Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (400137, г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, ОГРН 1046300900799, ИНН 6319107260)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года по делу N А12-16651/2015 (судья Самсонов В. А)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" (400005, г. Волгоград, ул. 7-я Гвардейская, д. 2 А, ОГРН 1063444058754, ИНН 3444136070)
к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (400137, г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, ОГРН 1046300900799, ИНН 6319107260)
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,
при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" Гавриковой Г.А., действующей по доверенности от 20.04.2015,
установил:
в арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Н-форум" (далее - истец, ООО "Н-Форум") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Манхеттен Девелопмент" (далее - ответчик, ООО "Манхэттен Девелопмент") об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N А-02-763 от 27.08.2013 аренды нежилого помещения об исключении помещений ОТМ.+9 N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29, ОТМ+3 N 25.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлено ходатайство об изменении предмета иска, в связи с чем истец просил суд первой инстанции признать договор N А-02-763 аренды нежилого помещения, заключенный 27 августа 2013 года между ООО "Н-Форум" и ООО "Манхеттен Девелопмент" расторгнутым с 01 апреля 2015 года в отношении помещений ОТМ.+9 N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29, ОТМ+3 N 25. Изменение предмета исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Манхеттен Девелопмент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, поскольку договор аренды заключен сторонами на определенный срок, истец не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора до истечения срока аренды, установленного договором, без согласия на то арендодателя. Регистрация офис - менеджером входящего от арендатора письма с приложенными ключами, не может быть истолкована как действия арендодателя по принятию нежилых помещений и прекращения арендных отношений между сторонами. Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно его условий в части расторжения, истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями.
ООО "Н-форум" представило суду апелляционной инстанции письменные возражения на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ООО "Н-форум" поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Ответчик в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Заслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 28 августа 2013 года между ООО "Манхэттен Девелопмент" (Арендодатель), и ООО "Н-Форум" (Арендатор) заключен договор N А-02-763 аренды, по условиям которого ответчик передал истцу на правах аренды нежилые помещения: ОТМ. +9 N N 11, 12, 14, 15, 19, 20, 22, 24, 27, 28 и 29 общей площадью 275,90 кв. метров, расположенные в здании торгового комплекса по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, для использования в качестве офисных помещений.
По акту приема-передачи от 28.08.2013 арендуемые нежилые помещения переданы истцу в состоянии, соответствующем условиям договора.
Срок действия договора установлен сторонами с момента передачи нежилого помещения по акту приема-передачи и до 25.08.2014. Поскольку договор N А-02-763 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения заключен сторонами на срок менее одного года, обязательной государственной регистрации он не подлежал.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2014 сторонами изменен перечень нежилых помещений, переданных истцу в аренду, а именно: ОТМ. +9 N N 11, 12, 14, 15, 19, 20, 22, 24, 27, 28, 29 и ОТМ. +3 N 25 общей площадью 298,30 кв. метров, в связи с чем по акту приема-передачи от 01.02.2014 помещение ОТМ. +3 N 25 площадью 22,40 кв. метров дополнительно было передано истцу.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.08.2014 стороны изменили редакцию раздела 3 договора аренды "Срок договора", изложив его в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и прекращает свое действие 25 августа 2014 года, который считается последним днем аренды. Срок действия настоящего Договора автоматически пролонгируется на тот же срок, если ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о своем отказе от продления Договора на новый срок за 30 календарных дней до даты окончания срока его действия. Продление срока действия Договора в указанном порядке допускается неограниченное количество раз".
Поскольку по окончании срока договора (25.08.2014) ни одна из сторон не заявила о своем отказе от продления действие договора N А-02-763 от 28.08.2013 продлилось на новый срок, то есть до 26.08.2015.
По условиям пункта 12.2 раздела 12 указанного договора право на односторонний отказ от исполнения договора по 7 (семи) различным основаниям предоставлено Арендодателю. При этом в силу условий пункта 12.3 договора Арендодателю для прекращения договора достаточно уведомить Арендатора о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке за 7 (семь) дней до момента такого расторжения.
В то же время условиями пункта 12.11. договора односторонний отказ от исполнения договора для Арендатора не допускается, а пунктом 12.12. договора допущено право Арендатора на расторжение договора в судебном порядке только по одному основанию, а именно: в связи с неисполнением Арендодателем своих обязанностей по договору, приведшим к ухудшению качеств арендованных помещений.
05 марта 2015 года ООО "Н-Форум" вручило ответчику письмо (исх. N 04-03/11), в котором со ссылкой на тяжелое материальное положение и резко увеличившийся размер арендной платы предложило уменьшить площадь офисных помещений, оставив во владении и пользование ООО "Н-Форум" помещения N 19 и N 20 площадью 39,0 кв. метров с 01.04.2015.
ООО "Манхэттен Девелопмент" письмом от 11.03.2015 (исх. N 104) указало истцу на отсутствие в договоре N А-02-763 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения права Арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды и выразило надежду на дальнейшее сотрудничество.
Письмом от 11.03.2015 (вх. N 575) ООО "Н-Форум" пояснило ответчику, что не просит расторгнуть договор N А-02-763 от 28.08.2013 в полном объеме, а лишь уменьшить площадь занимаемых им офисных помещений путем внесения изменений в договор с 01.04.2015.
В ответном письме от 25.03.2015 (исх. N 144) ООО "Манхэттен Девелопмент" повторно отказало истцу в уменьшении площади занимаемых Арендатором офисных помещений и во внесении соответствующих изменений в договор со ссылкой на отсутствие в договоре аренды права Арендатора отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке.
26 марта 2015 года ООО "Н-Форум" письмом (вх. N 743) уведомило ООО "Манхэттен Девелопмент" о прекращении своей коммерческой деятельности в помещениях Отм.+9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29 и предстоящей передаче указанных помещений. В связи с этим истец предложил ответчику направить своего представителя для сдачи-приемки этих помещений и передачи ключей 01.04.2015 в 10 час. 00 мин. Одновременно истец предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору N А-2-763 от 28.08.2013 аренды помещений Отм. +9 N 19 площадью 34,30 кв. метров и Отм. +3 N 20 площадью 4,70 кв. метров.
01 апреля 2015 года ООО "Н-Форум" освободило указанные в письме от 26.03.2015 нежилые помещения от принадлежащего ему имущества. Одновременно истцом в присутствии двух незаинтересованных лиц составлен акт об отсутствии представителя Арендодателя при возврате помещений и ключей от них.
07 апреля 2015 года ООО "Н-Форум" вручило Арендодателю акт приема-передачи, подписанный со своей стороны, и комплект ключей от помещений Отм. +9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29.
13 апреля 2015 года ответчик уведомил истца об отказе подписывать акт приема-передачи со ссылкой на отсутствие у ООО "Н-Форум" права на односторонний отказ от исполнения договора.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Н-Форум", суд первой инстанции руководствовался тем, ООО "Манхэттен Девелопмент" своими действиями по принятию односторонних актов приема-передачи спорного нежилого помещения, ключей от него фактически совершило акцепт условий оферты ООО "Н-Форум" на расторжение договора N А-02-753 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения и пришел к выводу о том, что отношения сторон по договору аренды N А-02-753 от 28.08.2013 в части аренды нежилых помещений Отм. +9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29 фактически прекращены с 01.04.2015 в связи с достигнутым соглашением сторон о досрочном расторжении договора в указанной части.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
К правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды, общие положения об обязательствах и свободе договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. При этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об уменьшении количества арендуемых помещений.
Также из материалов дела и пояснений сторон следует, что стороны договора не достигли согласия по вопросу уменьшения площади и количества арендуемых помещений.
Несмотря на данные обстоятельства, требование об изменении или о расторжении договора в суд арендатором (ООО "Н-Форум") в установленном порядке не заявлялось.
26 марта 2015 года ООО "Н-Форум" в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора аренды в части в связи со сложным экономическим положением, сокращением закупок товара и вынужденным сокращением площади офисных помещений, арендатором с участием незаинтересованных лиц составлен акт от 01.04.2015 об отсутствии арендодателя при передаче части помещений и ключей от них.
Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.
Согласно пункту 12.11. договора односторонний отказ от исполнения договора для Арендатора не допускается, если иное не установлено настоящим договором.
По условиям пункт 12.12. договора Арендатор вправе требовать расторжения договора в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязанностей по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором.
Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится.
Суд апелляционной инстанции, основываясь на положениях статьи 431 ГК РФ, учитывая из право сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 ГК РФ), изучив условия договора в части расторжения договора, считает, что сложное экономическое положение, ухудшение финансового положения арендатора, сокращение закупок товара не предусмотрены в качестве оснований для расторжения договора.
Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 12.2, 12.12 договора, с требованием в суд о расторжении договора арендатор в установленном порядке не обращался, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, а потому правовых оснований для признания договора аренды расторгнутым с 01.04.2015, у суда первой инстанции не имелось.
Иной подход в данном случае противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.
При заключении договора N А-02-763 аренды нежилого помещения, заключенный 27 августа 2013 года на срок менее года, а в последующем заключая дополнительное соглашение N 2 от 01.08.2014 об изменении редакции раздела 3 договора аренды "Срок договора", о его ежегодной пролонгации на тот же срок, с указанием условий аренды, площади помещений, размера арендной платы, оснований для расторжения, истец как субъект предпринимательской деятельности с учетом разумной осмотрительности мог предвидеть соответствующие риски.
Как разъяснено в пунктах 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что правом на оспаривание договорного условия, в частности пункта 12.11 договора, не допускающего одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, ООО "Н-Форум" не воспользовалось.
Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении не представлено.
При заключении договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности, не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с ухудшением финансового положения, равно как не заявил о разногласиях при заключении договора и не воспользовался правом на урегулирование спорных условий договора в судебном порядке.
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Манхэттен Девелопмент" своими действиями по принятию односторонних актов приема-передачи спорного нежилого помещения, ключей от него фактически совершило акцепт условий оферты ООО "Н-Форум" на расторжение договора N А-02-753 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения, признается судом апелляционной инстанции ошибочным, поскольку на все обращения истца ответчик письменно отказался от расторжения договора, выразив свою волю на продолжение арендных отношений на условиях и сроки, определенными сторонами в договоре аренды.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, коллегия судей приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом исковых требований, в связи с чем в их удовлетворении следует отказать.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении от 11.03.2015 основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта в полном объеме.
На основании части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Манхэттен Девелопмент" судом апелляционной инстанции удовлетворена, в удовлетворении иска ООО "Н-форум" отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат возложению на истца в полном размере.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года по делу N А12-16651/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 ПО ДЕЛУ N А12-16651/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу N А12-16651/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (400137, г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, ОГРН 1046300900799, ИНН 6319107260)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года по делу N А12-16651/2015 (судья Самсонов В. А)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" (400005, г. Волгоград, ул. 7-я Гвардейская, д. 2 А, ОГРН 1063444058754, ИНН 3444136070)
к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (400137, г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, ОГРН 1046300900799, ИНН 6319107260)
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,
при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" Гавриковой Г.А., действующей по доверенности от 20.04.2015,
установил:
в арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Н-форум" (далее - истец, ООО "Н-Форум") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Манхеттен Девелопмент" (далее - ответчик, ООО "Манхэттен Девелопмент") об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N А-02-763 от 27.08.2013 аренды нежилого помещения об исключении помещений ОТМ.+9 N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29, ОТМ+3 N 25.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлено ходатайство об изменении предмета иска, в связи с чем истец просил суд первой инстанции признать договор N А-02-763 аренды нежилого помещения, заключенный 27 августа 2013 года между ООО "Н-Форум" и ООО "Манхеттен Девелопмент" расторгнутым с 01 апреля 2015 года в отношении помещений ОТМ.+9 N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29, ОТМ+3 N 25. Изменение предмета исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Манхеттен Девелопмент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, поскольку договор аренды заключен сторонами на определенный срок, истец не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора до истечения срока аренды, установленного договором, без согласия на то арендодателя. Регистрация офис - менеджером входящего от арендатора письма с приложенными ключами, не может быть истолкована как действия арендодателя по принятию нежилых помещений и прекращения арендных отношений между сторонами. Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно его условий в части расторжения, истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями.
ООО "Н-форум" представило суду апелляционной инстанции письменные возражения на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ООО "Н-форум" поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Ответчик в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Заслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 28 августа 2013 года между ООО "Манхэттен Девелопмент" (Арендодатель), и ООО "Н-Форум" (Арендатор) заключен договор N А-02-763 аренды, по условиям которого ответчик передал истцу на правах аренды нежилые помещения: ОТМ. +9 N N 11, 12, 14, 15, 19, 20, 22, 24, 27, 28 и 29 общей площадью 275,90 кв. метров, расположенные в здании торгового комплекса по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, д. 21, для использования в качестве офисных помещений.
По акту приема-передачи от 28.08.2013 арендуемые нежилые помещения переданы истцу в состоянии, соответствующем условиям договора.
Срок действия договора установлен сторонами с момента передачи нежилого помещения по акту приема-передачи и до 25.08.2014. Поскольку договор N А-02-763 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения заключен сторонами на срок менее одного года, обязательной государственной регистрации он не подлежал.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2014 сторонами изменен перечень нежилых помещений, переданных истцу в аренду, а именно: ОТМ. +9 N N 11, 12, 14, 15, 19, 20, 22, 24, 27, 28, 29 и ОТМ. +3 N 25 общей площадью 298,30 кв. метров, в связи с чем по акту приема-передачи от 01.02.2014 помещение ОТМ. +3 N 25 площадью 22,40 кв. метров дополнительно было передано истцу.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.08.2014 стороны изменили редакцию раздела 3 договора аренды "Срок договора", изложив его в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и прекращает свое действие 25 августа 2014 года, который считается последним днем аренды. Срок действия настоящего Договора автоматически пролонгируется на тот же срок, если ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о своем отказе от продления Договора на новый срок за 30 календарных дней до даты окончания срока его действия. Продление срока действия Договора в указанном порядке допускается неограниченное количество раз".
Поскольку по окончании срока договора (25.08.2014) ни одна из сторон не заявила о своем отказе от продления действие договора N А-02-763 от 28.08.2013 продлилось на новый срок, то есть до 26.08.2015.
По условиям пункта 12.2 раздела 12 указанного договора право на односторонний отказ от исполнения договора по 7 (семи) различным основаниям предоставлено Арендодателю. При этом в силу условий пункта 12.3 договора Арендодателю для прекращения договора достаточно уведомить Арендатора о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке за 7 (семь) дней до момента такого расторжения.
В то же время условиями пункта 12.11. договора односторонний отказ от исполнения договора для Арендатора не допускается, а пунктом 12.12. договора допущено право Арендатора на расторжение договора в судебном порядке только по одному основанию, а именно: в связи с неисполнением Арендодателем своих обязанностей по договору, приведшим к ухудшению качеств арендованных помещений.
05 марта 2015 года ООО "Н-Форум" вручило ответчику письмо (исх. N 04-03/11), в котором со ссылкой на тяжелое материальное положение и резко увеличившийся размер арендной платы предложило уменьшить площадь офисных помещений, оставив во владении и пользование ООО "Н-Форум" помещения N 19 и N 20 площадью 39,0 кв. метров с 01.04.2015.
ООО "Манхэттен Девелопмент" письмом от 11.03.2015 (исх. N 104) указало истцу на отсутствие в договоре N А-02-763 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения права Арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды и выразило надежду на дальнейшее сотрудничество.
Письмом от 11.03.2015 (вх. N 575) ООО "Н-Форум" пояснило ответчику, что не просит расторгнуть договор N А-02-763 от 28.08.2013 в полном объеме, а лишь уменьшить площадь занимаемых им офисных помещений путем внесения изменений в договор с 01.04.2015.
В ответном письме от 25.03.2015 (исх. N 144) ООО "Манхэттен Девелопмент" повторно отказало истцу в уменьшении площади занимаемых Арендатором офисных помещений и во внесении соответствующих изменений в договор со ссылкой на отсутствие в договоре аренды права Арендатора отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке.
26 марта 2015 года ООО "Н-Форум" письмом (вх. N 743) уведомило ООО "Манхэттен Девелопмент" о прекращении своей коммерческой деятельности в помещениях Отм.+9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29 и предстоящей передаче указанных помещений. В связи с этим истец предложил ответчику направить своего представителя для сдачи-приемки этих помещений и передачи ключей 01.04.2015 в 10 час. 00 мин. Одновременно истец предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору N А-2-763 от 28.08.2013 аренды помещений Отм. +9 N 19 площадью 34,30 кв. метров и Отм. +3 N 20 площадью 4,70 кв. метров.
01 апреля 2015 года ООО "Н-Форум" освободило указанные в письме от 26.03.2015 нежилые помещения от принадлежащего ему имущества. Одновременно истцом в присутствии двух незаинтересованных лиц составлен акт об отсутствии представителя Арендодателя при возврате помещений и ключей от них.
07 апреля 2015 года ООО "Н-Форум" вручило Арендодателю акт приема-передачи, подписанный со своей стороны, и комплект ключей от помещений Отм. +9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29.
13 апреля 2015 года ответчик уведомил истца об отказе подписывать акт приема-передачи со ссылкой на отсутствие у ООО "Н-Форум" права на односторонний отказ от исполнения договора.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Н-Форум", суд первой инстанции руководствовался тем, ООО "Манхэттен Девелопмент" своими действиями по принятию односторонних актов приема-передачи спорного нежилого помещения, ключей от него фактически совершило акцепт условий оферты ООО "Н-Форум" на расторжение договора N А-02-753 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения и пришел к выводу о том, что отношения сторон по договору аренды N А-02-753 от 28.08.2013 в части аренды нежилых помещений Отм. +9 N N 11, 12, 14, 15, 22, 24, 27, 28, 29 фактически прекращены с 01.04.2015 в связи с достигнутым соглашением сторон о досрочном расторжении договора в указанной части.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
К правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды, общие положения об обязательствах и свободе договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. При этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об уменьшении количества арендуемых помещений.
Также из материалов дела и пояснений сторон следует, что стороны договора не достигли согласия по вопросу уменьшения площади и количества арендуемых помещений.
Несмотря на данные обстоятельства, требование об изменении или о расторжении договора в суд арендатором (ООО "Н-Форум") в установленном порядке не заявлялось.
26 марта 2015 года ООО "Н-Форум" в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора аренды в части в связи со сложным экономическим положением, сокращением закупок товара и вынужденным сокращением площади офисных помещений, арендатором с участием незаинтересованных лиц составлен акт от 01.04.2015 об отсутствии арендодателя при передаче части помещений и ключей от них.
Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.
Согласно пункту 12.11. договора односторонний отказ от исполнения договора для Арендатора не допускается, если иное не установлено настоящим договором.
По условиям пункт 12.12. договора Арендатор вправе требовать расторжения договора в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязанностей по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором.
Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится.
Суд апелляционной инстанции, основываясь на положениях статьи 431 ГК РФ, учитывая из право сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 ГК РФ), изучив условия договора в части расторжения договора, считает, что сложное экономическое положение, ухудшение финансового положения арендатора, сокращение закупок товара не предусмотрены в качестве оснований для расторжения договора.
Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 12.2, 12.12 договора, с требованием в суд о расторжении договора арендатор в установленном порядке не обращался, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, а потому правовых оснований для признания договора аренды расторгнутым с 01.04.2015, у суда первой инстанции не имелось.
Иной подход в данном случае противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.
При заключении договора N А-02-763 аренды нежилого помещения, заключенный 27 августа 2013 года на срок менее года, а в последующем заключая дополнительное соглашение N 2 от 01.08.2014 об изменении редакции раздела 3 договора аренды "Срок договора", о его ежегодной пролонгации на тот же срок, с указанием условий аренды, площади помещений, размера арендной платы, оснований для расторжения, истец как субъект предпринимательской деятельности с учетом разумной осмотрительности мог предвидеть соответствующие риски.
Как разъяснено в пунктах 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что правом на оспаривание договорного условия, в частности пункта 12.11 договора, не допускающего одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, ООО "Н-Форум" не воспользовалось.
Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении не представлено.
При заключении договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности, не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с ухудшением финансового положения, равно как не заявил о разногласиях при заключении договора и не воспользовался правом на урегулирование спорных условий договора в судебном порядке.
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Манхэттен Девелопмент" своими действиями по принятию односторонних актов приема-передачи спорного нежилого помещения, ключей от него фактически совершило акцепт условий оферты ООО "Н-Форум" на расторжение договора N А-02-753 от 28.08.2013 аренды нежилого помещения, признается судом апелляционной инстанции ошибочным, поскольку на все обращения истца ответчик письменно отказался от расторжения договора, выразив свою волю на продолжение арендных отношений на условиях и сроки, определенными сторонами в договоре аренды.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, коллегия судей приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом исковых требований, в связи с чем в их удовлетворении следует отказать.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении от 11.03.2015 основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта в полном объеме.
На основании части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Манхэттен Девелопмент" судом апелляционной инстанции удовлетворена, в удовлетворении иска ООО "Н-форум" отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат возложению на истца в полном размере.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2015 года по делу N А12-16651/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Н-форум" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)