Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 (судья Погорелов И.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" о расторжении договора, об обязании подписать акт приема-передачи, об обязании освободить объект недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" (далее - истец, ООО АФ "Кубань-Ахтари") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" (далее - ответчик, ООО "Агрофирма "Свободная") с иском о расторжении договора аренды недвижимости от 18.07.2014 N 1, об обязании освободить спорные помещения, подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, о взыскании судебных расходов по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб. Исковые требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимости от 18.07.2014 N 1 в части возврата объектов недвижимости, погашения задолженности и оплаты неустойки, а также доводом о передаче объектов в субаренду без соответствующего права.
Решением от 23.03.2016 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения отказал, исковые требования удовлетворил в полном объеме. Суд расторг договор аренды от 18.07.2014 N 1, обязал ответчика возвратить истцу следующее имущество:
- здание санпропускника (литер А) общей площадью 240, 5 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-175, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание пункта искусственного осеменения (литер Г2) общей площадью 41,8 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-173, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание телятника (литер Г9) общей площадью 818,6 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-172, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание родильного отделения (литер Г8) общей площадью 1 226 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-171, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание санпропускника (литер Г4) общей площадью 991 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-170, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание санпропускника (литер Г5) общей площадью 1 321 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-174, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- сооружения, находящиеся на территории х. Свободного: базы МТФ N 2 инв. номер N 1130, базы МТФ N 2, инв. номер N 1129, выгульные площадки МТФ N 2 инв. номер N 1128, подстанция трансформаторная МТФ N 2 инв. номер N 1117, силосные траншеи МТФ N 2 инв. номер N 1114.
Суд обязал подписать истца и ответчика акт приема-передачи указанного имущества. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. госпошлины по иску. Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд указал, что ответчик не опроверг соблюдение истцом досудебного порядка.
Удовлетворяя исковые требования, суд мотивировал решение тем, что представленными в материалы дела доказательствами обоснованы требования истца о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендных платежей более одного года, о передаче объектов по договору субаренды.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- в материалы дела N А32-47664/2015 истцом представлено уведомление N 100 от 21.07.2015, в котором истец уведомляет ООО "Агрофирма "Свободная" о прекращении договорных отношений по аренде нежилых помещений и о расторжении договора аренды N 1 от 18.07.2014 с 21.08.2015. Иных оснований для расторжения договора аренды N 1 от 18.07.2014, в том числе и оснований указанных в исковом заявлении уведомление N 100 от 21.07.2015 не содержит (нарушение ответчиком п. 3.2 договора аренды недвижимости N 1 от 18.07.2014 - передача в субаренду имущества третьему лицу; несоблюдение ответчиком условий договора аренды недвижимости N 1 от 18.07.2014 в части оплаты арендной платы более года),
- согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; ответчиком в материалы дела представлен отзыв с документальным обоснованием возражений, а именно доказательства уплаты арендной платы по договору аренды N 1 от 18.07.2014 третьим лицом ООО "Заря Кубани",
- в материалы дела N А32-47664/2015 ответчиком по делу представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2015 по делу N А32-42377/2014-2/112-Б о признании ООО "Агрофирма "Свободная" несостоятельным (банкротом). В соответствии с данным решением конкурсным управляющим ООО "Агрофирма "Свободная" назначен Слушкин Евгений Юрьевич. При этом Арбитражный суд Краснодарского края при рассмотрении дела N А32-47664/2015 не привлек к участию в деле конкурсного управляющего, что является нарушением прав и законных интересов как должника, так и кредиторов ООО "Агрофирма "Свободная".
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
От ответчика поступили дополнительные пояснения.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить в части удовлетворения требования о расторжении договора, в остальной части решение суда оставить без изменения, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.07.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимости N 1, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения:
- - здание санпропускника (литер А) общей площадью 240,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-175, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390167);
- - здание пункта искусственного осеменения (литер Г2) общей площадью 41,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-173, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390169);
- - здание телятника (литер Г9) общей площадью 818,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-172, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390170);
- - здание родильного отделения (литер Г8) общей площадью 1 226 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-171, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390171);
- - здание санпропускника (литер Г4) общей площадью 991 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-170, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390172);
- - здание санпропускника (литер Г5) общей площадью 1 321 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-174, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390168);
- - сооружения, находящиеся на территории х. Свободного: базы МТФ N 2 инв. N 1130; базы МТФ N 2, инв. N 1129; выгульные площадки МТФ N 2 инв. N 1128; подстанция трансформаторная МТФ N 2 инв. 1117; силосные траншеи МТФ N 2 инв. N 1114.
Согласно пункту 2.1 договора договор заключен на срок 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 3.2 договора истец не дает своего согласия ответчику на сдачу помещений в субаренду, на предоставление их в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.
Истец указывает на то, что ответчик нарушил условия договора, не вернул арендованное имущество, а также передал данное имущество в субаренду (договор субаренды недвижимости от 26.12.2014).
21.07.2015 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 21.08.2015.
Отношения сторон корректно квалифицированы судом как отношения аренды, которые урегулированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из уведомления истца (л.д. 25), пояснений ответчика следует, что стороны исходили из того, что договор аренды был заключен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
Суд удовлетворил требование истца о расторжении договора.
Между тем судом не учтено следующее.
Положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают три разных порядка расторжения договора:
- - по согласованной воле сторон (соглашением сторон);
- - решением суда;
- - волей одной стороны.
Положения статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным - ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно пункту 10.2 договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
Как указано выше, 22.07.2015 истец направил ответчику уведомление от 21.07.2015 N 100 о прекращении договора аренды и освобождении занимаемых помещений. В уведомлении истец указал: "на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомляю о прекращении договорных отношений по аренде нежилых помещений и расторжении договора от 18.07.2014 N 1 аренды помещений с 21.08.2015".
Уведомление получено ответчиком 28.07.2015 (подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35387569005582), что подтверждается ответчиком в пояснениях от 08.07.2016.
Текст договора и текст уведомления не нуждаются в толковании, не оставляют сомнений в том, что договор расторгнут в связи с отказом от договора (исполнения договора) истцом.
Истец не предлагал ответчику расторгнуть договор соглашением сторон, а информировал об отказе от договора.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемые объекты, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды и при необходимости о признании договора прекратившимся.
При расторжении договора решением суда правоотношение прекращается с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора - п. 3 ст. 453 ГК РФ. При одностороннем отказе - в момент вручения соответствующего отказа либо в иной момент, указанный в уведомлении об отказе или в законе.
В рассматриваемом случае правоотношение сторон прекращено в установленный срок с момента получения уведомления истца - п. 3 ст. 610 ГК РФ, поэтому решение суда в части расторжения договора не может быть оставлено без изменения. Договор на момент принятия решения уже был расторгнут, правоотношение уже было прекращено и еще раз расторгнуто быть не может (нечего расторгать судебным актом).
Правовую квалификацию заявленных требований дает суд.
Истец как сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне договора о признании договора прекратившимся. Этот способ защиты признан надлежащим в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
В рассматриваемом случае право аренды в реестре не зарегистрировано, однако для стабилизации положения истца перед третьими лицами также может быть применен указанный способ защиты (с учетом доводов о допущенной ответчиком субаренде).
Таким образом, договор расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, очевидна направленность заявленных арендодателем способов защиты на освобождение помещений от неисправного арендатора и прекращение обременения права арендодателя правом неисправного арендатора.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о необходимости квалификации заявленного требования о расторжении договора как требования о констатации судебным актом прекращения договорного правоотношения.
Передача помещения ответчику и отсутствие доказательств его возврата истцу означает, что арендное пользование ответчиком осуществлялось и осуществляется.
Требования в части освобождения занимаемых ответчиком помещений, удовлетворены судом верно.
Суд правильно исходил из того, что согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" предусмотрено, что, в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ответчик указанной обязанности не исполнил, арендованное имущество по акту приема-передачи не возвратил.
Поскольку судом неверно указано на расторжение договора (который уже расторгнут), решение суда надлежит изменить в части, изложив соответствующий абзац в новой редакции, констатировав прекращение арендного правоотношения.
В остальной части решение суда надлежит оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.
Иные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность судебного акта. Оплаты при отказе от договора арендодателем (при наличии на то оснований) не имеют значения. Конкурсный управляющий является представителем ответчика и не подлежит отдельному от ответчика привлечению и извещению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины надлежит в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчика, поскольку судебный акт принят в пользу истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 изменить в части удовлетворения требования истца о расторжении договора от 18.07.2014 N 1 аренды недвижимости, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная".
Изложить второй абзац резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Признать прекратившимся договор от 18.07.2014 N 1 аренды недвижимости, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2016 N 15АП-7819/2016 ПО ДЕЛУ N А32-47664/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. N 15АП-7819/2016
Дело N А32-47664/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 (судья Погорелов И.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" о расторжении договора, об обязании подписать акт приема-передачи, об обязании освободить объект недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" (далее - истец, ООО АФ "Кубань-Ахтари") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" (далее - ответчик, ООО "Агрофирма "Свободная") с иском о расторжении договора аренды недвижимости от 18.07.2014 N 1, об обязании освободить спорные помещения, подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, о взыскании судебных расходов по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб. Исковые требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимости от 18.07.2014 N 1 в части возврата объектов недвижимости, погашения задолженности и оплаты неустойки, а также доводом о передаче объектов в субаренду без соответствующего права.
Решением от 23.03.2016 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения отказал, исковые требования удовлетворил в полном объеме. Суд расторг договор аренды от 18.07.2014 N 1, обязал ответчика возвратить истцу следующее имущество:
- здание санпропускника (литер А) общей площадью 240, 5 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-175, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание пункта искусственного осеменения (литер Г2) общей площадью 41,8 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-173, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание телятника (литер Г9) общей площадью 818,6 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-172, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание родильного отделения (литер Г8) общей площадью 1 226 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-171, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание санпропускника (литер Г4) общей площадью 991 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-170, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- здание санпропускника (литер Г5) общей площадью 1 321 кв. м, кадастровый номер 23:25:3.1.2002-174, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2,
- сооружения, находящиеся на территории х. Свободного: базы МТФ N 2 инв. номер N 1130, базы МТФ N 2, инв. номер N 1129, выгульные площадки МТФ N 2 инв. номер N 1128, подстанция трансформаторная МТФ N 2 инв. номер N 1117, силосные траншеи МТФ N 2 инв. номер N 1114.
Суд обязал подписать истца и ответчика акт приема-передачи указанного имущества. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. госпошлины по иску. Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд указал, что ответчик не опроверг соблюдение истцом досудебного порядка.
Удовлетворяя исковые требования, суд мотивировал решение тем, что представленными в материалы дела доказательствами обоснованы требования истца о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендных платежей более одного года, о передаче объектов по договору субаренды.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- в материалы дела N А32-47664/2015 истцом представлено уведомление N 100 от 21.07.2015, в котором истец уведомляет ООО "Агрофирма "Свободная" о прекращении договорных отношений по аренде нежилых помещений и о расторжении договора аренды N 1 от 18.07.2014 с 21.08.2015. Иных оснований для расторжения договора аренды N 1 от 18.07.2014, в том числе и оснований указанных в исковом заявлении уведомление N 100 от 21.07.2015 не содержит (нарушение ответчиком п. 3.2 договора аренды недвижимости N 1 от 18.07.2014 - передача в субаренду имущества третьему лицу; несоблюдение ответчиком условий договора аренды недвижимости N 1 от 18.07.2014 в части оплаты арендной платы более года),
- согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; ответчиком в материалы дела представлен отзыв с документальным обоснованием возражений, а именно доказательства уплаты арендной платы по договору аренды N 1 от 18.07.2014 третьим лицом ООО "Заря Кубани",
- в материалы дела N А32-47664/2015 ответчиком по делу представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2015 по делу N А32-42377/2014-2/112-Б о признании ООО "Агрофирма "Свободная" несостоятельным (банкротом). В соответствии с данным решением конкурсным управляющим ООО "Агрофирма "Свободная" назначен Слушкин Евгений Юрьевич. При этом Арбитражный суд Краснодарского края при рассмотрении дела N А32-47664/2015 не привлек к участию в деле конкурсного управляющего, что является нарушением прав и законных интересов как должника, так и кредиторов ООО "Агрофирма "Свободная".
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
От ответчика поступили дополнительные пояснения.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить в части удовлетворения требования о расторжении договора, в остальной части решение суда оставить без изменения, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.07.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимости N 1, согласно которому истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения:
- - здание санпропускника (литер А) общей площадью 240,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-175, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390167);
- - здание пункта искусственного осеменения (литер Г2) общей площадью 41,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-173, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390169);
- - здание телятника (литер Г9) общей площадью 818,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-172, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390170);
- - здание родильного отделения (литер Г8) общей площадью 1 226 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-171, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390171);
- - здание санпропускника (литер Г4) общей площадью 991 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-170, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390172);
- - здание санпропускника (литер Г5) общей площадью 1 321 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:25:3.1.2002-174, расположенное по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, х. Свободный, МТФ N 2 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА N 390168);
- - сооружения, находящиеся на территории х. Свободного: базы МТФ N 2 инв. N 1130; базы МТФ N 2, инв. N 1129; выгульные площадки МТФ N 2 инв. N 1128; подстанция трансформаторная МТФ N 2 инв. 1117; силосные траншеи МТФ N 2 инв. N 1114.
Согласно пункту 2.1 договора договор заключен на срок 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 3.2 договора истец не дает своего согласия ответчику на сдачу помещений в субаренду, на предоставление их в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.
Истец указывает на то, что ответчик нарушил условия договора, не вернул арендованное имущество, а также передал данное имущество в субаренду (договор субаренды недвижимости от 26.12.2014).
21.07.2015 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 21.08.2015.
Отношения сторон корректно квалифицированы судом как отношения аренды, которые урегулированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из уведомления истца (л.д. 25), пояснений ответчика следует, что стороны исходили из того, что договор аренды был заключен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
Суд удовлетворил требование истца о расторжении договора.
Между тем судом не учтено следующее.
Положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают три разных порядка расторжения договора:
- - по согласованной воле сторон (соглашением сторон);
- - решением суда;
- - волей одной стороны.
Положения статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным - ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно пункту 10.2 договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
Как указано выше, 22.07.2015 истец направил ответчику уведомление от 21.07.2015 N 100 о прекращении договора аренды и освобождении занимаемых помещений. В уведомлении истец указал: "на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомляю о прекращении договорных отношений по аренде нежилых помещений и расторжении договора от 18.07.2014 N 1 аренды помещений с 21.08.2015".
Уведомление получено ответчиком 28.07.2015 (подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35387569005582), что подтверждается ответчиком в пояснениях от 08.07.2016.
Текст договора и текст уведомления не нуждаются в толковании, не оставляют сомнений в том, что договор расторгнут в связи с отказом от договора (исполнения договора) истцом.
Истец не предлагал ответчику расторгнуть договор соглашением сторон, а информировал об отказе от договора.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемые объекты, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды и при необходимости о признании договора прекратившимся.
При расторжении договора решением суда правоотношение прекращается с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора - п. 3 ст. 453 ГК РФ. При одностороннем отказе - в момент вручения соответствующего отказа либо в иной момент, указанный в уведомлении об отказе или в законе.
В рассматриваемом случае правоотношение сторон прекращено в установленный срок с момента получения уведомления истца - п. 3 ст. 610 ГК РФ, поэтому решение суда в части расторжения договора не может быть оставлено без изменения. Договор на момент принятия решения уже был расторгнут, правоотношение уже было прекращено и еще раз расторгнуто быть не может (нечего расторгать судебным актом).
Правовую квалификацию заявленных требований дает суд.
Истец как сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне договора о признании договора прекратившимся. Этот способ защиты признан надлежащим в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
В рассматриваемом случае право аренды в реестре не зарегистрировано, однако для стабилизации положения истца перед третьими лицами также может быть применен указанный способ защиты (с учетом доводов о допущенной ответчиком субаренде).
Таким образом, договор расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, очевидна направленность заявленных арендодателем способов защиты на освобождение помещений от неисправного арендатора и прекращение обременения права арендодателя правом неисправного арендатора.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о необходимости квалификации заявленного требования о расторжении договора как требования о констатации судебным актом прекращения договорного правоотношения.
Передача помещения ответчику и отсутствие доказательств его возврата истцу означает, что арендное пользование ответчиком осуществлялось и осуществляется.
Требования в части освобождения занимаемых ответчиком помещений, удовлетворены судом верно.
Суд правильно исходил из того, что согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" предусмотрено, что, в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ответчик указанной обязанности не исполнил, арендованное имущество по акту приема-передачи не возвратил.
Поскольку судом неверно указано на расторжение договора (который уже расторгнут), решение суда надлежит изменить в части, изложив соответствующий абзац в новой редакции, констатировав прекращение арендного правоотношения.
В остальной части решение суда надлежит оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.
Иные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность судебного акта. Оплаты при отказе от договора арендодателем (при наличии на то оснований) не имеют значения. Конкурсный управляющий является представителем ответчика и не подлежит отдельному от ответчика привлечению и извещению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины надлежит в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчика, поскольку судебный акт принят в пользу истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 изменить в части удовлетворения требования истца о расторжении договора от 18.07.2014 N 1 аренды недвижимости, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная".
Изложить второй абзац резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Признать прекратившимся договор от 18.07.2014 N 1 аренды недвижимости, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кубань-Ахтари" и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2016 по делу N А32-47664/2015 оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Свободная" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)