Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что договор аренды не соответствует требованиям законодательства, а также на возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в результате выполнения им работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, расположенных на арендуемом земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 04.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А.Колесниковой
при участии в заседании:
от истца:
- индивидуальный предприниматель Выскребенцев Артем Анатольевич ОГРН 310463203600011 ИНН 462900652335 предъявлен паспорт; Рогова П.М. - представитель по доверенности от 22.07.2015;
- от ответчиков:
- Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ОГРН 1024600957853 ИНН 4632001084 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- Земельный комитет города Курска ОГРН 1084632006876 ИНН 4632095477 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- муниципальное образование "город Курск" в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска ОГРН 1024600967115 ИНН 4629050300 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, индивидуального предпринимателя Выскребенцева Артема Анатольевича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу N А35-6560/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Выскребенцев Артем Анатольевич (далее - ИП Выскребенцев А.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, Земельному комитету города Курска, муниципальному образованию "город Курск" в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска с требованиями о признании недействительным договора аренды от 01.08.2012 N 4657, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. и признании недействительным договора аренды от 17.08.2012 N 138024ю, заключенного между земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А., а также о возложении обязанности на муниципальное образование "город Курск" возвратить сумму неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015, исковые требования ИП Выскребенцева А.А. удовлетворены частично. Признан недействительным договор аренды от 01.08.2012 N 4657, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. Признан недействительным договор аренды от 17.08.2012 N 138024ю, заключенный между земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами в части признания недействительным договора аренды от 01.08.2012 N 4657, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты в указанной части отменить.
Ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела в части отказа во взыскании с муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп., ИП Выскребенцев А.А. также обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу N А35-6560/2014 судебные акты в данной части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В ходе судебного заседания суда округа истец и его представитель поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, против доводов жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб и отзыва на нее, выслушав истца и его представителя, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судами, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. был заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 10,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 (ком. N 2 и часть ком. N 3) для оказания бытовых услуг населению, сроком с 01.08.2012 по 29.07.2013. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).
17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. был заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19, площадью 1953 кв. м, кадастровый номер 46:29:102255:103 для использования в целях: для административной деятельности (офис), сроком с 13.08.2012 по 29.07.2013. По акту приема-передачи от 17.08.2012 указанный земельный участок был передан арендатору.
Как усматривается из постановления Администрации города Курска N 2890 от 13.08.2012 "О предоставлении земельного участка по ул. Белинского, 19 ИП Выскребенцеву А.А. в аренду" земельный участок был предоставлен истцу в аренду в связи с заключением им ранее договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 4657 от 17.08.2012.
Письмом N 2783/07.2.01-16 от 12.07.2013 Земельный комитет города Курска уведомил арендатора земельного участка, что договор аренды перезаключаться не будет.
Уведомлением от 29.08.2012 N 4328/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска указал арендатору ИП Выскребенцеву А.А. о необходимости обеспечения надлежащего состояния фасада здания арендуемого помещения и прилегающей территории.
24.05.2013 уведомлением N 2407/07.01-14 Комитет по управлению имуществом сообщил арендатору о необходимости принятия мер по предотвращению повреждения и разрушения арендованного помещения.
По утверждению истца, в целях облагораживания территории и недопущения аварийного разрушения нежилых строений он произвел снос аварийных строений, расположенных на территории арендуемого им земельного участка, понеся расходы на общую сумму 1 880 000 руб. 00 коп.
Вместе с тем, в ходе проведенной прокуратурой города Курска проверки установлено, что Постановлением Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379 "Об отнесении жилых домов к категории аварийных" утвержден перечень многоквартирных домов, признанными аварийными и подлежащими сносу, в том числе и объекты недвижимости, расположенные по ул. Белинского, д. 19.
Постановлением Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399 разработана и утверждена адресная программа Курской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, с учетом необходимости стимулирования рынка жилья на 2008 - 2010 годы, в которую включены многоквартирные дома, подлежащие сносу в соответствии с постановлением Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379.
Постановлением администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 "О сносе аварийных домов" предусмотрено: после оформления права собственности муниципального образования "город Курск" на жилые дома выдать комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска разрешение на снос аварийных домов.
Таким образом, указанными актами определено, что признанные аварийными дома подлежат сносу с последующим использованием земельных участков под строительство новых объектов капитального строительства.
Между тем, постановлениями Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" утверждены решения о переводе жилых помещений в нежилые и согласованы перепланировка и переустройство 23 многоквартирных жилых домов, ранее признанных ветхими и аварийными.
Указанные постановления Администрации города г. Курска противоречат постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399, принятому во исполнение требований Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде реформирования жилищно-коммунального хозяйства" и постановлению Администрации города Курска от 20.02.2012 года N 478 "О сносе аварийных домов".
Также в ходе проведенной прокуратурой города Курска проверки установлено, что работы по переустройству и перепланировке жилых помещений в нежилые в действительности не произведены. На объекты, расположенные в том числе и по адресу: г. Курск ул. Белинского д. 19(А1), зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Курск", как на многоквартирные жилые дома; а не нежилой фонд.
На основании принятых решений, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 и впоследствии 17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
Постановлением Администрации города Курска от 18.09.2013 N 3213 отменены постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений".
Полагая, что договоры аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, а также на возникновение на стороне муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в результате выполненных им работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, проанализировав положения ст. ст. 166, 167, 168, 288, 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 1, ст. ст. 15, 17, 23 Жилищного кодекса РФ, суды пришли к обоснованному выводу о признании договоров аренды, заключенных с ИП Выскребенцевым от 01.08.2012 N 4657 и от 17.08.2012 N 138024ю недействительными ввиду нарушения при их заключении норм жилищного законодательства и об отказе в удовлетворении заявленных требований в части неосновательного обогащения в связи с недоказанностью.
В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Порядок перевода жилых помещений в нежилые, предусмотрен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.
Согласно пункту 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации N 47 от 28.01.2006, определен порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
Как установлено судами, согласно постановлению Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379, объекты недвижимости, расположенные по ул. Белинского, д. 19, признаны аварийными и подлежащими сносу.
Постановлением Администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 принято решение о сносе объектов, признанных аварийными согласно постановлению от 29.12.2006 N 4379.
Следовательно, как верно отметил суд апелляционной инстанции, в силу физических причин помещения площадью 10,8 кв. м, расположенные по адресу: ул. Белинского, 19 лит. А1 (ком. N 2 и часть ком. N 3) как таковые объектом прав быть не могут.
Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, поскольку изменение правового режима помещений не влечет изменение качественных его характеристик.
Таким образом, постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" противоречат постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399, принятому во исполнение требований Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде реформирования жилищно-коммунального хозяйства" и постановлению Администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 "О сносе аварийных домов".
С учетом вышеуказанных норм права, а также установленных судом обстоятельств, у Администрации отсутствовали основания для принятия решений о переводе данных помещений в нежилые.
Кроме этого, впоследствии постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" постановлением Администрации города Курска от 18.09.2013 года N 3213 были отменены.
Между тем, на основании незаконных решений, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 и впоследствии 17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ и статьей 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно постановлению Администрации города Курска N 2890 от 13.08.2012 "О предоставлении земельного участка по ул. Белинского, 19 ИП Выскребенцеву А.А. в аренду" земельный участок был предоставлен истцу в связи с заключением им ранее договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 4657 от 17.08.2012.
Однако доказательств соблюдения комитетом установленной процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 46:29:102255:103 в материалы дела не представлено.
В кадастровой выписке о земельном участке от 29.08.2012 в графе правообладатель указано "собственники помещений в многоквартирном доме", вид права "общая долевая собственность".
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Согласно письму Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370 свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Поскольку сведений о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок материалы дела не содержат, вывод судов о том, что договор аренды от 01.08.2012 N 4657 и договор аренды от 17.08.2012 N 138024ю в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными (ничтожными), является правомерным.
Кроме того, ссылаясь на выполнение работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, по указанию Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в целях облагораживания территории и недопущения аварийного разрушения нежилых строений на арендуемом земельном участке, истцом заявлено требование о взыскании с муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп.
На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения и статьей 65 АПК РФ в предмет доказывания по кондикционному иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения (сбережения) за счет истца, неосновательность сбережения и его размер. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные в дело доказательства по правилам части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, и пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в силу следующего.
Судами установлено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес предпринимателя были направлены уведомления от 29.08.2012 N 4328/07.01-14 с указанием необходимости обеспечения надлежащего состояния фасада здания арендуемого помещения и прилегающей территории и от 24.05.2013 N 2407/07.01-14 о необходимости принятия арендатором мер по предотвращению повреждения и разрушения арендованного помещения.
Согласно пояснениям истца, во исполнение указанных уведомлений им за свой счет произведен снос объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
В подтверждение понесенных расходов на снос нежилых строений истец представил договор N 5 от 15.01.2013, заключенный между ИП Выскребенцевым А.А. и ИП Суббота П.И., на выполнение демонтажа объектов недвижимости, локальный сметный расчет N 1, акт о приемке выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ на общую сумму 1 880 000 руб. 00 коп.
Между тем, договором аренды от 17.08.2012 N 138024ю не предусмотрена обязанность истца по сносу аварийных строений за свой счет. Сведения о согласовании сторонами необходимости выполнения работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения на арендуемом земельном участке, их объеме и стоимости в материалы дела не представлены.
Что касается представленных истцом документов в подтверждение выполнения им работ по сносу аварийных строений, то в них отсутствуют сведения об индивидуализации объектов, в отношении которых произведен демонтаж истцом, а также отсутствует техническая документация на момент демонтажа объектов.
Кроме того, как верно отмечено судами, в условиях отсутствия контракта на выполнение подрядных работ, заключенного с соблюдением требований, предусмотренных Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", фактическое выполнение истцом работ по демонтажу объекта не может влечь возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения.
При перечисленных обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным и законным вывод судов об отказе в удовлетворении требования предпринимателя о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска неосновательного обогащения.
Фактически все доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу N А35-6560/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2016 N Ф10-4944/2015 ПО ДЕЛУ N А35-6560/2014
Требование: 1) О признании недействительным договора аренды земельного участка, 2) обязании возвратить сумму неосновательного обогащения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что договор аренды не соответствует требованиям законодательства, а также на возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в результате выполнения им работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, расположенных на арендуемом земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. N Ф10-4944/2015
Дело N А35-6560/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 04.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А.Колесниковой
при участии в заседании:
от истца:
- индивидуальный предприниматель Выскребенцев Артем Анатольевич ОГРН 310463203600011 ИНН 462900652335 предъявлен паспорт; Рогова П.М. - представитель по доверенности от 22.07.2015;
- от ответчиков:
- Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ОГРН 1024600957853 ИНН 4632001084 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- Земельный комитет города Курска ОГРН 1084632006876 ИНН 4632095477 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- муниципальное образование "город Курск" в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска ОГРН 1024600967115 ИНН 4629050300 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, индивидуального предпринимателя Выскребенцева Артема Анатольевича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу N А35-6560/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Выскребенцев Артем Анатольевич (далее - ИП Выскребенцев А.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, Земельному комитету города Курска, муниципальному образованию "город Курск" в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска с требованиями о признании недействительным договора аренды от 01.08.2012 N 4657, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. и признании недействительным договора аренды от 17.08.2012 N 138024ю, заключенного между земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А., а также о возложении обязанности на муниципальное образование "город Курск" возвратить сумму неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015, исковые требования ИП Выскребенцева А.А. удовлетворены частично. Признан недействительным договор аренды от 01.08.2012 N 4657, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. Признан недействительным договор аренды от 17.08.2012 N 138024ю, заключенный между земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами в части признания недействительным договора аренды от 01.08.2012 N 4657, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты в указанной части отменить.
Ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела в части отказа во взыскании с муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп., ИП Выскребенцев А.А. также обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу N А35-6560/2014 судебные акты в данной части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В ходе судебного заседания суда округа истец и его представитель поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, против доводов жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб и отзыва на нее, выслушав истца и его представителя, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судами, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. был заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 10,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 (ком. N 2 и часть ком. N 3) для оказания бытовых услуг населению, сроком с 01.08.2012 по 29.07.2013. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).
17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. был заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19, площадью 1953 кв. м, кадастровый номер 46:29:102255:103 для использования в целях: для административной деятельности (офис), сроком с 13.08.2012 по 29.07.2013. По акту приема-передачи от 17.08.2012 указанный земельный участок был передан арендатору.
Как усматривается из постановления Администрации города Курска N 2890 от 13.08.2012 "О предоставлении земельного участка по ул. Белинского, 19 ИП Выскребенцеву А.А. в аренду" земельный участок был предоставлен истцу в аренду в связи с заключением им ранее договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 4657 от 17.08.2012.
Письмом N 2783/07.2.01-16 от 12.07.2013 Земельный комитет города Курска уведомил арендатора земельного участка, что договор аренды перезаключаться не будет.
Уведомлением от 29.08.2012 N 4328/07.01-14 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска указал арендатору ИП Выскребенцеву А.А. о необходимости обеспечения надлежащего состояния фасада здания арендуемого помещения и прилегающей территории.
24.05.2013 уведомлением N 2407/07.01-14 Комитет по управлению имуществом сообщил арендатору о необходимости принятия мер по предотвращению повреждения и разрушения арендованного помещения.
По утверждению истца, в целях облагораживания территории и недопущения аварийного разрушения нежилых строений он произвел снос аварийных строений, расположенных на территории арендуемого им земельного участка, понеся расходы на общую сумму 1 880 000 руб. 00 коп.
Вместе с тем, в ходе проведенной прокуратурой города Курска проверки установлено, что Постановлением Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379 "Об отнесении жилых домов к категории аварийных" утвержден перечень многоквартирных домов, признанными аварийными и подлежащими сносу, в том числе и объекты недвижимости, расположенные по ул. Белинского, д. 19.
Постановлением Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399 разработана и утверждена адресная программа Курской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, с учетом необходимости стимулирования рынка жилья на 2008 - 2010 годы, в которую включены многоквартирные дома, подлежащие сносу в соответствии с постановлением Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379.
Постановлением администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 "О сносе аварийных домов" предусмотрено: после оформления права собственности муниципального образования "город Курск" на жилые дома выдать комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска разрешение на снос аварийных домов.
Таким образом, указанными актами определено, что признанные аварийными дома подлежат сносу с последующим использованием земельных участков под строительство новых объектов капитального строительства.
Между тем, постановлениями Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" утверждены решения о переводе жилых помещений в нежилые и согласованы перепланировка и переустройство 23 многоквартирных жилых домов, ранее признанных ветхими и аварийными.
Указанные постановления Администрации города г. Курска противоречат постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399, принятому во исполнение требований Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде реформирования жилищно-коммунального хозяйства" и постановлению Администрации города Курска от 20.02.2012 года N 478 "О сносе аварийных домов".
Также в ходе проведенной прокуратурой города Курска проверки установлено, что работы по переустройству и перепланировке жилых помещений в нежилые в действительности не произведены. На объекты, расположенные в том числе и по адресу: г. Курск ул. Белинского д. 19(А1), зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Курск", как на многоквартирные жилые дома; а не нежилой фонд.
На основании принятых решений, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 и впоследствии 17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
Постановлением Администрации города Курска от 18.09.2013 N 3213 отменены постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений".
Полагая, что договоры аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, а также на возникновение на стороне муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в результате выполненных им работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, проанализировав положения ст. ст. 166, 167, 168, 288, 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 1, ст. ст. 15, 17, 23 Жилищного кодекса РФ, суды пришли к обоснованному выводу о признании договоров аренды, заключенных с ИП Выскребенцевым от 01.08.2012 N 4657 и от 17.08.2012 N 138024ю недействительными ввиду нарушения при их заключении норм жилищного законодательства и об отказе в удовлетворении заявленных требований в части неосновательного обогащения в связи с недоказанностью.
В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Порядок перевода жилых помещений в нежилые, предусмотрен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.
Согласно пункту 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации N 47 от 28.01.2006, определен порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу.
Как установлено судами, согласно постановлению Администрации города Курска от 29.12.2006 N 4379, объекты недвижимости, расположенные по ул. Белинского, д. 19, признаны аварийными и подлежащими сносу.
Постановлением Администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 принято решение о сносе объектов, признанных аварийными согласно постановлению от 29.12.2006 N 4379.
Следовательно, как верно отметил суд апелляционной инстанции, в силу физических причин помещения площадью 10,8 кв. м, расположенные по адресу: ул. Белинского, 19 лит. А1 (ком. N 2 и часть ком. N 3) как таковые объектом прав быть не могут.
Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, поскольку изменение правового режима помещений не влечет изменение качественных его характеристик.
Таким образом, постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" противоречат постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 N 399, принятому во исполнение требований Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде реформирования жилищно-коммунального хозяйства" и постановлению Администрации города Курска от 20.02.2012 N 478 "О сносе аварийных домов".
С учетом вышеуказанных норм права, а также установленных судом обстоятельств, у Администрации отсутствовали основания для принятия решений о переводе данных помещений в нежилые.
Кроме этого, впоследствии постановления Администрации города Курска от 17.04.2012 N 1125, от 21.06.2012 N 2165 "О переводе жилых помещений в нежилые, согласовании переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений" постановлением Администрации города Курска от 18.09.2013 года N 3213 были отменены.
Между тем, на основании незаконных решений, 01.08.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 4657 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: ул. Белинского, 19. лит. А1 и впоследствии 17.08.2012 между Земельным комитетом города Курска и ИП Выскребенцевым А.А. заключен договор N 138024ю аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ и статьей 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно постановлению Администрации города Курска N 2890 от 13.08.2012 "О предоставлении земельного участка по ул. Белинского, 19 ИП Выскребенцеву А.А. в аренду" земельный участок был предоставлен истцу в связи с заключением им ранее договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 4657 от 17.08.2012.
Однако доказательств соблюдения комитетом установленной процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 46:29:102255:103 в материалы дела не представлено.
В кадастровой выписке о земельном участке от 29.08.2012 в графе правообладатель указано "собственники помещений в многоквартирном доме", вид права "общая долевая собственность".
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Согласно письму Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370 свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Поскольку сведений о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок материалы дела не содержат, вывод судов о том, что договор аренды от 01.08.2012 N 4657 и договор аренды от 17.08.2012 N 138024ю в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными (ничтожными), является правомерным.
Кроме того, ссылаясь на выполнение работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения, по указанию Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в целях облагораживания территории и недопущения аварийного разрушения нежилых строений на арендуемом земельном участке, истцом заявлено требование о взыскании с муниципального образования "город Курск" неосновательного обогащения в размере 1 880 000 руб. 00 коп.
На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения и статьей 65 АПК РФ в предмет доказывания по кондикционному иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения (сбережения) за счет истца, неосновательность сбережения и его размер. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные в дело доказательства по правилам части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, и пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в силу следующего.
Судами установлено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес предпринимателя были направлены уведомления от 29.08.2012 N 4328/07.01-14 с указанием необходимости обеспечения надлежащего состояния фасада здания арендуемого помещения и прилегающей территории и от 24.05.2013 N 2407/07.01-14 о необходимости принятия арендатором мер по предотвращению повреждения и разрушения арендованного помещения.
Согласно пояснениям истца, во исполнение указанных уведомлений им за свой счет произведен снос объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Курск, Белинского, 19.
В подтверждение понесенных расходов на снос нежилых строений истец представил договор N 5 от 15.01.2013, заключенный между ИП Выскребенцевым А.А. и ИП Суббота П.И., на выполнение демонтажа объектов недвижимости, локальный сметный расчет N 1, акт о приемке выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ на общую сумму 1 880 000 руб. 00 коп.
Между тем, договором аренды от 17.08.2012 N 138024ю не предусмотрена обязанность истца по сносу аварийных строений за свой счет. Сведения о согласовании сторонами необходимости выполнения работ по демонтажу аварийных объектов жилого назначения на арендуемом земельном участке, их объеме и стоимости в материалы дела не представлены.
Что касается представленных истцом документов в подтверждение выполнения им работ по сносу аварийных строений, то в них отсутствуют сведения об индивидуализации объектов, в отношении которых произведен демонтаж истцом, а также отсутствует техническая документация на момент демонтажа объектов.
Кроме того, как верно отмечено судами, в условиях отсутствия контракта на выполнение подрядных работ, заключенного с соблюдением требований, предусмотренных Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", фактическое выполнение истцом работ по демонтажу объекта не может влечь возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения.
При перечисленных обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным и законным вывод судов об отказе в удовлетворении требования предпринимателя о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска неосновательного обогащения.
Фактически все доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 29.07.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу N А35-6560/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)