Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-477/2016 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "МКН" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 января 2014 г.,
установил:
Закрытое акционерное общество "МКН" обратилось 15 февраля 2016 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 13 января 2014 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 26 января 2016 г. N 519. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 19 января 2016 г. N 51-503/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела административный истец закрытое акционерное общество "МКН" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором просит установить кадастровую стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г.
В обоснование заявленных требований указано, что по заключению оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 января 2014 года составляет размере * руб. Административный истец согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном экспертом (л.д. 144 - 146 том 2).
В судебном заседании представитель административного истца закрытого акционерного общества "МКН" - А., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П., действующий по доверенности, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласен в части определения величины рыночной стоимости земельного участка.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 марта 2014 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и закрытым акционерным обществом "МКН" заключен договор аренды земельного участка за N М-03-044598, по условиям которого, с учетом приложений N 1, N 2, обществу предоставлен в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания торгового назначения земельный участок площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *. Договор заключен сроком до 27 января 2063 г. Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется исходя из ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости данного земельного участка (л.д. 13 - 24 том 1).
Таким образом, административный истец является арендатором земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды земельного участка от 18 марта 2014 г. за N М-03-044598. При этом по условиям договора аренды размер арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости данного земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 18 марта 2014 г. за N М-03-044598. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов закрытого акционерного общества "МКН", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
При этом согласно статье 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
По сведениям кадастрового паспорта земельный участок площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, поставлен на кадастровый учет 13 января 2014 г. (л.д. 28 том 1). По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 13 января 2014 г. в размере 104604308 руб. 48 коп. (л.д. 31 том 1). При таких обстоятельствах датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является дата его постановки на кадастровый учет 13 января 2014 г.
Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 22 декабря 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 19 января 2016 г. N 51-503/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 152 - 154 том 1).
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение закрытого акционерного общества "МКН" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у закрытого акционерного общества "МКН" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 13 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере * руб. * коп. по состоянию на 13 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 46 - 139 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 26 января 2016 г. N 519 (л.д. 140 - 149 том 1).
В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Вследствие этого представитель административного истца А. заявил ходатайство о назначении по делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 23 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С. (л.д. 229 - 230 том 1).
По заключению оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, проведенному экспертом общества с ограниченной Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С.:
- - по результатам анализа отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", был выявлен ряд несоответствий указанного отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, которые ведут к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки. Вследствие этого отчет об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", частично не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, действующим по состоянию на дату составления отчета;
- - рыночная стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 3 - 131 том 2).
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, закрытое акционерное общество "МКН" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П. в судебном заседании не оспаривал вывод эксперта в части не соответствия предоставленного административным истцом отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности. Однако выразил свое несогласие с выводом оценочной судебной экспертизы относительно определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 98501000 руб. по состоянию на 13 января 2014 г., указывая на его необоснованность. При этом административные ответчики и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные ответчики суду не заявили.
Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, подготовленное экспертом общества с ограниченной Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что 15 апреля 2016 года экспертом непосредственно производился осмотр объекта исследования, в заключении приведены основные количественные и качественные характеристики объекта исследования, а также характеристики объектов, расположенных на исследуемом земельном участке (л.д. 16 - 22 том 2). Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием двух подходов сравнительного и доходного, в частности:
- - в рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости экспертом взято 3 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. При выборе объектов-аналогов эксперт руководствовался данными о продаже земельных участков за 2013 г., размещенными на сайтах сети "Интернет" http://www.lhr.ru, http://www.cian.ru, http://www.realto.ru, а также еженедельном информационно-рекламном журнале "Недвижимость и цены". Информация и характеристика выбранных объектов-аналогов приведены экспертом в таблице 24 заключения. На основе собранных объектов-аналогов экспертом построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято девять ценообразующих факторов, в том числе корректировки на местоположение объектов, на территориальное расположение в зависимости удаленности от основных транспортных артерий города (СК, ТТК, МКАД). Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы (л.д. 39 - 54 том 2). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода по состоянию на 13 января 2014 г. составила * руб.;
- - в рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В рамках этого метода эксперт произвел исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; расчет величины арендной платы для объекта, определение величины потенциального и действительного валового дохода от эксплуатации объекта, определение операционных расходов, величины чистого операционного дохода от эксплуатации объекта, расчет коэффициента капитализации. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода капитализации дохода составила по состоянию на 13 января 2014 г. в размере * руб. (л.д. 55 - 83 том 2).
На основании полученных результатов в рамках двух подходов сравнительного и доходного экспертом определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. в размере 98501000 руб.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 года за N 36/Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ДПО Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадровых специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 871183 от 30 июня 2006 г.; является экономистом по специальности "Национальная экономика", подтверждается дипломом ВСБ 0965253 от 3 июня 2005 г., выдан ГОУ ВПО "Государственный университет управления"; прошел в период с 15 мая 2012 г. по 25 мая 2012 г. повышение квалификации в Международной академии оценки и консалтинга по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 1902, 2012 г.; прошел в период с 1 апреля 2009 г. по 20 апреля 2009 г. повышение квалификации в Центре дополнительного профессионального образования Московского государственного университета по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 527/2009, 2009 г.; имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом к оценке эксперту СРО N 000029-003 от 12 сентября 2013 г.; является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент", что подтверждается свидетельством от 25 июля 2013 г. N 050; является членом Некоммерческого партнерства финансово-экономических судебных экспертов, подтверждается свидетельством от 1 декабря 2012 г. N 149; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" генеральным директором, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., девять лет; гражданская ответственность экспертной организации застрахована (л.д. 5, 127 - 131 том 2).
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г., являются законными и подлежат удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 22 декабря 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление закрытого акционерного общества "МКН" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 января 2014 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г.
Датой обращения закрытого акционерного общества "МКН" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 22 декабря 2015 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Мотивированное решение суда изготовлено 2 июня 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.06.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-477/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу N 3а-477/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-477/2016 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "МКН" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 января 2014 г.,
установил:
Закрытое акционерное общество "МКН" обратилось 15 февраля 2016 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 13 января 2014 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 26 января 2016 г. N 519. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 19 января 2016 г. N 51-503/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела административный истец закрытое акционерное общество "МКН" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором просит установить кадастровую стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г.
В обоснование заявленных требований указано, что по заключению оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 января 2014 года составляет размере * руб. Административный истец согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном экспертом (л.д. 144 - 146 том 2).
В судебном заседании представитель административного истца закрытого акционерного общества "МКН" - А., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П., действующий по доверенности, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласен в части определения величины рыночной стоимости земельного участка.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованного лица не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 марта 2014 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и закрытым акционерным обществом "МКН" заключен договор аренды земельного участка за N М-03-044598, по условиям которого, с учетом приложений N 1, N 2, обществу предоставлен в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания торгового назначения земельный участок площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *. Договор заключен сроком до 27 января 2063 г. Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется исходя из ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости данного земельного участка (л.д. 13 - 24 том 1).
Таким образом, административный истец является арендатором земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды земельного участка от 18 марта 2014 г. за N М-03-044598. При этом по условиям договора аренды размер арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости данного земельного участка.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
При этом суд считает необоснованными доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 18 марта 2014 г. за N М-03-044598. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов закрытого акционерного общества "МКН", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
При этом согласно статье 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
По сведениям кадастрового паспорта земельный участок площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, поставлен на кадастровый учет 13 января 2014 г. (л.д. 28 том 1). По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 13 января 2014 г. в размере 104604308 руб. 48 коп. (л.д. 31 том 1). При таких обстоятельствах датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является дата его постановки на кадастровый учет 13 января 2014 г.
Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 22 декабря 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 19 января 2016 г. N 51-503/2016 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 152 - 154 том 1).
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение закрытого акционерного общества "МКН" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у закрытого акционерного общества "МКН" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 13 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере * руб. * коп. по состоянию на 13 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 46 - 139 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Международная Палата Оценщиков" от 26 января 2016 г. N 519 (л.д. 140 - 149 том 1).
В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Вследствие этого представитель административного истца А. заявил ходатайство о назначении по делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 23 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С. (л.д. 229 - 230 том 1).
По заключению оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, проведенному экспертом общества с ограниченной Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С.:
- - по результатам анализа отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", был выявлен ряд несоответствий указанного отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, которые ведут к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки. Вследствие этого отчет об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", частично не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, действующим по состоянию на дату составления отчета;
- - рыночная стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 13 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 3 - 131 том 2).
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, закрытое акционерное общество "МКН" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П. в судебном заседании не оспаривал вывод эксперта в части не соответствия предоставленного административным истцом отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности. Однако выразил свое несогласие с выводом оценочной судебной экспертизы относительно определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 98501000 руб. по состоянию на 13 января 2014 г., указывая на его необоснованность. При этом административные ответчики и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные ответчики суду не заявили.
Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э, подготовленное экспертом общества с ограниченной Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" С., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что 15 апреля 2016 года экспертом непосредственно производился осмотр объекта исследования, в заключении приведены основные количественные и качественные характеристики объекта исследования, а также характеристики объектов, расположенных на исследуемом земельном участке (л.д. 16 - 22 том 2). Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием двух подходов сравнительного и доходного, в частности:
- - в рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости экспертом взято 3 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. При выборе объектов-аналогов эксперт руководствовался данными о продаже земельных участков за 2013 г., размещенными на сайтах сети "Интернет" http://www.lhr.ru, http://www.cian.ru, http://www.realto.ru, а также еженедельном информационно-рекламном журнале "Недвижимость и цены". Информация и характеристика выбранных объектов-аналогов приведены экспертом в таблице 24 заключения. На основе собранных объектов-аналогов экспертом построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято девять ценообразующих факторов, в том числе корректировки на местоположение объектов, на территориальное расположение в зависимости удаленности от основных транспортных артерий города (СК, ТТК, МКАД). Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы (л.д. 39 - 54 том 2). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода по состоянию на 13 января 2014 г. составила * руб.;
- - в рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В рамках этого метода эксперт произвел исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; расчет величины арендной платы для объекта, определение величины потенциального и действительного валового дохода от эксплуатации объекта, определение операционных расходов, величины чистого операционного дохода от эксплуатации объекта, расчет коэффициента капитализации. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода капитализации дохода составила по состоянию на 13 января 2014 г. в размере * руб. (л.д. 55 - 83 том 2).
На основании полученных результатов в рамках двух подходов сравнительного и доходного экспертом определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 января 2014 г. в размере 98501000 руб.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 года за N 36/Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком, прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ДПО Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадровых специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 871183 от 30 июня 2006 г.; является экономистом по специальности "Национальная экономика", подтверждается дипломом ВСБ 0965253 от 3 июня 2005 г., выдан ГОУ ВПО "Государственный университет управления"; прошел в период с 15 мая 2012 г. по 25 мая 2012 г. повышение квалификации в Международной академии оценки и консалтинга по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 1902, 2012 г.; прошел в период с 1 апреля 2009 г. по 20 апреля 2009 г. повышение квалификации в Центре дополнительного профессионального образования Московского государственного университета по программе "Оценочная деятельность", подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 527/2009, 2009 г.; имеет квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом к оценке эксперту СРО N 000029-003 от 12 сентября 2013 г.; является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент", что подтверждается свидетельством от 25 июля 2013 г. N 050; является членом Некоммерческого партнерства финансово-экономических судебных экспертов, подтверждается свидетельством от 1 декабря 2012 г. N 149; работает в обществе с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" генеральным директором, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 г., девять лет; гражданская ответственность экспертной организации застрахована (л.д. 5, 127 - 131 том 2).
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 18 апреля 2016 г. за N 36/Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 25 декабря 2015 г. за N 076/011/15, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка в размере * руб. по состоянию на 13 января 2014 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г., являются законными и подлежат удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 22 декабря 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление закрытого акционерного общества "МКН" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 января 2014 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 13 января 2014 г.
Датой обращения закрытого акционерного общества "МКН" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 22 декабря 2015 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2432 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Мотивированное решение суда изготовлено 2 июня 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)