Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "01" сентября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ника": Юрова В.Ю., представителя по доверенности от 01.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "07" июня 2016 года по делу N А33-2874/2016, принятое судьей Петроченко Г.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 2462031208, ОГРН 1042402102423, далее - ООО "Ника", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" (ИНН 2462038789, ОГРН 1062462026956, далее - ООО "КрасГеоРесурс", ответчик, заявитель) о применении последствий недействительности ничтожного предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014 - взыскании 4 055 005 рублей по указанному договору.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением арбитражного суда от 18.02.2016 возбуждено производство по делу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.06.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неправомерно удовлетворено заявленное исковое требование, поскольку ответчик исполнил обязательства принятые на себя по предварительному договору от 29.10.2014, тогда как истец уклонился от заключения основного договора, в связи с чем, утратил свое право требовать с ответчика задаток. Считает, что истец необоснованно ссылается на вступившее в законную силу решение по делу N А33-13774/2015, поскольку по указанному делу рассматривались требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, а не о признании спорного договора недействительным в силу ничтожности.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 25.08.2016.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 07.07.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), дата публикации 20.07.2016.
При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика, надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.10.2014 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.
Согласно данному договору (п. 1.1.) продавец обязался продать, а покупатель купить в собственность на условиях, установленных договором, следующие объекты:
1) Земельный участок площадью 12319 кв. м с кадастровым номером: 24:50:0500287:0072. Категория земель: земли поселений. Разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилого помещения (см. объект N 2); расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская д. 31 строение 7 (далее - объект N 1), право собственности, на который существует в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 24.04.2007 N 08/07;
2) Нежилое трехэтажное здание (лит. В22) 1974 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 1491,1 кв. м что подтверждается кадастровой выпиской о здании от 28.07.2014 N 24/14-517860; кадастровый номер 24:50:0500287425 расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская д. 31 строение 7 (далее - объект N 2), право собственности, на который существует у него в соответствии с договором купли-продажи от 23.05.2007 N 29/07.
В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора стороны обязались в течение шести месяцев с даты подписания предварительного договора заключить основной договор купли-продажи объектов N 1 и N 2.
Согласно пункту 1.3. предварительного договора, продажная цена обоих объектов определена сторонами в 684 124 условных денежных единицы, при этом одна условная денежная единица признается равной курсу доллара США, установленному Центрбанком РФ на день внесения каждого из платежей. На день подписания настоящего договора общая стоимость объектов составляет 29 000 016 рублей, при этом стоимость объекта N 2 (два) составляет 15 000 000 рублей, а объекта N 1 (один) - 14 000 016 рублей.
Продажная цена объекта N 2 (два) составляет 353 857 условных денежных единиц, в том числе НДС 18%. Продажная цена объекта N 1 (один) составляет 330 267 условных денежных единиц, без НДС.
В соответствии с пунктом 1.4. предварительного договора, необходимые характеристики объектов N 1 и N 2, их планы с определением границ содержатся в приложениях к настоящему договору.
Согласно подпунктам 2.1., 2.1.1. предварительного договора, стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее:
- - подписание основного договора будет осуществлено только при выполнении продавцом в течение шести месяцев с даты подписания настоящего договора отлагательного условия, а именно надлежащего оформления права собственности на объект N 2, в том числе получение нового свидетельства права собственности на объект N 2, в котором указан его кадастровый номер 24:50:0500287:125 и действительная общая площадь 1491,1 кв. м согласно данным кадастрового учета этого объекта;
- - передача покупателю объекта должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора.
Разделом 2.2. определен порядок расчетов за приобретаемое имущество. Согласно пункту 2.2.1. покупатель обязался оплатить продавцу на условиях основного договора полную стоимость объектов N 1 и N 2, указанную в пункте 1.3 настоящего договора, в следующем порядке:
- покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 94 362 условные денежные единицы, в том числе НДС, в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего договора. Указанный задаток уплачивается покупателем в качестве обеспечения исполнения обязанностей по настоящему договору. Указанная сумма задатка входит в состав причитающихся платежей по договору купли-продажи объектов после заключения основного договора. Как определено предварительным договором все расчеты, указанные в настоящем пункте договора, осуществляются в российских рублях согласно курсу доллара США, установленному Центробанком РФ, на день осуществления соответствующего платежа.
Платежным поручением от 31.10.2014 N 1542 истец произвел оплату ответчику суммы 2 900 000 рублей в счет оплаты задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Платежным поручением от 05.11.2014 N 1563 истец произвел оплату ответчику суммы 1 155 005 рублей в счет задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.02.2016 по делу N А33-13774/2015, оставленным без изменения Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016, установлено, что на момент заключения предварительного договора сторонам по договору был известен факт о самовольной реконструкции данного объекта, который в измененном и нелегализованном виде получил свое отражение в качестве объекта будущей продажи. Суду не представлены доказательства законных оснований проведения такой реконструкции в виде разрешения на производство строительно-монтажных работ по реконструкции объекта, выполнения данных работ, их приемки, и получения разрешения на ввод объекта после его реконструкции в эксплуатацию.
Не осуществив государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 1491,1 кв. м, ответчик впоследствии принял меры по приведению технической (кадастровой) документации в соответствие с правоустанавливающими документами, в результате чего, действительно получил новое свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание, площадью 1258,5 кв. м, количество этажей - 1, адрес: г. Красноярск, ул. Тамбовская, 31, строение 7.
Факт того, что истец был извещен ответчиком об отсутствии у него законных оснований о владении им на праве собственности объектом площадью 14491,1 кв. м свидетельствует и письмо истца направленное в адрес ответчика (от 23.04.2015 исх. N 56).
Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, одно из которых являлось на момент заключения предварительного договора - самовольно реконструируемым.
Подписав 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи реконструированного здания (объект N 2 по предварительному договору) стороны исходили из того, что в результате самовольной реконструкции принадлежащего ответчику на праве собственности зданию общей площадью 1296,3 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская, 31, стр. 7 возник новый объект недвижимого имущества общей площадью 1491,1 кв. м, имеющий признаки самовольной постройки, в отношении которого стороны в силу прямого указания пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не имели права совершать сделки.
Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли-продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем является недействительной сделкой.
С учетом вышеизложенного, суд посчитал заключенный между сторонами 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Ника" обратилось с иском о применении последствий недействительности ничтожного предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014 - взыскании 4 055 005 рублей по указанному договору.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказывается вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
На основании изложенного, к фактам, входящим в предмет доказывания, но не подлежащим доказыванию, которые могут быть положены в основание решения суда как истинные, относятся преюдициальные (предрешенные) факты. Преюдициальные фактами являются факты, которые установлены решением или приговором суда по другому делу и не подлежащие повторному доказыванию.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно учел при рассмотрении настоящего спора обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.02.2016 по делу N А33-13774/2015, а именно обстоятельства, свидетельствующие о том, что предметом предварительного договора купли-продажи являлся самовольно реконструируемый объект.
Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли-продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем является недействительной сделкой.
С учетом вышеизложенного, суд пришел к верному выводу, что заключенный между сторонами 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка является недействительным ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, платежным поручением от 31.10.2014 N 1542 истец произвел оплату ответчику суммы 2 900 000 рублей в счет оплаты задатка по предварительному договору от 29.10.2014, платежным поручением от 05.11.2014 N 1563 истец произвел оплату ответчику суммы 1 155 005 рублей в счет задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Ответчик доказательств возврата денежных средств не представил.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права, фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014. между обществом с ограниченной ответственностью "Ника" и обществом с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс", и обязании общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ника" 4 055 005 рублей.
Довод апеллянта о том, что предметом рассмотрения по делу N А33-13774/2015 являлись требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, а не о признании спорного договора недействительным в силу ничтожности отклоняются судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного.
Довод ответчика о том, что он выполнил свои обязательства по предварительному договору, отклоняются апелляционной коллегией как документально не подтвержденные.
В целом доводы апелляционной жалобы направленны на переоценку вступившего в законную силу решения суда по делу N А33-13774/2015 и сводятся к пересмотру установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств настоящего дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции и могли бы являться основанием для отмены обжалуемого определения.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2016 года по делу N А33-2874/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 ПО ДЕЛУ N А33-2874/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А33-2874/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "25" августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "01" сентября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ника": Юрова В.Ю., представителя по доверенности от 01.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "07" июня 2016 года по делу N А33-2874/2016, принятое судьей Петроченко Г.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 2462031208, ОГРН 1042402102423, далее - ООО "Ника", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" (ИНН 2462038789, ОГРН 1062462026956, далее - ООО "КрасГеоРесурс", ответчик, заявитель) о применении последствий недействительности ничтожного предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014 - взыскании 4 055 005 рублей по указанному договору.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением арбитражного суда от 18.02.2016 возбуждено производство по делу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.06.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неправомерно удовлетворено заявленное исковое требование, поскольку ответчик исполнил обязательства принятые на себя по предварительному договору от 29.10.2014, тогда как истец уклонился от заключения основного договора, в связи с чем, утратил свое право требовать с ответчика задаток. Считает, что истец необоснованно ссылается на вступившее в законную силу решение по делу N А33-13774/2015, поскольку по указанному делу рассматривались требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, а не о признании спорного договора недействительным в силу ничтожности.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 25.08.2016.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 07.07.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), дата публикации 20.07.2016.
При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика, надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.10.2014 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.
Согласно данному договору (п. 1.1.) продавец обязался продать, а покупатель купить в собственность на условиях, установленных договором, следующие объекты:
1) Земельный участок площадью 12319 кв. м с кадастровым номером: 24:50:0500287:0072. Категория земель: земли поселений. Разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилого помещения (см. объект N 2); расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская д. 31 строение 7 (далее - объект N 1), право собственности, на который существует в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 24.04.2007 N 08/07;
2) Нежилое трехэтажное здание (лит. В22) 1974 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 1491,1 кв. м что подтверждается кадастровой выпиской о здании от 28.07.2014 N 24/14-517860; кадастровый номер 24:50:0500287425 расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская д. 31 строение 7 (далее - объект N 2), право собственности, на который существует у него в соответствии с договором купли-продажи от 23.05.2007 N 29/07.
В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора стороны обязались в течение шести месяцев с даты подписания предварительного договора заключить основной договор купли-продажи объектов N 1 и N 2.
Согласно пункту 1.3. предварительного договора, продажная цена обоих объектов определена сторонами в 684 124 условных денежных единицы, при этом одна условная денежная единица признается равной курсу доллара США, установленному Центрбанком РФ на день внесения каждого из платежей. На день подписания настоящего договора общая стоимость объектов составляет 29 000 016 рублей, при этом стоимость объекта N 2 (два) составляет 15 000 000 рублей, а объекта N 1 (один) - 14 000 016 рублей.
Продажная цена объекта N 2 (два) составляет 353 857 условных денежных единиц, в том числе НДС 18%. Продажная цена объекта N 1 (один) составляет 330 267 условных денежных единиц, без НДС.
В соответствии с пунктом 1.4. предварительного договора, необходимые характеристики объектов N 1 и N 2, их планы с определением границ содержатся в приложениях к настоящему договору.
Согласно подпунктам 2.1., 2.1.1. предварительного договора, стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее:
- - подписание основного договора будет осуществлено только при выполнении продавцом в течение шести месяцев с даты подписания настоящего договора отлагательного условия, а именно надлежащего оформления права собственности на объект N 2, в том числе получение нового свидетельства права собственности на объект N 2, в котором указан его кадастровый номер 24:50:0500287:125 и действительная общая площадь 1491,1 кв. м согласно данным кадастрового учета этого объекта;
- - передача покупателю объекта должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора.
Разделом 2.2. определен порядок расчетов за приобретаемое имущество. Согласно пункту 2.2.1. покупатель обязался оплатить продавцу на условиях основного договора полную стоимость объектов N 1 и N 2, указанную в пункте 1.3 настоящего договора, в следующем порядке:
- покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 94 362 условные денежные единицы, в том числе НДС, в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего договора. Указанный задаток уплачивается покупателем в качестве обеспечения исполнения обязанностей по настоящему договору. Указанная сумма задатка входит в состав причитающихся платежей по договору купли-продажи объектов после заключения основного договора. Как определено предварительным договором все расчеты, указанные в настоящем пункте договора, осуществляются в российских рублях согласно курсу доллара США, установленному Центробанком РФ, на день осуществления соответствующего платежа.
Платежным поручением от 31.10.2014 N 1542 истец произвел оплату ответчику суммы 2 900 000 рублей в счет оплаты задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Платежным поручением от 05.11.2014 N 1563 истец произвел оплату ответчику суммы 1 155 005 рублей в счет задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.02.2016 по делу N А33-13774/2015, оставленным без изменения Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016, установлено, что на момент заключения предварительного договора сторонам по договору был известен факт о самовольной реконструкции данного объекта, который в измененном и нелегализованном виде получил свое отражение в качестве объекта будущей продажи. Суду не представлены доказательства законных оснований проведения такой реконструкции в виде разрешения на производство строительно-монтажных работ по реконструкции объекта, выполнения данных работ, их приемки, и получения разрешения на ввод объекта после его реконструкции в эксплуатацию.
Не осуществив государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 1491,1 кв. м, ответчик впоследствии принял меры по приведению технической (кадастровой) документации в соответствие с правоустанавливающими документами, в результате чего, действительно получил новое свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание, площадью 1258,5 кв. м, количество этажей - 1, адрес: г. Красноярск, ул. Тамбовская, 31, строение 7.
Факт того, что истец был извещен ответчиком об отсутствии у него законных оснований о владении им на праве собственности объектом площадью 14491,1 кв. м свидетельствует и письмо истца направленное в адрес ответчика (от 23.04.2015 исх. N 56).
Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, одно из которых являлось на момент заключения предварительного договора - самовольно реконструируемым.
Подписав 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи реконструированного здания (объект N 2 по предварительному договору) стороны исходили из того, что в результате самовольной реконструкции принадлежащего ответчику на праве собственности зданию общей площадью 1296,3 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Тамбовская, 31, стр. 7 возник новый объект недвижимого имущества общей площадью 1491,1 кв. м, имеющий признаки самовольной постройки, в отношении которого стороны в силу прямого указания пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не имели права совершать сделки.
Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли-продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем является недействительной сделкой.
С учетом вышеизложенного, суд посчитал заключенный между сторонами 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Ника" обратилось с иском о применении последствий недействительности ничтожного предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014 - взыскании 4 055 005 рублей по указанному договору.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказывается вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
На основании изложенного, к фактам, входящим в предмет доказывания, но не подлежащим доказыванию, которые могут быть положены в основание решения суда как истинные, относятся преюдициальные (предрешенные) факты. Преюдициальные фактами являются факты, которые установлены решением или приговором суда по другому делу и не подлежащие повторному доказыванию.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно учел при рассмотрении настоящего спора обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.02.2016 по делу N А33-13774/2015, а именно обстоятельства, свидетельствующие о том, что предметом предварительного договора купли-продажи являлся самовольно реконструируемый объект.
Ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено именно на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, и любая сделка, будь то предварительный договор или договор купли-продажи в отношении вещи приобретаемой в будущем является недействительной сделкой.
С учетом вышеизложенного, суд пришел к верному выводу, что заключенный между сторонами 29.10.2014 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка является недействительным ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, платежным поручением от 31.10.2014 N 1542 истец произвел оплату ответчику суммы 2 900 000 рублей в счет оплаты задатка по предварительному договору от 29.10.2014, платежным поручением от 05.11.2014 N 1563 истец произвел оплату ответчику суммы 1 155 005 рублей в счет задатка по предварительному договору от 29.10.2014.
Ответчик доказательств возврата денежных средств не представил.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права, фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 29.10.2014. между обществом с ограниченной ответственностью "Ника" и обществом с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс", и обязании общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ника" 4 055 005 рублей.
Довод апеллянта о том, что предметом рассмотрения по делу N А33-13774/2015 являлись требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, а не о признании спорного договора недействительным в силу ничтожности отклоняются судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного.
Довод ответчика о том, что он выполнил свои обязательства по предварительному договору, отклоняются апелляционной коллегией как документально не подтвержденные.
В целом доводы апелляционной жалобы направленны на переоценку вступившего в законную силу решения суда по делу N А33-13774/2015 и сводятся к пересмотру установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств настоящего дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции и могли бы являться основанием для отмены обжалуемого определения.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2016 года по делу N А33-2874/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КрасГеоРесурс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)