Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русгранд": представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Мельников Р.А. по доверенности от 28.02.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русгранд" в лице конкурсного управляющего Оленюка Валентина Сергеевича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русгранд" (далее - заявитель, ООО "Русгранд", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения):
- - признать незаконным решение управления, оформленное сообщением от 20.06.2016 N 50/017/001/2016-2678 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 50:17:0020517:411, общей площадью 180,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Павлово-Посадский р-н, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40Б, корп. 2;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности общества на объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 50:17:0020517:411, общей площадью 180,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Павлово-Посадский р-н, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40Б, корп. 2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Русгранд", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав представителя управления, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между министерством, муниципальным образованием "Павлово-Посадский район" Московской области и обществом заключен инвестиционный контракт от 03.08.2005 N 220/17-05 (далее - инвестиционный контракт - л.д. 30 - 35).
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 2 инвестиционного контракта предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, на земельном участке площадью 0,91 га по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, с ориентировочным общим объемом инвестиций 110 700 000 рублей, в том числе: квартир - 95 000 000 руб., нежилых помещений - 15 700 000 руб.
Пунктом 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта стороны по нему установили, что в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (общество) обязуется за счет собственных либо привлеченных средств произвести новое строительство жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая. Ориентировочный размер общей площади квартир - 11 500 кв. м, в том числе: инвестору - 10 120 кв. м, району - 1 380 кв. м. Ориентировочный размер общей площади нежилых помещений - 1 350 кв. м, в том числе: инвестору - 1 188 кв. м, району - 162 кв. м.
Исходя из подпунктов 3.1.1 и 3.1.2 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта было установлено между сторонами в пропорции:
1. по жилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- району: 12% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 11 400 000 руб.;
- инвестору: 88% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 83 600 000 руб.;
- 2. по нежилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- району: 12% общей площади, что составляет ориентировочно 1 884 000 руб.;
- инвестору: 88% общей площади, что составляет ориентировочно 13 816 000 руб.
Кроме того, подпунктом 3.1.3 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта сторонами было согласовано, что району по итогам реализации контракта отходит 100% инженерных сетей и коммуникаций, в том числе внутриквартальных и наружных сетей (технических условий).
Инвестиционный контракт в соответствии с пунктом 8.1 статьи 8 вступает в законную силу с момента его заключения и действует в течение всего периода выполнения обязательств.
Пунктом 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта установлено, что год ввода жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, 3 квартал 2007 года.
На основании постановления Главы Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 03.10.2006 N 1365 (л.д. 39) между администрацией и обществом заключен договор аренды земли от 24.10.2006 N 176 (далее - договор аренды - л.д. 40 - 41).
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 1 договора аренды администрация передает за плату во временное пользование, а общество принимает земельный участок общей площадью 8 890 кв. м с кадастровым номером 50:17:002 05 17:0010, категория земель - земли поселений, под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином, по улице 1 Мая в городе Павловском Посаде Московской области.
Договор аренды согласно пункту 1.2 статьи 1 заключен сроком на 5 лет с 01.11.2006 по 30.10.2011.
Пунктом 5.3 статьи 5 договора аренды его стороны согласовали, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 21.12.2006, номер записи - 50-50-17/018/2006 450.
Между министерством, Павлово-Посадским муниципальным районом Московской области и обществом заключено дополнительное соглашение от 04.12.2008 N 1 к инвестиционному контракту, которым в пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта внесены изменения в части срока ввода объекта в эксплуатацию, а именно: с 3 квартала 2007 года на 3 квартал 2010 года (л.д. 44).
Администрация 25.08.2009 выдала разрешение N RU50534000-132 на строительство многоэтажного 137 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией со сроком действия до 09.10.2011 и разрешение N RU50534000-133 на строительство многоэтажного 136 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями со сроком действия до 09.10.2011 (л.д. 45, 46).
В данном жилом доме располагается спорный объект недвижимости.
Между министерством, Павлово-Посадским муниципальным районом Московской области и обществом заключено дополнительное соглашение от 03.12.2010 N 2 к инвестиционному контракту, которым в пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта внесены изменения в части срока ввода объекта в эксплуатацию, а именно: с 3 квартала 2010 года на 4 квартал 2012 года (л.д. 47).
Администрация 11.07.2011 продлила срок действия разрешения N RU50534000-133 на строительство до 24.12.2013.
На основании постановления Главы Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 09.02.2012 N 112 (л.д. 48), между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 09.02.2012 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с 01.11.2006 по 30.10.2011 на с 01.11.2006 по 24.12.2013 (л.д. 49).
Дополнительное соглашение от 09.02.2012 к договору аренды также зарегистрировано в ЕГРП.
Администрация 30.10.2013 продлила срок действия разрешения N RU50534000-133 на строительство до 30.10.2014.
На основании постановления администрации от 16.01.2014 N 18 (л.д. 50) между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 21.01.2014 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с "с 01.11.2006 по 24.12.2013" на "с 01.11.2006 по 24.12.2014" (л.д. 51).
Указанным дополнительным соглашением от 21.01.2014 к договору аренды также внесены изменения в предмет договора аренды (пункт 1.1 статьи 1), а именно: вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином", категория земель - "земли населенных пунктов".
Дополнительное соглашение от 21.01.2014 к договору аренды, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с "с 01.11.2006 по 24.12.2014" на "с 01.11.2006 по 24.12.2015" (л.д. 53).
Указанным дополнительным соглашением к договору аренды также внесены изменения в предмет договора аренды (пункт 1.1 статьи 1), а именно: вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином", категория земель - "земли населенных пунктов".
Дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Постановлением администрации от 16.04.2015 N 486 строящемуся многоэтажному 136-квартирному жилому дому со встроенными помещениями и инженерными коммуникациями, общей площадью 7 042,62 кв. м, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:17:0020517:10 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Павлово-Посадский район, городское поселение Павловский Посад, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2 (л.д. 54).
Между министерством, администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту (л.д. 59).
Пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"2.2. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных средств произвести новое строительство объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая. Данный объект в соответствии с выданными разрешениями на строительство состоит из двух многоквартирных жилых домов, а именно:
- многоэтажный 137 квартирный жилой дом со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией;
- многоэтажный 136 квартирный жилой дом со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией.
Ориентировочный объем общей площади квартир объекта - 11 500 кв. м.
Ориентировочный размер общей площади нежилых помещений объекта - 1 350 кв. м.
Функциональное назначение объекта - жилые дома. Год ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года".
Пунктом 2.2 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту подпункт 3.1.1 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"3.1.1. По жилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- Району: 12% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 1 380,12 кв. м;
- Инвестору: 88% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 10 176,64 кв. м".
Пунктом 2.3 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту подпункт 3.1.2 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"3.1.2. По нежилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- Району: 12% общей площади нежилых помещений, что составляет ориентировочно 162 кв. м;
- Инвестору: 88% общей площади нежилых помещений, что составляет ориентировочно 1 188 кв. м".
В обоснование своих исковых требований общество ссылается на то, что 01.06.2015 министерством, администрацией и обществом составлен и подписан акт о частичной реализации инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, дом 40 Б (рег. N 220/17-05 от 03.08.2005 в реестре Минмособлстроя МО) (далее - акт о частичной реализации), с указанием на то, что объект принят в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2014 N RU-50534102-23 (л.д. 55).
Пунктом 4 акта о частичной реализации стороны по нему установили, что в соответствии с протоколом распределения помещений в многоэтажном 137 квартирном доме со встроенными помещениями, расположенным по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40 Б, подлежащих передаче инвестором (общество) району (администрация), соотношение распределения имущества по инвестиционному контракту устанавливаются следующим образом:
- - инвестор получает в собственность 127 квартир общей площадью 5 229,3 кв. м и 3 нежилых помещения общей площадью 826,3 кв. м, всего: 6 055,6 кв. м;
- - район получает в собственность 10 квартир общей площадью 694,4 кв. м.
Из пункта 5 акта о частичной реализации также следует, что установленные в акте о частичной реализации условия являются окончательной договоренностью сторон в отношении распределения между сторонами квартир и нежилых помещений в вышеуказанном жилом доме, накладывающей ограничения по окончательному распределению квартир и нежилых помещений по инвестиционному проекту в соответствии с условиями инвестиционного контракта. Претензий в отношении распределения между сторонами квартир и нежилых помещений в вышеуказанном жилом доме у сторон друг к другу не имеется.
Между тем акт о частичной реализации подписан в отношении 137 квартирного жилого дома с адресом: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40 Б, в то время как спорный объект располагался в 136 квартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2.
Таким образом, права и обязанности, установленные таким документом, не относятся к 136 квартирному жилому дому, в котором находится спорный объект, что буквально следует из пункта 5 акта о частичной реализации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2015 по делу N А41-30645/15 (резолютивная часть оглашена 17.06.2015) в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Оленюк Валентин Сергеевич.
Министерством 27.09.2015 в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу выдано разрешение N RU50-22-2108-2015 на ввод объекта в эксплуатацию - многоэтажного 136 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:17:0020517:10, по строительному адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая (л.д. 61).
Определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 по делу N А41-30645/2015 (резолютивная часть оглашена 22.09.2015) определено применение при банкротстве общества правил параграфа 7 "Банкротство Застройщиков" главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве").
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2015 по делу N А41-30645/2015 (резолютивная часть оглашена 21.10.2015) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Оленюк Валентин Сергеевич.
Общество в лице конкурсного управляющего Оленюка В.С. 12.04.2016 обратилось в управление с заявлением (л.д. 28) о государственной регистрации права в отношении нежилого помещения. К заявлению приложены следующие документы:
- - решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2015 N А41-30645/15;
- - кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН) от 02.11.2015 N МО-15/ЗВ-2209748;
- - квитанция от 12.04.2016 N 73;
- - сопроводительное письмо от 11.04.2016.
Кроме того, в расписке управления от 12.04.2016 в получении документов на государственную регистрацию (запись N 2678) была сделана ссылка на материалы N 50-50/017-50/017/001/2016-2676, в которые 12.04.2016 (л.д. 29) также были сданы следующие документы:
- - свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН) - ООО "Русгранд", серии 50 N 007535063;
- - свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации (ИНН) - ООО "Русгранд", серии 50 N 010507557;
- - устав ООО "Русгранд", утвержденный решением учредителя от 25.12.2008 N 5;
- - лист записи ЕГРЮЛ от 11.01.2016;
- - выписка из ЕГРЮЛ от 11.04.2016 N ЮЭ9965-16-1811041.
Сообщением от 20.06.2016 N 50/017/001/2016-2678 (л.д. 26 - 27) управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение. В обоснование отказа управление сослалось на следующие обстоятельства:
- - на государственную регистрацию не представлены документы, либо сведения, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения прав общества на нежилое помещение;
- - на государственную регистрацию не представлены документы, либо сведения, о том, что заявленное на государственную регистрацию нежилое помещение не относится к объектам общего имущества в многоквартирном жилом доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Полагая, что указанное выше сообщение об отказе в государственной регистрации права является незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Русгранд" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Общество указывает, что с момента заключения инвестиционного контракта (по настоящее время акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, в отношении многоэтажного 136-квартирного дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2, не подписывался.
Протокол предварительного распределения или иной документ аналогичного содержания также отсутствует.
Следовательно, по мнению общества, с даты принятия решения о признании общества банкротом и по причине не подписания соответствующего акта о реализации инвестиционного контракта в части многоквартирного дома, права и законные интересы администрации могут быть защищены путем трансформации неденежного имущественного требования в отношении нежилых помещений в денежное требование и включения его в общий реестр требований кредиторов общества (денежный).
В силу изложенного общество пришло к выводу о том, что права и законные интересы администрации по инвестиционному контракту в части нежилых помещений в многоквартирном доме не могут быть нарушены регистрацией за обществом прав собственности на спорное помещение, что является основанием для регистрации права собственности спорного объекта за обществом.
Данные выводы общества являются необоснованными ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции действовавшей на дату обращения с заявлением заинтересованному лицу) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Закона о регистрации с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Согласно статье 24.2 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением заинтересованному лицу) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Акта о частичной реализации в отношении 136 квартирного жилого дома, в котором располагается спорный объект, не подписывался.
Акт о частичной реализации в отношении 137 квартирного жилого дома и в частности пункт 5 такого акта не имеет отношение к распределению спорного объекта между сторонами инвестиционного контракта, так как определяет правоотношения сторон по 137 квартирному жилому дому, кроме того пункт 5 Акта о частичной реализации процитирован истцом в письменных пояснениях в ошибочной редакции.
Также доводы общества со ссылкой на Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не свидетельствует о нарушении регистрационным органом порядка регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости, так как не свидетельствуют об исполнении обществом указанных положений Закона о регистрации.
Таким образом, право собственности общества на спорное помещение в 136 квартирном жилом доме подлежит государственной регистрации только на основании документа подтверждающего исполнения сторонами обязательств по инвестиционному контракту и с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом (статья 24.2 Закона о регистрации).
Однако общество таких документов (например - акт о реализации (частичной) инвестиционного контракта), необходимых для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, не представило.
При таких обстоятельствах оснований для государственной регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости у регистрирующего органа не имелось.
Суд первой инстанции не учел данные обстоятельства, в связи с чем сделал неправильный вывод об отсутствии оснований, препятствующих государственной регистрации права собственности общества на спорный объект.
В связи с этим решение суда подлежит отмене, заявленные обществом требования - оставлению без удовлетворения.
При этом, апелляционный суд принимает во внимание требование к единообразию практики применения судами законодательства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.01.2017 по делу N А40-130413/15, а также постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А41-63284/16 и от 20.04.2017 по делу N А41-63283/16 со сходными обстоятельствами и с участием тех же лиц, что и по настоящему делу).
Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2017 N 10АП-1058/2017 ПО ДЕЛУ N А41-63282/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. по делу N А41-63282/16
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Русгранд": представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Мельников Р.А. по доверенности от 28.02.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русгранд" в лице конкурсного управляющего Оленюка Валентина Сергеевича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русгранд" (далее - заявитель, ООО "Русгранд", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения):
- - признать незаконным решение управления, оформленное сообщением от 20.06.2016 N 50/017/001/2016-2678 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 50:17:0020517:411, общей площадью 180,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Павлово-Посадский р-н, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40Б, корп. 2;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности общества на объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 50:17:0020517:411, общей площадью 180,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Павлово-Посадский р-н, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40Б, корп. 2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Русгранд", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав представителя управления, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между министерством, муниципальным образованием "Павлово-Посадский район" Московской области и обществом заключен инвестиционный контракт от 03.08.2005 N 220/17-05 (далее - инвестиционный контракт - л.д. 30 - 35).
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 2 инвестиционного контракта предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, на земельном участке площадью 0,91 га по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, с ориентировочным общим объемом инвестиций 110 700 000 рублей, в том числе: квартир - 95 000 000 руб., нежилых помещений - 15 700 000 руб.
Пунктом 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта стороны по нему установили, что в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (общество) обязуется за счет собственных либо привлеченных средств произвести новое строительство жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая. Ориентировочный размер общей площади квартир - 11 500 кв. м, в том числе: инвестору - 10 120 кв. м, району - 1 380 кв. м. Ориентировочный размер общей площади нежилых помещений - 1 350 кв. м, в том числе: инвестору - 1 188 кв. м, району - 162 кв. м.
Исходя из подпунктов 3.1.1 и 3.1.2 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта было установлено между сторонами в пропорции:
1. по жилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- району: 12% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 11 400 000 руб.;
- инвестору: 88% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 83 600 000 руб.;
- 2. по нежилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- району: 12% общей площади, что составляет ориентировочно 1 884 000 руб.;
- инвестору: 88% общей площади, что составляет ориентировочно 13 816 000 руб.
Кроме того, подпунктом 3.1.3 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта сторонами было согласовано, что району по итогам реализации контракта отходит 100% инженерных сетей и коммуникаций, в том числе внутриквартальных и наружных сетей (технических условий).
Инвестиционный контракт в соответствии с пунктом 8.1 статьи 8 вступает в законную силу с момента его заключения и действует в течение всего периода выполнения обязательств.
Пунктом 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта установлено, что год ввода жилых домов со встроенно-пристроенным магазином, расположенных по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, 3 квартал 2007 года.
На основании постановления Главы Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 03.10.2006 N 1365 (л.д. 39) между администрацией и обществом заключен договор аренды земли от 24.10.2006 N 176 (далее - договор аренды - л.д. 40 - 41).
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 1 договора аренды администрация передает за плату во временное пользование, а общество принимает земельный участок общей площадью 8 890 кв. м с кадастровым номером 50:17:002 05 17:0010, категория земель - земли поселений, под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином, по улице 1 Мая в городе Павловском Посаде Московской области.
Договор аренды согласно пункту 1.2 статьи 1 заключен сроком на 5 лет с 01.11.2006 по 30.10.2011.
Пунктом 5.3 статьи 5 договора аренды его стороны согласовали, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 21.12.2006, номер записи - 50-50-17/018/2006 450.
Между министерством, Павлово-Посадским муниципальным районом Московской области и обществом заключено дополнительное соглашение от 04.12.2008 N 1 к инвестиционному контракту, которым в пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта внесены изменения в части срока ввода объекта в эксплуатацию, а именно: с 3 квартала 2007 года на 3 квартал 2010 года (л.д. 44).
Администрация 25.08.2009 выдала разрешение N RU50534000-132 на строительство многоэтажного 137 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией со сроком действия до 09.10.2011 и разрешение N RU50534000-133 на строительство многоэтажного 136 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями со сроком действия до 09.10.2011 (л.д. 45, 46).
В данном жилом доме располагается спорный объект недвижимости.
Между министерством, Павлово-Посадским муниципальным районом Московской области и обществом заключено дополнительное соглашение от 03.12.2010 N 2 к инвестиционному контракту, которым в пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта внесены изменения в части срока ввода объекта в эксплуатацию, а именно: с 3 квартала 2010 года на 4 квартал 2012 года (л.д. 47).
Администрация 11.07.2011 продлила срок действия разрешения N RU50534000-133 на строительство до 24.12.2013.
На основании постановления Главы Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 09.02.2012 N 112 (л.д. 48), между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 09.02.2012 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с 01.11.2006 по 30.10.2011 на с 01.11.2006 по 24.12.2013 (л.д. 49).
Дополнительное соглашение от 09.02.2012 к договору аренды также зарегистрировано в ЕГРП.
Администрация 30.10.2013 продлила срок действия разрешения N RU50534000-133 на строительство до 30.10.2014.
На основании постановления администрации от 16.01.2014 N 18 (л.д. 50) между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 21.01.2014 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с "с 01.11.2006 по 24.12.2013" на "с 01.11.2006 по 24.12.2014" (л.д. 51).
Указанным дополнительным соглашением от 21.01.2014 к договору аренды также внесены изменения в предмет договора аренды (пункт 1.1 статьи 1), а именно: вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином", категория земель - "земли населенных пунктов".
Дополнительное соглашение от 21.01.2014 к договору аренды, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды, в соответствии с которым изменен срок действия договора, а именно: с "с 01.11.2006 по 24.12.2014" на "с 01.11.2006 по 24.12.2015" (л.д. 53).
Указанным дополнительным соглашением к договору аренды также внесены изменения в предмет договора аренды (пункт 1.1 статьи 1), а именно: вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным магазином", категория земель - "земли населенных пунктов".
Дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды зарегистрировано в ЕГРП.
Постановлением администрации от 16.04.2015 N 486 строящемуся многоэтажному 136-квартирному жилому дому со встроенными помещениями и инженерными коммуникациями, общей площадью 7 042,62 кв. м, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:17:0020517:10 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Павлово-Посадский район, городское поселение Павловский Посад, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2 (л.д. 54).
Между министерством, администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту (л.д. 59).
Пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту пункт 2.2 статьи 2 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"2.2. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных средств произвести новое строительство объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая. Данный объект в соответствии с выданными разрешениями на строительство состоит из двух многоквартирных жилых домов, а именно:
- многоэтажный 137 квартирный жилой дом со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией;
- многоэтажный 136 квартирный жилой дом со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями и трансформаторной подстанцией.
Ориентировочный объем общей площади квартир объекта - 11 500 кв. м.
Ориентировочный размер общей площади нежилых помещений объекта - 1 350 кв. м.
Функциональное назначение объекта - жилые дома. Год ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года".
Пунктом 2.2 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту подпункт 3.1.1 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"3.1.1. По жилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- Району: 12% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 1 380,12 кв. м;
- Инвестору: 88% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 10 176,64 кв. м".
Пунктом 2.3 дополнительного соглашения от 01.06.2015 N 3 к инвестиционному контракту подпункт 3.1.2 пункта 3.1 статьи 3 инвестиционного контракта изложен в новой редакции, а именно:
"3.1.2. По нежилым помещениям г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая:
- Району: 12% общей площади нежилых помещений, что составляет ориентировочно 162 кв. м;
- Инвестору: 88% общей площади нежилых помещений, что составляет ориентировочно 1 188 кв. м".
В обоснование своих исковых требований общество ссылается на то, что 01.06.2015 министерством, администрацией и обществом составлен и подписан акт о частичной реализации инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, дом 40 Б (рег. N 220/17-05 от 03.08.2005 в реестре Минмособлстроя МО) (далее - акт о частичной реализации), с указанием на то, что объект принят в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2014 N RU-50534102-23 (л.д. 55).
Пунктом 4 акта о частичной реализации стороны по нему установили, что в соответствии с протоколом распределения помещений в многоэтажном 137 квартирном доме со встроенными помещениями, расположенным по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, д. 40 Б, подлежащих передаче инвестором (общество) району (администрация), соотношение распределения имущества по инвестиционному контракту устанавливаются следующим образом:
- - инвестор получает в собственность 127 квартир общей площадью 5 229,3 кв. м и 3 нежилых помещения общей площадью 826,3 кв. м, всего: 6 055,6 кв. м;
- - район получает в собственность 10 квартир общей площадью 694,4 кв. м.
Из пункта 5 акта о частичной реализации также следует, что установленные в акте о частичной реализации условия являются окончательной договоренностью сторон в отношении распределения между сторонами квартир и нежилых помещений в вышеуказанном жилом доме, накладывающей ограничения по окончательному распределению квартир и нежилых помещений по инвестиционному проекту в соответствии с условиями инвестиционного контракта. Претензий в отношении распределения между сторонами квартир и нежилых помещений в вышеуказанном жилом доме у сторон друг к другу не имеется.
Между тем акт о частичной реализации подписан в отношении 137 квартирного жилого дома с адресом: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40 Б, в то время как спорный объект располагался в 136 квартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2.
Таким образом, права и обязанности, установленные таким документом, не относятся к 136 квартирному жилому дому, в котором находится спорный объект, что буквально следует из пункта 5 акта о частичной реализации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2015 по делу N А41-30645/15 (резолютивная часть оглашена 17.06.2015) в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Оленюк Валентин Сергеевич.
Министерством 27.09.2015 в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу выдано разрешение N RU50-22-2108-2015 на ввод объекта в эксплуатацию - многоэтажного 136 квартирного жилого дома со встроенными помещениями, с инженерными коммуникациями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:17:0020517:10, по строительному адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая (л.д. 61).
Определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 по делу N А41-30645/2015 (резолютивная часть оглашена 22.09.2015) определено применение при банкротстве общества правил параграфа 7 "Банкротство Застройщиков" главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве").
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2015 по делу N А41-30645/2015 (резолютивная часть оглашена 21.10.2015) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Оленюк Валентин Сергеевич.
Общество в лице конкурсного управляющего Оленюка В.С. 12.04.2016 обратилось в управление с заявлением (л.д. 28) о государственной регистрации права в отношении нежилого помещения. К заявлению приложены следующие документы:
- - решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2015 N А41-30645/15;
- - кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН) от 02.11.2015 N МО-15/ЗВ-2209748;
- - квитанция от 12.04.2016 N 73;
- - сопроводительное письмо от 11.04.2016.
Кроме того, в расписке управления от 12.04.2016 в получении документов на государственную регистрацию (запись N 2678) была сделана ссылка на материалы N 50-50/017-50/017/001/2016-2676, в которые 12.04.2016 (л.д. 29) также были сданы следующие документы:
- - свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН) - ООО "Русгранд", серии 50 N 007535063;
- - свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации (ИНН) - ООО "Русгранд", серии 50 N 010507557;
- - устав ООО "Русгранд", утвержденный решением учредителя от 25.12.2008 N 5;
- - лист записи ЕГРЮЛ от 11.01.2016;
- - выписка из ЕГРЮЛ от 11.04.2016 N ЮЭ9965-16-1811041.
Сообщением от 20.06.2016 N 50/017/001/2016-2678 (л.д. 26 - 27) управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение. В обоснование отказа управление сослалось на следующие обстоятельства:
- - на государственную регистрацию не представлены документы, либо сведения, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения прав общества на нежилое помещение;
- - на государственную регистрацию не представлены документы, либо сведения, о том, что заявленное на государственную регистрацию нежилое помещение не относится к объектам общего имущества в многоквартирном жилом доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Полагая, что указанное выше сообщение об отказе в государственной регистрации права является незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Русгранд" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Общество указывает, что с момента заключения инвестиционного контракта (по настоящее время акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-го Мая, в отношении многоэтажного 136-квартирного дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1 Мая, дом 40Б, корп. 2, не подписывался.
Протокол предварительного распределения или иной документ аналогичного содержания также отсутствует.
Следовательно, по мнению общества, с даты принятия решения о признании общества банкротом и по причине не подписания соответствующего акта о реализации инвестиционного контракта в части многоквартирного дома, права и законные интересы администрации могут быть защищены путем трансформации неденежного имущественного требования в отношении нежилых помещений в денежное требование и включения его в общий реестр требований кредиторов общества (денежный).
В силу изложенного общество пришло к выводу о том, что права и законные интересы администрации по инвестиционному контракту в части нежилых помещений в многоквартирном доме не могут быть нарушены регистрацией за обществом прав собственности на спорное помещение, что является основанием для регистрации права собственности спорного объекта за обществом.
Данные выводы общества являются необоснованными ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции действовавшей на дату обращения с заявлением заинтересованному лицу) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Закона о регистрации с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Согласно статье 24.2 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением заинтересованному лицу) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Акта о частичной реализации в отношении 136 квартирного жилого дома, в котором располагается спорный объект, не подписывался.
Акт о частичной реализации в отношении 137 квартирного жилого дома и в частности пункт 5 такого акта не имеет отношение к распределению спорного объекта между сторонами инвестиционного контракта, так как определяет правоотношения сторон по 137 квартирному жилому дому, кроме того пункт 5 Акта о частичной реализации процитирован истцом в письменных пояснениях в ошибочной редакции.
Также доводы общества со ссылкой на Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не свидетельствует о нарушении регистрационным органом порядка регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости, так как не свидетельствуют об исполнении обществом указанных положений Закона о регистрации.
Таким образом, право собственности общества на спорное помещение в 136 квартирном жилом доме подлежит государственной регистрации только на основании документа подтверждающего исполнения сторонами обязательств по инвестиционному контракту и с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом (статья 24.2 Закона о регистрации).
Однако общество таких документов (например - акт о реализации (частичной) инвестиционного контракта), необходимых для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, не представило.
При таких обстоятельствах оснований для государственной регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости у регистрирующего органа не имелось.
Суд первой инстанции не учел данные обстоятельства, в связи с чем сделал неправильный вывод об отсутствии оснований, препятствующих государственной регистрации права собственности общества на спорный объект.
В связи с этим решение суда подлежит отмене, заявленные обществом требования - оставлению без удовлетворения.
При этом, апелляционный суд принимает во внимание требование к единообразию практики применения судами законодательства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.01.2017 по делу N А40-130413/15, а также постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А41-63284/16 и от 20.04.2017 по делу N А41-63283/16 со сходными обстоятельствами и с участием тех же лиц, что и по настоящему делу).
Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2016 года по делу N А41-63282/16 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)