Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль": Кондракова О.В., представителя по доверенности N 1 от 14.01.2016;
- от Банка ВТБ (ПАО): представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от АО "Какао-продукт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Проектжилстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Банка ВТБ 24 (ЗАО): представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Белгородская сбытовая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Газпром межрегионгаз Белгород": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Бизнестраксервис": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (ПАО) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 по делу N А08-6004/2014 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) к Банку ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) о взыскании 1 675 456 руб. 47 коп., третьи лица: АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банк ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Милар" (далее - ООО "Милар") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к публичному акционерному обществу Банку ВТБ (далее - Банк ВТБ (ПАО), банк, ответчик) о взыскании 577 989 руб. 19 коп. задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 и 1 097 467 руб. 28 коп. задолженности по содержанию имущества, арендованного по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банк ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис".
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 25.01.2016 произведена замена истца ООО "Милар" на его правопреемника - ООО "Вертикаль", которое просило взыскать с ответчика 620 874 руб. 30 коп. задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 и 692 784 руб. 01 коп. задолженности по содержанию имущества (затраты на электроэнергию по приборам учета электрической энергии N 0789 и N 1023, учитывающим энергопотребление общей приточной вентиляции, общей вытяжной вентиляции и общего кондиционера) за период с 01.07.2013 по 31.12.2014 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 исковые требования ООО "Вертикаль" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 10.05.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание апелляционной инстанции 04.10.2016 представители Банка ВТБ (ПАО), АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банка ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис" не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в их отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебной коллегией объявлен перерыв в судебном заседании до 11.10.2016.
Как следует из материалов дела, 14.06.2005 между ООО "Роспром" (арендодателем) и ОАО "Внешторгбанк" (в настоящее время Банк ВТБ (ПАО)) (арендатором) заключен договор аренды N 6400/13-55, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 1 150,7 кв. м, расположенные на четвертом и пятом этажах здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок по 01.01.2021 (включительно).
20.10.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005, согласно которому арендатору передается нежилое помещение общей площадью 1 284,7 кв. м: номера на поэтажном плане: 4 этаж: 1-22; лестничная клетка: 1, 2, 2а; 5 этаж: 1-26; лестничная клетка: 1, 2, 2а здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А.
По акту приема-передачи от 20.10.2005 указанное помещение передано арендатору.
20.10.2005 ООО "Роспром" (арендодатель) и ОАО "Внешторгбанк" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 716102/69, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 591,9 кв. м, расположенные на 6 этаже здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок по 01.01.2021 (включительно).
По акту приема-передачи от 20.10.2005 помещения площадью 591,9 кв. м переданы ОАО "Внешторгбанк".
Право собственности ООО "Роспром" на нежилое помещение площадью 2 636,3 кв. м - конторское, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, на дату заключения договоров аренды подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности 31-АА N 728364 от 12.04.2005.
По договору купли-продажи от 01.11.2010, заключенному между ООО "Бизнестраксервис" (продавцом) и ООО "Милар" (покупателем), нежилое помещение площадью 2 636,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, и 4684/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02 08 016:0036 для эксплуатации здания, приобретены ООО "Милар".
С даты государственной регистрации права собственности 16.11.2010 к ООО "Милар" перешли права арендодателя по договорам аренды нежилых помещений общей площадью 1 876,6 кв. м по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005.
Кроме того, ОАО "Внешторгбанк" арендовало в спорном здании с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А нежилые помещения общей площадью 2 413,8 кв. м, расположенные в цокольном, первом, втором и третьем этажах, по договору аренды с ООО "Проектжилстрой" N 6400/13-50 от 16.03.2015 в редакции дополнительного соглашения N 7 от 30.12.2008, и нежилые помещения общей площадью 274,2 кв. м, расположенные на цокольном этаже, по договору аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенному с ООО "Эко-Прог".
По условиям договоров срок аренды установлен по 01.01.2021 (включительно).
Дополнительным соглашением от 31.03.2013 к договору N 716102/73 от 01.12.2005 арендодатель - ООО "Эко-Прог" заменен на ООО "Какао-продукт" в связи с приобретением переданного в аренду нежилого помещения по договору купли-продажи от 23.07.2012 N 6/773-12, договор аренды расторгнут по соглашению сторон с 31.03.2013.
ООО "Бизнестраксервис" приобрело в собственность нежилое помещение, назначение - конторское, площадью 2 992,1 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка: 1-3; лифтовая шахта: 6-9; 1 этаж: 1-26, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а, 4; 2 этаж: 1-20, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а, 4; 3 этаж: 1-24, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а; этаж: цокольный, 3, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Славы, д. 35 А, и 5316/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02 08 016:0036 для эксплуатации здания, у ООО "Проектжилстрой" по договору купли-продажи N 1 от 25.09.2014.
С даты государственной регистрации права собственности 28.04.2015 ООО "Бизнестраксервис" стало арендодателем по договору аренды нежилого помещения N 6400/13-50 от 16.03.2015.
Как установлено судебными актами по делам N А08-2780/2013, N А08-8304/2013 28.04.2012 банк вручил ООО "Милар" письмо о досрочном расторжении договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и 716102/69 от 20.10.2005.
Банк, основываясь на изложенных обстоятельствах, обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском о признании договоров аренды расторгнутыми с 17.06.2013. В процессе рассмотрения дела банк освободил спорные помещения и предложил ООО "Милар" принять помещения по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 по делу N А08-2780/2013 в удовлетворении исковых требований банку отказано. Решение вступило в законную силу.
В судебных актах по делу N А08-2780/2013 указано, что условия спорных договоров не предусматривают право одностороннего расторжения во внесудебном порядке по инициативе арендатора.
Банк обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Милар" о расторжении договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005 (дело N А08-7982/2013).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014 по делу N А08-7982/2013 в удовлетворении исковых требований банку отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 указанное решение суда первой инстанции отменено, исковые требования банка удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2014 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 отменено, решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014 оставлено без изменения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2014 N 310-ЭС14-2411 банку отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Таким образом, в спорный период с 01.07.2013 по 31.12.2014 отношения сторон были урегулированы действующими договорами аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005.
01.01.2013 между ООО "Газпром межрегионгаз Белгород" (поставщиком) и ООО "Милар" (покупателем) был заключен договор на поставку истцу газа в здание по проспекту Славы, 35 А.
В связи с отсутствием у Банка ВТБ (ПАО) самостоятельно заключенного договора на поставку природного газа, а также обслуживания оборудования газовой котельной для отопления занимаемых им площадей в здании 01.01.2013 с ООО "Милар" заключено соглашение о компенсации затрат N 1 (пункт 1.1).
В соответствии с соглашением при условии своевременных платежей ответчика и выполнения иных условий соглашения истец обязался осуществлять нагрев воды в системе отопления и горячего водоснабжения в нежилых помещениях, арендуемых банком по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005, N 716102/69 от 20.10.2005, заключенным с ООО "Милар", договору аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенному с ООО "Эко-Прог", и договору аренды N 6400/13-50 от 14.06.2005, заключенному с ООО "Проектжилстрой". Нагрев воды осуществляется в результате использования ООО "Милар" природного газа на основании договора на поставку газа N 41-2-24064-Б от 01.01.2013, заключенного истцом и ООО "Газпром межрегионгаз Белгород" (пункт 1.2).
Банк обязался в соответствии с условиями соглашения компенсировать обществу стоимость потребленного природного газа пропорционально площади нежилых помещений, занимаемых банком, а также компенсировать пропорционально занимаемой площади часть расходов общества по эксплуатации, обслуживанию и ремонту, страхованию газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей и распределительных систем отопления (пункт 1.3).
Общая отапливаемая площадь составляет 6 734,3 кв. м, площадь помещений, занимаемых банком, составляет 4 564,6 кв. м (пункт 1.5 соглашения).
Стоимость одного кубометра газа определяется исходя из цены на газ, устанавливаемой поставщиком газа - ООО "Газпром межрегионгаз Белгород". Стоимость эксплуатации, обслуживания и ремонта, страхования газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей распределительных систем отопления, определяется исходя из договоров, заключенных обществом с организациями - поставщиками указанных услуг (пункт 2.1.3 соглашения).
Кроме того, банк принял на себя обязательство по мере необходимости проводить текущий ремонт и замену трубопровода внутренней системы теплоснабжения на занимаемой им площади (пункт 2.3.3 соглашения).
Компенсация стоимости природного газа производится за истекший месяц в течение 5-ти рабочих дней с момента предоставления обществом банку счета на оплату и калькуляции (пункт 3.1 соглашения).
Компенсация расходов на эксплуатацию, обслуживание и ремонт, страхование газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей и распределительных систем отопления также производится банком в течение 5-ти рабочих дней с момента выставления обществом банку соответствующей калькуляции и счета на оплату (пункт 3.2 соглашения).
Срок соглашения определен сторонами с 01.10.2013 по 31.12.2017 или до прекращения действия договоров аренды помещений.
01.08.2011 ООО "Милар" заключило с ООО "Проектгазэнергоналадка" договор на техническую эксплуатацию оборудования котельной.
01.08.2012 и 25.06.2013 ООО "Милар" (арендодатель) заключило с ООО "Проектгазэнергоналадка" (арендатором) договоры на передачу в аренду оборудования и инженерных сетей крышной котельной, расположенной в административном здании по проспекту Славы, 35 А.
Из договоров аренды котельной следует, что оборудование и инженерные сети для выработки тепловой энергии принадлежат ООО "Милар" на праве собственности. По условиям договора арендатор обязался использовать оборудование и инженерные сети для выработки тепловой энергии для отопления помещений. Размер ежемесячной оплаты составляет 48 000 руб. Исполнение обязательств по договорам подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком.
Учитывая расторжение банком договора с энергоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, о чем банк уведомил арендодателя письмом от 04.06.2013, 01.07.2013 между ОАО "Белгородэнергосбыт" (поставщиком) и ООО "Милар" (потребителем) заключен договор энергоснабжения здания по проспекту Славы, 35 А в г. Белгороде N 5285080.
Представленные в материалы дела ведомости энергопотребления, акты проверки приборов учета, счета и платежные документы ООО "Милар" подтверждают, что ООО "Милар" оплачивало в спорный период потребленную электроэнергию в арендуемых банком помещениях в здании по проспекту Славы, 35 А.
На основании договора N 0312-2015 купли-продажи недвижимости от 03.12.2015, заключенного между ООО "Милар" (продавцом) и ООО "Вертикаль" (покупателем), покупатель приобрел в собственность следующее имущество нежилое помещение площадью 2 636, 3 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Славы, 35 А, кадастровый (или условный) номер: 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, 4684/10 000 доли на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02:08 016:0036 площадью 1 225 кв. м для эксплуатации нежилого здания.
Право собственности ООО "Вертикаль" на нежилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок зарегистрировано 17.12.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
По договору купли-продажи N 0212-2015 от 02.12.2015 ООО "Вертикаль" приобрело у ООО "Милар" здание трансформаторной подстанции и земельный участок под ней, котлы водогрейные и установку водоподготовки.
11.01.2016 между ООО "Милар" (цедентом) и ООО "Вертикаль" (цессионарием) заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял принадлежащие цеденту права требования к Банку ВТБ (ПАО) на возмещение понесенных цедентом расходов на содержание имущества (оплату потребленной электроэнергии по договору энергоснабжения N 5285080 от 01.07.2013), вытекающих из арендных отношений по договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и договору аренды N 716102/69 от 20.10.2015, на возмещение расходов на содержание имущества по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013, в том числе право на взыскание неустойки.
Общая сумма требований ООО "Милар" к Банку ВТБ (ПАО) по обязательствам на дату заключения договора уступки составляет 2 413 092 руб. 40 коп. (пункт 3.1 договора).
Полагая, что ответчик обязан нести эксплуатационные расходы по содержанию здания пропорционально занимаемой площади 4 290, 60 кв. м, истец обратился в суд с иском о взыскании 620 874 руб. 30 коп. задолженности по компенсации затрат на газоснабжение и 692 784 руб. 01 коп. задолженности по компенсации затрат на электроэнергию за период с 01.07.2013 по 31.12.2014.
Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд области руководствовался следующим.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В этой связи судом области сделан правомерный вывод о том, что с даты государственной регистрации права собственности на нежилые помещения за ООО "Вертикаль" 17.12.2015 к нему перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015.
По договору цессии от 11.01.2016 ООО "Вертикаль" передано право на взыскание эксплуатационных расходов за период до замены арендодателя, основанное на указанных договорах аренды и соглашении о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу о том, что договор уступки не подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ответчик не обосновал и не подтвердил доказательствами нарушение его прав заключенным 11.01.2016 договором уступки.
Недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.
Согласно пункту 5.3.1 договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015 арендатор вправе заключать с третьими лицами договоры на оказание эксплуатационных услуг.
В ходе рассмотрения дела банк не оспаривал, что до 01.07.2013 самостоятельно заключал договоры на оказание услуг и производил оплату.
В спорный период договор на поставку газа и обслуживание газовой котельной, а также договор энергоснабжения был заключен с ресурсоснабжающими организациями ООО "Милар".
Истец требует пропорциональной компенсации расходов на газоснабжение, обслуживание котельной и электроэнергию, потребленную системами приточной вентиляции и кондиционирования воздуха в здании.
Указанные расходы истца являлись необходимыми для сохранения имущества, предотвращения его порчи и разрушения. Расходы истца на газоснабжение, содержание котельной и энергоснабжение систем вентиляции документально подтверждены, расчет произведен пропорционально арендуемой банком в здании площади.
При этом суд первой инстанции учел выводы эксперта ПНФ ОАО "КМАэлектромонтаж" Гречкина Ю.В., изложенные в заключении N 01/02 от 29.02.2016, установившего, какие приборы учитывали потребленную системами вентиляции и кондиционирования электроэнергию.
Судом области сделан правомерный вывод со ссылкой на пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, следовательно, и иных расходов на содержание арендуемых помещений.
Из материалов дела следует, что между ООО "Милар", заключившим договора на поставку газа и техническое обслуживание котельной и оборудования, и банком, являющимся арендатором по договорам аренды, заключенным с ООО "Милар", ООО "Проектжилстрой" и ООО "Эко-Прог", заключен прямой договор об участии банка в указанных расходах пропорционально арендуемой банком площади 4 564,6 кв. м.
С учетом расторжения договора аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенного с ООО "Эко-Прог" (АО "Какао-продукт"), плата за содержание нежилого помещения площадью 274,2 кв. м не является предметом спора, истец просит взыскать плату за содержание помещений площадью 4 290,4 кв. м (4 564,6 кв. м - 274,2 кв. м).
Право на взыскание задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 перешло к ООО "Вертикаль" на основании договора уступки от 11.01.2016.
Стоимость потребленного в спорный период газа в здании и полная его оплата ООО "Милар" подтверждается материалами дела и не оспаривалась ответчиком в ходе рассмотрения дела.
При этом односторонний отказ банка от соглашения о компенсации затрат от 04.06.2013 верно оценен судом первой инстанции как неправомерный, поскольку такое право соглашением не предусмотрено, соглашение действует до 31.12.2017 или до прекращения действия договоров аренды, указанных в пункте 1.4.
Доказательства расторжения соглашения в добровольном порядке или по решению суда Банком ВТБ (ПАО) не представлены.
В этой связи судом области правомерно взысканы расходы истца на содержание здания, связанные с газоснабжением, пропорционально занимаемой площади 4 290, 60 кв. м, в размере 620 874 руб. 30 коп. за период с 01.07.2013 по 31.12.2014.
В отношении исковых требований о взыскании 692 784 руб. 01 коп. задолженности по компенсации затрат на электроэнергию за период с 01.07.2013 по 31.12.2014 суд апелляционной инстанции исходит из того обстоятельства, что договором уступки от 11.01.2016 ООО "Вертикаль" уступлены права требования к Банку ВТБ (ПАО) на возмещение понесенных цедентом расходов на содержание имущества (оплату потребленной электроэнергии по договору энергоснабжения N 5285080 от 01.07.2013), вытекающих из арендных отношений по договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и договору аренды N 716102/69 от 20.10.2015.
Таким образом, право требования расходов на оплату потребленной электроэнергии в нежилых помещениях площадью 2 413,8 кв. м, расположенных в цокольном, первом, втором и третьем этажах, переданных в аренду с ООО "Проектжилстрой" (с 28.04.2015 ООО "Бизнестраксервис") по договору аренды N 6400/13-50 от 16.03.2015, ООО "Милар" не уступлено ООО "Вертикаль".
С учетом арендуемых ответчиком по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015 помещений общей площадью 1 876,6 кв. м, собственником которых в период с 01.07.2013 по 31.12.2014 являлось ООО "Милар", расходы на электроэнергию составят 303 006 руб. 22 коп. (692 784 руб.: 4 290,6 кв. м х 1 876,6 кв. м), что соответствует расчету истца, представленному суду апелляционной инстанции.
На основании вышеизложенного, учитывая, что прямой договор на компенсацию расходов по электроэнергии в отношении помещений площадью 4290,6 кв. м между истцом и ответчиком не заключен, лицом, обязанным компенсировать указанные затраты ООО "Милар" отношении нежилого помещения площадью 2 413,8 кв. м, является собственник указанного помещения в спорный период - ООО "Проектжилсервис".
В силу статей 210 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Проектжилсервис" является неосновательно обогатившимся лицом за счет истца.
В свою очередь, ООО "Проектжилсервис" вправе предъявить указанные требования к арендатору - Банку ВТБ (ПАО) на основании договора аренды N 6400/13-50 от 16.03.2015 в порядке статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует изменить, взыскав с ответчика в пользу истца 923 880 руб. 52 коп. (620 874 руб. 30 коп. + 303 006 руб. 22 коп.) задолженности за содержание арендуемых помещений.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 26 137 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции, государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции и вознаграждения эксперта в размере 30 000 руб., относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С ответчика в пользу истца следует взыскать 41 395 руб. 90 коп. судебных расходов за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
В связи с уменьшением размера иска истцу подлежит возврату из федерального бюджета госпошлина в сумме 3 617 руб. 56 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 по делу N А08-6004/2014 изменить.
Взыскать с Банка ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) 923 880 руб. 52 коп. задолженности и 41 395 руб. 90 коп. судебных расходов за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
В остальной части иска отказать.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) справку на возврат из федерального бюджета 3 617 руб. 56 коп. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2016 N 19АП-3681/2016 ПО ДЕЛУ N А08-6004/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу N А08-6004/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль": Кондракова О.В., представителя по доверенности N 1 от 14.01.2016;
- от Банка ВТБ (ПАО): представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от АО "Какао-продукт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Проектжилстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Банка ВТБ 24 (ЗАО): представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Белгородская сбытовая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Газпром межрегионгаз Белгород": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ООО "Бизнестраксервис": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (ПАО) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 по делу N А08-6004/2014 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) к Банку ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) о взыскании 1 675 456 руб. 47 коп., третьи лица: АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банк ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Милар" (далее - ООО "Милар") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к публичному акционерному обществу Банку ВТБ (далее - Банк ВТБ (ПАО), банк, ответчик) о взыскании 577 989 руб. 19 коп. задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 и 1 097 467 руб. 28 коп. задолженности по содержанию имущества, арендованного по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банк ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис".
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 25.01.2016 произведена замена истца ООО "Милар" на его правопреемника - ООО "Вертикаль", которое просило взыскать с ответчика 620 874 руб. 30 коп. задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 и 692 784 руб. 01 коп. задолженности по содержанию имущества (затраты на электроэнергию по приборам учета электрической энергии N 0789 и N 1023, учитывающим энергопотребление общей приточной вентиляции, общей вытяжной вентиляции и общего кондиционера) за период с 01.07.2013 по 31.12.2014 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 исковые требования ООО "Вертикаль" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 10.05.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание апелляционной инстанции 04.10.2016 представители Банка ВТБ (ПАО), АО "Какао-продукт", ООО "Проектжилстрой", Банка ВТБ 24 (ЗАО), ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", ОАО "Белгородская сбытовая компания", ООО "Газпром межрегионгаз Белгород", ООО "Бизнестраксервис" не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в их отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебной коллегией объявлен перерыв в судебном заседании до 11.10.2016.
Как следует из материалов дела, 14.06.2005 между ООО "Роспром" (арендодателем) и ОАО "Внешторгбанк" (в настоящее время Банк ВТБ (ПАО)) (арендатором) заключен договор аренды N 6400/13-55, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 1 150,7 кв. м, расположенные на четвертом и пятом этажах здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок по 01.01.2021 (включительно).
20.10.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005, согласно которому арендатору передается нежилое помещение общей площадью 1 284,7 кв. м: номера на поэтажном плане: 4 этаж: 1-22; лестничная клетка: 1, 2, 2а; 5 этаж: 1-26; лестничная клетка: 1, 2, 2а здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А.
По акту приема-передачи от 20.10.2005 указанное помещение передано арендатору.
20.10.2005 ООО "Роспром" (арендодатель) и ОАО "Внешторгбанк" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 716102/69, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 591,9 кв. м, расположенные на 6 этаже здания по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок по 01.01.2021 (включительно).
По акту приема-передачи от 20.10.2005 помещения площадью 591,9 кв. м переданы ОАО "Внешторгбанк".
Право собственности ООО "Роспром" на нежилое помещение площадью 2 636,3 кв. м - конторское, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, на дату заключения договоров аренды подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности 31-АА N 728364 от 12.04.2005.
По договору купли-продажи от 01.11.2010, заключенному между ООО "Бизнестраксервис" (продавцом) и ООО "Милар" (покупателем), нежилое помещение площадью 2 636,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 35 А, и 4684/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02 08 016:0036 для эксплуатации здания, приобретены ООО "Милар".
С даты государственной регистрации права собственности 16.11.2010 к ООО "Милар" перешли права арендодателя по договорам аренды нежилых помещений общей площадью 1 876,6 кв. м по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005.
Кроме того, ОАО "Внешторгбанк" арендовало в спорном здании с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А нежилые помещения общей площадью 2 413,8 кв. м, расположенные в цокольном, первом, втором и третьем этажах, по договору аренды с ООО "Проектжилстрой" N 6400/13-50 от 16.03.2015 в редакции дополнительного соглашения N 7 от 30.12.2008, и нежилые помещения общей площадью 274,2 кв. м, расположенные на цокольном этаже, по договору аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенному с ООО "Эко-Прог".
По условиям договоров срок аренды установлен по 01.01.2021 (включительно).
Дополнительным соглашением от 31.03.2013 к договору N 716102/73 от 01.12.2005 арендодатель - ООО "Эко-Прог" заменен на ООО "Какао-продукт" в связи с приобретением переданного в аренду нежилого помещения по договору купли-продажи от 23.07.2012 N 6/773-12, договор аренды расторгнут по соглашению сторон с 31.03.2013.
ООО "Бизнестраксервис" приобрело в собственность нежилое помещение, назначение - конторское, площадью 2 992,1 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка: 1-3; лифтовая шахта: 6-9; 1 этаж: 1-26, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а, 4; 2 этаж: 1-20, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а, 4; 3 этаж: 1-24, 1а; лестничная клетка: 1, 2, 2а; этаж: цокольный, 3, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Славы, д. 35 А, и 5316/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02 08 016:0036 для эксплуатации здания, у ООО "Проектжилстрой" по договору купли-продажи N 1 от 25.09.2014.
С даты государственной регистрации права собственности 28.04.2015 ООО "Бизнестраксервис" стало арендодателем по договору аренды нежилого помещения N 6400/13-50 от 16.03.2015.
Как установлено судебными актами по делам N А08-2780/2013, N А08-8304/2013 28.04.2012 банк вручил ООО "Милар" письмо о досрочном расторжении договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и 716102/69 от 20.10.2005.
Банк, основываясь на изложенных обстоятельствах, обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском о признании договоров аренды расторгнутыми с 17.06.2013. В процессе рассмотрения дела банк освободил спорные помещения и предложил ООО "Милар" принять помещения по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 по делу N А08-2780/2013 в удовлетворении исковых требований банку отказано. Решение вступило в законную силу.
В судебных актах по делу N А08-2780/2013 указано, что условия спорных договоров не предусматривают право одностороннего расторжения во внесудебном порядке по инициативе арендатора.
Банк обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Милар" о расторжении договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005 (дело N А08-7982/2013).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014 по делу N А08-7982/2013 в удовлетворении исковых требований банку отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 указанное решение суда первой инстанции отменено, исковые требования банка удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2014 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 отменено, решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014 оставлено без изменения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2014 N 310-ЭС14-2411 банку отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Таким образом, в спорный период с 01.07.2013 по 31.12.2014 отношения сторон были урегулированы действующими договорами аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2005.
01.01.2013 между ООО "Газпром межрегионгаз Белгород" (поставщиком) и ООО "Милар" (покупателем) был заключен договор на поставку истцу газа в здание по проспекту Славы, 35 А.
В связи с отсутствием у Банка ВТБ (ПАО) самостоятельно заключенного договора на поставку природного газа, а также обслуживания оборудования газовой котельной для отопления занимаемых им площадей в здании 01.01.2013 с ООО "Милар" заключено соглашение о компенсации затрат N 1 (пункт 1.1).
В соответствии с соглашением при условии своевременных платежей ответчика и выполнения иных условий соглашения истец обязался осуществлять нагрев воды в системе отопления и горячего водоснабжения в нежилых помещениях, арендуемых банком по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005, N 716102/69 от 20.10.2005, заключенным с ООО "Милар", договору аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенному с ООО "Эко-Прог", и договору аренды N 6400/13-50 от 14.06.2005, заключенному с ООО "Проектжилстрой". Нагрев воды осуществляется в результате использования ООО "Милар" природного газа на основании договора на поставку газа N 41-2-24064-Б от 01.01.2013, заключенного истцом и ООО "Газпром межрегионгаз Белгород" (пункт 1.2).
Банк обязался в соответствии с условиями соглашения компенсировать обществу стоимость потребленного природного газа пропорционально площади нежилых помещений, занимаемых банком, а также компенсировать пропорционально занимаемой площади часть расходов общества по эксплуатации, обслуживанию и ремонту, страхованию газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей и распределительных систем отопления (пункт 1.3).
Общая отапливаемая площадь составляет 6 734,3 кв. м, площадь помещений, занимаемых банком, составляет 4 564,6 кв. м (пункт 1.5 соглашения).
Стоимость одного кубометра газа определяется исходя из цены на газ, устанавливаемой поставщиком газа - ООО "Газпром межрегионгаз Белгород". Стоимость эксплуатации, обслуживания и ремонта, страхования газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей распределительных систем отопления, определяется исходя из договоров, заключенных обществом с организациями - поставщиками указанных услуг (пункт 2.1.3 соглашения).
Кроме того, банк принял на себя обязательство по мере необходимости проводить текущий ремонт и замену трубопровода внутренней системы теплоснабжения на занимаемой им площади (пункт 2.3.3 соглашения).
Компенсация стоимости природного газа производится за истекший месяц в течение 5-ти рабочих дней с момента предоставления обществом банку счета на оплату и калькуляции (пункт 3.1 соглашения).
Компенсация расходов на эксплуатацию, обслуживание и ремонт, страхование газовых котлов, газовых сетей, приборов коммерческого учета, а также сетей и распределительных систем отопления также производится банком в течение 5-ти рабочих дней с момента выставления обществом банку соответствующей калькуляции и счета на оплату (пункт 3.2 соглашения).
Срок соглашения определен сторонами с 01.10.2013 по 31.12.2017 или до прекращения действия договоров аренды помещений.
01.08.2011 ООО "Милар" заключило с ООО "Проектгазэнергоналадка" договор на техническую эксплуатацию оборудования котельной.
01.08.2012 и 25.06.2013 ООО "Милар" (арендодатель) заключило с ООО "Проектгазэнергоналадка" (арендатором) договоры на передачу в аренду оборудования и инженерных сетей крышной котельной, расположенной в административном здании по проспекту Славы, 35 А.
Из договоров аренды котельной следует, что оборудование и инженерные сети для выработки тепловой энергии принадлежат ООО "Милар" на праве собственности. По условиям договора арендатор обязался использовать оборудование и инженерные сети для выработки тепловой энергии для отопления помещений. Размер ежемесячной оплаты составляет 48 000 руб. Исполнение обязательств по договорам подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком.
Учитывая расторжение банком договора с энергоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, о чем банк уведомил арендодателя письмом от 04.06.2013, 01.07.2013 между ОАО "Белгородэнергосбыт" (поставщиком) и ООО "Милар" (потребителем) заключен договор энергоснабжения здания по проспекту Славы, 35 А в г. Белгороде N 5285080.
Представленные в материалы дела ведомости энергопотребления, акты проверки приборов учета, счета и платежные документы ООО "Милар" подтверждают, что ООО "Милар" оплачивало в спорный период потребленную электроэнергию в арендуемых банком помещениях в здании по проспекту Славы, 35 А.
На основании договора N 0312-2015 купли-продажи недвижимости от 03.12.2015, заключенного между ООО "Милар" (продавцом) и ООО "Вертикаль" (покупателем), покупатель приобрел в собственность следующее имущество нежилое помещение площадью 2 636, 3 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Славы, 35 А, кадастровый (или условный) номер: 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, 4684/10 000 доли на земельный участок с кадастровым номером 31:16:02:08 016:0036 площадью 1 225 кв. м для эксплуатации нежилого здания.
Право собственности ООО "Вертикаль" на нежилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок зарегистрировано 17.12.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
По договору купли-продажи N 0212-2015 от 02.12.2015 ООО "Вертикаль" приобрело у ООО "Милар" здание трансформаторной подстанции и земельный участок под ней, котлы водогрейные и установку водоподготовки.
11.01.2016 между ООО "Милар" (цедентом) и ООО "Вертикаль" (цессионарием) заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял принадлежащие цеденту права требования к Банку ВТБ (ПАО) на возмещение понесенных цедентом расходов на содержание имущества (оплату потребленной электроэнергии по договору энергоснабжения N 5285080 от 01.07.2013), вытекающих из арендных отношений по договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и договору аренды N 716102/69 от 20.10.2015, на возмещение расходов на содержание имущества по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013, в том числе право на взыскание неустойки.
Общая сумма требований ООО "Милар" к Банку ВТБ (ПАО) по обязательствам на дату заключения договора уступки составляет 2 413 092 руб. 40 коп. (пункт 3.1 договора).
Полагая, что ответчик обязан нести эксплуатационные расходы по содержанию здания пропорционально занимаемой площади 4 290, 60 кв. м, истец обратился в суд с иском о взыскании 620 874 руб. 30 коп. задолженности по компенсации затрат на газоснабжение и 692 784 руб. 01 коп. задолженности по компенсации затрат на электроэнергию за период с 01.07.2013 по 31.12.2014.
Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд области руководствовался следующим.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В этой связи судом области сделан правомерный вывод о том, что с даты государственной регистрации права собственности на нежилые помещения за ООО "Вертикаль" 17.12.2015 к нему перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015.
По договору цессии от 11.01.2016 ООО "Вертикаль" передано право на взыскание эксплуатационных расходов за период до замены арендодателя, основанное на указанных договорах аренды и соглашении о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу о том, что договор уступки не подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ответчик не обосновал и не подтвердил доказательствами нарушение его прав заключенным 11.01.2016 договором уступки.
Недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.
Согласно пункту 5.3.1 договоров аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015 арендатор вправе заключать с третьими лицами договоры на оказание эксплуатационных услуг.
В ходе рассмотрения дела банк не оспаривал, что до 01.07.2013 самостоятельно заключал договоры на оказание услуг и производил оплату.
В спорный период договор на поставку газа и обслуживание газовой котельной, а также договор энергоснабжения был заключен с ресурсоснабжающими организациями ООО "Милар".
Истец требует пропорциональной компенсации расходов на газоснабжение, обслуживание котельной и электроэнергию, потребленную системами приточной вентиляции и кондиционирования воздуха в здании.
Указанные расходы истца являлись необходимыми для сохранения имущества, предотвращения его порчи и разрушения. Расходы истца на газоснабжение, содержание котельной и энергоснабжение систем вентиляции документально подтверждены, расчет произведен пропорционально арендуемой банком в здании площади.
При этом суд первой инстанции учел выводы эксперта ПНФ ОАО "КМАэлектромонтаж" Гречкина Ю.В., изложенные в заключении N 01/02 от 29.02.2016, установившего, какие приборы учитывали потребленную системами вентиляции и кондиционирования электроэнергию.
Судом области сделан правомерный вывод со ссылкой на пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, следовательно, и иных расходов на содержание арендуемых помещений.
Из материалов дела следует, что между ООО "Милар", заключившим договора на поставку газа и техническое обслуживание котельной и оборудования, и банком, являющимся арендатором по договорам аренды, заключенным с ООО "Милар", ООО "Проектжилстрой" и ООО "Эко-Прог", заключен прямой договор об участии банка в указанных расходах пропорционально арендуемой банком площади 4 564,6 кв. м.
С учетом расторжения договора аренды N 716102/73 от 01.12.2005, заключенного с ООО "Эко-Прог" (АО "Какао-продукт"), плата за содержание нежилого помещения площадью 274,2 кв. м не является предметом спора, истец просит взыскать плату за содержание помещений площадью 4 290,4 кв. м (4 564,6 кв. м - 274,2 кв. м).
Право на взыскание задолженности по соглашению о компенсации затрат N 1 от 01.01.2013 перешло к ООО "Вертикаль" на основании договора уступки от 11.01.2016.
Стоимость потребленного в спорный период газа в здании и полная его оплата ООО "Милар" подтверждается материалами дела и не оспаривалась ответчиком в ходе рассмотрения дела.
При этом односторонний отказ банка от соглашения о компенсации затрат от 04.06.2013 верно оценен судом первой инстанции как неправомерный, поскольку такое право соглашением не предусмотрено, соглашение действует до 31.12.2017 или до прекращения действия договоров аренды, указанных в пункте 1.4.
Доказательства расторжения соглашения в добровольном порядке или по решению суда Банком ВТБ (ПАО) не представлены.
В этой связи судом области правомерно взысканы расходы истца на содержание здания, связанные с газоснабжением, пропорционально занимаемой площади 4 290, 60 кв. м, в размере 620 874 руб. 30 коп. за период с 01.07.2013 по 31.12.2014.
В отношении исковых требований о взыскании 692 784 руб. 01 коп. задолженности по компенсации затрат на электроэнергию за период с 01.07.2013 по 31.12.2014 суд апелляционной инстанции исходит из того обстоятельства, что договором уступки от 11.01.2016 ООО "Вертикаль" уступлены права требования к Банку ВТБ (ПАО) на возмещение понесенных цедентом расходов на содержание имущества (оплату потребленной электроэнергии по договору энергоснабжения N 5285080 от 01.07.2013), вытекающих из арендных отношений по договору аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и договору аренды N 716102/69 от 20.10.2015.
Таким образом, право требования расходов на оплату потребленной электроэнергии в нежилых помещениях площадью 2 413,8 кв. м, расположенных в цокольном, первом, втором и третьем этажах, переданных в аренду с ООО "Проектжилстрой" (с 28.04.2015 ООО "Бизнестраксервис") по договору аренды N 6400/13-50 от 16.03.2015, ООО "Милар" не уступлено ООО "Вертикаль".
С учетом арендуемых ответчиком по договорам аренды N 6400/13-55 от 14.06.2005 и N 716102/69 от 20.10.2015 помещений общей площадью 1 876,6 кв. м, собственником которых в период с 01.07.2013 по 31.12.2014 являлось ООО "Милар", расходы на электроэнергию составят 303 006 руб. 22 коп. (692 784 руб.: 4 290,6 кв. м х 1 876,6 кв. м), что соответствует расчету истца, представленному суду апелляционной инстанции.
На основании вышеизложенного, учитывая, что прямой договор на компенсацию расходов по электроэнергии в отношении помещений площадью 4290,6 кв. м между истцом и ответчиком не заключен, лицом, обязанным компенсировать указанные затраты ООО "Милар" отношении нежилого помещения площадью 2 413,8 кв. м, является собственник указанного помещения в спорный период - ООО "Проектжилсервис".
В силу статей 210 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Проектжилсервис" является неосновательно обогатившимся лицом за счет истца.
В свою очередь, ООО "Проектжилсервис" вправе предъявить указанные требования к арендатору - Банку ВТБ (ПАО) на основании договора аренды N 6400/13-50 от 16.03.2015 в порядке статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует изменить, взыскав с ответчика в пользу истца 923 880 руб. 52 коп. (620 874 руб. 30 коп. + 303 006 руб. 22 коп.) задолженности за содержание арендуемых помещений.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 26 137 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции, государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции и вознаграждения эксперта в размере 30 000 руб., относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С ответчика в пользу истца следует взыскать 41 395 руб. 90 коп. судебных расходов за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
В связи с уменьшением размера иска истцу подлежит возврату из федерального бюджета госпошлина в сумме 3 617 руб. 56 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.05.2016 по делу N А08-6004/2014 изменить.
Взыскать с Банка ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) 923 880 руб. 52 коп. задолженности и 41 395 руб. 90 коп. судебных расходов за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
В остальной части иска отказать.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 7734350308, ОГРН 1157746270110) справку на возврат из федерального бюджета 3 617 руб. 56 коп. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)