Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-643/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г.,
Общество с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" обратилось 25 апреля 2017 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 4 апреля 2017 г. N 51-3495/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" - С.Н., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Не согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не соответствующими требованиям законодательства по основаниям, приведенным в письменных возражениях.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - М., действующий по доверенности, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве, заинтересованного лица ИФНС России N 15 по г. Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М., исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 марта 2002 г. между Московским земельным комитетом и закрытым акционерным обществом "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-018398, по условиям которого закрытому акционерному обществу "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" предоставлен на условиях аренды для эксплуатации станции технического обслуживания земельный участок общей площадью 3942 кв. м, состоящий из двух обособленных участков: Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м, имеющие адресные ориентиры: *. Договор аренды заключен сроком до 28 октября 2045 г. (л.д. 9 - 22 том 1).
15 апреля 2004 г. между Московским земельным комитетом, закрытым акционерным обществом "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" и обществом с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" заключено дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды земельного участка N М-02-018398 28 марта 2002 г., по условиям которого права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме перешли от закрытого акционерного общества "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" к новому арендатору обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо". При этом внесены изменения в договор аренды в части целевого использования переданного в аренду земельного участка: "Целевое использование земельного участка считать - эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м) (л.д. 23 - 25 том 1). При этом по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на государственный кадастровый учет поставлены оба земельных участка Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м, имеющие адресные ориентиры: *, с видом разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)" (л.д. 30 - 32 - том 1).
Таким образом, спорный земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, с видом разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)", находится в пользовании административного истца на условиях аренды, размер арендной платы исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка.
При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 15 марта 2017 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 4 апреля 2017 г. N 51-3495/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. (л.д. 41 - 249 том 1).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 17 мая 2017 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М.:
- - отчет об оценке от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
- - рыночная стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. (л.д. 4 - 90 том 2).
Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные возражения на экспертное заключение.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - М. не оспаривал выводы оценочной судебной экспертизы, но считает правильной и достоверной кадастровую стоимость. При этом административные ответчики и заинтересованное лицо не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.
Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные истец и ответчики, заинтересованное лицо суду не заявили.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Рассмотрев письменные возражения административного истца на заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности письменных возражений по следующим обстоятельствам:
1. Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Положения статей 19 и 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что основаниями производства судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении являются определение суда, постановления судьи, лица, производящего дознание, следователя. Судебная экспертиза считается назначенной со дня вынесения соответствующего определения или постановления. В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На основании приведенных норм права проведение оценочной судебной экспертизы может быть поручено судом экспертному учреждению, которое не является государственным судебно-экспертным учреждением, но эксперты которого обладают специальными знаниями в области оценочной деятельности.
Как указывалось выше, определением Московского городского суда от 17 мая 2017 года проведение оценочной судебной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра". При этом выбор конкретного эксперта поручен руководителю общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра", что соответствует положениям части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения под роспись (л.д. 5 том 2). Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, экспертная специальность "оценщик", что подтверждается диплом РВ N 295907 от 28 декабря 1988 г., регистрационный N 44650 и дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 871442 от 20 сентября 2006 г., регистрационный номер 1215-6Д. Также эксперт прошел повышение квалификации по программе "оценочная деятельность" в НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается удостоверением N 772403959846 от 18 февраля 2017 г., регистрационный номер 0039. Эксперт является членом саморегулируемой организации оценщиков "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", включен в реестр членов 29 декабря 2016 г., регистрационный номер 356, подтверждается свидетельством от 3 марта 2017 г. Гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в ОАО "АльфаСтрахование" за N 0991R/776/F0119/7 от 1 марта 2017 г., период страхования с 21 апреля 2017 г. по 20 апреля 2018 г. Эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., работает оценщиком в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра".
При таких обстоятельствах являются необоснованными доводы представителя административного истца относительно отсутствия у эксперта права на проведение оценочной судебной экспертизы.
2. При проведении судебной экспертизы экспертном не допущено нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611, в частности:
1). В ходе допроса эксперт С.М. пояснил, что он непосредственно осматривал объект оценки - спорный земельный участок, а также расположенное на данном земельном участке нежилое здание, о проведении осмотра эксперт не уведомлял административного истца, так как доступ на территорию земельного участка и в здание является открытым. В подтверждение данных обстоятельств эксперт предоставил суду фотографии, сделанные им в ходе осмотра. Вследствие этого являются несостоятельными доводы представителя административного истца о том, что эксперт не осматривал объект оценки.
2). Одним из обстоятельств, послужившим основанием для признания экспертом отчета оценщика не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки явилось то, что оценщик при определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода исходил из того, что спорный земельный участок относится к оценочной группе - земли производственного назначения, и соответственно использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки промышленного назначения.
Оспаривая заключение оценочной судебной экспертизы, представитель административного истца указывает на необоснованность выводов судебного эксперта об отнесении спорного земельного участка к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, о необходимости отнесения земельного участка к категории земель производственного назначения. Указанное, по мнению административного истца, повлияло на правильность расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка и привело к недостоверности выводов эксперта. В подтверждение заявленных доводов административный истец предоставил суду заключения оценочных судебных экспертиз от 6 июля 2017 г. N 47/17-Э и N 48/17-Э, проведенных экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" в рамках других административных дел N 3а-659/2017 и N 3а-660/2017, согласно которым при определении величины рыночной стоимости нежилого здания площадью 706,9 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, и нежилого здания площадью 743,2 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, эксперт исходил из того, что оцениваемые нежилые здания являются ангарами, по технической документации предназначены под размещение ремонтных мастерских, фактически используются под автосервис. Также экспертом установлено, что оба этих нежилых здания расположены на земельном участке площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * с видом разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)", используемого для ведения предпринимательской деятельности. Вследствие этого эксперт определил рыночную стоимость данного земельного участка в размере * руб. методом сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Москве, схожего назначения с оцениваемым (автосервис, автомойка).
Суд считает необоснованными данные доводы административного истца по следующим обстоятельствам.
Как указывалось выше, по условиям договора аренды N М-02-018398 от 28 марта 2002 г. и сведениям Единого государственного реестра недвижимости, административному истцу предоставлен на условиях аренды земельный участок общей площадью 3942 кв. м, состоящий из двух самостоятельных и обособленных земельных участков: Р1 - площадью 793 кв. м с кадастровым номером * и Р2 - площадью 3149 кв. м с кадастровым номером *, имеющие адресные ориентиры: *. Целевое использование данного земельного участка общей площадью 3942 кв. м: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)". Вследствие этого, оба земельных участка Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м имеют один и тот же вид разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)".
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из вида фактического использования оцениваемого объекта.
По сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии спорный земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером * отнесен к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, соответственно и кадастровая стоимость спорного земельного участка определена методом массовой оценки исходя из указанной категории земельного участка.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и кадастровому паспорту, на спорном земельном участке площадью 793 кв. м с кадастровым номером * располагается нежилое здание общей площадью 581 кв. м с кадастровым номером * по адресу: * (л.д. 268 - 271 том 1). По сведениям технического паспорта на спорное здание, из общей площади здания в 581 кв. м имеют торговое назначение нежилые помещения площадью 366,9 кв. м (л.д. 246 том 1).
В ходе осмотра экспертом установлено, что указанное нежилое здание фактически используется административным истцом под размещение автосалона, в котором, кроме технического обслуживания автомобилей (продажа услуг), осуществляется продажа комплектующих материалов, запасных частей и аксессуаров, что наглядно подтверждается предоставленными экспертом фотографиями автосалона и его помещений. Кроме того, административный истец не оспаривал факт сдачи в аренду площадей данного нежилого здания в 2015 г. сторонним организациям обществу с ограниченной ответственностью "М-Кар", обществу с ограниченной ответственностью "Вегас-Авто" (л.д. 265 том 1).
Ссылки административного истца на заключения оценочных судебных экспертиз от 6 июля 2017 г. N 47/17-Э и N 48/17-Э, проведенных экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" в рамках других административных дел N 3а-659/2017 и N 3а-660/2017, являются несостоятельными, поскольку предметом настоящего спора являются другой объект недвижимости - земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером *, и на данном земельном участке расположено иное нежилое здание, помещения в котором имеют торговое назначение и фактически используется под размещение автосалона, в котором осуществляется также торговая деятельность.
Действительно, у спорного земельного участка и земельного участка площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * одинаковый вид разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)". Но необходимо исходить из приведенных выше условий договора аренды земельного участка и сведений кадастрового паспорта земельного участка, согласно которым земельные участки площадью 793 кв. м с кадастровым номером * и площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * являются обособленными, самостоятельными объектами недвижимости и на них расположены различные нежилые здания, которые имеют отличное фактическое использование. Так, на земельном участке площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * расположено два нежилых здания - ангары, которые по технической документации предназначены под размещение ремонтных мастерских и фактически используются под автосервис (автомойка), что относится к виду разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания". Тогда как на спорном земельном участке площадью 793 кв. м с кадастровым номером * расположено нежилое здание автосервиса, которое по технической документации предназначено и фактически используется в большей части под размещение торговли, что относится к виду разрешенного использования "эксплуатация автосалона".
На основании изложенного суд считает правильными и достоверными выводы судебной оценочной экспертизы об отнесению спорного земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов.
3). Поскольку спорный земельный участок правомерно отнесен экспертом к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, являются несостоятельными доводы административного истца о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги земельных участков, объектов-аналогов нежилых зданий не соответствуют фактическому виду использования и виду разрешенного использования спорного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.
4). В заключении экспертом приведены и проанализированы цены относительно объектов недвижимости, расположенных в г. Москве.
5). В таблице N 7 экспертного заключения приведен расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, из содержания которого усматривается. что эксперт применил необходимые корректировки к объектом-аналогам, в том числе корректировку на площадь и передаваемые права (л.д. 56 том 2). В подтверждение информации относительно принятых объектов-аналогов, их количественных и качественных характеристик, цены предложения, экспертом предоставлены принтскрины и официальные сведения сайта Росреестра (л.д. 86 - 88 том 2).
Таким образом, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка меньше его кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб., поскольку отчет оценщика от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 15 марта 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Разрешая ходатайство эксперта о возмещении расходов на оплату его услуг в размере * руб., суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., возложено законом на административного истца.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 предоставленный административным истцом отчет об оценке от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б признан не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. определена в другом размере. Таким образом, заключением эксперта нашли свое подтверждение доводы административного ответчика и заинтересованного лица о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административным истцом величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Кроме того, суд учитывает, что установленная решением суда рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб. незначительно (на 28%) отличается от его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп.
Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., разница между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка незначительная, суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Судом установлено, что для подачи административного искового заявления общество с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" уплатило государственную пошлину в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины для подачи юридическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 2000 руб. С учетом изложенного и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ суд считает необходимым возвратить административному истцу излишне уплаченную государственною пошлину в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 15 марта 2017 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в удовлетворении административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" излишне уплаченную государственную пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 18 августа 2017 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.08.2017 ПО ДЕЛУ N 3А-643/2017
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. по делу N 3а-643/2017
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-643/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" обратилось 25 апреля 2017 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 4 апреля 2017 г. N 51-3495/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" - С.Н., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Не согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не соответствующими требованиям законодательства по основаниям, приведенным в письменных возражениях.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - М., действующий по доверенности, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве, заинтересованного лица ИФНС России N 15 по г. Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М., исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 марта 2002 г. между Московским земельным комитетом и закрытым акционерным обществом "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-018398, по условиям которого закрытому акционерному обществу "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" предоставлен на условиях аренды для эксплуатации станции технического обслуживания земельный участок общей площадью 3942 кв. м, состоящий из двух обособленных участков: Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м, имеющие адресные ориентиры: *. Договор аренды заключен сроком до 28 октября 2045 г. (л.д. 9 - 22 том 1).
15 апреля 2004 г. между Московским земельным комитетом, закрытым акционерным обществом "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" и обществом с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" заключено дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды земельного участка N М-02-018398 28 марта 2002 г., по условиям которого права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме перешли от закрытого акционерного общества "АУТОТРЕДИНГ и СЕРВИС" к новому арендатору обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо". При этом внесены изменения в договор аренды в части целевого использования переданного в аренду земельного участка: "Целевое использование земельного участка считать - эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м) (л.д. 23 - 25 том 1). При этом по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на государственный кадастровый учет поставлены оба земельных участка Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м, имеющие адресные ориентиры: *, с видом разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)" (л.д. 30 - 32 - том 1).
Таким образом, спорный земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, с видом разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)", находится в пользовании административного истца на условиях аренды, размер арендной платы исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка.
При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 15 марта 2017 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 4 апреля 2017 г. N 51-3495/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N 791-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. (л.д. 41 - 249 том 1).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 17 мая 2017 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М.:
- - отчет об оценке от 14 февраля 2017 г. N 31.01/15-17Б, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
- - рыночная стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. (л.д. 4 - 90 том 2).
Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные возражения на экспертное заключение.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - М. не оспаривал выводы оценочной судебной экспертизы, но считает правильной и достоверной кадастровую стоимость. При этом административные ответчики и заинтересованное лицо не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.
Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные истец и ответчики, заинтересованное лицо суду не заявили.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" С.М., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Рассмотрев письменные возражения административного истца на заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности письменных возражений по следующим обстоятельствам:
1. Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Положения статей 19 и 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что основаниями производства судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении являются определение суда, постановления судьи, лица, производящего дознание, следователя. Судебная экспертиза считается назначенной со дня вынесения соответствующего определения или постановления. В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На основании приведенных норм права проведение оценочной судебной экспертизы может быть поручено судом экспертному учреждению, которое не является государственным судебно-экспертным учреждением, но эксперты которого обладают специальными знаниями в области оценочной деятельности.
Как указывалось выше, определением Московского городского суда от 17 мая 2017 года проведение оценочной судебной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра". При этом выбор конкретного эксперта поручен руководителю общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра", что соответствует положениям части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения под роспись (л.д. 5 том 2). Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, экспертная специальность "оценщик", что подтверждается диплом РВ N 295907 от 28 декабря 1988 г., регистрационный N 44650 и дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 871442 от 20 сентября 2006 г., регистрационный номер 1215-6Д. Также эксперт прошел повышение квалификации по программе "оценочная деятельность" в НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается удостоверением N 772403959846 от 18 февраля 2017 г., регистрационный номер 0039. Эксперт является членом саморегулируемой организации оценщиков "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", включен в реестр членов 29 декабря 2016 г., регистрационный номер 356, подтверждается свидетельством от 3 марта 2017 г. Гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в ОАО "АльфаСтрахование" за N 0991R/776/F0119/7 от 1 марта 2017 г., период страхования с 21 апреля 2017 г. по 20 апреля 2018 г. Эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., работает оценщиком в обществе с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра".
При таких обстоятельствах являются необоснованными доводы представителя административного истца относительно отсутствия у эксперта права на проведение оценочной судебной экспертизы.
2. При проведении судебной экспертизы экспертном не допущено нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611, в частности:
1). В ходе допроса эксперт С.М. пояснил, что он непосредственно осматривал объект оценки - спорный земельный участок, а также расположенное на данном земельном участке нежилое здание, о проведении осмотра эксперт не уведомлял административного истца, так как доступ на территорию земельного участка и в здание является открытым. В подтверждение данных обстоятельств эксперт предоставил суду фотографии, сделанные им в ходе осмотра. Вследствие этого являются несостоятельными доводы представителя административного истца о том, что эксперт не осматривал объект оценки.
2). Одним из обстоятельств, послужившим основанием для признания экспертом отчета оценщика не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки явилось то, что оценщик при определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода исходил из того, что спорный земельный участок относится к оценочной группе - земли производственного назначения, и соответственно использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки промышленного назначения.
Оспаривая заключение оценочной судебной экспертизы, представитель административного истца указывает на необоснованность выводов судебного эксперта об отнесении спорного земельного участка к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, о необходимости отнесения земельного участка к категории земель производственного назначения. Указанное, по мнению административного истца, повлияло на правильность расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка и привело к недостоверности выводов эксперта. В подтверждение заявленных доводов административный истец предоставил суду заключения оценочных судебных экспертиз от 6 июля 2017 г. N 47/17-Э и N 48/17-Э, проведенных экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" в рамках других административных дел N 3а-659/2017 и N 3а-660/2017, согласно которым при определении величины рыночной стоимости нежилого здания площадью 706,9 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, и нежилого здания площадью 743,2 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, эксперт исходил из того, что оцениваемые нежилые здания являются ангарами, по технической документации предназначены под размещение ремонтных мастерских, фактически используются под автосервис. Также экспертом установлено, что оба этих нежилых здания расположены на земельном участке площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * с видом разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)", используемого для ведения предпринимательской деятельности. Вследствие этого эксперт определил рыночную стоимость данного земельного участка в размере * руб. методом сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Москве, схожего назначения с оцениваемым (автосервис, автомойка).
Суд считает необоснованными данные доводы административного истца по следующим обстоятельствам.
Как указывалось выше, по условиям договора аренды N М-02-018398 от 28 марта 2002 г. и сведениям Единого государственного реестра недвижимости, административному истцу предоставлен на условиях аренды земельный участок общей площадью 3942 кв. м, состоящий из двух самостоятельных и обособленных земельных участков: Р1 - площадью 793 кв. м с кадастровым номером * и Р2 - площадью 3149 кв. м с кадастровым номером *, имеющие адресные ориентиры: *. Целевое использование данного земельного участка общей площадью 3942 кв. м: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)". Вследствие этого, оба земельных участка Р1 - площадью 793 кв. м, и Р2 - площадью 3149 кв. м имеют один и тот же вид разрешенного использования: "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)".
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из вида фактического использования оцениваемого объекта.
По сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии спорный земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером * отнесен к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, соответственно и кадастровая стоимость спорного земельного участка определена методом массовой оценки исходя из указанной категории земельного участка.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и кадастровому паспорту, на спорном земельном участке площадью 793 кв. м с кадастровым номером * располагается нежилое здание общей площадью 581 кв. м с кадастровым номером * по адресу: * (л.д. 268 - 271 том 1). По сведениям технического паспорта на спорное здание, из общей площади здания в 581 кв. м имеют торговое назначение нежилые помещения площадью 366,9 кв. м (л.д. 246 том 1).
В ходе осмотра экспертом установлено, что указанное нежилое здание фактически используется административным истцом под размещение автосалона, в котором, кроме технического обслуживания автомобилей (продажа услуг), осуществляется продажа комплектующих материалов, запасных частей и аксессуаров, что наглядно подтверждается предоставленными экспертом фотографиями автосалона и его помещений. Кроме того, административный истец не оспаривал факт сдачи в аренду площадей данного нежилого здания в 2015 г. сторонним организациям обществу с ограниченной ответственностью "М-Кар", обществу с ограниченной ответственностью "Вегас-Авто" (л.д. 265 том 1).
Ссылки административного истца на заключения оценочных судебных экспертиз от 6 июля 2017 г. N 47/17-Э и N 48/17-Э, проведенных экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" в рамках других административных дел N 3а-659/2017 и N 3а-660/2017, являются несостоятельными, поскольку предметом настоящего спора являются другой объект недвижимости - земельный участок площадью 793 кв. м с кадастровым номером *, и на данном земельном участке расположено иное нежилое здание, помещения в котором имеют торговое назначение и фактически используется под размещение автосалона, в котором осуществляется также торговая деятельность.
Действительно, у спорного земельного участка и земельного участка площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * одинаковый вид разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания (площадью 3824 кв. м) и автосалона (площадью 118 кв. м)". Но необходимо исходить из приведенных выше условий договора аренды земельного участка и сведений кадастрового паспорта земельного участка, согласно которым земельные участки площадью 793 кв. м с кадастровым номером * и площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * являются обособленными, самостоятельными объектами недвижимости и на них расположены различные нежилые здания, которые имеют отличное фактическое использование. Так, на земельном участке площадью 3149 кв. м с кадастровым номером * расположено два нежилых здания - ангары, которые по технической документации предназначены под размещение ремонтных мастерских и фактически используются под автосервис (автомойка), что относится к виду разрешенного использования "эксплуатация станции технического обслуживания". Тогда как на спорном земельном участке площадью 793 кв. м с кадастровым номером * расположено нежилое здание автосервиса, которое по технической документации предназначено и фактически используется в большей части под размещение торговли, что относится к виду разрешенного использования "эксплуатация автосалона".
На основании изложенного суд считает правильными и достоверными выводы судебной оценочной экспертизы об отнесению спорного земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов.
3). Поскольку спорный земельный участок правомерно отнесен экспертом к оценочной группе 5.1. - участки размещения торгово-бытовых объектов, являются несостоятельными доводы административного истца о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги земельных участков, объектов-аналогов нежилых зданий не соответствуют фактическому виду использования и виду разрешенного использования спорного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.
4). В заключении экспертом приведены и проанализированы цены относительно объектов недвижимости, расположенных в г. Москве.
5). В таблице N 7 экспертного заключения приведен расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, из содержания которого усматривается. что эксперт применил необходимые корректировки к объектом-аналогам, в том числе корректировку на площадь и передаваемые права (л.д. 56 том 2). В подтверждение информации относительно принятых объектов-аналогов, их количественных и качественных характеристик, цены предложения, экспертом предоставлены принтскрины и официальные сведения сайта Росреестра (л.д. 86 - 88 том 2).
Таким образом, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Гранд Реал", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка меньше его кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб., поскольку отчет оценщика от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 15 марта 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Разрешая ходатайство эксперта о возмещении расходов на оплату его услуг в размере * руб., суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., возложено законом на административного истца.
По заключению оценочной судебной экспертизы от 14 июня 2017 г. N 3952017 предоставленный административным истцом отчет об оценке от 14 февраля 2017 года N 31.01/15-17Б признан не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. определена в другом размере. Таким образом, заключением эксперта нашли свое подтверждение доводы административного ответчика и заинтересованного лица о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административным истцом величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Кроме того, суд учитывает, что установленная решением суда рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб. незначительно (на 28%) отличается от его кадастровой стоимости в размере * руб. * коп.
Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., разница между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка незначительная, суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Судом установлено, что для подачи административного искового заявления общество с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" уплатило государственную пошлину в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины для подачи юридическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 2000 руб. С учетом изложенного и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ суд считает необходимым возвратить административному истцу излишне уплаченную государственною пошлину в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 15 марта 2017 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в удовлетворении административного искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 793 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро городского кадастра" расходы на оплату услуг эксперта в размере * руб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдЭкспо" излишне уплаченную государственную пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N 70 от 18 апреля 2017 г.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Мотивированное решение суда изготовлено 18 августа 2017 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)