Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Ячменева Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
при участии в судебном заседании представителей Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" Шайнуровой Л.А. (доверенность от 01.06.2016 года), Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) Дураевой Н.С. (доверенность от 15.08.2016 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 (суд первой инстанции - Устинова А.Н.),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Агентство по развитию территорий" (ИНН 1435166660, ОГРН 1061435000692, место нахождения: 677009, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, 37, далее - заявитель, МУП "АРТ") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435067108, ОГРН 1021401065916, место нахождения: 677018, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Аммосова, 8), далее - ответчик, УГСЖН по Республике Саха (Якутия)) о признании недействительным предписания от 20.01.2016 N Д-03-16 об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
МУП "АРТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно истолкованы нормы ст. 452 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, выводы суда об исполнимости оспариваемого предписания не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
УГСЖН по Республике Саха (Якутия) в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.07.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 09.12.2015 Управлением издан приказ N 01-11-98 о проведении внеплановой документарной проверки в отношении МУП "АРТ" в период с 15.12.2015 по 19.01.2016 на основании обращения участника долевого строительства Борисова Петра Васильевича (от 04.12.2015 вх. N 14828) (т. 1 л.д. 101-102).
18.01.2016 по результатам проверки составлен акт проверки N Д-03-16, в котором отражено - в ходе проверки выявлены нарушения части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, выразившееся в следующем - пункт 2.1.4 договора долевого участия от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 в строительстве содержит условие об одностороннем изменении срока ввода объекта в эксплуатацию путем направления застройщиком уведомления о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта в адрес участников долевого строительства (т. 1 л.д. 84-87).
20.01.2016 Управлением вынесено предписание N Д-03-16 об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости, которым заявителю предписано устранить нарушения - привести пункт 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенный между застройщиком МУП "АРТ" и гр. Лукачевской З.В., гр. Борисовым П.В., Борисовой М.Д. в соответствие с требованиями части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ, а именно: исключить из пункта 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 слова "Стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика". Предписание получено МУП "Арт" 21.01.2016 за вх. N 12515 (т. 1 л.д. 90).
Не согласившись с вынесенным предписание МУП "АРТ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
К отношениям сторон применяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
На основании подпункта 1.1. Положения, утвержденного Указом Президента Республики Саха (Якутия) от 20.08.2012 N 1599 (далее - Положение), Управление является исполнительным органом государственной власти Республики Саха (Якутия), уполномоченным осуществлять на территории Республики Саха (Якутия) региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ, Управление вправе осуществлять контроль за соблюдением требований настоящего закона и на основании подпункта 9 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ - направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
К отношениям, связанным с осуществлением контролирующим органом государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, организацией и проведением проверок юридических лиц, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 8 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ)
На основании пункта 3.3.1. Положения, Управление в области государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости организует и проводит проверки соблюдения лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, обязательных требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно статье 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны, выдать предписание юридическому лицу об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда жизни, здоровью людей, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, имуществу физических и юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, предупреждению возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также других мероприятий, предусмотренных федеральными законами.
На основании подпункта 9 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ Управление вправе направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В соответствии с пунктом 3.6.1. Положения Управление при осуществлении контроля и надзора в установленных сферах выдает предписание об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Судом первой инстанции не установлено нарушений положений Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", регламентирующего порядок организации и проведения проверок юридических лиц уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) государственным органом, а также права и обязанности юридических лиц при осуществлении государственного контроля (надзора), сторонами не заявлено.
Как следует из содержания оспариваемого предписания, по результатам проверки, Управлением выявлено, что пункт 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенного застройщиком МУП "АРТ" содержит следующее условие "Стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика".
В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенного между застройщиком МУП "АРТ" и участниками долевого строительства (гр. Лукачевской З.В., гр. Борисовым П.В., Борисовой М.Д.), стороны предусмотрели, что срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию установлен 2 квартал 2015 года, данный срок может быть изменен Застройщиком с письменным предупреждением Участника долевого строительства и внесением изменений в проектную документацию; в случае, если строительство не может быть завершено в срок, предусмотренный пунктом 2.1.4 договора, застройщик обязуется не позднее чем за два месяца до истечения срока завершения строительства направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и уведомление об изменении договора; стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика (л.д. 47).
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 433 данного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Заключенный между МУП "АРТ" и участниками долевого строительства договор долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), о чем имеется соответствующий штамп и печать (л.д. 100), между тем, какое-либо дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта строительства между сторонами не заключалось, направленное в адрес участников долевого строительства Уведомление от 18.01.2016 N 44 об изменении срока строительства и предложении об изменении договора не может служить доказательством соблюдения статей 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона N 2300-1 "О защите прав потребителей".
На основании статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Включение в договор участия в долевом строительстве положений, предусматривающих возможность одностороннего изменения срока завершения строительства путем направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства ущемляются имущественные права потребителей - участников долевого строительства, нарушает права дольщика и снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.).
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемое предписание является законным и обоснованным, вынесенным в пределах полномочий Управления в сфере осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Доказательств неисполнимости предписания в материалы дела не представлено, МУП "АРТ" являясь застройщиком объекта недвижимости обязано исполнять требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", формулировка предписания является четкой и ясной, суд не установлено возможности какого-либо двоякого толкования содержания предписания, в предписании четко определены действия, которые надлежит исполнить заявителю в виде исключения пункта 2.1.4 с указанием формулировки, подлежащей исключению.
Ссылка заявителя жалобы на арбитражную практику не принимается судом, поскольку указанные дела рассмотрены судами при иных фактических обстоятельствах.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2016 ПО ДЕЛУ N А58-1070/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А58-1070/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Ячменева Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
при участии в судебном заседании представителей Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" Шайнуровой Л.А. (доверенность от 01.06.2016 года), Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) Дураевой Н.С. (доверенность от 15.08.2016 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 (суд первой инстанции - Устинова А.Н.),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Агентство по развитию территорий" (ИНН 1435166660, ОГРН 1061435000692, место нахождения: 677009, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, 37, далее - заявитель, МУП "АРТ") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435067108, ОГРН 1021401065916, место нахождения: 677018, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Аммосова, 8), далее - ответчик, УГСЖН по Республике Саха (Якутия)) о признании недействительным предписания от 20.01.2016 N Д-03-16 об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
МУП "АРТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно истолкованы нормы ст. 452 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, выводы суда об исполнимости оспариваемого предписания не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
УГСЖН по Республике Саха (Якутия) в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.07.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 09.12.2015 Управлением издан приказ N 01-11-98 о проведении внеплановой документарной проверки в отношении МУП "АРТ" в период с 15.12.2015 по 19.01.2016 на основании обращения участника долевого строительства Борисова Петра Васильевича (от 04.12.2015 вх. N 14828) (т. 1 л.д. 101-102).
18.01.2016 по результатам проверки составлен акт проверки N Д-03-16, в котором отражено - в ходе проверки выявлены нарушения части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, выразившееся в следующем - пункт 2.1.4 договора долевого участия от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 в строительстве содержит условие об одностороннем изменении срока ввода объекта в эксплуатацию путем направления застройщиком уведомления о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта в адрес участников долевого строительства (т. 1 л.д. 84-87).
20.01.2016 Управлением вынесено предписание N Д-03-16 об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости, которым заявителю предписано устранить нарушения - привести пункт 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенный между застройщиком МУП "АРТ" и гр. Лукачевской З.В., гр. Борисовым П.В., Борисовой М.Д. в соответствие с требованиями части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ, а именно: исключить из пункта 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 слова "Стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика". Предписание получено МУП "Арт" 21.01.2016 за вх. N 12515 (т. 1 л.д. 90).
Не согласившись с вынесенным предписание МУП "АРТ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
К отношениям сторон применяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
На основании подпункта 1.1. Положения, утвержденного Указом Президента Республики Саха (Якутия) от 20.08.2012 N 1599 (далее - Положение), Управление является исполнительным органом государственной власти Республики Саха (Якутия), уполномоченным осуществлять на территории Республики Саха (Якутия) региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ, Управление вправе осуществлять контроль за соблюдением требований настоящего закона и на основании подпункта 9 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ - направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
К отношениям, связанным с осуществлением контролирующим органом государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, организацией и проведением проверок юридических лиц, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 8 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ)
На основании пункта 3.3.1. Положения, Управление в области государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости организует и проводит проверки соблюдения лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, обязательных требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно статье 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны, выдать предписание юридическому лицу об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда жизни, здоровью людей, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, имуществу физических и юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, предупреждению возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также других мероприятий, предусмотренных федеральными законами.
На основании подпункта 9 пункта 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ Управление вправе направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В соответствии с пунктом 3.6.1. Положения Управление при осуществлении контроля и надзора в установленных сферах выдает предписание об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
Судом первой инстанции не установлено нарушений положений Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", регламентирующего порядок организации и проведения проверок юридических лиц уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) государственным органом, а также права и обязанности юридических лиц при осуществлении государственного контроля (надзора), сторонами не заявлено.
Как следует из содержания оспариваемого предписания, по результатам проверки, Управлением выявлено, что пункт 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенного застройщиком МУП "АРТ" содержит следующее условие "Стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика".
В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2.1.4 договора долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104, заключенного между застройщиком МУП "АРТ" и участниками долевого строительства (гр. Лукачевской З.В., гр. Борисовым П.В., Борисовой М.Д.), стороны предусмотрели, что срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию установлен 2 квартал 2015 года, данный срок может быть изменен Застройщиком с письменным предупреждением Участника долевого строительства и внесением изменений в проектную документацию; в случае, если строительство не может быть завершено в срок, предусмотренный пунктом 2.1.4 договора, застройщик обязуется не позднее чем за два месяца до истечения срока завершения строительства направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и уведомление об изменении договора; стороны договорились о том, что с момента направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства, считаются измененными и срок завершения строительства считается установленным в срок, указанный в информации и уведомлении застройщика (л.д. 47).
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 433 данного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Заключенный между МУП "АРТ" и участниками долевого строительства договор долевого участия в строительстве объекта от 17.09.2013 N 07/01-13/24.104 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), о чем имеется соответствующий штамп и печать (л.д. 100), между тем, какое-либо дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта строительства между сторонами не заключалось, направленное в адрес участников долевого строительства Уведомление от 18.01.2016 N 44 об изменении срока строительства и предложении об изменении договора не может служить доказательством соблюдения статей 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона N 2300-1 "О защите прав потребителей".
На основании статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Включение в договор участия в долевом строительстве положений, предусматривающих возможность одностороннего изменения срока завершения строительства путем направления застройщиком информации и уведомления об изменении договора, условия договора, устанавливающие срок завершения строительства ущемляются имущественные права потребителей - участников долевого строительства, нарушает права дольщика и снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.).
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемое предписание является законным и обоснованным, вынесенным в пределах полномочий Управления в сфере осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Доказательств неисполнимости предписания в материалы дела не представлено, МУП "АРТ" являясь застройщиком объекта недвижимости обязано исполнять требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", формулировка предписания является четкой и ясной, суд не установлено возможности какого-либо двоякого толкования содержания предписания, в предписании четко определены действия, которые надлежит исполнить заявителю в виде исключения пункта 2.1.4 с указанием формулировки, подлежащей исключению.
Ссылка заявителя жалобы на арбитражную практику не принимается судом, поскольку указанные дела рассмотрены судами при иных фактических обстоятельствах.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2016 года по делу N А58-1070/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
В.А.СИДОРЕНКО
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)