Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что им были осуществлены авансовые платежи в адрес собственников площадей, а договором предусмотрено, что при уплате авансовых платежей договор считается продленным на неопределенный срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Солодовникова О.В.
07 ноября 2017 г. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кузиной Т.А., судей Серова Д.В., Леонтенковой Е.А.,
при секретаре судебного заседания П.А.,
с участием представителя ответчиков К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "ПК "РУС ТЭК" на решение Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 г.
гражданское дело по иску ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о понуждении перезаключить договор аренды и по встречному иску У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" об освобождении части занимаемого помещения.
Заслушав доклад судьи Серова Д.В., судебная коллегия
установила:
ООО "ПК "РУС ТЭК" обратилось в суд с иском к П.М. У.Н. (с учетом уточнений) о понуждении перезаключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров, находящегося во владении ООО "ПК "РУС ТЭК", на условиях договора аренды от 01.05.2011 г., пролонгированного договором от 02.01.2012 г., на период произведенных авансовых платежей арендной платы за арендуемое имущество до 31.12.2022 г. из расчета 10000 руб. за 400 кв. метров. Объект аренды: <адрес>, общая площадь здания <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N.
В обоснование иска указано, что Общество с ограниченной ответственность "Производственная Компания "РУС ТЭК" арендует и эксплуатирует в соответствии с договором аренды от 05.07.2012 г., договорами от 01.05.2011 г. и 01.02.2012 г., помещения в объеме 400 кв. м по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Владельцами объекта недвижимости являются П.М. и У.Н. по ? доли в праве долевой собственности каждая.
Помещения находятся у истца в субаренде по договору с "ООО Марка-профи". Договором от 02.01.2012 г. между "Марка-профи" и собственниками предусмотрено, что "Марка-профи" может принятые площади сдать в субаренду "ПК "РУС ТЭК". Договором аренды предусмотрено, что платежи "ПК РУС ТЭК" может перечислять непосредственно собственникам объекта недвижимости, договорные обязательства считаются пролонгированными на период предоплаченной арендной платы.
В настоящий момент существуют споры в суде общей юрисдикции в отношении данных площадей, где собственники отказываются признавать договорные отношения, заключенные между ООО "Марка-профи", П.М., У.Н. и "ПК "РУС ТЭК". В судах рассматривается требование признать незаконными действия собственников, которые блокировали доступ к арендованным площадям и к имуществу, которые занимали "Марка-профи" и "ООО "ПК РУС ТЭК".
В ходе рассмотрения дел истцам стало известно, что ООО "Марка-профи" прекратило существование.
За 2013 - 2016 годы ООО "ПК "РУС ТЭК" перечислило на счета ответчиков авансом 1291.5 тыс.рублей в счет арендных платежей за арендуемое имущество за период по 2023 год.
Учитывая, что истцом осуществлены авансовые платежи в адрес собственников площадей, договором предусмотрено, что при оплате авансовых платежей договор считается продленным на неопределенный срок, истец просил удовлетворить заявленные требования.
Ответчиком У.М. предъявлен встречный иск к ООО "ПК "РУС ТЭК" об освобождении части занимаемого помещения площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>. В обоснование встречного иска указано, что в связи с исключением ООО "Марка-профи" из ЕГРЮЛ, то есть с 09.06.2016 г., все договорные отношения с ними прекращены. Каких-либо соглашений между сторонами по поводу аренды имущества не заключалось, и основания для заключения такого договора отсутствуют. Таким образом, ответчик без законных на то оснований пользуется принадлежащим истцу на праве долевой собственности имуществом.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 г. иск ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о возложении обязанности перезаключить договор аренды оставлен без удовлетворения за необоснованностью.
Встречный иск У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" о возложении обязанности освободить занимаемую часть помещения удовлетворен. На ООО "ПК "РУС ТЭК" возложена обязанность освободить занимаемую часть помещения по адресу: <адрес>, составляющую площадь 400 кв. м.
В апелляционной жалобе ООО "ПК "РУС ТЭК", в лице своего представителя, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении требований ООО "ПК "РУС ТЭК" в полном объеме, в удовлетворении встречного иска У.Н. отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что в материалах дела имеются доказательства законности требований ООО "ПК "РУС ТЭК". Удовлетворяя встречный иск У.Н., суд вышел за рамки исковых требований, поскольку У.Н. принадлежит ? доли в праве собственности на спорный объект недвижимого имущества. Договор аренды заключен с У.Н. и П.М. как с владельцами в равных долях по ? доли принадлежащей каждой. У.Н. может предъявлять требования на объем принадлежащего и переданного ей имущества. ООО "ПК "РУС ТЭК" получил в аренду 400 кв. м, соответственно, по ? доли принадлежащей каждому собственнику. Решение принято по неполно изученным материалам, доказательствам и доводам сторон дана неверная оценка. В решении суд указал, что довод о том, что арендуемая площадь составляла 400 кв. м, является необоснованным, поскольку предмет договора обозначен в тексте: это помещение площадью 200 кв. м. Данный вывод является ошибочным и противоречит материалам дела.
В заседании судебной коллегии представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснив, что ООО "ПК "РУС ТЭК" по прежнему занимает спорные помещения.
Иные лица, участвующие в деле, либо их представители, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке и заблаговременно, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений, результаты отслеживания почтовой корреспонденции.
При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ, принимая во внимание согласие представителя ответчиков, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном гл. 39 ГПК РФ, с учетом положений ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что П.М. и У.Н. принадлежит на праве долевой собственности (по ? доле каждой) отдельно стоящее здание (материальный склад), назначение - нежилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.
01.05.2011 г. между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором), был заключен договор аренды помещения. Предметом договора являлось помещение/территория/ производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 122-124).
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что характеристика арендуемых помещений отражается в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата за арендуемые помещения установлена сторонами 10000 руб. (п. 2.1 договора).
Согласно акту приема-передачи помещения от 03.08.2011 г. производственное помещение площадью 200 кв. м по адресу, указанному в договоре аренды, передано арендатору (л.д. 129).
02.01.2012 г. между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором), заключен очередной договор аренды помещения (л.д. 125-127).
Согласно п. 1.1 указанного договора, стороны договорились пролонгировать договор аренды помещения от 01.05.2011 г. на неопределенный срок.
В этом же пункте договора указано, что арендодатель и арендатор договорились о возможности сдачи помещения в субаренду ООО "ПК "РУС ТЭК". Платежи, перечисленные от ООО "ПК "РУС ТЭК" в адрес арендодателей по текущему договору аренды, считать арендными платежами за ООО "Марка-Профи". Арендодатель и Арендатор договорились, что стоимость аренды помещения сохраняется и не подлежит изменению на сумму предоплаченных авансовых платежей за арендованное недвижимое имущество.
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что характеристика арендуемых помещений отражается в акте приема-передачи, который подписывается уполномоченными лицами сторон в момент передачи помещений Арендатору. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1).
Арендная плата за арендуемые помещения установлена сторонами 10000 руб. (п. 2.1 договора).
Согласно акту приема-передачи помещения складского помещения от 02.01.2012 г. П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду складское помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 128).
05.07.2012 г. между ООО "Марка-Профи" и ООО "ПК "РУС ТЭК" был заключен договор аренды (субаренды) помещения общей площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>. Арендная плата по договору составляла 20000 рублей.
Срок действия данного договора определен до 31.04.2013 года. При оплате авансовых арендных платежей договор считается пролонгированным на неопределенный срок или на сумму предоплаченного периода (п. п. 5.1, 5.5 договора). По истечении указанного срока отношения между сторонами не прекращены.
09.06.2016 г. ООО "Марка-Профи" было исключено из ЕГРЮЛ и, следовательно, прекратило свое существование.
В связи с прекращением существования стороны, договора аренды, заключенные между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором) досрочно прекращены.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "ПК "РУС ТЭК" о понуждении П.М. и У.Н. перезаключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров, находящегося во владении ООО "ПК "РУС ТЭК", на условиях прекращенных договоров аренды, суд исходил из того, что предмет заключенного между П.М., У.Н. и ООО "Марка-Профи" договора аренды отличается от предмета договора аренды, описанного в исковых требованиях ООО "ПК "РУС ТЭК", по площади помещения.
С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм права видно, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем.
Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.
Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд (ст. 11 ГК Российской Федерации).
В силу п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона для которой в соответствии с цитируемым кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как указано выше, объектом договора аренды от 01.05.2011 г. являлось помещение/ территория/ общей площадью 200 кв. м производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 122-124).
В соответствии с актом приема-передачи помещения от 03.08.2011 г., П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду производственное помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 129).
Объектом аренды по договору от 02.01.2012 г. являлось недвижимое имущество площадью 200 кв. м производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 125-127).
В соответствии с актом приема-передачи складского помещения от 02.01.2012 г. П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду складское помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 128).
Таким образом, из представленных договоров и актов приема-передачи следует, что арендодателями было передано производственное помещение площадью 200 кв. м и складское помещение площадью 200 кв. м, т.е. П.М. и У.Н. передали арендатору складское и производственное помещения общей площадью 400 кв. м.
При таких обстоятельствах вывод суда, что предмет заключенного между П.М., У.Н. и ООО "Марка-Профи" договора аренды отличается от предмета договора аренды, описанного в иске ООО "ПК "РУС ТЭК", является ошибочным.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что ООО "ПК "РУС ТЭК" имеет право на перезаключение с ним договора аренды помещений площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>, на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, на условиях, соответствующих условиям прекращенных договоров аренды, а суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении иска ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н.
Решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "ПК "РУС ТЭК".
Соответственно, вывод суда первой инстанции, что ООО "ПК "РУС ТЭК" без каких-либо правовых оснований занимает спорное помещение, также является необоснованным.
Поскольку вышеуказанные выводы признаны судебной коллегий ошибочными, то решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. и отказе в удовлетворении встречного иска У.Н.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 года отменить, апелляционную жалобу ООО "ПК "РУС ТЭК" удовлетворить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о возложении обязанности перезаключить договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, удовлетворить.
Обязать П.М. и У.Н. заключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, на условиях, соответствующих условиям договоров аренды нежилых помещений от 01.05.2011 г. и от 02.01.2012 г., заключенных между П.М. и У.Н. и ООО "Марка-профи" на неопределенный срок.
В удовлетворении встречного иска У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" о возложении обязанности освободить занимаемую часть помещения по адресу: <адрес>, составляющую площадь 400 кв. м, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-12830/2017
Требование: О понуждении перезаключить договор аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что им были осуществлены авансовые платежи в адрес собственников площадей, а договором предусмотрено, что при уплате авансовых платежей договор считается продленным на неопределенный срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N 33-12830/2017
Судья Солодовникова О.В.
07 ноября 2017 г. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кузиной Т.А., судей Серова Д.В., Леонтенковой Е.А.,
при секретаре судебного заседания П.А.,
с участием представителя ответчиков К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "ПК "РУС ТЭК" на решение Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 г.
гражданское дело по иску ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о понуждении перезаключить договор аренды и по встречному иску У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" об освобождении части занимаемого помещения.
Заслушав доклад судьи Серова Д.В., судебная коллегия
установила:
ООО "ПК "РУС ТЭК" обратилось в суд с иском к П.М. У.Н. (с учетом уточнений) о понуждении перезаключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров, находящегося во владении ООО "ПК "РУС ТЭК", на условиях договора аренды от 01.05.2011 г., пролонгированного договором от 02.01.2012 г., на период произведенных авансовых платежей арендной платы за арендуемое имущество до 31.12.2022 г. из расчета 10000 руб. за 400 кв. метров. Объект аренды: <адрес>, общая площадь здания <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N.
В обоснование иска указано, что Общество с ограниченной ответственность "Производственная Компания "РУС ТЭК" арендует и эксплуатирует в соответствии с договором аренды от 05.07.2012 г., договорами от 01.05.2011 г. и 01.02.2012 г., помещения в объеме 400 кв. м по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Владельцами объекта недвижимости являются П.М. и У.Н. по ? доли в праве долевой собственности каждая.
Помещения находятся у истца в субаренде по договору с "ООО Марка-профи". Договором от 02.01.2012 г. между "Марка-профи" и собственниками предусмотрено, что "Марка-профи" может принятые площади сдать в субаренду "ПК "РУС ТЭК". Договором аренды предусмотрено, что платежи "ПК РУС ТЭК" может перечислять непосредственно собственникам объекта недвижимости, договорные обязательства считаются пролонгированными на период предоплаченной арендной платы.
В настоящий момент существуют споры в суде общей юрисдикции в отношении данных площадей, где собственники отказываются признавать договорные отношения, заключенные между ООО "Марка-профи", П.М., У.Н. и "ПК "РУС ТЭК". В судах рассматривается требование признать незаконными действия собственников, которые блокировали доступ к арендованным площадям и к имуществу, которые занимали "Марка-профи" и "ООО "ПК РУС ТЭК".
В ходе рассмотрения дел истцам стало известно, что ООО "Марка-профи" прекратило существование.
За 2013 - 2016 годы ООО "ПК "РУС ТЭК" перечислило на счета ответчиков авансом 1291.5 тыс.рублей в счет арендных платежей за арендуемое имущество за период по 2023 год.
Учитывая, что истцом осуществлены авансовые платежи в адрес собственников площадей, договором предусмотрено, что при оплате авансовых платежей договор считается продленным на неопределенный срок, истец просил удовлетворить заявленные требования.
Ответчиком У.М. предъявлен встречный иск к ООО "ПК "РУС ТЭК" об освобождении части занимаемого помещения площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>. В обоснование встречного иска указано, что в связи с исключением ООО "Марка-профи" из ЕГРЮЛ, то есть с 09.06.2016 г., все договорные отношения с ними прекращены. Каких-либо соглашений между сторонами по поводу аренды имущества не заключалось, и основания для заключения такого договора отсутствуют. Таким образом, ответчик без законных на то оснований пользуется принадлежащим истцу на праве долевой собственности имуществом.
Решением Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 г. иск ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о возложении обязанности перезаключить договор аренды оставлен без удовлетворения за необоснованностью.
Встречный иск У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" о возложении обязанности освободить занимаемую часть помещения удовлетворен. На ООО "ПК "РУС ТЭК" возложена обязанность освободить занимаемую часть помещения по адресу: <адрес>, составляющую площадь 400 кв. м.
В апелляционной жалобе ООО "ПК "РУС ТЭК", в лице своего представителя, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении требований ООО "ПК "РУС ТЭК" в полном объеме, в удовлетворении встречного иска У.Н. отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что в материалах дела имеются доказательства законности требований ООО "ПК "РУС ТЭК". Удовлетворяя встречный иск У.Н., суд вышел за рамки исковых требований, поскольку У.Н. принадлежит ? доли в праве собственности на спорный объект недвижимого имущества. Договор аренды заключен с У.Н. и П.М. как с владельцами в равных долях по ? доли принадлежащей каждой. У.Н. может предъявлять требования на объем принадлежащего и переданного ей имущества. ООО "ПК "РУС ТЭК" получил в аренду 400 кв. м, соответственно, по ? доли принадлежащей каждому собственнику. Решение принято по неполно изученным материалам, доказательствам и доводам сторон дана неверная оценка. В решении суд указал, что довод о том, что арендуемая площадь составляла 400 кв. м, является необоснованным, поскольку предмет договора обозначен в тексте: это помещение площадью 200 кв. м. Данный вывод является ошибочным и противоречит материалам дела.
В заседании судебной коллегии представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснив, что ООО "ПК "РУС ТЭК" по прежнему занимает спорные помещения.
Иные лица, участвующие в деле, либо их представители, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке и заблаговременно, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений, результаты отслеживания почтовой корреспонденции.
При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ, принимая во внимание согласие представителя ответчиков, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном гл. 39 ГПК РФ, с учетом положений ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что П.М. и У.Н. принадлежит на праве долевой собственности (по ? доле каждой) отдельно стоящее здание (материальный склад), назначение - нежилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.
01.05.2011 г. между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором), был заключен договор аренды помещения. Предметом договора являлось помещение/территория/ производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 122-124).
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что характеристика арендуемых помещений отражается в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата за арендуемые помещения установлена сторонами 10000 руб. (п. 2.1 договора).
Согласно акту приема-передачи помещения от 03.08.2011 г. производственное помещение площадью 200 кв. м по адресу, указанному в договоре аренды, передано арендатору (л.д. 129).
02.01.2012 г. между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором), заключен очередной договор аренды помещения (л.д. 125-127).
Согласно п. 1.1 указанного договора, стороны договорились пролонгировать договор аренды помещения от 01.05.2011 г. на неопределенный срок.
В этом же пункте договора указано, что арендодатель и арендатор договорились о возможности сдачи помещения в субаренду ООО "ПК "РУС ТЭК". Платежи, перечисленные от ООО "ПК "РУС ТЭК" в адрес арендодателей по текущему договору аренды, считать арендными платежами за ООО "Марка-Профи". Арендодатель и Арендатор договорились, что стоимость аренды помещения сохраняется и не подлежит изменению на сумму предоплаченных авансовых платежей за арендованное недвижимое имущество.
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что характеристика арендуемых помещений отражается в акте приема-передачи, который подписывается уполномоченными лицами сторон в момент передачи помещений Арендатору. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1).
Арендная плата за арендуемые помещения установлена сторонами 10000 руб. (п. 2.1 договора).
Согласно акту приема-передачи помещения складского помещения от 02.01.2012 г. П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду складское помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 128).
05.07.2012 г. между ООО "Марка-Профи" и ООО "ПК "РУС ТЭК" был заключен договор аренды (субаренды) помещения общей площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>. Арендная плата по договору составляла 20000 рублей.
Срок действия данного договора определен до 31.04.2013 года. При оплате авансовых арендных платежей договор считается пролонгированным на неопределенный срок или на сумму предоплаченного периода (п. п. 5.1, 5.5 договора). По истечении указанного срока отношения между сторонами не прекращены.
09.06.2016 г. ООО "Марка-Профи" было исключено из ЕГРЮЛ и, следовательно, прекратило свое существование.
В связи с прекращением существования стороны, договора аренды, заключенные между П.М. и У.Н., с одной стороны (арендодателями), и ООО "Марка-профи", с другой стороны (арендатором) досрочно прекращены.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "ПК "РУС ТЭК" о понуждении П.М. и У.Н. перезаключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров, находящегося во владении ООО "ПК "РУС ТЭК", на условиях прекращенных договоров аренды, суд исходил из того, что предмет заключенного между П.М., У.Н. и ООО "Марка-Профи" договора аренды отличается от предмета договора аренды, описанного в исковых требованиях ООО "ПК "РУС ТЭК", по площади помещения.
С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм права видно, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем.
Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.
Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд (ст. 11 ГК Российской Федерации).
В силу п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона для которой в соответствии с цитируемым кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как указано выше, объектом договора аренды от 01.05.2011 г. являлось помещение/ территория/ общей площадью 200 кв. м производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 122-124).
В соответствии с актом приема-передачи помещения от 03.08.2011 г., П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду производственное помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 129).
Объектом аренды по договору от 02.01.2012 г. являлось недвижимое имущество площадью 200 кв. м производственного назначения по адресу: <адрес> (л.д. 125-127).
В соответствии с актом приема-передачи складского помещения от 02.01.2012 г. П.М. и У.Н. передали, а ООО "Марка-Профи" приняло в аренду складское помещение по вышеуказанному адресу, общей площадью 200 кв. м (л.д. 128).
Таким образом, из представленных договоров и актов приема-передачи следует, что арендодателями было передано производственное помещение площадью 200 кв. м и складское помещение площадью 200 кв. м, т.е. П.М. и У.Н. передали арендатору складское и производственное помещения общей площадью 400 кв. м.
При таких обстоятельствах вывод суда, что предмет заключенного между П.М., У.Н. и ООО "Марка-Профи" договора аренды отличается от предмета договора аренды, описанного в иске ООО "ПК "РУС ТЭК", является ошибочным.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что ООО "ПК "РУС ТЭК" имеет право на перезаключение с ним договора аренды помещений площадью 400 кв. м по адресу: <адрес>, на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, на условиях, соответствующих условиям прекращенных договоров аренды, а суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении иска ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н.
Решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "ПК "РУС ТЭК".
Соответственно, вывод суда первой инстанции, что ООО "ПК "РУС ТЭК" без каких-либо правовых оснований занимает спорное помещение, также является необоснованным.
Поскольку вышеуказанные выводы признаны судебной коллегий ошибочными, то решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. и отказе в удовлетворении встречного иска У.Н.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 23 июня 2017 года отменить, апелляционную жалобу ООО "ПК "РУС ТЭК" удовлетворить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ООО "ПК "РУС ТЭК" к П.М., У.Н. о возложении обязанности перезаключить договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, удовлетворить.
Обязать П.М. и У.Н. заключить с ООО "ПК "РУС ТЭК" договор аренды нежилого помещения площадью 400 квадратных метров на первом этаже отдельно стоящего 2-этажного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, условный N, кадастровый N, на условиях, соответствующих условиям договоров аренды нежилых помещений от 01.05.2011 г. и от 02.01.2012 г., заключенных между П.М. и У.Н. и ООО "Марка-профи" на неопределенный срок.
В удовлетворении встречного иска У.Н. к ООО "ПК "РУС ТЭК" о возложении обязанности освободить занимаемую часть помещения по адресу: <адрес>, составляющую площадь 400 кв. м, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)