Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Максимова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Раскатовой Н.Н., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ф.
на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с ее неоплатой и возврате квартиры в собственность - отказать.",
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с ее неоплатой и возврате квартиры в собственность. Требования мотивировала тем, 27 февраля 2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры. Истец продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "***", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "***" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. 17.03.2015 года истец получила свой оригинал экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой Управления Росреестра о регистрации права собственности квартиры на имя покупателя М.А.С. 20 марта 2015 года истец обратилась в банк для получения доступа к сейфу с предоставлением паспорта и договора купли-продажи, но сотрудники банка не допустили истца к ячейке, ссылаясь на опечатку в договоре, где в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должно быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 года истец звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы истец могла получить доступ к ячейке и получить свои денежные средства за проданную ею квартиру. 23.03.2015 года истец письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истца был до 25.03.2015 года, с 26.03.2015 года доступ исключительно у покупателя. Представителю истца покупатель М.А.С. дал понять, что не собирается расплачиваться, ссылаясь на то, что истица сама виновата и ему некогда. Истица на данный момент снимает квартиру, так как собственное жилье она продала М.А.С., денежные средства не получила. Покупатель существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры от 27.02.2015 г. Просит, с учетом уточненных исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи от 27.02.2015 года, возвратить двухкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, в собственность истца, внести запись о праве собственности в Росреестр, исключить запись о праве собственности покупателя из Росреестра, выселить прописанных членов семьи покупателя и его самого, если таковые имеются, обязать покупателя освободить вышеуказанную квартиру немедленно.
Стороны в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей.
Представитель истца, действующий на основании доверенности, Г. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признала, пояснила, что расчет между сторонами произведен полностью. Ранее представила возражения на иск.
Третье лицо Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечило, извещалось надлежащим образом.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец Ф. по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав в заседании судебной коллегии представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права, а также как необоснованное, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию Ф. являлась собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
27 февраля 2015 года между Ф. и М.А.С. заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, согласно которому продавец Ф. продала М.А.С. вышеуказанную квартиру по цене за *** руб. Согласно условиям договора указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанный порядок расчетов не влечет за собой возникновение залога, ипотеки и (или) иных форм обременении. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.
В тот же день между сторонами по иску заключен договор N *** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 17 марта 2015 года.
18 марта 2015 года Ф. и М.А.С. подписан акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания настоящего акта стороны произвели все расчеты между собой в связи с заключением вышеуказанного договора, материальных и иных претензий друг у другу не имеют.
Кроме того, 18 марта 2015 года Ф. написала ответчику расписку, в которой указала, что сумму в размере *** руб. за проданную ею квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, от М.А.С. получила в полном объеме, материальных претензий по оплате не имеет.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем у суда отсутствовали основания для того, чтобы считать, что расчет между сторонами не был произведен. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истцу не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не применил ст. 450 ГК РФ, в соответствии с положениями которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Несмотря на то, что суд в решении указал на то, что в договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, не определен порядок расчетов по договору посредством аренды банковской ячейки, договоренность между сторонами о порядке расчетов по договору купли-продажи посредством аренды банковской ячейки усматривается из заключения Ф. и М.А.С. с АКБ "***" (АО) в день заключения договора купли-продажи квартиры - 27 февраля 2015 г. договора аренды индивидуального банковского сейфа, из условий которого усматривается, что в сейфовую ячейку АКБ "***" были заложены Ф. и М.А.С. денежные средства в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи, которые Ф. как продавец квартиры могла получить в период с 27.02.2015 г. по 25.03.2015 г. при предъявлении оригинала договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра по г. Москве о регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, а с 26.03.2015 г. и до окончания срока действия договора аренды сейфовой ячейки, то есть до 28.03.2015 г., одноразовый доступ в ячейку имел покупатель квартиры М.А.С.
Учитывая наличие указанного договора аренды банковского сейфа, в которую были заложены денежные средства, причитающиеся Ф. за проданную ею квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о безденежности расписки, представленной ответчиком, датированной 18 марта 2015 г., из которой следует, что Ф. получила от М.А.С. денежную сумму в размере 2000 000 рублей за проданную ею квартиру.
Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Ф. и М.А.С., был зарегистрирован Росреестром по г. Москве 17 марта 2015 г.
Из материалов дела и объяснений представителя ответчика по доверенности - Б. следует, что со стороны Ф. договор купли-продажи квартиры был исполнен, квартира была передана покупателю по акту приема-передачи (л.д. 82), квартира находится в настоящее время в собственности М.А.С., который в ней проживает, в квартире никто не зарегистрирован.
Из материалов дела также следует, что Ф. несколько раз в период действия установленного для нее срока посещения сейфовой ячейки обращалась в АКБ "***" с просьбой предоставить доступ в ячейку (л.д. 16, 17, 25 - 26), однако банк ей в этом отказал на том основании, что в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 27.02.2015 г., заключенного между банком, Ф. и М.А.С., Ф. указана в п. 5.1 договора как покупатель квартиры, в то время как она является продавцом квартиры. В том числе такой ответ был дан Ф. банком в письменной форме (л.д. 44).
Как следует из объяснений Ф., в период действия ее доступа к сейфу она звонила ответчику и просила посетить вместе с ней банк, чтобы исправить опечатку, однако М.А.С. ответил ей отказом.
В то же время, согласно ответу АКБ "***" доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом М.А.С. - М.А.А., действующей на основании доверенности от 24.03.2015 г., предоставляющей доверенному лицу право пользоваться данным сейфом, на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Ф., - 26 марта 2015 г. (л.д. 121 - 123), при том что срок действия аренды банковского сейфа был определен до 28 марта 2015 г.
Учитывая приведенные обстоятельства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа, денежные средства из сейфа на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Ф., забрал представитель покупателя М.А.С., что свидетельствует о недобросовестности ответчика, поскольку до истечения договора аренды банковского сейфа оставалось еще два дня (договор действовал до 28.03.2015 г.) и не ясно, почему его представитель приехал в банк 26.03.2015 г., а не по истечении срока действия договора аренды банковского сейфа после соответствующего обращения банка, при том что никаких оснований полагать, что в сейфе находятся денежные средства у ответчика, если бы он действовал добросовестно, не было.
Поскольку, как было указано выше, неоплата покупателем по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением условий договора, при котором вторая сторона - продавец в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а именно на получение денежных средств за проданную квартиру, что является основанием для расторжения договора купли-продажи судом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований, при этом судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что со стороны продавца Ф. договор купли-продажи был исполнен в полном объеме, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира была передана покупателю М.А.С. и он в ней в настоящее время проживает.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а по делу следует вынести новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, заключенный между Ф. и М.А.А. 27 февраля 2015 года, возвратить указанную квартиру в собственность Ф., что является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности М.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, и для регистрации права собственности Ф. на указанную квартиру.
Поскольку из пояснений представителя ответчика, данных в заседании судебной коллегии, следует, что в спорной квартире в настоящее время проживает ответчик М.А.С., судебная коллегия полагает возможным удовлетворить исковое требование о выселении из спорной квартиры М.А.С.
В то же время судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в части выселения из спорной квартиры членов семьи покупателя, поскольку достоверных доказательств того, что в спорной квартире проживает еще кто-либо, кроме М.А.С., судебной коллегии представлено не было. А также судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения искового требования об обязании ответчика освободить спорную квартиру немедленно, поскольку данное требование не основано на положениях действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, заключенный между Ф. и М.А.С. 27 февраля 2015 года.
Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***.
Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности М.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, и для регистрации права собственности Ф. на указанную квартиру.
Выселить из квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, М.А.С.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2713/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с его неоплатой и возврате квартиры в собственность.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. по делу N 33-2713
Судья: Максимова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Раскатовой Н.Н., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ф.
на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с ее неоплатой и возврате квартиры в собственность - отказать.",
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с ее неоплатой и возврате квартиры в собственность. Требования мотивировала тем, 27 февраля 2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры. Истец продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "***", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "***" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. 17.03.2015 года истец получила свой оригинал экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой Управления Росреестра о регистрации права собственности квартиры на имя покупателя М.А.С. 20 марта 2015 года истец обратилась в банк для получения доступа к сейфу с предоставлением паспорта и договора купли-продажи, но сотрудники банка не допустили истца к ячейке, ссылаясь на опечатку в договоре, где в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должно быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 года истец звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы истец могла получить доступ к ячейке и получить свои денежные средства за проданную ею квартиру. 23.03.2015 года истец письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истца был до 25.03.2015 года, с 26.03.2015 года доступ исключительно у покупателя. Представителю истца покупатель М.А.С. дал понять, что не собирается расплачиваться, ссылаясь на то, что истица сама виновата и ему некогда. Истица на данный момент снимает квартиру, так как собственное жилье она продала М.А.С., денежные средства не получила. Покупатель существенно нарушил условия договора купли-продажи квартиры от 27.02.2015 г. Просит, с учетом уточненных исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи от 27.02.2015 года, возвратить двухкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, в собственность истца, внести запись о праве собственности в Росреестр, исключить запись о праве собственности покупателя из Росреестра, выселить прописанных членов семьи покупателя и его самого, если таковые имеются, обязать покупателя освободить вышеуказанную квартиру немедленно.
Стороны в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей.
Представитель истца, действующий на основании доверенности, Г. в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признала, пояснила, что расчет между сторонами произведен полностью. Ранее представила возражения на иск.
Третье лицо Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечило, извещалось надлежащим образом.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец Ф. по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав в заседании судебной коллегии представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права, а также как необоснованное, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию Ф. являлась собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
27 февраля 2015 года между Ф. и М.А.С. заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, согласно которому продавец Ф. продала М.А.С. вышеуказанную квартиру по цене за *** руб. Согласно условиям договора указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанный порядок расчетов не влечет за собой возникновение залога, ипотеки и (или) иных форм обременении. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.
В тот же день между сторонами по иску заключен договор N *** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 17 марта 2015 года.
18 марта 2015 года Ф. и М.А.С. подписан акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания настоящего акта стороны произвели все расчеты между собой в связи с заключением вышеуказанного договора, материальных и иных претензий друг у другу не имеют.
Кроме того, 18 марта 2015 года Ф. написала ответчику расписку, в которой указала, что сумму в размере *** руб. за проданную ею квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, от М.А.С. получила в полном объеме, материальных претензий по оплате не имеет.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем у суда отсутствовали основания для того, чтобы считать, что расчет между сторонами не был произведен. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истцу не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не применил ст. 450 ГК РФ, в соответствии с положениями которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Несмотря на то, что суд в решении указал на то, что в договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, не определен порядок расчетов по договору посредством аренды банковской ячейки, договоренность между сторонами о порядке расчетов по договору купли-продажи посредством аренды банковской ячейки усматривается из заключения Ф. и М.А.С. с АКБ "***" (АО) в день заключения договора купли-продажи квартиры - 27 февраля 2015 г. договора аренды индивидуального банковского сейфа, из условий которого усматривается, что в сейфовую ячейку АКБ "***" были заложены Ф. и М.А.С. денежные средства в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи, которые Ф. как продавец квартиры могла получить в период с 27.02.2015 г. по 25.03.2015 г. при предъявлении оригинала договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра по г. Москве о регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, а с 26.03.2015 г. и до окончания срока действия договора аренды сейфовой ячейки, то есть до 28.03.2015 г., одноразовый доступ в ячейку имел покупатель квартиры М.А.С.
Учитывая наличие указанного договора аренды банковского сейфа, в которую были заложены денежные средства, причитающиеся Ф. за проданную ею квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о безденежности расписки, представленной ответчиком, датированной 18 марта 2015 г., из которой следует, что Ф. получила от М.А.С. денежную сумму в размере 2000 000 рублей за проданную ею квартиру.
Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Ф. и М.А.С., был зарегистрирован Росреестром по г. Москве 17 марта 2015 г.
Из материалов дела и объяснений представителя ответчика по доверенности - Б. следует, что со стороны Ф. договор купли-продажи квартиры был исполнен, квартира была передана покупателю по акту приема-передачи (л.д. 82), квартира находится в настоящее время в собственности М.А.С., который в ней проживает, в квартире никто не зарегистрирован.
Из материалов дела также следует, что Ф. несколько раз в период действия установленного для нее срока посещения сейфовой ячейки обращалась в АКБ "***" с просьбой предоставить доступ в ячейку (л.д. 16, 17, 25 - 26), однако банк ей в этом отказал на том основании, что в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 27.02.2015 г., заключенного между банком, Ф. и М.А.С., Ф. указана в п. 5.1 договора как покупатель квартиры, в то время как она является продавцом квартиры. В том числе такой ответ был дан Ф. банком в письменной форме (л.д. 44).
Как следует из объяснений Ф., в период действия ее доступа к сейфу она звонила ответчику и просила посетить вместе с ней банк, чтобы исправить опечатку, однако М.А.С. ответил ей отказом.
В то же время, согласно ответу АКБ "***" доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом М.А.С. - М.А.А., действующей на основании доверенности от 24.03.2015 г., предоставляющей доверенному лицу право пользоваться данным сейфом, на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Ф., - 26 марта 2015 г. (л.д. 121 - 123), при том что срок действия аренды банковского сейфа был определен до 28 марта 2015 г.
Учитывая приведенные обстоятельства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа, денежные средства из сейфа на следующей день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Ф., забрал представитель покупателя М.А.С., что свидетельствует о недобросовестности ответчика, поскольку до истечения договора аренды банковского сейфа оставалось еще два дня (договор действовал до 28.03.2015 г.) и не ясно, почему его представитель приехал в банк 26.03.2015 г., а не по истечении срока действия договора аренды банковского сейфа после соответствующего обращения банка, при том что никаких оснований полагать, что в сейфе находятся денежные средства у ответчика, если бы он действовал добросовестно, не было.
Поскольку, как было указано выше, неоплата покупателем по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением условий договора, при котором вторая сторона - продавец в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а именно на получение денежных средств за проданную квартиру, что является основанием для расторжения договора купли-продажи судом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований, при этом судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что со стороны продавца Ф. договор купли-продажи был исполнен в полном объеме, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира была передана покупателю М.А.С. и он в ней в настоящее время проживает.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а по делу следует вынести новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, заключенный между Ф. и М.А.А. 27 февраля 2015 года, возвратить указанную квартиру в собственность Ф., что является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности М.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, и для регистрации права собственности Ф. на указанную квартиру.
Поскольку из пояснений представителя ответчика, данных в заседании судебной коллегии, следует, что в спорной квартире в настоящее время проживает ответчик М.А.С., судебная коллегия полагает возможным удовлетворить исковое требование о выселении из спорной квартиры М.А.С.
В то же время судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в части выселения из спорной квартиры членов семьи покупателя, поскольку достоверных доказательств того, что в спорной квартире проживает еще кто-либо, кроме М.А.С., судебной коллегии представлено не было. А также судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения искового требования об обязании ответчика освободить спорную квартиру немедленно, поскольку данное требование не основано на положениях действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, заключенный между Ф. и М.А.С. 27 февраля 2015 года.
Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***.
Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности М.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, и для регистрации права собственности Ф. на указанную квартиру.
Выселить из квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, кв. ***, М.А.С.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)