Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нормалит" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015, принятое судьей В.Ф. Козловым, по иску ООО "Нормалит" (ОГРН 1157746775625) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца: Хайрулин Г.Т. (по доверенности от 02.05.2016), Джафаров А.А. (по доверенности от 24.08.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "Нормалит" с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, путем принятия п. 3.1 и 3.4 путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 11 318 644 руб., размера ежемесячного платежа не менее 314 406,78 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015 в удовлетворении исковых требований истца к Департаменту городского имущества г. Москвы отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал на неправильное применение судом норм материального права и на нарушение норм процессуального права, а также, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Нежилое помещение общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, находится в собственности города Москвы и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 31.10.2007 N 06-01223/07 для размещения продовольственного магазина на срок с 26 октября 2007 г. по 25 сентября 2008 г.
По дополнительному соглашению от 14.10.2008 срок аренды продлен до 25 сентября 2009 г., по дополнительному соглашению от 19.11.2010 продлен до 25 июля 2011 г., по дополнительному соглашению от 21.09.2011 продлен до 25 июня 2012 г., по дополнительному соглашению от 19.09.2012 продлен до 31 мая 2013 г.
31 октября 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-31543/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент подготовил и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 20 684 000 руб. с сопроводительным письмом от 15.12.2014 N 33-5-30483/13-(5)-0.
Цена продажи определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19.11.2014 N 743Г/548, выполненного ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена положительным заключением от 24.11.2014 N 3285/С-14, подготовленным НП "СВОД".
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Независимая экспертная оценка Вега", который оценил выкупаемое помещение в 11 318 644 руб., заключение от 26.02.2015 N 04-02.
5 марта 2015 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта и рассрочке.
Рассмотрев протокол разногласий, 18 марта 2015 г. Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях протокола (письмо от 18.03.2015 N 33-5-31543/14-(0)-1).
10 апреля 2015 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пунктов 3.1 и 3.4 по цене объекта в редакции арендатора.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
На момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 31 октября 2014 г. составила 18 778 000 руб. без НДС.
Суд апелляционной инстанции, оценив указанное экспертное заключение по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки и ценообразующие факторы.
Сторонами в материалы дела не представлены достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ходатайство истца о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем, сторонами не заявлено.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца, настаивая на своих требованиях об урегулировании разногласий на его условиях, не возражал против заключения договора купли-продажи спорного помещения по цене, определенной в заключении ООО "Агентство судебных экспертиз".
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истцом отказ от исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения не заявлен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 18 778 000 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы по делу в полном объеме относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015 отменить.
Урегулировать возникшие между ООО "Нормалит" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 18778000 (восемнадцать миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроенного помещения, общей площадью 165,5 кв. м, номера на поэтажном плане: Подвал, пом. IV, комн. 1 - 5, 5а, 56; пом. б/н, комн. а, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, от 25 декабря 2015 года N 271, выполненным ООО "Агентство судебных экспертиз".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 521611 (пятьсот двадцать одна тысяча шестьсот одиннадцать) рублей 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Нормалит" в возмещение судебных издержек 32 000 руб. 00 коп. (9 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 23 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2016 N 09АП-22916/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-64089/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. N 09АП-22916/2016-ГК
Дело N А40-64089/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нормалит" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015, принятое судьей В.Ф. Козловым, по иску ООО "Нормалит" (ОГРН 1157746775625) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца: Хайрулин Г.Т. (по доверенности от 02.05.2016), Джафаров А.А. (по доверенности от 24.08.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "Нормалит" с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, путем принятия п. 3.1 и 3.4 путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 11 318 644 руб., размера ежемесячного платежа не менее 314 406,78 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015 в удовлетворении исковых требований истца к Департаменту городского имущества г. Москвы отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал на неправильное применение судом норм материального права и на нарушение норм процессуального права, а также, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Нежилое помещение общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, находится в собственности города Москвы и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 31.10.2007 N 06-01223/07 для размещения продовольственного магазина на срок с 26 октября 2007 г. по 25 сентября 2008 г.
По дополнительному соглашению от 14.10.2008 срок аренды продлен до 25 сентября 2009 г., по дополнительному соглашению от 19.11.2010 продлен до 25 июля 2011 г., по дополнительному соглашению от 21.09.2011 продлен до 25 июня 2012 г., по дополнительному соглашению от 19.09.2012 продлен до 31 мая 2013 г.
31 октября 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-31543/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент подготовил и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 20 684 000 руб. с сопроводительным письмом от 15.12.2014 N 33-5-30483/13-(5)-0.
Цена продажи определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19.11.2014 N 743Г/548, выполненного ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена положительным заключением от 24.11.2014 N 3285/С-14, подготовленным НП "СВОД".
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Независимая экспертная оценка Вега", который оценил выкупаемое помещение в 11 318 644 руб., заключение от 26.02.2015 N 04-02.
5 марта 2015 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта и рассрочке.
Рассмотрев протокол разногласий, 18 марта 2015 г. Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях протокола (письмо от 18.03.2015 N 33-5-31543/14-(0)-1).
10 апреля 2015 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пунктов 3.1 и 3.4 по цене объекта в редакции арендатора.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
На момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 31 октября 2014 г. составила 18 778 000 руб. без НДС.
Суд апелляционной инстанции, оценив указанное экспертное заключение по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки и ценообразующие факторы.
Сторонами в материалы дела не представлены достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ходатайство истца о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем, сторонами не заявлено.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Вопрос о необходимости вызова эксперта для дачи пояснений относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение такого ходатайства является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца, настаивая на своих требованиях об урегулировании разногласий на его условиях, не возражал против заключения договора купли-продажи спорного помещения по цене, определенной в заключении ООО "Агентство судебных экспертиз".
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истцом отказ от исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения не заявлен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 18 778 000 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы по делу в полном объеме относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2016 года по делу N А40-64089/2015 отменить.
Урегулировать возникшие между ООО "Нормалит" и Департаментом городского имущества города Москвы разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 165,5 кв. м (подвал, пом. IV, ком. 1 - 5, 5а, 5б, пом. б/н ком. а) по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 18778000 (восемнадцать миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроенного помещения, общей площадью 165,5 кв. м, номера на поэтажном плане: Подвал, пом. IV, комн. 1 - 5, 5а, 56; пом. б/н, комн. а, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 19, от 25 декабря 2015 года N 271, выполненным ООО "Агентство судебных экспертиз".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 521611 (пятьсот двадцать одна тысяча шестьсот одиннадцать) рублей 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Нормалит" в возмещение судебных издержек 32 000 руб. 00 коп. (9 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе, 23 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)