Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2017 года
Полный текст решения изготовлен 23 мая 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.В. Маркеловой, рассмотрел дело N А60-43457/2016 по иску Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) об обязании подписать соглашение об изменении арендной платы, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7099848 рублей 57 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении,
при участии в судебном заседании:
- от истца Т.В. Храмцова, представитель по доверенности от 28.06.2016 N 01-01-13/2131, удостоверение;
- от ответчика К.Ю. Феофилактов, представитель по доверенности от 02.09.2016 N 6, паспорт.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Администрация городского округа Дегтярск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - ответчик) об обязании ООО "Дегтярский хлеб" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 7099848 руб. 57 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 319812 руб. 65 коп.; о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008; об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения, заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и ООО "Дегтярский хлеб"; о выселении ответчика и об обязании передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением от 15 сентября 2016 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
От ответчика 20 сентября 2016 года поступило ходатайство о приостановлении рассмотрения арбитражного дела N А60-43457/2016 до вынесения Арбитражным судом Свердловской области решения по делу N А60-33465/2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса, литеры 1А; 1Б; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
От общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" 21 октября 2016 года поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме.
По ходатайству ответчика о приостановлении рассмотрения арбитражного дела N А60-43457/2016 до вынесения Арбитражным судом Свердловской области решения по делу N А60-33465/2016, определением от 24 октября 2016 года производство по делу N А60-43457/2016 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-33465/2016.
Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-33465/2016 вступило в законную силу 27.01.2017.
Определением от 20 декабря 2016 года суд назначил судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 08.02.2017 на 10 час. 40 мин.
В судебном заседании 08.02.2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к исковому заявлению.
Кроме того, истец, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 г. об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и ООО "Дегтярский хлеб"; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 г. о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. в размере 5 486 079,69 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 048,96 рублей; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.07.2008; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на уточненные исковые требования от 21.10.2016 исх. N 01-01-13/3683. Кроме того, представитель ответчика заявил письменное ходатайство о приостановлении рассмотрения дела до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
Поступившие документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с необходимостью представить дополнительные документы к материалам дела, ознакомиться с представленными в ходе судебного разбирательства доказательствами, а также с учетом возобновления производства по делу, определением арбитражного суда от 08 февраля 2017 года производство по делу N А60-43457/2016 возобновлено, назначено судебное разбирательство на 06 марта 2017 10:30.
В судебном заседании 06 марта 2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражения на отзыв ответчика, а также кассационную жалобу Администрации городского округа Дегтярск от 06.03.2017 N 01-01-13/740.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительный отзыв на исковое заявление.
Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о приостановлении рассмотрения дела до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по данному делу приостановлено до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
10 апреля 2016 года от Администрации городского округа Дегтярск поступило ходатайство о приобщении документов, в котором указано, что решением Свердловского областного суда требования ООО "Дегтярский хлеб" по административному исковому заявлению о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим, оставлены без удовлетворения. К ходатайству приложена копия соответствующего решения.
Определением суда от 10 апреля 2017 года суд назначил по делу судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 03 мая 2017 года на 14 час. 00 мин.
27 апреля 2017 года в арбитражный суд поступили дополнения ответчика к отзыву от 07.02.2017 г.
В судебном заседании 03 мая 2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на дополнения к отзыву ответчика.
Кроме того, представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания основного долга и процентов, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 9975015 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 546116 руб. 08 коп.
Представитель ответчика не возражает против увеличения исковых требований, полагая, что истец использует право, предусмотренное статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представленные документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 03 мая 2017 года судебное разбирательство отложено на 16 мая 2017 11:20.
В судебном заседании 16 мая 2017 11:20 истец поддержал исковые требования.
Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений к исковому заявлению с письменными расчетами задолженности, а также копии договора N 18 на закупку и доставку хлебобулочных изделий для дошкольников МКДОУ "Детский сад комбинированного вида N 11" городского округа Дегтярск от 17 сентября 2012 г.
Ответчик против приобщения указанных документов возражает, полагая, что они не обладают признаком относимости и не свидетельствуют о том, что ИП Важенин использует помещение.
Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии апелляционной жалобы общества "Дегтярский хлеб", а также отзыва на возражения от 02.05.2017 г. и дополнительные письменные пояснения от 10.05.2017 г.
Представленные документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
Истец против удовлетворения данного ходатайства возражает.
Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы рассмотрено судом с соблюдением тайны совещательной комнаты в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
30.07.2008 г. между ООО "Дегтярский хлеб" (арендатор) и Администрацией городского округа Дегтярск (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск, Свердловской обл. ул. Клубная, д. 1. Согласно кадастровому паспорту помещения объект (нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408.7 кв. м) имеет кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740.
Согласно п. 3.4 договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
Согласно п. п. 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц.
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
В соответствии с п. 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения.
В соответствии с п. 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий.
Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (п. 2.3.1 договора).
ООО "Дегтярский хлеб" фактически занимает спорные помещения общей площадью 71,5 кв. м на основании оформленного в установленном законом порядке договора аренды с июля 2008 года.
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с п. 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в п. 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб. 00 коп., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 муниципальное образование городской округ Дегтярск и общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб. 00 коп.
В соответствии с разделом I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп. истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2016 по 03.05.2017 в сумме 546 116 руб. 08 коп.
Рассмотрев заявленные исковые требования в части взыскания задолженности и процентов, арбитражный суд полагает, что они подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с п. 3.6 договора размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, размер арендной платы следует определять, исходя из соответствующих решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, независимо от внесения соответствующих изменений в договор.
С учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Возражая против удовлетворения исковые требований, ответчик утверждает, что арендная плата уплачивалась путем зачета стоимости неотделимых улучшений, поскольку им была произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого здания.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не был предусмотрен.
Однако, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Судебными актами, принятыми в рамках дела N А60-57695/2014, установлено, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ по дополнительному соглашению от 02.09.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., составила 24 313 967 руб. 07 коп., а также то, что ООО "Дегтярский Хлеб" подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу имущества на указанную сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 подлежат зачету сторонами в счет погашения арендной платы.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в рамках N А60-33465/2016, проверив довод Администрации городского округа Дегтярск о наличии у ООО "Дегтярский хлеб" задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2016 г., установил, что арендатором правомерно была приостановлена выплата арендной платы с 30.07.2008 до момента окончания работ, указанных в дополнительном соглашении от 02.09.2008; поэтому за период с момента окончания работ с 05.09.2012 по 31.03.2016 сумма арендной платы составила 18 338 678 руб. 59 коп.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
При рассмотрении настоящего дела суд полагает, что судебные акты, принятые в рамках арбитражного дела N А60-33465/2016, являются преюдициальными для настоящего дела как соответствующие части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с представленным в материалы дела расчетом, с учетом позиций, изложенных в имеющих преюдициальное значение судебных актах и в настоящем решении, у ответчика перед истцом на момент рассмотрения настоящего дела имеется задолженность по арендной плате, сформировавшаяся за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 рублей 93 копейки, поскольку ответчиком не вносились арендные платежи в период, когда подлежащие зачету расходы арендатора уже были исчерпаны.
Следовательно, поскольку указанная задолженность не выходит за рамки заявленного искового периода, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме в сумме 3 033 975 рублей 93 копейки.
Кроме того, истцом на указанную сумму долга начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 года в размере 61839 рублей 68 копеек.
В соответствии с пунктом 5.1. договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика в сумме 61839 рублей 68 копеек, указанный расчет судом проверен и признан верным.
Поскольку ответчик обязательства по оплате в полном объеме и своевременно не исполнил, наличие задолженности подтверждается материалами дела, то требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 61839 рублей 68 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Согласно пункту 6.1. договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более, чем два раза в течение года; а также при уклонении арендатора от подписания с арендодателем дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы при надлежащем его уведомлении об ее изменении.
Администрация городского округа Дегтярск ПИСЬМОМ N 01-01-13/2408 ОТ 18.07.2016 сообщила, что заявитель имеет задолженность по арендной плате на 15.06.2016 в размере 5899050 руб. 71 коп. Письмом N 01-01-13/2516 от 26.07.2016 была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. Письмами N 01-01-11/2147 от 29.06.2016 и N 01-01/13/2540 Администрация уведомила заявителя о необходимости подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014.
Письмом N 70 от 22.07.2016 заявитель дал ответ Администрации на претензию от 18.07.2016 с возвращенным расчетом задолженности, который заявитель не подписал ввиду несогласия с ним.
Письмом N 68 от 21.07.2016 заявитель возвратил в адрес Администрации неподписанное Дополнительное соглашение от 17.01.2014, поскольку Данным дополнительным соглашение изменяется арендная плата задним числом (с 01.01.2015), а также ввиду необоснованного завышения арендной платы.
Судом установлено, что ответчиком допущено нарушение условий обязательства по внесению арендной платы, установленных договором аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., в том числе, не внесена арендная плата за декабрь 2016 (частично), за январь, февраль, март, апрель (на дату принятия решения судом) 2017 года в полном объеме, то есть более двух раз.
В силу пункта 3.7 договора при изменении ставки арендной платы Арендодатель обязан письменно уведомить об этом Арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания указанного дополнительного соглашения.
Как видно из материалов дела, истец как арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность и предпринял меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения, связанного с изменением арендной платы. Между тем, ответчик в нарушение условий договора от подписания дополнительного соглашения отказался, оспаривая правомерность повышения арендных ставок и ссылаясь на кабальность условий заключенной сделки. Однако условия заключенного договора аренды от 30.07.2008 в данной части ответчиком в установленном порядке не оспорены, недействительными в силу своей кабальности и по иным основаниям не признаны.
Напротив, как было уже сказано выше, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, суд полагает, что уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", является неправомерным, существенно нарушает условия договора, поскольку создает нестабильность договорных отношений с арендодателем, вынужденным урегулировать отношения в суде, несмотря на то, что порядок подписания дополнительного соглашения прямо предусмотрен условиями договора.
Суд также полагает необходимым отметить, что ответчиком были завышены объемы своих расходов на капитальный ремонт, что подтверждено проведенной в рамках арбитражного дела N А60-57695/2014 судебной экспертизой, что также свидетельствует о недобросовестности арендатора.
На основании изложенного, суд полагает, что требования истца об обязании общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", является правомерным и подлежит удовлетворению.
Также на основании изложенного подлежит удовлетворению и требование расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенный между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
В качестве последствия расторжения договора следует обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
Между тем, требование истца о погашении регистрационной записи договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащейся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, не может быть удовлетворено судом, поскольку противоречит установленному порядку аннулирования записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом суд отмечает, что вступивший в законную силу судебный акт по настоящему делу является основанием для исключения регистрационной записи договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., однако погашение таких записей не относится к компетенции арбитражного суда.
Учитывая изложенные в настоящем решении обстоятельства, суд полагает, что подлежит удовлетворению также требование истца об обязании общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016 г., об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
Государственная пошлина с учетом размера и количества удовлетворенных требований подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика в сумме 56479 (пятьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 00 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" в пользу Администрацией городского округа Дегтярск задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. в размере 3033975 (три миллиона тридцать три тысячи девятьсот семьдесят пять) рублей 93 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61839 (шестьдесят одна тысяча восемьсот тридцать девять) рублей 68 копеек.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
4. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016 г., об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
5. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенный между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
6. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
7. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 56479 (пятьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 00 копеек.
8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
9. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 23.05.2017 ПО ДЕЛУ N А60-43457/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 23 мая 2017 г. по делу N А60-43457/2016
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2017 года
Полный текст решения изготовлен 23 мая 2017 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.В. Маркеловой, рассмотрел дело N А60-43457/2016 по иску Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) об обязании подписать соглашение об изменении арендной платы, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7099848 рублей 57 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении,
при участии в судебном заседании:
- от истца Т.В. Храмцова, представитель по доверенности от 28.06.2016 N 01-01-13/2131, удостоверение;
- от ответчика К.Ю. Феофилактов, представитель по доверенности от 02.09.2016 N 6, паспорт.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Администрация городского округа Дегтярск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - ответчик) об обязании ООО "Дегтярский хлеб" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 7099848 руб. 57 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 319812 руб. 65 коп.; о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008; об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения, заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и ООО "Дегтярский хлеб"; о выселении ответчика и об обязании передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением от 15 сентября 2016 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
От ответчика 20 сентября 2016 года поступило ходатайство о приостановлении рассмотрения арбитражного дела N А60-43457/2016 до вынесения Арбитражным судом Свердловской области решения по делу N А60-33465/2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса, литеры 1А; 1Б; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
От общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" 21 октября 2016 года поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме.
По ходатайству ответчика о приостановлении рассмотрения арбитражного дела N А60-43457/2016 до вынесения Арбитражным судом Свердловской области решения по делу N А60-33465/2016, определением от 24 октября 2016 года производство по делу N А60-43457/2016 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-33465/2016.
Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-33465/2016 вступило в законную силу 27.01.2017.
Определением от 20 декабря 2016 года суд назначил судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 08.02.2017 на 10 час. 40 мин.
В судебном заседании 08.02.2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к исковому заявлению.
Кроме того, истец, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 г. об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и ООО "Дегтярский хлеб"; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 г. о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. в размере 5 486 079,69 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 048,96 рублей; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.07.2008; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на уточненные исковые требования от 21.10.2016 исх. N 01-01-13/3683. Кроме того, представитель ответчика заявил письменное ходатайство о приостановлении рассмотрения дела до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
Поступившие документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с необходимостью представить дополнительные документы к материалам дела, ознакомиться с представленными в ходе судебного разбирательства доказательствами, а также с учетом возобновления производства по делу, определением арбитражного суда от 08 февраля 2017 года производство по делу N А60-43457/2016 возобновлено, назначено судебное разбирательство на 06 марта 2017 10:30.
В судебном заседании 06 марта 2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражения на отзыв ответчика, а также кассационную жалобу Администрации городского округа Дегтярск от 06.03.2017 N 01-01-13/740.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительный отзыв на исковое заявление.
Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о приостановлении рассмотрения дела до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по данному делу приостановлено до вынесения Свердловским областным судом решения по административному иску о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим со дня его принятия.
10 апреля 2016 года от Администрации городского округа Дегтярск поступило ходатайство о приобщении документов, в котором указано, что решением Свердловского областного суда требования ООО "Дегтярский хлеб" по административному исковому заявлению о признании решения Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 г. N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" недействующим, оставлены без удовлетворения. К ходатайству приложена копия соответствующего решения.
Определением суда от 10 апреля 2017 года суд назначил по делу судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу на 03 мая 2017 года на 14 час. 00 мин.
27 апреля 2017 года в арбитражный суд поступили дополнения ответчика к отзыву от 07.02.2017 г.
В судебном заседании 03 мая 2017 года представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на дополнения к отзыву ответчика.
Кроме того, представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания основного долга и процентов, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 9975015 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 546116 руб. 08 коп.
Представитель ответчика не возражает против увеличения исковых требований, полагая, что истец использует право, предусмотренное статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представленные документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 03 мая 2017 года судебное разбирательство отложено на 16 мая 2017 11:20.
В судебном заседании 16 мая 2017 11:20 истец поддержал исковые требования.
Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений к исковому заявлению с письменными расчетами задолженности, а также копии договора N 18 на закупку и доставку хлебобулочных изделий для дошкольников МКДОУ "Детский сад комбинированного вида N 11" городского округа Дегтярск от 17 сентября 2012 г.
Ответчик против приобщения указанных документов возражает, полагая, что они не обладают признаком относимости и не свидетельствуют о том, что ИП Важенин использует помещение.
Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии апелляционной жалобы общества "Дегтярский хлеб", а также отзыва на возражения от 02.05.2017 г. и дополнительные письменные пояснения от 10.05.2017 г.
Представленные документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
Истец против удовлетворения данного ходатайства возражает.
Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы рассмотрено судом с соблюдением тайны совещательной комнаты в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
30.07.2008 г. между ООО "Дегтярский хлеб" (арендатор) и Администрацией городского округа Дегтярск (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск, Свердловской обл. ул. Клубная, д. 1. Согласно кадастровому паспорту помещения объект (нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408.7 кв. м) имеет кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740.
Согласно п. 3.4 договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
Согласно п. п. 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц.
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
В соответствии с п. 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения.
В соответствии с п. 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий.
Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (п. 2.3.1 договора).
ООО "Дегтярский хлеб" фактически занимает спорные помещения общей площадью 71,5 кв. м на основании оформленного в установленном законом порядке договора аренды с июля 2008 года.
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с п. 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в п. 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб. 00 коп., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 муниципальное образование городской округ Дегтярск и общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб. 00 коп.
В соответствии с разделом I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 на сумму 37 000 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб. 00 коп.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп. истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2016 по 03.05.2017 в сумме 546 116 руб. 08 коп.
Рассмотрев заявленные исковые требования в части взыскания задолженности и процентов, арбитражный суд полагает, что они подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с п. 3.6 договора размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, размер арендной платы следует определять, исходя из соответствующих решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, независимо от внесения соответствующих изменений в договор.
С учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Возражая против удовлетворения исковые требований, ответчик утверждает, что арендная плата уплачивалась путем зачета стоимости неотделимых улучшений, поскольку им была произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого здания.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не был предусмотрен.
Однако, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Судебными актами, принятыми в рамках дела N А60-57695/2014, установлено, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ по дополнительному соглашению от 02.09.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., составила 24 313 967 руб. 07 коп., а также то, что ООО "Дегтярский Хлеб" подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу имущества на указанную сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 подлежат зачету сторонами в счет погашения арендной платы.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в рамках N А60-33465/2016, проверив довод Администрации городского округа Дегтярск о наличии у ООО "Дегтярский хлеб" задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2016 г., установил, что арендатором правомерно была приостановлена выплата арендной платы с 30.07.2008 до момента окончания работ, указанных в дополнительном соглашении от 02.09.2008; поэтому за период с момента окончания работ с 05.09.2012 по 31.03.2016 сумма арендной платы составила 18 338 678 руб. 59 коп.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
При рассмотрении настоящего дела суд полагает, что судебные акты, принятые в рамках арбитражного дела N А60-33465/2016, являются преюдициальными для настоящего дела как соответствующие части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с представленным в материалы дела расчетом, с учетом позиций, изложенных в имеющих преюдициальное значение судебных актах и в настоящем решении, у ответчика перед истцом на момент рассмотрения настоящего дела имеется задолженность по арендной плате, сформировавшаяся за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 рублей 93 копейки, поскольку ответчиком не вносились арендные платежи в период, когда подлежащие зачету расходы арендатора уже были исчерпаны.
Следовательно, поскольку указанная задолженность не выходит за рамки заявленного искового периода, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме в сумме 3 033 975 рублей 93 копейки.
Кроме того, истцом на указанную сумму долга начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 года в размере 61839 рублей 68 копеек.
В соответствии с пунктом 5.1. договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика в сумме 61839 рублей 68 копеек, указанный расчет судом проверен и признан верным.
Поскольку ответчик обязательства по оплате в полном объеме и своевременно не исполнил, наличие задолженности подтверждается материалами дела, то требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 61839 рублей 68 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008; обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Согласно пункту 6.1. договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более, чем два раза в течение года; а также при уклонении арендатора от подписания с арендодателем дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы при надлежащем его уведомлении об ее изменении.
Администрация городского округа Дегтярск ПИСЬМОМ N 01-01-13/2408 ОТ 18.07.2016 сообщила, что заявитель имеет задолженность по арендной плате на 15.06.2016 в размере 5899050 руб. 71 коп. Письмом N 01-01-13/2516 от 26.07.2016 была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. Письмами N 01-01-11/2147 от 29.06.2016 и N 01-01/13/2540 Администрация уведомила заявителя о необходимости подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014.
Письмом N 70 от 22.07.2016 заявитель дал ответ Администрации на претензию от 18.07.2016 с возвращенным расчетом задолженности, который заявитель не подписал ввиду несогласия с ним.
Письмом N 68 от 21.07.2016 заявитель возвратил в адрес Администрации неподписанное Дополнительное соглашение от 17.01.2014, поскольку Данным дополнительным соглашение изменяется арендная плата задним числом (с 01.01.2015), а также ввиду необоснованного завышения арендной платы.
Судом установлено, что ответчиком допущено нарушение условий обязательства по внесению арендной платы, установленных договором аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., в том числе, не внесена арендная плата за декабрь 2016 (частично), за январь, февраль, март, апрель (на дату принятия решения судом) 2017 года в полном объеме, то есть более двух раз.
В силу пункта 3.7 договора при изменении ставки арендной платы Арендодатель обязан письменно уведомить об этом Арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания указанного дополнительного соглашения.
Как видно из материалов дела, истец как арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность и предпринял меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения, связанного с изменением арендной платы. Между тем, ответчик в нарушение условий договора от подписания дополнительного соглашения отказался, оспаривая правомерность повышения арендных ставок и ссылаясь на кабальность условий заключенной сделки. Однако условия заключенного договора аренды от 30.07.2008 в данной части ответчиком в установленном порядке не оспорены, недействительными в силу своей кабальности и по иным основаниям не признаны.
Напротив, как было уже сказано выше, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, суд полагает, что уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", является неправомерным, существенно нарушает условия договора, поскольку создает нестабильность договорных отношений с арендодателем, вынужденным урегулировать отношения в суде, несмотря на то, что порядок подписания дополнительного соглашения прямо предусмотрен условиями договора.
Суд также полагает необходимым отметить, что ответчиком были завышены объемы своих расходов на капитальный ремонт, что подтверждено проведенной в рамках арбитражного дела N А60-57695/2014 судебной экспертизой, что также свидетельствует о недобросовестности арендатора.
На основании изложенного, суд полагает, что требования истца об обязании общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", является правомерным и подлежит удовлетворению.
Также на основании изложенного подлежит удовлетворению и требование расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенный между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
В качестве последствия расторжения договора следует обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
Между тем, требование истца о погашении регистрационной записи договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., содержащейся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, не может быть удовлетворено судом, поскольку противоречит установленному порядку аннулирования записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом суд отмечает, что вступивший в законную силу судебный акт по настоящему делу является основанием для исключения регистрационной записи договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., однако погашение таких записей не относится к компетенции арбитражного суда.
Учитывая изложенные в настоящем решении обстоятельства, суд полагает, что подлежит удовлетворению также требование истца об обязании общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016 г., об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
Государственная пошлина с учетом размера и количества удовлетворенных требований подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика в сумме 56479 (пятьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 00 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" в пользу Администрацией городского округа Дегтярск задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г. в размере 3033975 (три миллиона тридцать три тысячи девятьсот семьдесят пять) рублей 93 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61839 (шестьдесят одна тысяча восемьсот тридцать девять) рублей 68 копеек.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
4. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016 г., об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008 г., заключенному между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
5. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 г., заключенный между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
6. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
7. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 56479 (пятьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 00 копеек.
8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
9. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
И.В.ПШЕНИЧНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)