Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Игнахиной М.В.,
при участии в заседании: без вызова сторон,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 АПК РФ в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Саб-урбан" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017 года, принятое судьей Плотниковой Н.В. по делу N А41-19101/17, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску ООО "Бюро правовых решений" к АО "Саб-урбан" о взыскании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бюро правовых решений" (далее - истец, ООО "Бюро правовых решений") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Саб-урбан" (далее - ответчик, АО "Саб-урбан") о взыскании 251 800 руб. неустойки за нарушение сроков передачи участнику квартиры по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2013 N ДУ-06к1-064 за период с 01.01.2015 по 16.05.2015, а также 125 900 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке исполнения требования потребителя о выплате неустойки, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также 8 036 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Настоящее дело рассмотрено в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017 года по делу N А41-19101/17 исковые требования удовлетворены в части взыскания 251 800 руб. неустойки, 125 900 руб. штрафа, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 8 036 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части расходов на оплату услуг представителя отказано (л.д. 76).
Не согласившись с принятым решением, АО "Саб-урбан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела, просит решение в отменить и принять новый судебный акт об отказе удовлетворении требований в полном объеме.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 АПК РФ, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, 23.08.2013 между Арутюняном Александром Нораировичем (участник) и закрытым акционерным обществом "Саб-Урбан" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-06к1-064, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи (л.д. 21 - 28).
В соответствии с пунктом 2.3 договора срок передачи застройщиком квартиры участнику: в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2014 года, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору.
Участник все свои финансовые обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил в срок, надлежащим образом, что подтверждается квитанцией от 06.09.2013.
Застройщик же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве передал участнику квартиру 16.05.2015, о чем подписал с участником акт приема-передачи квартиры (л.д. 36), допустив, таким образом, просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры в 136 дней.
Таким образом, размер неустойки равен 251 800 рублей.
16.12.2016 участник направил застройщику требование об уплате ему в добровольном порядке неустойки в сумме 251 800 рублей, что подтверждается описью вложения в ценное письмо и квитанцией об отправке. Также указанное требование вручено участником застройщику нарочно 17.12.2016, что подтверждается отметкой о регистрации с вх. N 4002.
Указанное требование застройщиком не исполнено.
17.01.2017 между участником (цедент) и ООО "Бюро правовых решений" (цессионарий) заключен договор уступки прав (договор уступки права) (л.д. 39 - 41), согласно которому:
- цедент уступает (передает) цессионарию, а цессионарий принимает право требования в отношении акционерного общества "Саб-Урбан" (должник), возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора участия в долевом строительстве от 23.08.2013 N ДУ-Обк 1-064 в части получения (взыскания) от должника неустойки, предусмотренной статьей 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также уплаты должником штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (Закон о защите прав потребителей).
- право, указанное в пункте 1.1 договора уступки права переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями статьи 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требования неустойки за период времени с 01.01.2015 по 16.05.2015, что составляет 136 дней, и штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, исходя из указанной неустойки.
- в предмет уступки права (требования) по договору уступки права не входит право требования на передачу застройщиком (должником) квартиры, право собственности цедента на квартиру, а также иные права и обязанности цедента, как участника по договору N ДУ-Обк 1-064, кроме указанных в пункте 1.1 договора уступки права.
Поскольку претензия с требованием выплатить неустойку и штраф оставлена АО "Саб-Урбан" оставлено без удовлетворения (л.д. 44), ООО "Бюро правовых решений" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора N ДУ-06к1-064 о долевом участии в строительстве регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В статье 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере(часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом, Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Как указано ранее, в пункте 2.3 договора, в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2014 года, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору, застройщик обязался обеспечить передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу положений статьи 192 ГК РФ, к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
То есть, указанные положения действующего гражданского законодательства предусматриваю возможность исчисления сроков в обязательствах, в том числе применительно и к срокам их исполнения, указанием на квартал года, ввиду чего признается необоснованным довод апелляционной жалобы об отсутствие в договоре участия в долевом строительстве согласования сторон по определению срока исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчик должен был исполнить в срок не позднее 31.12.2014.
Между тем, из материалов дела усматривается, что указанное обязательство исполнено ответчиком только 16.05.2015, путем подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Таким образом, истцом обоснованно указано на наличие у ответчика просрочки исполнения обязательств в период с 01.01.2015 по 16.05.2015.
Поскольку ответчик не исполнил своих обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику в установленный договором срок, у участника долевого строительства возникло право требования уплаты неустойки.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомление о переходе прав по договору направлено должнику 08.02.2017, доказательства получения данного уведомления имеются в материалах дела (л.д. 47 - 48).
При этом абз. 1 пункта 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 установлено, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
Расчет размера неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2017 N 10АП-8155/2017 ПО ДЕЛУ N А41-19101/17
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N А41-19101/17
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Игнахиной М.В.,
при участии в заседании: без вызова сторон,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 АПК РФ в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Саб-урбан" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017 года, принятое судьей Плотниковой Н.В. по делу N А41-19101/17, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску ООО "Бюро правовых решений" к АО "Саб-урбан" о взыскании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бюро правовых решений" (далее - истец, ООО "Бюро правовых решений") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Саб-урбан" (далее - ответчик, АО "Саб-урбан") о взыскании 251 800 руб. неустойки за нарушение сроков передачи участнику квартиры по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2013 N ДУ-06к1-064 за период с 01.01.2015 по 16.05.2015, а также 125 900 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке исполнения требования потребителя о выплате неустойки, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также 8 036 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Настоящее дело рассмотрено в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017 года по делу N А41-19101/17 исковые требования удовлетворены в части взыскания 251 800 руб. неустойки, 125 900 руб. штрафа, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 8 036 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части расходов на оплату услуг представителя отказано (л.д. 76).
Не согласившись с принятым решением, АО "Саб-урбан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела, просит решение в отменить и принять новый судебный акт об отказе удовлетворении требований в полном объеме.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 АПК РФ, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, 23.08.2013 между Арутюняном Александром Нораировичем (участник) и закрытым акционерным обществом "Саб-Урбан" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-06к1-064, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи (л.д. 21 - 28).
В соответствии с пунктом 2.3 договора срок передачи застройщиком квартиры участнику: в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2014 года, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору.
Участник все свои финансовые обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил в срок, надлежащим образом, что подтверждается квитанцией от 06.09.2013.
Застройщик же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве передал участнику квартиру 16.05.2015, о чем подписал с участником акт приема-передачи квартиры (л.д. 36), допустив, таким образом, просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры в 136 дней.
Таким образом, размер неустойки равен 251 800 рублей.
16.12.2016 участник направил застройщику требование об уплате ему в добровольном порядке неустойки в сумме 251 800 рублей, что подтверждается описью вложения в ценное письмо и квитанцией об отправке. Также указанное требование вручено участником застройщику нарочно 17.12.2016, что подтверждается отметкой о регистрации с вх. N 4002.
Указанное требование застройщиком не исполнено.
17.01.2017 между участником (цедент) и ООО "Бюро правовых решений" (цессионарий) заключен договор уступки прав (договор уступки права) (л.д. 39 - 41), согласно которому:
- цедент уступает (передает) цессионарию, а цессионарий принимает право требования в отношении акционерного общества "Саб-Урбан" (должник), возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора участия в долевом строительстве от 23.08.2013 N ДУ-Обк 1-064 в части получения (взыскания) от должника неустойки, предусмотренной статьей 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также уплаты должником штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (Закон о защите прав потребителей).
- право, указанное в пункте 1.1 договора уступки права переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями статьи 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требования неустойки за период времени с 01.01.2015 по 16.05.2015, что составляет 136 дней, и штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, исходя из указанной неустойки.
- в предмет уступки права (требования) по договору уступки права не входит право требования на передачу застройщиком (должником) квартиры, право собственности цедента на квартиру, а также иные права и обязанности цедента, как участника по договору N ДУ-Обк 1-064, кроме указанных в пункте 1.1 договора уступки права.
Поскольку претензия с требованием выплатить неустойку и штраф оставлена АО "Саб-Урбан" оставлено без удовлетворения (л.д. 44), ООО "Бюро правовых решений" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора N ДУ-06к1-064 о долевом участии в строительстве регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В статье 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере(часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом, Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Как указано ранее, в пункте 2.3 договора, в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2014 года, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору, застройщик обязался обеспечить передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу положений статьи 192 ГК РФ, к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
То есть, указанные положения действующего гражданского законодательства предусматриваю возможность исчисления сроков в обязательствах, в том числе применительно и к срокам их исполнения, указанием на квартал года, ввиду чего признается необоснованным довод апелляционной жалобы об отсутствие в договоре участия в долевом строительстве согласования сторон по определению срока исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчик должен был исполнить в срок не позднее 31.12.2014.
Между тем, из материалов дела усматривается, что указанное обязательство исполнено ответчиком только 16.05.2015, путем подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Таким образом, истцом обоснованно указано на наличие у ответчика просрочки исполнения обязательств в период с 01.01.2015 по 16.05.2015.
Поскольку ответчик не исполнил своих обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику в установленный договором срок, у участника долевого строительства возникло право требования уплаты неустойки.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомление о переходе прав по договору направлено должнику 08.02.2017, доказательства получения данного уведомления имеются в материалах дела (л.д. 47 - 48).
При этом абз. 1 пункта 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 установлено, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
Расчет размера неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)