Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Александрова Д.Д., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от ответчика - Кандаков К.А. представитель по доверенности от 18.01.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 года, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по делу А41-93276/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" (ИНН 5009036836; ОГРН 1025001279841) к открытому акционерному обществу Аграрная группа "РОСТ" (ИНН 5009063727; ОГРН 1085009002297) о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" (далее - ООО "ВетГипУпак") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу Аграрная группа "РОСТ" (далее - ОАО Аграрная группа "РОСТ") о переводе права покупателя объекта недвижимости нежилых помещений общей площадью 500 м кв., а именно, помещения N 2 - 11, часть помещения N I и N 12, расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: Московская область, Домодедовский р-н, д. Павловское, здание УТП с кадастровым номером объекта 50:28:0050103:301, инвентарный номер: 27386, лит. А на ООО "ВетГипУпак" (л.д. 2-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 по делу N А41-93276/15 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 96-97).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ВетГипУпак" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права (л.д. 102-104).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д. 114-116).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ОАО Аграрная группа "РОСТ" (арендодатель) и ООО "ВетГипУпак" (арендатор) заключен договор аренды N 6/14/р от 01.01.2014 нежилых помещений общей площадью 500 м кв., а именно помещения N 2 - 11, часть помещения N 1 и N 12, расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: Московская область, Домодедовский р-н, д. Павловское, здание УТП с кадастровым номером объекта 50:28:0050103:301, инвентарный номер: 27386, лит.А (л.д. 10-23).
Уведомлением от 24.04.2015 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора с 31.05.2015 и предложил освободить арендуемую площадку (л.д. 24).
Истец указывает в исковом заявлении, что в повторном уведомлении ответчика от 03.07.2015, направленном в адрес истца о расторжении договора аренды, включено требование о выселении, с датой расторжения договора - 08.08.2015 года, не указывая при этом правовых оснований к его расторжению, определенных как законом, так и условиями договора. 05.08.2015 года истец вновь получил уведомление о выселении с занимаемой площади, в связи с передачей нежилого помещения новому арендатору.
Истец полагает, что такими действиями нарушаются его права как арендатора, который арендует спорное помещение в течение длительного времени, при этом в течение всего времени аренды спорный объект из его владения не выбывал, обязанности по договору аренды истцом выполнялись надлежащим образом.
Как указывает истец, 24.04.2015 между ОАО Аграрная группа "Рост" и ООО "Гос-Тюнинг" заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения арендуемого истцом, которым определено, что ООО "Гос-Тюнинг" уведомлен и не имеет возражений против того, что в отношении объекта имеется обременение в виде краткосрочной аренды в пользу третьих лиц, а именно в пользу ООО "ВетГипУпак".
ООО "ВетГипУпак" в исковом заявлении указывает, что неоднократно обращался к ОАО Аграрная группа "РОСТ" с устными и письменными просьбами о выкупе арендуемого нежилого помещения.
Истец указывает, что предусмотренные ОАО Аграрная группа "Рост" в предварительном договоре условия выкупа арендуемого помещения для ООО "ВетГипУпак" являются приемлемыми и истец готов их исполнить в полном объеме, в том числе оплатить определенные предварительным договором издержки, которые может понести ОАО Аграрная группа "Рост".
Полагая, что у ООО "ВетГипУпак" возникло право требования перевода прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному в отношении арендуемого истцом помещения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 606, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из отсутствия в договоре аренды условия о преимущественном праве покупки арендуемого помещения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что правовых оснований для отказа в переводе прав покупателя на ООО "ВетГипУпак" не имеется, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.
Оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Отношения, связанные с договором аренды, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Как следует из условий договора аренды, содержащихся в п. 13.7., стороны имеют право расторгнуть договор, предварительно письменно уведомив другую сторону о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до даты расторжения договора в случае, если договор был пролонгирован в соответствии с п. 4.4. настоящего договора.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
24.04.2015 ответчик, пользуясь своим правом на расторжение договора, предусмотренным п. 13.7. договора, направил истцу уведомление о расторжении договора и освобождении арендуемой площадки.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2015 по делу N А41-63660/15 установлено, что и что спорный договор расторгнут сторонами 08.08.2015 в соответствии с п. 13.7. договора (л.д. 62-68).
В связи с вышеизложенным довод заявителя об отсутствии оснований для расторжения договора необоснован.
Довод заявителя апелляционной жалобы о фактическом владении и пользовании спорными помещениями в течение 15 лет необоснован, так как не подтвержден материалами дела.
Надлежащих доказательств обращения к ответчику с намерением выкупа спорных нежилых помещений истец в материалы дела не представил.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на преимущественное право покупки арендуемого имущества несостоятельна.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 624 ГК РФ установлено, что если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено путем заключения дополнительного соглашения сторонами, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Пункт 1 ст. 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Однако в спорном договоре аренды отсутствует условие о праве арендатора на выкуп арендуемого им помещения.
Доказательств заключения соглашения о выкупе арендуемого истцом помещения также не представлено.
Каких-либо правовых либо предусмотренных договорными правоотношениями оснований понуждения к заключению договора купли-продажи объекта аренды не имеется.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, в удовлетворении требований истца отказано правомерно.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 года по делу А41-93276/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2016 N 10АП-4162/2016 ПО ДЕЛУ N А41-93276/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. по делу N А41-93276/15
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Александрова Д.Д., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от ответчика - Кандаков К.А. представитель по доверенности от 18.01.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 года, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по делу А41-93276/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" (ИНН 5009036836; ОГРН 1025001279841) к открытому акционерному обществу Аграрная группа "РОСТ" (ИНН 5009063727; ОГРН 1085009002297) о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВетГипУпак" (далее - ООО "ВетГипУпак") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу Аграрная группа "РОСТ" (далее - ОАО Аграрная группа "РОСТ") о переводе права покупателя объекта недвижимости нежилых помещений общей площадью 500 м кв., а именно, помещения N 2 - 11, часть помещения N I и N 12, расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: Московская область, Домодедовский р-н, д. Павловское, здание УТП с кадастровым номером объекта 50:28:0050103:301, инвентарный номер: 27386, лит. А на ООО "ВетГипУпак" (л.д. 2-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 по делу N А41-93276/15 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 96-97).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ВетГипУпак" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права (л.д. 102-104).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д. 114-116).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ОАО Аграрная группа "РОСТ" (арендодатель) и ООО "ВетГипУпак" (арендатор) заключен договор аренды N 6/14/р от 01.01.2014 нежилых помещений общей площадью 500 м кв., а именно помещения N 2 - 11, часть помещения N 1 и N 12, расположенные на 1-ом этаже здания по адресу: Московская область, Домодедовский р-н, д. Павловское, здание УТП с кадастровым номером объекта 50:28:0050103:301, инвентарный номер: 27386, лит.А (л.д. 10-23).
Уведомлением от 24.04.2015 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора с 31.05.2015 и предложил освободить арендуемую площадку (л.д. 24).
Истец указывает в исковом заявлении, что в повторном уведомлении ответчика от 03.07.2015, направленном в адрес истца о расторжении договора аренды, включено требование о выселении, с датой расторжения договора - 08.08.2015 года, не указывая при этом правовых оснований к его расторжению, определенных как законом, так и условиями договора. 05.08.2015 года истец вновь получил уведомление о выселении с занимаемой площади, в связи с передачей нежилого помещения новому арендатору.
Истец полагает, что такими действиями нарушаются его права как арендатора, который арендует спорное помещение в течение длительного времени, при этом в течение всего времени аренды спорный объект из его владения не выбывал, обязанности по договору аренды истцом выполнялись надлежащим образом.
Как указывает истец, 24.04.2015 между ОАО Аграрная группа "Рост" и ООО "Гос-Тюнинг" заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения арендуемого истцом, которым определено, что ООО "Гос-Тюнинг" уведомлен и не имеет возражений против того, что в отношении объекта имеется обременение в виде краткосрочной аренды в пользу третьих лиц, а именно в пользу ООО "ВетГипУпак".
ООО "ВетГипУпак" в исковом заявлении указывает, что неоднократно обращался к ОАО Аграрная группа "РОСТ" с устными и письменными просьбами о выкупе арендуемого нежилого помещения.
Истец указывает, что предусмотренные ОАО Аграрная группа "Рост" в предварительном договоре условия выкупа арендуемого помещения для ООО "ВетГипУпак" являются приемлемыми и истец готов их исполнить в полном объеме, в том числе оплатить определенные предварительным договором издержки, которые может понести ОАО Аграрная группа "Рост".
Полагая, что у ООО "ВетГипУпак" возникло право требования перевода прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному в отношении арендуемого истцом помещения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 606, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из отсутствия в договоре аренды условия о преимущественном праве покупки арендуемого помещения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что правовых оснований для отказа в переводе прав покупателя на ООО "ВетГипУпак" не имеется, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.
Оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Отношения, связанные с договором аренды, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Как следует из условий договора аренды, содержащихся в п. 13.7., стороны имеют право расторгнуть договор, предварительно письменно уведомив другую сторону о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до даты расторжения договора в случае, если договор был пролонгирован в соответствии с п. 4.4. настоящего договора.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
24.04.2015 ответчик, пользуясь своим правом на расторжение договора, предусмотренным п. 13.7. договора, направил истцу уведомление о расторжении договора и освобождении арендуемой площадки.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2015 по делу N А41-63660/15 установлено, что и что спорный договор расторгнут сторонами 08.08.2015 в соответствии с п. 13.7. договора (л.д. 62-68).
В связи с вышеизложенным довод заявителя об отсутствии оснований для расторжения договора необоснован.
Довод заявителя апелляционной жалобы о фактическом владении и пользовании спорными помещениями в течение 15 лет необоснован, так как не подтвержден материалами дела.
Надлежащих доказательств обращения к ответчику с намерением выкупа спорных нежилых помещений истец в материалы дела не представил.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на преимущественное право покупки арендуемого имущества несостоятельна.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 624 ГК РФ установлено, что если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено путем заключения дополнительного соглашения сторонами, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Пункт 1 ст. 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Однако в спорном договоре аренды отсутствует условие о праве арендатора на выкуп арендуемого им помещения.
Доказательств заключения соглашения о выкупе арендуемого истцом помещения также не представлено.
Каких-либо правовых либо предусмотренных договорными правоотношениями оснований понуждения к заключению договора купли-продажи объекта аренды не имеется.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, в удовлетворении требований истца отказано правомерно.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2016 года по делу А41-93276/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)