Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылался на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татаринова И.А.,
судей Беляева Н.Г., Купреенков В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 по делу N А07-23928/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича - Романов А.А. (доверенность от 10.03.2015).
Индивидуальный предприниматель Борханов Газинур Харисович (далее - предприниматель Борханов Г.Х.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом изменения предмета исковых требований) к обществу с ограниченной ответственностью "Радар" (далее - общество "Радар") о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на долю 4/5 в недвижимом имуществе - нежилое помещение объект незавершенного строительства площадью 2306,5 кв. м, что составляет 1845,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер 02:65:011307:1347, в связи с уклонением общества от такой регистрации.
Решением суда первой инстанции от 22.03.2017 (судья Саяхова А.М.) исковые требования удовлетворены.
Определением суда апелляционной инстанции от 02.06.2017 суд перешел к рассмотрению арбитражного дела N А07-23928/2016 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Бадртдинова Назира Раисовича, Мухаметдинова Фикрата Фаатовича, Ягубову Люзию Миргалеевну.
Общество "Радар" обратилось в суд апелляционной инстанции со встречным исковым заявлением к предпринимателю Борханову Г.Х. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015 в отношении объекта с кадастровым номером 05:65:011307:1347 по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, незаключенным.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.07.2017 встречное исковое заявление общества "Радар" принято к производству.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.08.2017 (судьи Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено. Суд удовлетворил встречное исковое заявление общества "Радар" к предпринимателю Борханову Г.Х. и признал незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015. В удовлетворении первоначального искового заявления предпринимателя Борханова Г.Х. к обществу "Радар" отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя Борханова Г.Х., в удовлетворении встречных исковых требований общества "Радар" отказать, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель ссылается на неправильное применение судом материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что судом неверно истолкован предмет договора, истец оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предмет договора не согласован, полагает необоснованным применение судом норм права для признания договора незаключенным. По мнению заявителя, договор купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015 является заключенным и действительным.
По мнению заявителя, из буквального толкования п. 1.1 договора от 25.10.2015 следует, что предметом договора купли-продажи является доля 4/5 в праве собственности на объект незавершенного строительства. При этом, ссылаясь на положения ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что, подписывая акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, общество "Радар" тем самым подтвердило действие договора, в связи с чем не вправе требовать признания договора от 25.10.2015 незаключенным.
Также заявитель ссылается на противоречивые доводы общества "Радар", касающиеся предмета спорного договора.
Кроме того, заявитель полагает необоснованным применение судом к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывая, что положения названного Закона подлежат применению к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу (01.01.2017).
Также заявитель полагает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на положения абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающие возможность отказа в государственной регистрации прав, поясняя, что предприниматель Борханов Г.Х. в течение 2015 г. неоднократно пытался получить данные об обременении объекта недвижимости, являющегося предметом договора.
Помимо изложенного, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявитель полагает, что общество "Радар" пытается всеми способами избежать исполнения договора, в том числе путем злоупотребления правом и заявлением заведомо необоснованных и неправомерных доводов. Так, по мнению заявителя, ссылка общества "Радар" на оценку объекта недвижимости не имеет отношения к настоящему делу, сравнение цен договоров необоснованно. Заявитель отмечает, что приобрел долю в праве на недвижимое имущество, предположительно обремененное правами третьих, а также требующее существенного вложения денежных средств для ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем стоимость спорного объекта установлена исходя из его фактического состояния, обязательственных взаимоотношений сторон, а также предполагаемых вложений в достройку объекта. Ввиду чего, учитывая изложенные факты, заявитель полагает, что стоимость, указанная в договоре, является обоснованной и согласованной сторонами.
Общество "Радар" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен с правильным применением норм материального и процессуального права.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что за обществом "Радар" 11.08.2014 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, площадь 2306,5 кв. м, степень готовности 70%, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер: 02:65:011307:1347, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2014).
В качестве документов-оснований для государственной регистрации права собственности на обозначенный объект за обществом "Радар" указаны разрешение на строительство от 24.06.2013 N RU 03546000-672-13, договор аренды от 21.08.2012 N 434-12, дополнительное соглашение от 23.07.2013 к договору аренды от 21.08.2012 N 434-12.
Для строительства объекта "Торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, N 63/10, Администрация муниципального района Туймазинского района Республики Башкортостан выдала обществу "Радар" разрешение на строительство от 24.06.2013 N RU 03546000-672-13 со сроком действия до 24.12.2014. В дальнейшем срок действия разрешения продлен - до 24.06.2015.
Объект недвижимости возведен на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011307:35, переданном обществу "Радар" в аренду на основании договора аренды от 21.08.2012 N 434-12, заключенного на срок до 21.08.2023 (с учетом дополнительного соглашения от 23.07.2013).
Из пояснений предпринимателя Борханова Г.Х. суд апелляционной инстанции выявил, что общество "Радар" заключило с предпринимателем Борхановым Г.Х. договор купли-продажи от 25.10.2015, по условиям которого общество продало, а предприниматель приобрел долю 4/5 от недвижимого имущества - нежилое помещение объект незавершенного площадью 2306,5 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер 02:65:011307:1347, а также право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 02:65:011307:35 по договору аренды от 21.08.2012 N 434-12, занятую зданием и необходимую для его использования, по цене 5 000 000 руб.
Приобретенный по договору купли-продажи от 25.10.2015 объект недвижимости передан предпринимателю по акту приема-передачи от 25.10.2015.
Предприниматель Борханов Г.Х. обратился к обществу "Радар" с требованиями от 07.12.2015 и 11.10.2016 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 25.10.2015.
Требования оставлены обществом "Радар" без удовлетворения.
Ссылаясь на уклонение общества "Радар" от государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное предпринимателем Борхановым Г.Х. по договору купли-продажи от 25.10.2015, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 25.10.2015 является заключенным, соответствует требованиям действующего законодательства к такого рода сделкам, исполнен со стороны общества "Радар" путем передачи отчужденного имущества по акту приема-передачи от 25.10.2015, при этом суд отклонил доводы общества "Радар" о недостижении между сторонами соглашения по цене сделки.
Суд апелляционной инстанции, установив наличие оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 05.07.2017 перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя встречные исковые требования общества "Радар", отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х., суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным, такой договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
Проанализировав условия спорного договора по правилам ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что из содержания договора купли-продажи от 25.10.2015 невозможно однозначно установить предмет купли-продажи: 4/5 долей в праве общей долевой собственности на объект в целом, или 4/5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в строящемся здании, или 4/5 доли в объекте (но не в праве), или нежилое помещение, соответствующее по площади 4/5 долям строящегося здания: в пунктах 1.1, 1.2 договора речь идет о доле нежилого помещения объекта незавершенного строительством, в пунктах в пунктах 1.3, 4.1, 5.1, 5.2, 6.2 - о нежилом помещении.
Исследовав в порядке ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, оценив обстоятельства, на которые ссылался предприниматель Борханов Г.Х. в обоснование своей позиции по делу, а именно: вложение денежных средств в строительство спорного объекта до совершения договора купли-продажи от 25.10.2015, передачу предмета сделки по акту приема-передачи от 25.10.2015, пояснения Бадртдинова Н.Р. в отзыве на встречное исковое заявление, суд также признал, что сделать однозначный вывод о предмете сделки не представляется возможным, учитывая следующее.
Оценив содержание п. 1, 2 акта приема-передачи от 25.10.2015, суд выявил, что покупатель соглашается с параметрами нежилого помещения и считает продавца выполнившим свои обязанности по передаче нежилого помещения в собственность покупателя, при этом ориентировочная площадь помещения не указана.
В преамбуле акта приема-передачи от 25.10.2015 речь идет о 4/5 долях нежилого помещения в строящемся здании.
С учетом изложенного суд признал, что из договора и акта приема-передачи не следует однозначно, что предметом купли-продажи являлись именно доли в праве общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства и целью сделки являлось установление между сторонами режима общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, оценив пояснения сторон, суд установил, что исполнение сделки в части оплаты приобретенного имущества не состоялось.
При таких обстоятельствах, также учитывая, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции предприниматель Борханов Г.Х. неоднократно изменял предмет исковых требований, при этом общество "Радар" как сторона договора (продавец) оспаривает наличие достигнутой с предпринимателем Борхановым Г.Х. договоренности о предмете сделки, следует признать обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии достигнутой между сторонами договоренности относительно предмета купли-продажи, поскольку из содержания оспариваемой сделки и последующих действий сторон не следует, что сторонами были соблюдены установленные в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о конкретном указании в договоре его предмета.
Отсутствие достигнутого соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора купли-продажи в отношении недвижимой вещи влечет признание такого договора заключенным.
Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно учтено следующее.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, представленным по запросу суда, на дату совершения договора купли-продажи от 25.10.2015 были зарегистрированы договоры долевого участия с Бадртдиновым Н.Р. (25.12.2013), Ягубовой Л.М. (27.08.2014). Между тем, в договоре купли-продажи от 25.10.2015 не указаны ограничения (обременения) прав на объект незавершенного строительства в пользу участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд обоснованно признал, что указанное исключает удовлетворение исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х. и в случае установления заключенности договора купли-продажи от 25.10.2015 с предметом 4/5 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х. и удовлетворил встречные исковые требования общества "Радар" о признании договора от 25.10.2015 незаключенным.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы предпринимателя Борханова Г.Х., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 по делу N А07-23928/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2017 N Ф09-6148/17, отменить.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 09.11.2017 N Ф09-6148/17 ПО ДЕЛУ N А07-23928/2016
Требование: О понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылался на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. N Ф09-6148/17
Дело N А07-23928/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татаринова И.А.,
судей Беляева Н.Г., Купреенков В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 по делу N А07-23928/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича - Романов А.А. (доверенность от 10.03.2015).
Индивидуальный предприниматель Борханов Газинур Харисович (далее - предприниматель Борханов Г.Х.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом изменения предмета исковых требований) к обществу с ограниченной ответственностью "Радар" (далее - общество "Радар") о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на долю 4/5 в недвижимом имуществе - нежилое помещение объект незавершенного строительства площадью 2306,5 кв. м, что составляет 1845,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер 02:65:011307:1347, в связи с уклонением общества от такой регистрации.
Решением суда первой инстанции от 22.03.2017 (судья Саяхова А.М.) исковые требования удовлетворены.
Определением суда апелляционной инстанции от 02.06.2017 суд перешел к рассмотрению арбитражного дела N А07-23928/2016 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Бадртдинова Назира Раисовича, Мухаметдинова Фикрата Фаатовича, Ягубову Люзию Миргалеевну.
Общество "Радар" обратилось в суд апелляционной инстанции со встречным исковым заявлением к предпринимателю Борханову Г.Х. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015 в отношении объекта с кадастровым номером 05:65:011307:1347 по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, незаключенным.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.07.2017 встречное исковое заявление общества "Радар" принято к производству.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.08.2017 (судьи Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено. Суд удовлетворил встречное исковое заявление общества "Радар" к предпринимателю Борханову Г.Х. и признал незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015. В удовлетворении первоначального искового заявления предпринимателя Борханова Г.Х. к обществу "Радар" отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя Борханова Г.Х., в удовлетворении встречных исковых требований общества "Радар" отказать, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель ссылается на неправильное применение судом материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что судом неверно истолкован предмет договора, истец оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предмет договора не согласован, полагает необоснованным применение судом норм права для признания договора незаключенным. По мнению заявителя, договор купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2015 является заключенным и действительным.
По мнению заявителя, из буквального толкования п. 1.1 договора от 25.10.2015 следует, что предметом договора купли-продажи является доля 4/5 в праве собственности на объект незавершенного строительства. При этом, ссылаясь на положения ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что, подписывая акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, общество "Радар" тем самым подтвердило действие договора, в связи с чем не вправе требовать признания договора от 25.10.2015 незаключенным.
Также заявитель ссылается на противоречивые доводы общества "Радар", касающиеся предмета спорного договора.
Кроме того, заявитель полагает необоснованным применение судом к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывая, что положения названного Закона подлежат применению к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу (01.01.2017).
Также заявитель полагает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на положения абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающие возможность отказа в государственной регистрации прав, поясняя, что предприниматель Борханов Г.Х. в течение 2015 г. неоднократно пытался получить данные об обременении объекта недвижимости, являющегося предметом договора.
Помимо изложенного, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявитель полагает, что общество "Радар" пытается всеми способами избежать исполнения договора, в том числе путем злоупотребления правом и заявлением заведомо необоснованных и неправомерных доводов. Так, по мнению заявителя, ссылка общества "Радар" на оценку объекта недвижимости не имеет отношения к настоящему делу, сравнение цен договоров необоснованно. Заявитель отмечает, что приобрел долю в праве на недвижимое имущество, предположительно обремененное правами третьих, а также требующее существенного вложения денежных средств для ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем стоимость спорного объекта установлена исходя из его фактического состояния, обязательственных взаимоотношений сторон, а также предполагаемых вложений в достройку объекта. Ввиду чего, учитывая изложенные факты, заявитель полагает, что стоимость, указанная в договоре, является обоснованной и согласованной сторонами.
Общество "Радар" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен с правильным применением норм материального и процессуального права.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что за обществом "Радар" 11.08.2014 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, площадь 2306,5 кв. м, степень готовности 70%, адрес: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер: 02:65:011307:1347, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2014).
В качестве документов-оснований для государственной регистрации права собственности на обозначенный объект за обществом "Радар" указаны разрешение на строительство от 24.06.2013 N RU 03546000-672-13, договор аренды от 21.08.2012 N 434-12, дополнительное соглашение от 23.07.2013 к договору аренды от 21.08.2012 N 434-12.
Для строительства объекта "Торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, N 63/10, Администрация муниципального района Туймазинского района Республики Башкортостан выдала обществу "Радар" разрешение на строительство от 24.06.2013 N RU 03546000-672-13 со сроком действия до 24.12.2014. В дальнейшем срок действия разрешения продлен - до 24.06.2015.
Объект недвижимости возведен на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011307:35, переданном обществу "Радар" в аренду на основании договора аренды от 21.08.2012 N 434-12, заключенного на срок до 21.08.2023 (с учетом дополнительного соглашения от 23.07.2013).
Из пояснений предпринимателя Борханова Г.Х. суд апелляционной инстанции выявил, что общество "Радар" заключило с предпринимателем Борхановым Г.Х. договор купли-продажи от 25.10.2015, по условиям которого общество продало, а предприниматель приобрел долю 4/5 от недвижимого имущества - нежилое помещение объект незавершенного площадью 2306,5 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Туймазинский район, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 63/10, кадастровый номер 02:65:011307:1347, а также право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 02:65:011307:35 по договору аренды от 21.08.2012 N 434-12, занятую зданием и необходимую для его использования, по цене 5 000 000 руб.
Приобретенный по договору купли-продажи от 25.10.2015 объект недвижимости передан предпринимателю по акту приема-передачи от 25.10.2015.
Предприниматель Борханов Г.Х. обратился к обществу "Радар" с требованиями от 07.12.2015 и 11.10.2016 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 25.10.2015.
Требования оставлены обществом "Радар" без удовлетворения.
Ссылаясь на уклонение общества "Радар" от государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное предпринимателем Борхановым Г.Х. по договору купли-продажи от 25.10.2015, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 25.10.2015 является заключенным, соответствует требованиям действующего законодательства к такого рода сделкам, исполнен со стороны общества "Радар" путем передачи отчужденного имущества по акту приема-передачи от 25.10.2015, при этом суд отклонил доводы общества "Радар" о недостижении между сторонами соглашения по цене сделки.
Суд апелляционной инстанции, установив наличие оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 05.07.2017 перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя встречные исковые требования общества "Радар", отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х., суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным, такой договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
Проанализировав условия спорного договора по правилам ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что из содержания договора купли-продажи от 25.10.2015 невозможно однозначно установить предмет купли-продажи: 4/5 долей в праве общей долевой собственности на объект в целом, или 4/5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в строящемся здании, или 4/5 доли в объекте (но не в праве), или нежилое помещение, соответствующее по площади 4/5 долям строящегося здания: в пунктах 1.1, 1.2 договора речь идет о доле нежилого помещения объекта незавершенного строительством, в пунктах в пунктах 1.3, 4.1, 5.1, 5.2, 6.2 - о нежилом помещении.
Исследовав в порядке ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, оценив обстоятельства, на которые ссылался предприниматель Борханов Г.Х. в обоснование своей позиции по делу, а именно: вложение денежных средств в строительство спорного объекта до совершения договора купли-продажи от 25.10.2015, передачу предмета сделки по акту приема-передачи от 25.10.2015, пояснения Бадртдинова Н.Р. в отзыве на встречное исковое заявление, суд также признал, что сделать однозначный вывод о предмете сделки не представляется возможным, учитывая следующее.
Оценив содержание п. 1, 2 акта приема-передачи от 25.10.2015, суд выявил, что покупатель соглашается с параметрами нежилого помещения и считает продавца выполнившим свои обязанности по передаче нежилого помещения в собственность покупателя, при этом ориентировочная площадь помещения не указана.
В преамбуле акта приема-передачи от 25.10.2015 речь идет о 4/5 долях нежилого помещения в строящемся здании.
С учетом изложенного суд признал, что из договора и акта приема-передачи не следует однозначно, что предметом купли-продажи являлись именно доли в праве общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства и целью сделки являлось установление между сторонами режима общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, оценив пояснения сторон, суд установил, что исполнение сделки в части оплаты приобретенного имущества не состоялось.
При таких обстоятельствах, также учитывая, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции предприниматель Борханов Г.Х. неоднократно изменял предмет исковых требований, при этом общество "Радар" как сторона договора (продавец) оспаривает наличие достигнутой с предпринимателем Борхановым Г.Х. договоренности о предмете сделки, следует признать обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии достигнутой между сторонами договоренности относительно предмета купли-продажи, поскольку из содержания оспариваемой сделки и последующих действий сторон не следует, что сторонами были соблюдены установленные в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о конкретном указании в договоре его предмета.
Отсутствие достигнутого соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора купли-продажи в отношении недвижимой вещи влечет признание такого договора заключенным.
Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно учтено следующее.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, представленным по запросу суда, на дату совершения договора купли-продажи от 25.10.2015 были зарегистрированы договоры долевого участия с Бадртдиновым Н.Р. (25.12.2013), Ягубовой Л.М. (27.08.2014). Между тем, в договоре купли-продажи от 25.10.2015 не указаны ограничения (обременения) прав на объект незавершенного строительства в пользу участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд обоснованно признал, что указанное исключает удовлетворение исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х. и в случае установления заключенности договора купли-продажи от 25.10.2015 с предметом 4/5 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя Борханова Г.Х. и удовлетворил встречные исковые требования общества "Радар" о признании договора от 25.10.2015 незаключенным.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы предпринимателя Борханова Г.Х., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 по делу N А07-23928/2016 Арбитражный суд Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борханова Газинура Харисовича - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2017 N Ф09-6148/17, отменить.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)