Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): Рюмина В.Л. (доверенность от 05.06.2014 г.), Чегина М.В. (доверенность от 204.05.2017 г.)
от ответчика (должника): 1 - Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.)
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-25275/2016, 13АП-25276/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2016 г. по делу N А56-27591/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, признании распоряжения недействительным,
Закрытое акционерное общество "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет) и с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений исковых требований просило следующее:
1) признать величину рыночной стоимости Объекта в размере 150 000 000 руб., установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН, Предприятие), не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
2) определить цену продажи спорного нежилого помещения в размере 49 000 000 руб.
3) урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 49 000 000 (Сорок девять миллионов) рублей, НДС не облагается"; пункта 2.2. указанного Договора - в следующей редакции: "2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора". Обязать Ответчика заключить с Истцом Договор в указанной редакции.
4) признать распоряжение Комитета от 27.12.2013 г. N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) и в части установления формы платежа (п. 1.1.3. распоряжения) недействительным. Обязать Ответчика внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 г. N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта в размере 49 000 000 руб. (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) - рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).
До принятия решения истец повторно на основании ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении просительной части иска, в связи с чем просит суд:
1. Признать величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
2. Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей.
3. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "МБНПК "Цитомед" и Комитетом по управлению городским имуществом (Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей, НДС не облагается"; пункта 2.2. указанного Договора в следующей редакции: "2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора". Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ЗАО "МБНПК "Цитомед" Договор на указанных условиях.
4. Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжениями в части установления формы платежа (п. 1.1.3 распоряжения) недействительным. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).
Решением от 01.08.2016 г. признана величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленная отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
Определена цена продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 72 377 000 рублей.
Признано распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) недействительным.
Урегулированы разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед".
В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с решением, Комитет и Предприятие обратились с апелляционными жалобами об его отмене.
В ходе судебного разбирательства по апелляционным жалобам представители ГУИОН и Комитета поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, представителем Предприятия поддержано ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, по состоянию и в ценах на 28.08.2013 г.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьиной О.А.
В апелляционный суд поступили материалы дела с заключением эксперта от 09.03.2017 г., выполненным на основании определения от 12.01.2017 г., в связи с чем производство по делу протокольным определением от 13.04.2017 г. было возобновлено.
На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение жалоб начато сначала.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, пояснения эксперта Ананьиной О.А. и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд установил следующее.
25.04.1994 г. между Комитетом и Обществом заключен договор аренды N 00-А002159 (10) с учетом дополнительных соглашений к нему, зарегистрированный в установленном законодательством РФ порядке (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249.3 кв. м, кадастровый N 78:31:1143:2:1:29 (далее - помещение).
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом в связи с обращением Истца от 28.08.2013 вынесено распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" (далее - Распоряжение N 2289-рз), которым установлена цена продажи Объекта в размере 150 000 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненным ГУИОН. Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение Объекта.
На основании указанного Распоряжения N 2289-рз Фонд имущества подготовил проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 150 000 000 рублей, который Общество получило в Фонде имущества 29.01.2014 (далее - Договор).
Посчитав указанную цену завышенной, Истец обратился к ООО "ЛЭЙК", которое подготовило Консультативное заключение от 17.02.2014, согласно которому доказуемая верхняя граница рыночной стоимости Объекта определена в размере 54 000 000 руб.
24.02.2014 Обществом с соблюдением установленного ст. 445 ГК РФ тридцатидневного срока были направлены подписанный Договор с протоколом разногласий, которым предложено установить цену продажи объекта в размере 60 000 000 рублей, а срок оплаты установить - 90 дней с момента подписания Договора тремя равными платежами либо единовременно, и Консультативное заключение ООО "ЛЭЙК" о значении доказуемой верхней границы рыночной стоимости Объекта от 17.02.2014 в Комитет в лице ОАО "Фонд имущества" (получено Фондом 24.02.2014, вх. N 948), Управление (агентство) недвижимого имущество Центрального р-на СПб (получено 24.02.2014, вх. N 2140).
Письмом от 24.02.2014 Общество проинформировало Комитет о подаче в Фонд имущества подписанного с протоколом разногласий Договора (зарегистрировано 14.03.2014, вх. N 12116-25).
14.03.2014 Общество обратилось в Комитет с просьбой рассмотреть по существу вопрос о заключении Договора с протоколом разногласий.
Из Фонда имущества был получен ответ от 28.02.2014 N 1019/30; из Комитета - от 01.04.2014 N 8696-25.
Ссылаясь на то, что Ответчик, получив разногласия по цене сделки и условиям оплаты от Истца как покупателя, неправомерно не принял решение об определении цены продажи Объекта в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, а также установлении договорных условий, указанных в исковом заявлении.
Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 28.08.2013 года.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2 литера Г, пом. 22-Н, 23-Н", установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.
Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.
В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
Обращаясь с настоящим иском, Истец оспаривает отчет об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненный ГУИОН, согласно которому стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.12.2013 без учета НДС составила 150 000 000 руб.
Истец представил с отчет об оценке от 12.05.2014 N 1882/14, выполненный ООО "Институт проблем предпринимательства", согласно которому стоимость того же помещения по состоянию на 28.08.2013 - дату получения Комитетом заявления Истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого Объекта, без учета НДС составила 49 000 000 рублей.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Апелляционный суд определением от 10.01.2017 г. в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.08.2013 г.
Согласно экспертному заключению от 09.03.2017 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на указанную дату составляет 75 900 000 руб. (без учета НДС).
Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение от 09.03.2017 г. надлежащим доказательством, подтверждающим цену продажи спорного объекта.
С учетом изложенного решение следует изменить.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2016 г. по делу N А56-27591/2014 в части признания величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной, отменить.
В указанной части производство по делу прекратить.
В остальной части решение изменить.
Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 75 900 000 руб. 00 коп.
Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) недействительным в части установления цены продажи объекта.
Урегулировать разногласия, возникшие между закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед", с учетом цены 75 900 000 руб. 00 коп.
В остальной части в иске отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 N 13АП-25275/2016, 13АП-25276/2016 ПО ДЕЛУ N А56-27591/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. N 13АП-25275/2016, 13АП-25276/2016
Дело N А56-27591/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): Рюмина В.Л. (доверенность от 05.06.2014 г.), Чегина М.В. (доверенность от 204.05.2017 г.)
от ответчика (должника): 1 - Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.)
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-25275/2016, 13АП-25276/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2016 г. по делу N А56-27591/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, признании распоряжения недействительным,
установил:
Закрытое акционерное общество "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет) и с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений исковых требований просило следующее:
1) признать величину рыночной стоимости Объекта в размере 150 000 000 руб., установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН, Предприятие), не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
2) определить цену продажи спорного нежилого помещения в размере 49 000 000 руб.
3) урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 49 000 000 (Сорок девять миллионов) рублей, НДС не облагается"; пункта 2.2. указанного Договора - в следующей редакции: "2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора". Обязать Ответчика заключить с Истцом Договор в указанной редакции.
4) признать распоряжение Комитета от 27.12.2013 г. N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) и в части установления формы платежа (п. 1.1.3. распоряжения) недействительным. Обязать Ответчика внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 г. N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта в размере 49 000 000 руб. (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) - рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).
До принятия решения истец повторно на основании ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении просительной части иска, в связи с чем просит суд:
1. Признать величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
2. Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей.
3. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "МБНПК "Цитомед" и Комитетом по управлению городским имуществом (Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей, НДС не облагается"; пункта 2.2. указанного Договора в следующей редакции: "2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора". Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ЗАО "МБНПК "Цитомед" Договор на указанных условиях.
4. Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжениями в части установления формы платежа (п. 1.1.3 распоряжения) недействительным. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты) рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).
Решением от 01.08.2016 г. признана величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленная отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной.
Определена цена продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 72 377 000 рублей.
Признано распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) недействительным.
Урегулированы разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед".
В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с решением, Комитет и Предприятие обратились с апелляционными жалобами об его отмене.
В ходе судебного разбирательства по апелляционным жалобам представители ГУИОН и Комитета поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, представителем Предприятия поддержано ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, по состоянию и в ценах на 28.08.2013 г.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьиной О.А.
В апелляционный суд поступили материалы дела с заключением эксперта от 09.03.2017 г., выполненным на основании определения от 12.01.2017 г., в связи с чем производство по делу протокольным определением от 13.04.2017 г. было возобновлено.
На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение жалоб начато сначала.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, пояснения эксперта Ананьиной О.А. и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд установил следующее.
25.04.1994 г. между Комитетом и Обществом заключен договор аренды N 00-А002159 (10) с учетом дополнительных соглашений к нему, зарегистрированный в установленном законодательством РФ порядке (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249.3 кв. м, кадастровый N 78:31:1143:2:1:29 (далее - помещение).
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом в связи с обращением Истца от 28.08.2013 вынесено распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" (далее - Распоряжение N 2289-рз), которым установлена цена продажи Объекта в размере 150 000 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненным ГУИОН. Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение Объекта.
На основании указанного Распоряжения N 2289-рз Фонд имущества подготовил проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 150 000 000 рублей, который Общество получило в Фонде имущества 29.01.2014 (далее - Договор).
Посчитав указанную цену завышенной, Истец обратился к ООО "ЛЭЙК", которое подготовило Консультативное заключение от 17.02.2014, согласно которому доказуемая верхняя граница рыночной стоимости Объекта определена в размере 54 000 000 руб.
24.02.2014 Обществом с соблюдением установленного ст. 445 ГК РФ тридцатидневного срока были направлены подписанный Договор с протоколом разногласий, которым предложено установить цену продажи объекта в размере 60 000 000 рублей, а срок оплаты установить - 90 дней с момента подписания Договора тремя равными платежами либо единовременно, и Консультативное заключение ООО "ЛЭЙК" о значении доказуемой верхней границы рыночной стоимости Объекта от 17.02.2014 в Комитет в лице ОАО "Фонд имущества" (получено Фондом 24.02.2014, вх. N 948), Управление (агентство) недвижимого имущество Центрального р-на СПб (получено 24.02.2014, вх. N 2140).
Письмом от 24.02.2014 Общество проинформировало Комитет о подаче в Фонд имущества подписанного с протоколом разногласий Договора (зарегистрировано 14.03.2014, вх. N 12116-25).
14.03.2014 Общество обратилось в Комитет с просьбой рассмотреть по существу вопрос о заключении Договора с протоколом разногласий.
Из Фонда имущества был получен ответ от 28.02.2014 N 1019/30; из Комитета - от 01.04.2014 N 8696-25.
Ссылаясь на то, что Ответчик, получив разногласия по цене сделки и условиям оплаты от Истца как покупателя, неправомерно не принял решение об определении цены продажи Объекта в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, а также установлении договорных условий, указанных в исковом заявлении.
Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 28.08.2013 года.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2 литера Г, пом. 22-Н, 23-Н", установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.
Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.
В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
Обращаясь с настоящим иском, Истец оспаривает отчет об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-0868 (037)-2013, выполненный ГУИОН, согласно которому стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.12.2013 без учета НДС составила 150 000 000 руб.
Истец представил с отчет об оценке от 12.05.2014 N 1882/14, выполненный ООО "Институт проблем предпринимательства", согласно которому стоимость того же помещения по состоянию на 28.08.2013 - дату получения Комитетом заявления Истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого Объекта, без учета НДС составила 49 000 000 рублей.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Апелляционный суд определением от 10.01.2017 г. в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.08.2013 г.
Согласно экспертному заключению от 09.03.2017 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на указанную дату составляет 75 900 000 руб. (без учета НДС).
Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение от 09.03.2017 г. надлежащим доказательством, подтверждающим цену продажи спорного объекта.
С учетом изложенного решение следует изменить.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2016 г. по делу N А56-27591/2014 в части признания величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 N 31-8-08б8 (037)-2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной, отменить.
В указанной части производство по делу прекратить.
В остальной части решение изменить.
Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, в размере 75 900 000 руб. 00 коп.
Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 N 2289-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н" в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) недействительным в части установления цены продажи объекта.
Урегулировать разногласия, возникшие между закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед", с учетом цены 75 900 000 руб. 00 коп.
В остальной части в иске отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Ж.В.КОЛОСОВА
В.М.ГОРБИК
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)