).
С 03.09.2014 на основании договора купли-продажи N 01/19/08-2014 от 19.08.2014 право собственности на указанный железнодорожный путь перешло к обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти - 1", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АН N 052162 (т. 1, л.д. 37-40).
По условиям договора аренды, срок аренды истек 31.07.2014, однако до настоящего времени железнодорожный путь N 95, являющийся объектом аренды, находится во владении ответчика (арендатора) и не передан истцу (арендодателю) по акту приема - передачи.
Как указывает истец, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб.
Истец направлял в адрес ответчика претензию N 31 от 29.06.2016 с требованием оплаты задолженности по договору в общем размере 750000, включающую в себя арендную плату в размере 575000 руб. и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 175000 руб. (т. 1, л.д. 16-17), которая оставлена последним без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Материалами дела подтверждается передача спорного имущества ответчику по акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 16.12.2013 (т. 1, л.д. 11).
Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 602 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как было указано ранее, с 03.09.2014 истец является собственником железнодорожного пути N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
Арбитражный суд Краснодарского края, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на прекращение арендных отношений между ним и истцом, ссылаясь на ликвидацию предыдущего арендодателя по договору аренды - ЗАО МФ "Краснодар".
Вместе с тем заявителем не учтено, что государственная запись о ликвидации ЗАО МФ "Краснодар" внесена в единый государственный реестр юридических лиц 15.07.2015. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - железнодорожного пути N 95, являющегося предметом аренды, заключен между предыдущим арендодателем - ЗАО МФ "Краснодар" и истцом 19.08.2014.
Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
С 03.09.2014 право собственности на железнодорожный путь N 95 перешло к ООО "КраснодарПроперти-1", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АН N 052162, следовательно, с 03.09.2014 истец является арендодателем по договору аренды.
Факт ликвидации общества (предыдущего арендодателя) не мог повлиять на арендные правоотношения истца и ответчика.
Доводы ответчика о прекращении арендных отношений заявлялись в суде первой инстанции, были всесторонне исследованы и правомерно отклонены судом как необоснованные, основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.
Апелляционная коллегия также отклоняет довод апеллянта об отсутствии уведомления ответчика о переходе права собственности на спорный объект.
В материалах дела имеется письмо N 129 от 11.09.2014 об уведомлении ответчика о смене арендодателя по договору аренды, а также письмо ответчика N ЮБ-44/16 от 22.03.2015 об обмене линейного объекта (т. 1, л.д. 104, 105).
Кроме того, в материалы дела представлены письма истца N 6 от 28.03.2016 и N 49 от 24.06.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Таким образом, если арендатор не будет уведомлен о состоявшемся переходе прав, новый собственник несет риск возникших неблагоприятных последствий. Уплата арендатором арендных платежей прежнему арендодателю в этом случае должна признаваться исполнением надлежащему кредитору (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование своих возражений ответчик ссылается на неприменение судом нормы пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Вместе с тем, ответчиком не предоставлено доказательств оплаты по договору как первоначальному, так и новому кредитору (истцу).
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика суммы основного долга по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб. является верным.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 175000 руб. за период с 03.09.2014 по 31.07.2016.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки по уплате арендной платы подлежит оплате пеня в размере 1% от суммы задолженности.
Установив просрочку в исполнении обязательства, Арбитражный суд Краснодарского края, проверив расчет пени, признал его ошибочным, поскольку произведен без учета п. 3.6 договора. Суд первой инстанции указал, что у истца отсутствовали правовые основания для начисления договорной неустойки за период до 26.09.2014.
Между тем, данный вывод суда первой инстанции является необоснованным, поскольку согласно пункту 3.6. договора арендная плата уплачивается арендатором авансом, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.
Поскольку заявленным периодом задолженности является период, начиная с сентября 2014, постольку оплата в силу названного условия договора должна была быть произведена до 25.08.2014.
Таким образом, начисление неустойки с 03.09.2014 является правом истца и не нарушает прав ответчика. За заявленный истцом период (с 03.09.2014 по 31.07.2016) неустойка составляет 175000 руб.
Вместе с тем, учитывая, что размер неустойки, рассчитанный судом апелляционной инстанции, фактически составляет сумму большую, чем заявил истец, а арбитражный суд в соответствии с действующим арбитражным процессуальным законодательством не вправе выйти за пределы исковых требований, удовлетворению подлежит требование о взыскании неустойки, заявленной истцом - 175000 руб.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не оплачивалась, постольку таковая в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с заявителя жалобы в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-35510/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2017 N 15АП-5743/2017 ПО ДЕЛУ N А32-35510/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. N 15АП-5743/2017
Дело N А32-35510/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (ответчика): представитель Дыбань О.В. по доверенности от 11.11.2016,
от заинтересованного лица (истца): представители Ерохина Т.В. по доверенности от 01.09.2016, Швидченко А.В. по доверенности от 01.09.2016, Мацуков В.Е. по доверенности от 03.04.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-35510/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" (ИНН 2308140741, ОГРН 1082308001159)
к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553)
о взыскании задолженности в размере 575000 руб., неустойки в размере 175000 руб.,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 575000 руб. за период с 03.09.2014 по 31.07.2016, неустойки в размере 175000 руб.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного заседания. Исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" в пользу общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" взыскана задолженность по арендной плате в размере 575000 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 175000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 18000 руб.
Судом первой инстанции установлены факт наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы и факт наличия задолженности. Расчет пени судом проверен и признан неверным, однако по расчету суда неустойка составляет больший размер, нежели заявлено истцом.
Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 21.02.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - судом не исследован факт прекращения арендных отношений;
- - отсутствует уведомление ответчика о состоявшейся смене собственника (арендодателя) имущества;
- - судом не дана оценка доводам ответчика о злоупотреблении истцом на получение арендных платежей по договору аренды;
- - суд не исследовал факт невозможности использования ответчиком арендованного имущества.
От общества с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти-1" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последнее считает доводы жалобы необоснованными и подлежащими отклонению. Факт ликвидации предыдущего арендодателя никаким образом не мог повлиять на арендные правоотношения истца и ответчика. Доводы ответчика о прекращении арендных отношений были всесторонне исследованы судом первой инстанции на основании материалов дела, и были отклонены судом как необоснованные, основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам. В материалы дела представлено - письмо N 129 от 11.09.2014. Доводы ответчика об отсутствии у последнего информации о переходе права собственности на линейный объект опровергаются письмами N ЮБ-44/16 от 2.03.2015 о смене линейного объекта, N 6 от 28.03.2016, N 49 от 24.06.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.
Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представители заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям отзыва.
Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя (ответчика) и заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между закрытым акционерным обществом мебельная фирма "Краснодар" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (арендатор) заключен договор аренды N 8/13 от 16.12.2013 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 06.03.2014, N 2 от 14.04.2014), согласно условиям которого арендодатель по акту приема - передачи от 16.12.2013 передал во временное владение и пользование арендатору железнодорожный путь N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42 (т. 1, л.д. 9-14).
В соответствии с пунктом 3.1. договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 25000 руб.
Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что за расчетный период арендная плата уплачивается арендатором авансом, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 23-АЛ N 465038 от 05.04.2013, собственником железнодорожного пути N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42, являлось закрытое акционерное общество мебельная фирма "Краснодар" (т. 1, л.д. 36).
С 03.09.2014 на основании договора купли-продажи N 01/19/08-2014 от 19.08.2014 право собственности на указанный железнодорожный путь перешло к обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарПроперти - 1", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АН N 052162 (т. 1, л.д. 37-40).
По условиям договора аренды, срок аренды истек 31.07.2014, однако до настоящего времени железнодорожный путь N 95, являющийся объектом аренды, находится во владении ответчика (арендатора) и не передан истцу (арендодателю) по акту приема - передачи.
Как указывает истец, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб.
Истец направлял в адрес ответчика претензию N 31 от 29.06.2016 с требованием оплаты задолженности по договору в общем размере 750000, включающую в себя арендную плату в размере 575000 руб. и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 175000 руб. (т. 1, л.д. 16-17), которая оставлена последним без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Материалами дела подтверждается передача спорного имущества ответчику по акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 16.12.2013 (т. 1, л.д. 11).
Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 602 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как было указано ранее, с 03.09.2014 истец является собственником железнодорожного пути N 95, инвентарный номер 36517-915, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 42.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
Арбитражный суд Краснодарского края, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на прекращение арендных отношений между ним и истцом, ссылаясь на ликвидацию предыдущего арендодателя по договору аренды - ЗАО МФ "Краснодар".
Вместе с тем заявителем не учтено, что государственная запись о ликвидации ЗАО МФ "Краснодар" внесена в единый государственный реестр юридических лиц 15.07.2015. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - железнодорожного пути N 95, являющегося предметом аренды, заключен между предыдущим арендодателем - ЗАО МФ "Краснодар" и истцом 19.08.2014.
Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
С 03.09.2014 право собственности на железнодорожный путь N 95 перешло к ООО "КраснодарПроперти-1", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АН N 052162, следовательно, с 03.09.2014 истец является арендодателем по договору аренды.
Факт ликвидации общества (предыдущего арендодателя) не мог повлиять на арендные правоотношения истца и ответчика.
Доводы ответчика о прекращении арендных отношений заявлялись в суде первой инстанции, были всесторонне исследованы и правомерно отклонены судом как необоснованные, основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.
Апелляционная коллегия также отклоняет довод апеллянта об отсутствии уведомления ответчика о переходе права собственности на спорный объект.
В материалах дела имеется письмо N 129 от 11.09.2014 об уведомлении ответчика о смене арендодателя по договору аренды, а также письмо ответчика N ЮБ-44/16 от 22.03.2015 об обмене линейного объекта (т. 1, л.д. 104, 105).
Кроме того, в материалы дела представлены письма истца N 6 от 28.03.2016 и N 49 от 24.06.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Таким образом, если арендатор не будет уведомлен о состоявшемся переходе прав, новый собственник несет риск возникших неблагоприятных последствий. Уплата арендатором арендных платежей прежнему арендодателю в этом случае должна признаваться исполнением надлежащему кредитору (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование своих возражений ответчик ссылается на неприменение судом нормы пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Вместе с тем, ответчиком не предоставлено доказательств оплаты по договору как первоначальному, так и новому кредитору (истцу).
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика суммы основного долга по арендной плате за период с 03.09.2014 по 31.07.2016 в размере 575000 руб. является верным.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 175000 руб. за период с 03.09.2014 по 31.07.2016.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки по уплате арендной платы подлежит оплате пеня в размере 1% от суммы задолженности.
Установив просрочку в исполнении обязательства, Арбитражный суд Краснодарского края, проверив расчет пени, признал его ошибочным, поскольку произведен без учета п. 3.6 договора. Суд первой инстанции указал, что у истца отсутствовали правовые основания для начисления договорной неустойки за период до 26.09.2014.
Между тем, данный вывод суда первой инстанции является необоснованным, поскольку согласно пункту 3.6. договора арендная плата уплачивается арендатором авансом, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.
Поскольку заявленным периодом задолженности является период, начиная с сентября 2014, постольку оплата в силу названного условия договора должна была быть произведена до 25.08.2014.
Таким образом, начисление неустойки с 03.09.2014 является правом истца и не нарушает прав ответчика. За заявленный истцом период (с 03.09.2014 по 31.07.2016) неустойка составляет 175000 руб.
Вместе с тем, учитывая, что размер неустойки, рассчитанный судом апелляционной инстанции, фактически составляет сумму большую, чем заявил истец, а арбитражный суд в соответствии с действующим арбитражным процессуальным законодательством не вправе выйти за пределы исковых требований, удовлетворению подлежит требование о взыскании неустойки, заявленной истцом - 175000 руб.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не оплачивалась, постольку таковая в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с заявителя жалобы в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-35510/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евро-Дом" (ИНН 3444081350, ОГРН 1023402647553) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)