Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (412900, Саратовская область, г. Вольск, ул. Октябрьская, д. 114, ОГРН 1026401678632, ИНН 6441006279)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года по делу N А57-22600/2015 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (412900, Саратовская область, г. Вольск, ул. Октябрьская д. 114, ОГРН 1026401678632, ИНН 6441006279)
к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала (410000, г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н., д. 65/2, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488)
о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии:
представителя акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала Иванькова О.А., действующего по доверенности от 12.11.2015,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (далее - Комитет, истец) к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала (далее - АО "Российский сельскохозяйственный банк", ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды N 060163 от 07.11.2006 за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 в сумме 118 699 рублей 03 коп., пени в размере 1% за каждый день просрочки платежа за период с 11.05.2014 по 24.02.2016 в сумме 396 430 рублей 48 коп.
Впоследствии истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования и просил суд, помимо вышеназванных имущественных требований, понудить АО "Российский сельскохозяйственный банк" заключить дополнительное соглашение от 06 августа 2015 года к договору аренды N 060163 от 07 ноября 2006 года с установленной арендной платой за год в размере 777 671,40 рублей.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 31.10.1996 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", установил, что в нарушение норм процессуального права заявленным ходатайством истец дополнил свои требования новыми требованиями, ранее не заявленными, которые являются новыми как по основанию, так и по предмету, а потому правомерно отказал в принятии их к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано.
Комитет, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. Податель жалобы, настаивая на том, что расчет арендной платы должен производиться на основании решения Вольского муниципального Собрания Вольского муниципального района N 4/56-419 от 30.07.2015 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности", считает, что арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является регулируемой, в связи с чем, принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких нежилых помещений, зданий, сооружений независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. По мнению апеллянта, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являют регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта или с даты, на которую распространяются его правоотношения.
АО "Российский сельскохозяйственный банк" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель АО "Российский сельскохозяйственный банк" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, дал аналогичные пояснения.
Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.07.2016.
От Комитета в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя АО "Российский сельскохозяйственный банк", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, при этом исходит из следующего.
Как видно из материалов дела, 07 ноября 2006 года между Комитетом и АО "Российский сельскохозяйственный банк" заключен договор N 060163 (далее - Договор) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Революционная, д. 8, общей площадью 155,1 кв. м, нежилое помещение предоставлено для осуществления банковской деятельности.
Согласно пункту 3.1. Договора арендодатель имеет право увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы по решению Вольского муниципального собрания.
Разделом 5 Договора предусмотрен размер арендной платы и условия ее внесения арендатором. Данный размер, после согласования его сторонами, стал существенным условием договора аренды о размере арендной платы.
В силу пункта 5.3 Договора арендная плата вносится арендатором за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца на счет Управления Федерального Казначейства МФ РФ по Саратовской области (Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вольского муниципального образования), 18% НДС в федеральный бюджет.
Пунктом 5.4. Договора установлено, что изменение ставок арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета за аренду нежилого помещения (здания) муниципальной собственности на основании принятого Вольским муниципальным собранием соответствующего нормативного акта. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении ставок арендной платы в течение месяца после принятия Решения Вольского муниципального Собрания. Изменение ставок арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды между Арендодателем и Арендатором.
По условиям пункта 7.1. Договора изменение условий договора допускается по согласованию сторон.
Решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользования нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности" была установлена базовая ставка арендной платы за пользования нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности в размере 2326 рублей за 1 кв. м в год.
10 апреля 2014 года Комитетом в адрес директора Саратовского регионального филиала АО "Россельхозбанк" направлено уведомление об изменении арендной платы и дополнительное соглашение для подписания.
02 июля 2014 года истцом в адрес ответчика направлено письмо с просьбой предоставить ранее направленный экземпляр дополнительного соглашения в подписанном виде.
19 февраля 2015 года директору Саратовского регионального филиала АО "Россельхозбанк" направлено претензионное письмо с требованием в соответствии с заключенным договором незамедлительно оплатить возникшую задолженность перед арендодателем в сумме 143 638 рублей 11 копеек за период с января 2014 года по февраль 2015 года.
12 марта 2015 года на претензионное письмо ответчик ответил отказом, сославшись на отсутствие между сторонами подписанного дополнительного соглашению об изменении размера арендной платы.
Пунктом 6.2. Договора установлена пеня за неуплату в установленный срок арендной платы в размере 1% с просроченной суммы за каждый просрочки.
За просрочку внесения арендной платы истцом ответчику начислены пени в сумме 191 372 руб. 72 коп.
Поскольку ответчиком долг не погашен, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае между истцом и ответчиком заключен Договор аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды N 060163 от 07.11.2006 за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 в сумме 118 699 рублей 03 коп.
Проверяя расчет истца, судом первой инстанции установлено, что расчет арендной платы (в период с 01.01.2014 по 31.07.2015) осуществлялся в соответствии с Решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности" (решение вступило в силу 02.04.2014 и распространяется на правоотношения, возникшие с 01 января 2014 года), пунктом 1 которого предусмотрена базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности, в размере 2 326 руб. за 1 кв. м. Однако, вопреки условиям пункта 5.4 Договора дополнительное соглашение от 06.08.2015 к Договору между арендодателем и арендатором не подписано (т. 1, л.д. 23).
Из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении условий, указанных в договоре аренды нежилого помещения, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Установив, что дополнительное соглашение от 06.08.2015, в соответствии с которым установлен иной размер арендной платы, в установленном порядке не подписано и не зарегистрировано, суд первой инстанции счел его незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции податель жалобы, считает, что арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности осуществляется в нормативном порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть является регулируемой, а потому принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих норматив установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких нежилых помещений, зданий, сооружений независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. По мнению апеллянта, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы, как основанные не неправильном толковании норм материального права.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287, которым установлена базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности.
Однако, учитывая, что решения муниципального собрания относятся к нормативным актам органов местного самоуправления и не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, внесение изменений в спорный Договор в связи с самим фактом принятия решения в отсутствие обоюдного соглашения сторон, не представляется возможным.
Положения вышеуказанного решения Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района применяются к Договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим Договором. В данном случае, Договором изменение способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления не предусмотрено. Напротив, как следует из условий пунктов 5.4., 7.1. Договора изменение ставок арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды между Арендодателем и Арендатором; изменение условий договора допускается по согласованию сторон.
Правовой оценкой положений Договора аренды в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что условиями Договора арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять порядок (методику) определения арендной платы.
Методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, поскольку положения Договора аренды в данном конкретном случае не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке базовых ставок, а равно методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Вольским муниципальным собранием Вольского муниципального района решения от 31.03.2014 N 4/40-287 само по себе не может повлечь за собой пересмотра согласованного сторонами размера арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними Договора.
Цена пользования объектом аренды недвижимого имущества, за исключением земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности, а также неразграниченной собственности, законом не регулируется. Истцом не приведено ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная плата при сдаче в аренду спорного муниципального имущества устанавливается уполномоченными на то государственным органом и (или) органом местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений не относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными Договором аренды.
Установив, что за исковой период ответчик произвел арендные платежи в размере, порядке и сроки, установленные условиями Договора, наличие спорной задолженности истцом не доказано, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Комитета следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года по делу N А57-22600/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2016 N 12АП-7758/2016 ПО ДЕЛУ N А57-22600/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А57-22600/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (412900, Саратовская область, г. Вольск, ул. Октябрьская, д. 114, ОГРН 1026401678632, ИНН 6441006279)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года по делу N А57-22600/2015 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (412900, Саратовская область, г. Вольск, ул. Октябрьская д. 114, ОГРН 1026401678632, ИНН 6441006279)
к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала (410000, г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н., д. 65/2, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488)
о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии:
представителя акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала Иванькова О.А., действующего по доверенности от 12.11.2015,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (далее - Комитет, истец) к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала (далее - АО "Российский сельскохозяйственный банк", ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды N 060163 от 07.11.2006 за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 в сумме 118 699 рублей 03 коп., пени в размере 1% за каждый день просрочки платежа за период с 11.05.2014 по 24.02.2016 в сумме 396 430 рублей 48 коп.
Впоследствии истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования и просил суд, помимо вышеназванных имущественных требований, понудить АО "Российский сельскохозяйственный банк" заключить дополнительное соглашение от 06 августа 2015 года к договору аренды N 060163 от 07 ноября 2006 года с установленной арендной платой за год в размере 777 671,40 рублей.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 31.10.1996 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", установил, что в нарушение норм процессуального права заявленным ходатайством истец дополнил свои требования новыми требованиями, ранее не заявленными, которые являются новыми как по основанию, так и по предмету, а потому правомерно отказал в принятии их к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано.
Комитет, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. Податель жалобы, настаивая на том, что расчет арендной платы должен производиться на основании решения Вольского муниципального Собрания Вольского муниципального района N 4/56-419 от 30.07.2015 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности", считает, что арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является регулируемой, в связи с чем, принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких нежилых помещений, зданий, сооружений независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. По мнению апеллянта, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являют регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта или с даты, на которую распространяются его правоотношения.
АО "Российский сельскохозяйственный банк" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель АО "Российский сельскохозяйственный банк" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, дал аналогичные пояснения.
Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.07.2016.
От Комитета в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя АО "Российский сельскохозяйственный банк", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, при этом исходит из следующего.
Как видно из материалов дела, 07 ноября 2006 года между Комитетом и АО "Российский сельскохозяйственный банк" заключен договор N 060163 (далее - Договор) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Революционная, д. 8, общей площадью 155,1 кв. м, нежилое помещение предоставлено для осуществления банковской деятельности.
Согласно пункту 3.1. Договора арендодатель имеет право увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы по решению Вольского муниципального собрания.
Разделом 5 Договора предусмотрен размер арендной платы и условия ее внесения арендатором. Данный размер, после согласования его сторонами, стал существенным условием договора аренды о размере арендной платы.
В силу пункта 5.3 Договора арендная плата вносится арендатором за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца на счет Управления Федерального Казначейства МФ РФ по Саратовской области (Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вольского муниципального образования), 18% НДС в федеральный бюджет.
Пунктом 5.4. Договора установлено, что изменение ставок арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета за аренду нежилого помещения (здания) муниципальной собственности на основании принятого Вольским муниципальным собранием соответствующего нормативного акта. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении ставок арендной платы в течение месяца после принятия Решения Вольского муниципального Собрания. Изменение ставок арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды между Арендодателем и Арендатором.
По условиям пункта 7.1. Договора изменение условий договора допускается по согласованию сторон.
Решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользования нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности" была установлена базовая ставка арендной платы за пользования нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности в размере 2326 рублей за 1 кв. м в год.
10 апреля 2014 года Комитетом в адрес директора Саратовского регионального филиала АО "Россельхозбанк" направлено уведомление об изменении арендной платы и дополнительное соглашение для подписания.
02 июля 2014 года истцом в адрес ответчика направлено письмо с просьбой предоставить ранее направленный экземпляр дополнительного соглашения в подписанном виде.
19 февраля 2015 года директору Саратовского регионального филиала АО "Россельхозбанк" направлено претензионное письмо с требованием в соответствии с заключенным договором незамедлительно оплатить возникшую задолженность перед арендодателем в сумме 143 638 рублей 11 копеек за период с января 2014 года по февраль 2015 года.
12 марта 2015 года на претензионное письмо ответчик ответил отказом, сославшись на отсутствие между сторонами подписанного дополнительного соглашению об изменении размера арендной платы.
Пунктом 6.2. Договора установлена пеня за неуплату в установленный срок арендной платы в размере 1% с просроченной суммы за каждый просрочки.
За просрочку внесения арендной платы истцом ответчику начислены пени в сумме 191 372 руб. 72 коп.
Поскольку ответчиком долг не погашен, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае между истцом и ответчиком заключен Договор аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды N 060163 от 07.11.2006 за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 в сумме 118 699 рублей 03 коп.
Проверяя расчет истца, судом первой инстанции установлено, что расчет арендной платы (в период с 01.01.2014 по 31.07.2015) осуществлялся в соответствии с Решением Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287 "Об установлении базовой ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности" (решение вступило в силу 02.04.2014 и распространяется на правоотношения, возникшие с 01 января 2014 года), пунктом 1 которого предусмотрена базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности, в размере 2 326 руб. за 1 кв. м. Однако, вопреки условиям пункта 5.4 Договора дополнительное соглашение от 06.08.2015 к Договору между арендодателем и арендатором не подписано (т. 1, л.д. 23).
Из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении условий, указанных в договоре аренды нежилого помещения, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Установив, что дополнительное соглашение от 06.08.2015, в соответствии с которым установлен иной размер арендной платы, в установленном порядке не подписано и не зарегистрировано, суд первой инстанции счел его незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции податель жалобы, считает, что арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности осуществляется в нормативном порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть является регулируемой, а потому принятие уполномоченным органом местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих норматив установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких нежилых помещений, зданий, сооружений независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. По мнению апеллянта, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы, как основанные не неправильном толковании норм материального права.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 31.03.2014 N 4/40-287, которым установлена базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности.
Однако, учитывая, что решения муниципального собрания относятся к нормативным актам органов местного самоуправления и не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, внесение изменений в спорный Договор в связи с самим фактом принятия решения в отсутствие обоюдного соглашения сторон, не представляется возможным.
Положения вышеуказанного решения Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района применяются к Договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим Договором. В данном случае, Договором изменение способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления не предусмотрено. Напротив, как следует из условий пунктов 5.4., 7.1. Договора изменение ставок арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды между Арендодателем и Арендатором; изменение условий договора допускается по согласованию сторон.
Правовой оценкой положений Договора аренды в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что условиями Договора арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять порядок (методику) определения арендной платы.
Методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, поскольку положения Договора аренды в данном конкретном случае не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке базовых ставок, а равно методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Вольским муниципальным собранием Вольского муниципального района решения от 31.03.2014 N 4/40-287 само по себе не может повлечь за собой пересмотра согласованного сторонами размера арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними Договора.
Цена пользования объектом аренды недвижимого имущества, за исключением земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности, а также неразграниченной собственности, законом не регулируется. Истцом не приведено ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная плата при сдаче в аренду спорного муниципального имущества устанавливается уполномоченными на то государственным органом и (или) органом местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений не относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными Договором аренды.
Установив, что за исковой период ответчик произвел арендные платежи в размере, порядке и сроки, установленные условиями Договора, наличие спорной задолженности истцом не доказано, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Комитета следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 июня 2016 года по делу N А57-22600/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)